Rozwój budownictwa socjalnego: odblokowanie przepływów kapitału i radzenie sobie z „korzeniami” podaży

Tempo wypłacania środków z programów kredytowych mających na celu wsparcie rozwoju budownictwa socjalnego nie spełniło jeszcze oczekiwań z powodu licznych przeszkód.

Projekt budownictwa socjalnego w dzielnicy Cai Rang w mieście Can Tho . Zdjęcie: Thanh Liem/VNA

Niektórzy eksperci uważają, że stopa procentowa w wysokości 6,6% dla nabywców mieszkań socjalnych jest zbyt wysoka, dlatego powinna zostać utrzymana na poziomie 4,8%.

Dźwignia z polityki finansowej

Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HORE), stopa procentowa w wysokości 6,6% dla nabywców mieszkań socjalnych jest zbyt wysoka. Zalecił rządowi utrzymanie stopy na poziomie 4,8%, aby pomóc ludziom, zwłaszcza młodym, w znalezieniu miejsca do życia odpowiadającego ich dochodom.

Podczas niedawnego seminarium „Zaspokojenie pragnienia mieszkań w przystępnej cenie i rozwiązania mające na celu przyciągnięcie mieszkańców do Nowego Obszaru Miejskiego” pan Le Hoang Chau powiedział, że zgodnie z Dekretem 100, nabywcy muszą zaciągać kredyty z oprocentowaniem 6,6% rocznie, co jest zbyt wysokie. Tymczasem od lipca 2021 do lipca 2024 roku premier wielokrotnie zatwierdzał oprocentowanie wynoszące zaledwie 4,8% rocznie. Od sierpnia 2024 roku oprocentowanie wzrośnie do 6,6% rocznie.

Po licznych petycjach rząd wydał Dekret 261 z 10 października 2025 r., w którym obniżono stopę procentową do 5,4%. „Nadal zdecydowanie zalecamy utrzymanie stopy procentowej na poziomie 4,8% rocznie. Przy obecnej stopie 5,4%, inwestorzy pożyczający pieniądze z Wietnamskiego Banku Polityki Społecznej (VBSP) będą musieli zapłacić oprocentowanie w wysokości 120% z 5,4%, co daje około 6,48%, co jest bardzo wysokim poziomem. Tymczasem banki komercyjne udzielają pożyczek inwestorom w projekty budownictwa socjalnego, takim jak Nam Long, na poziomie zaledwie około 5,9% do 6,1%” – powiedział pan Le Hoang Chau.

Jeśli chodzi o „mieszkania dostępne cenowo”, można je podzielić na dwa rodzaje: mieszkania socjalne i tanie mieszkania komercyjne. Jaka więc cena jest uważana za odpowiednią?

W 2013 roku, kiedy rząd wydał Rezolucję 02, wprowadzającą pakiet kredytowy w wysokości 30 000 miliardów VND, zastrzegł on, że komercyjne nieruchomości mieszkaniowe o cenie 1050 miliardów VND lub niższej mogą pożyczać z tego pakietu. Do tej pory odpowiednia cena dla komercyjnych nieruchomości mieszkaniowych wynosiła poniżej 3 miliardów VND.

W przypadku tego typu budownictwa komercyjnego inwestorzy nie potrzebują specjalnych mechanizmów dotyczących funduszy gruntowych ani podatków, a jedynie zachęt kredytowych – podobnych do pakietu o wartości 145 000 miliardów VND, który Bank Państwowy Wietnamu (SBV) wdraża na rzecz budownictwa socjalnego i renowacji starych mieszkań. „Zalecamy rozszerzenie tego pakietu o przystępne cenowo mieszkania komercyjne, z oprocentowaniem 5,9–6,1%, które obecnie stosują banki, co jest stosunkowo rozsądne” – powiedział przedstawiciel HORE.

Niektórzy eksperci uważają jednak, że najważniejsze jest posiadanie polityki kredytowej dla kupujących, z rozsądnym oprocentowaniem przez okres 20-25 lat. Wtedy młodzi ludzie z pewnymi środkami finansowymi, zwłaszcza ci, którzy kupują dom po raz pierwszy, mogą w pełni stworzyć sobie miejsce do życia. Tylko wtedy możemy naprawdę zaspokoić pragnienie tanich mieszkań.

Według najnowszych informacji Ministerstwa Budownictwa, do sierpnia 2025 roku banki wypłaciły około 19 700 mld VND z pakietu kredytowego na wsparcie rozwoju budownictwa socjalnego. Jednocześnie, realizacja projektów jest aktywnie przyspieszana przez samorządy. Oczekuje się, że w tym roku uda się ukończyć ponad 82 000 mieszkań, co przybliży nas do celu 100 000 mieszkań...

Obniżanie stóp procentowych nie wystarczy bez rozwiązania „źródła” problemu.

Zdaniem niektórych ekspertów ekonomicznych, jeśli polityka kredytowa ogranicza się jedynie do obniżania stóp procentowych bez mechanizmu wspierającego jej wdrażanie, łatwo o trudności w dostępie do kapitału. Ponadto, aby preferencyjna polityka kredytowa okazała się skuteczna, konieczne jest rozwiązanie problemu leżącego u podstaw podaży.

Mgr Tran Trong Triet z Banku Państwowego Wietnamu Region 15 poinformował, że obecnie istnieją 3 programy kredytowe wspierające rozwój budownictwa socjalnego. Pierwszy z nich to pakiet o wartości 120 000 miliardów VND, do którego zgłosiło się 9 banków z łącznym limitem 145 000 miliardów VND. Drugi to program pożyczek na mieszkania socjalne dla osób poniżej 35. roku życia. Trzeci to program kredytów na mieszkania socjalne, zgodnie z dekretem nr 100/2024/ND-CP z dnia 26 lipca 2024 r., który szczegółowo opisuje szereg artykułów Prawa mieszkaniowego dotyczących rozwoju i zarządzania budownictwem socjalnym.

Dzięki pakietowi kredytowemu o wartości 120 000 miliardów VND Bank Państwowy Wietnamu sześciokrotnie zwrócił się do instytucji kredytowych (CI) o obniżenie stóp procentowych kredytów z początkowych 8,7%/rok do 6,4%/rok dla inwestorów i 5,9%/rok dla nabywców domów. Jest to stopa niższa nawet od stopy procentowej kredytów dla ubogich gospodarstw domowych (ok. 6,6%/rok).

Według Banku Państwowego Wietnamu (SBV), na dzień 31 lipca wartość niespłaconych kredytów na cztery programy budownictwa socjalnego wyniosła około 30 000 miliardów VND, ale postępy w realizacji są nadal powolne. Wietnam zrealizował zaledwie prawie 60% celu, jakim jest budowa 1 miliona mieszkań do 2025 roku, co pokazuje, że potrzebne są bardziej skuteczne rozwiązania, aby sprostać rzeczywistemu zapotrzebowaniu.

Według Ministerstwa Budownictwa, w ciągu pierwszych 9 miesięcy 2025 roku Wietnam ukończył budowę 43 681/100 275 lokali (co stanowi 43,6%). Oczekuje się, że do końca 2025 roku ukończonych zostanie dodatkowo 39 245 lokali (łącznie 82 926/100 275 lokali, co stanowi 83%); w budowie znajduje się 135 033 lokali, z czego 69 projektów o skali 54 362 lokali rozpoczęło budowę w ciągu pierwszych 9 miesięcy tego roku.

W tej sytuacji Bank Państwowy Wietnamu zwrócił się do Ministerstwa Budownictwa o wdrożenie szeregu rozwiązań mających na celu rozwiązanie istniejących problemów na rynku, w tym promowanie rozwoju budownictwa socjalnego i mieszkań komunalnych, aby sprostać rzeczywistym potrzebom mieszkańców. Jednocześnie, Bank Państwowy Wietnamu zwrócił się z prośbą o pilne zbadanie i zaproponowanie wydania dekretu regulującego Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa.

Oprócz tego Ludowe Komitety Prowincji i Miast muszą nadać priorytet przydzielaniu gruntów pod budowę mieszkań socjalnych, koncentrując się na wdrażaniu rozwiązań mających na celu osiągnięcie celów w zakresie mieszkań socjalnych wyznaczonych przez Premiera.

Aby zaradzić „pragnieniu”, we wrześniu 2025 roku, podczas spotkania z premierem Pham Minh Chinhem i Centralnym Komitetem Sterującym ds. polityki mieszkaniowej i rynku nieruchomości, HOREA zaproponowała: Po pierwsze, aby obniżyć ceny, konieczne jest zwiększenie podaży, podaży odpowiednich mieszkań, mieszkań przystępnych cenowo; po drugie, aby zwiększyć podaż odpowiednich mieszkań, konieczne jest usunięcie przeszkód i trudności w przypadku wstrzymanych projektów. (Obecnie istnieje 2890 zablokowanych projektów, które należy zakończyć).

Ponadto konieczne jest stworzenie warunków umożliwiających przedsiębiorstwom sprawiedliwy dostęp do środków gruntowych poprzez wdrożenie Uchwały 171 Zgromadzenia Narodowego w sprawie pilotażu zezwoleń na otrzymywanie przeniesienia praw do użytkowania gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i gruntów innych niż zabudowa mieszkaniowa (lub gruntów z prawem do użytkowania gruntów innym niż zabudowa mieszkaniowa) w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych.

Pan Nguyen Trung Vu, prezes Cen Land.

Odnosząc się do rozwiązania mającego na celu obniżenie cen nieruchomości, pan Nguyen Trung Vu, przewodniczący rady dyrektorów Cen Land, powiedział, że przede wszystkim państwo musi przejąć inicjatywę w obniżaniu opłat za użytkowanie gruntów, zwłaszcza w odległych obszarach miejskich i obszarach miejskich zorientowanych na transport publiczny (TOD), aby obniżyć ceny nieruchomości, wesprzeć firmy i nabywców nieruchomości oraz uniknąć spekulacji. „Kiedy państwo obniży opłaty za użytkowanie gruntów i czynsze, ludzie będą mogli kupować tanie domy dzięki polityce państwa, a nie inwestorzy A i B” – zaproponował pan Nguyen Trung Vu.

Ponadto konieczny jest rozwój infrastruktury, zwłaszcza kolei dużych prędkości, aby tworzyć nowe ośrodki miejskie, unikając rozwoju miast bez infrastruktury, prowadzącego do powstawania „miast widm”; jednocześnie budując domy, należy ustanowić zasadę „buduj domy, aby w nich mieszkać” i „jeśli nie możesz przywrócić ludzi, nie będziesz mógł budować”. Nawet jeśli inwestor uzyska pozwolenie na budowę, musi sprzedać 50–70% produktów, aby uzyskać pozwolenie na budowę.

Pan Nguyen Trung Vu podkreślił również: „Przystępne cenowo mieszkania powinny kosztować 2 miliardy VND; nabywcy będą mogli spłacać je w ratach przez wiele lat”. Aby to osiągnąć, konieczne są trzy czynniki, a zwłaszcza kapitał, który musi być nie tylko duży, ale i tani.

Dr Nguyen Van Dinh – wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości (VNREA), prezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS).

Nie da się stosować nakazów administracyjnych ani narzucać oczekiwania „budowania tanich domów za wszelką cenę”, ponieważ żadna firma nie może obniżać cen, zmniejszać zysków i jednocześnie się rozwijać. Firmy muszą mieć jasną motywację ekonomiczną – jeśli zostaną zmuszone do działania bez osiągania zysku, nie będą w stanie utrzymać, reinwestować ani rozwijać się. Wysokie ceny mieszkań wynikają z wielu grup kosztów. Same koszty gruntów stanowią 30-40%, a w niektórych miejscach nawet 50% ceny sprzedaży. Koszty budowy są stosunkowo stabilne, ale koszty proceduralne i kapitałowe są przyczyną wzrostu cen. Wiele projektów jest „odkładanych” na 6-6 lat, co powoduje wielokrotny wzrost odsetek od kredytów i kosztów alternatywnych.

Source: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm