Rozwój budownictwa socjalnego: odblokowanie przepływów kapitału i zajęcie się „głównymi przyczynami” podaży.

Podpis pod zdjęciem — Projekt budownictwa socjalnego w dzielnicy Cai Rang w mieście Can Tho . Zdjęcie: Thanh Liem/TTXVN

Niektórzy eksperci uważają, że stopa procentowa w wysokości 6,6% dla nabywców mieszkań socjalnych jest zbyt wysoka i powinna zostać utrzymana na poziomie 4,8%.

Dźwignia z polityki fiskalnej

Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HORE), stopa procentowa w wysokości 6,6% dla nabywców mieszkań socjalnych jest zbyt wysoka. Zaleca on rządowi utrzymanie stopy na poziomie 4,8%, aby pomóc ludziom, zwłaszcza młodym, w uzyskaniu możliwości nabycia mieszkań odpowiadających ich dochodom.

Podczas niedawnego seminarium „Zaspokojenie pragnienia mieszkań w przystępnej cenie i rozwiązania mające na celu przyciągnięcie mieszkańców do nowych obszarów miejskich” pan Le Hoang Chau argumentował, że zgodnie z Dekretem 100, stopa procentowa w wysokości 6,6% rocznie dla nabywców mieszkań jest zbyt wysoka. Tymczasem od lipca 2021 do lipca 2024 roku premier wielokrotnie zatwierdzał stopę procentową na poziomie zaledwie 4,8% rocznie. Od sierpnia 2024 roku stopa procentowa ponownie wzrosła do 6,6% rocznie.

Po licznych prośbach rząd wydał 10 października 2025 r. Dekret 261, obniżając stopę procentową do 5,4%. „Wciąż usilnie domagamy się utrzymania stopy procentowej na poziomie 4,8% w skali roku. Przy obecnej stopie 5,4%, inwestorzy zaciągający pożyczki w Banku Polityki Społecznej (NHCSXH) muszą płacić oprocentowanie równe 120% z 5,4%, co stanowi około 6,48%, co jest bardzo wysoką stopą. Tymczasem banki komercyjne udzielają pożyczek inwestorom w projekty budownictwa socjalnego, takim jak Nam Long, jedynie w wysokości około 5,9% do 6,1%” – stwierdził pan Le Hoang Chau.

Jeśli chodzi o „mieszkania przystępne cenowo”, istnieją dwie główne kategorie: mieszkania socjalne i mieszkania komercyjne, których ceny są dostosowane do wszystkich poziomów dochodów. Jaki przedział cenowy uznaje się zatem za przystępny?

W 2013 roku, kiedy rząd wydał Rezolucję 02, wprowadzającą pakiet kredytowy o wartości 30 000 miliardów VND, określono w niej, że mieszkania komercyjne o cenie 1,05 miliarda VND lub niższej kwalifikują się do pakietu wsparcia. Obecnie odpowiednia cena dla mieszkań komercyjnych wynosi poniżej 3 miliardów VND.

W przypadku tego typu budownictwa, ponieważ jest to budownictwo komercyjne, inwestor nie potrzebuje specjalnych mechanizmów dotyczących alokacji gruntów ani podatków, a jedynie zachęt kredytowych – podobnych do pakietu o wartości 145 000 miliardów VND, który Bank Państwowy Wietnamu (SBV) wdraża na rzecz budownictwa socjalnego i renowacji starych budynków mieszkalnych. „Proponujemy rozszerzenie tego pakietu o przystępne cenowo mieszkania komercyjne, z oprocentowaniem wynoszącym obecnie 5,9–6,1%, które banki stosują na stosunkowo rozsądnym poziomie” – stwierdził przedstawiciel HORE.

Niektórzy eksperci twierdzą jednak, że najważniejsze jest zapewnienie kupującym odpowiedniej polityki kredytowej, z rozsądnym oprocentowaniem przez okres 20-25 lat. Pozwoliłoby to młodym ludziom z pewnymi środkami finansowymi, zwłaszcza kupującym dom po raz pierwszy, na zakup mieszkania. Tylko wtedy możemy naprawdę rozwiązać problem niedoboru mieszkań w przystępnej cenie.

Według najnowszych informacji Ministerstwa Budownictwa, do sierpnia 2025 roku banki wypłaciły około 19 700 mld VND z pakietu kredytowego wspierającego rozwój budownictwa socjalnego. Jednocześnie, realizacja projektów jest aktywnie przyspieszana przez samorządy. Oczekuje się, że w tym roku uda się ukończyć ponad 82 000 mieszkań, co przybliży nas do celu 100 000 mieszkań...

Obniżanie stóp procentowych nie wystarczy, dopóki nie zostanie zajęta przyczyna problemu.

Według niektórych ekspertów ekonomicznych, jeśli polityka kredytowa koncentruje się wyłącznie na obniżaniu stóp procentowych, bez mechanizmów wspierających jej wdrażanie, może to łatwo prowadzić do trudności w dostępie do kapitału. Co więcej, aby preferencyjna polityka kredytowa była skuteczna, należy zająć się przyczynami leżącymi u podstaw podaży.

Według pana Tran Trong Triet, magistra nauk, z Banku Państwowego Regionu Wietnamu 15, obecnie istnieją trzy programy kredytowe wspierające rozwój budownictwa socjalnego. Po pierwsze, pakiet o wartości 120 000 miliardów VND, w którym do tej pory zarejestrowało się dziewięć banków, o łącznej wartości 145 000 miliardów VND. Po drugie, istnieje program pożyczek na zakup mieszkań socjalnych dla osób poniżej 35. roku życia. Po trzecie, istnieje program kredytowy na pożyczki na budownictwo socjalne na mocy dekretu nr 100/2024/ND-CP z dnia 26 lipca 2024 r., który szczegółowo określa niektóre przepisy ustawy o budownictwie mieszkaniowym dotyczące rozwoju i zarządzania budownictwem socjalnym.

Dzięki pakietowi kredytowemu o wartości 120 bilionów VND Bank Państwowy Wietnamu sześciokrotnie zwracał się do instytucji kredytowych o obniżenie stóp procentowych kredytów z początkowych 8,7%/rok do 6,4%/rok dla deweloperów i 5,9%/rok dla nabywców domów. Jest to stopa niższa nawet od stopy procentowej kredytów dla ubogich gospodarstw domowych (ok. 6,6%/rok).

Według raportu Banku Państwowego Wietnamu, na dzień 31 lipca, wartość niespłaconych pożyczek na cztery programy budownictwa socjalnego osiągnęła około 30 000 miliardów VND, ale postępy w realizacji są nadal powolne. Wietnam zrealizował zaledwie prawie 60% celu, jakim jest budowa 1 miliona mieszkań do 2025 roku, co wskazuje na potrzebę podjęcia bardziej zdecydowanych działań w celu zaspokojenia rzeczywistego popytu.

Według Ministerstwa Budownictwa, w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 roku Wietnam ukończył 43 681 ze 100 275 lokali mieszkalnych (43,6%). Przewiduje się, że do końca 2025 roku ukończonych zostanie dodatkowo 39 245 lokali (łącznie 82 926 ze 100 275 lokali, co stanowi 83%); obecnie w budowie znajduje się 135 033 lokali, z czego 69 projektów o skali 54 362 lokali rozpoczęło budowę w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy tego roku.

W związku z tą sytuacją, Bank Państwowy Wietnamu zwrócił się do Ministerstwa Budownictwa o wdrożenie szeregu rozwiązań mających na celu rozwiązanie istniejących problemów rynkowych, w tym promowanie rozwoju budownictwa socjalnego i mieszkań komunalnych, aby sprostać rzeczywistym potrzebom mieszkańców. Jednocześnie zaapelował do Ministerstwa o niezwłoczne zbadanie i zaproponowanie wydania dekretu regulującego Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa.

Ponadto Komitety Ludowe prowincji i miast muszą priorytetowo traktować przydzielanie gruntów pod budowę mieszkań socjalnych i skupić się na wdrażaniu rozwiązań mających na celu osiągnięcie celów w zakresie mieszkań socjalnych wyznaczonych przez Premiera.

Aby zaradzić niedoborowi mieszkań, we wrześniu 2025 r., podczas spotkania z premierem Pham Minh Chinhem i Centralnym Komitetem Sterującym ds. Polityki Mieszkaniowej i Rynku Nieruchomości, HOREA zaproponowała następujące działania: po pierwsze, aby obniżyć ceny, należy zwiększyć podaż mieszkań w przystępnej cenie; po drugie, aby zwiększyć podaż mieszkań w przystępnej cenie, należy usunąć przeszkody i trudności związane z wstrzymanymi projektami. (Obecnie istnieje 2890 projektów, które napotykają przeszkody wymagające rozwiązania).

Ponadto konieczne jest stworzenie warunków umożliwiających przedsiębiorstwom sprawiedliwy dostęp do gruntów poprzez wdrożenie rezolucji 171 Zgromadzenia Narodowego w sprawie pilotażu przekazywania praw do użytkowania gruntów mieszkalnych i innych gruntów niemieszkalnych (lub obecnie posiadających prawa do użytkowania gruntów innych gruntów niemieszkalnych) w celu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego.

Odnosząc się do rozwiązań mających na celu obniżenie cen nieruchomości, pan Nguyen Trung Vu, przewodniczący rady dyrektorów Cen Land, zasugerował, że przede wszystkim państwo musi przejąć inicjatywę w obniżaniu opłat za użytkowanie gruntów, zwłaszcza w odległych obszarach miejskich i obszarach miejskich zorientowanych na transport publiczny (TOD), aby pomóc obniżyć ceny nieruchomości, wesprzeć przedsiębiorstwa i uczciwych nabywców mieszkań oraz zapobiec spekulacjom. „Kiedy państwo obniży opłaty za użytkowanie gruntów i opłaty za dzierżawę gruntów, ludzie będą mogli kupować przystępne cenowo domy dzięki polityce rządu, a nie za pośrednictwem dewelopera A lub dewelopera B” – zaproponował pan Nguyen Trung Vu.

Co więcej, rozwój infrastruktury, zwłaszcza kolei dużych prędkości, jest niezbędny do tworzenia nowych ośrodków miejskich, zapobiegając rozwojowi miast bez infrastruktury, które prowadzi do powstawania „miast widm”. Jednocześnie budownictwo mieszkaniowe musi przestrzegać zasady „budowy z myślą o zamieszkaniu” i „budowa jest niedozwolona, dopóki mieszkańcy nie zostaną przesiedleni”. Nawet po uzyskaniu pozwolenia na budowę deweloperzy muszą sprzedać 50–70% swoich lokali, zanim uzyskają pozwolenie na rozpoczęcie budowy.

Pan Nguyen Trung Vu podkreślił również: „Dostępne cenowo mieszkania powinny idealnie kosztować 2 miliardy VND; nabywcy powinni być w stanie spłacać je w ratach przez wiele lat”. Aby to osiągnąć, niezbędne są trzy czynniki, a zwłaszcza kapitał – nie tylko duża ilość kapitału, ale także kapitał przystępny cenowo.

Nakazy administracyjne lub narzucone oczekiwanie „budowania mieszkań w przystępnej cenie za wszelką cenę” są niedopuszczalne, ponieważ żadna firma nie może obniżać cen sprzedaży i zmniejszać zysków, jednocześnie prosperując. Firmy potrzebują wyraźnych bodźców ekonomicznych; zmuszone do budowy bez zysku, nie będą w stanie utrzymać się, reinwestować ani rozwijać. Wysokie ceny mieszkań wynikają z wielu czynników. Same koszty gruntów stanowią 30-40%, a w niektórych miejscach nawet 50% ceny sprzedaży. Koszty budowy są stosunkowo stabilne, ale głównymi przyczynami wzrostu cen są koszty proceduralne i kapitałowe. Wiele projektów jest wstrzymanych na 6-10 lat, co powoduje wielokrotny wzrost stóp procentowych i kosztów alternatywnych.

Source: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm