Znajdowanie rozwiązań dla porzuconych projektów mieszkaniowych – część 2: Odblokowywanie problemów prawnych, „ożywianie” „zamrożonych” projektów

Problem opóźnień w realizacji projektów mieszkaniowych lub ich ukończenia, ale braku mieszkań w Ho Chi Minh City, wciąż stanowi problem, powodując ogromne marnotrawstwo gruntów i zasobów społecznych. W obliczu tej sytuacji eksperci wskazali wiele przyczyn i zaproponowali konkretne rozwiązania mające na celu „ożywienie” opuszczonych projektów mieszkaniowych.

Niedociągnięcia w planowaniu projektu i aspektach prawnych.

Zdaniem ekspertów, głównymi przyczynami tej sytuacji są przeszkody prawne, brak możliwości finansowych deweloperów, niekompletna infrastruktura społeczna oraz fakt, że niektóre projekty przesiedleńcze nie przyciągnęły mieszkańców.

Po 10 latach obszar przesiedleńczy Binh Khanh wciąż zmaga się z problemem znalezienia rozwiązań, które przyciągnęłyby ludzi do zamieszkania tam.

Według prawniczki Ha Thi Thu Thao z Izby Adwokackiej w Ho Chi Minh City, wiele projektów jest „zawieszonych” z powodu korekt w planowaniu, zmian w docelowych liczbach ludności lub niekompletnych procedur przydziału/dzierżawy gruntów zgodnie z ustawą o gruntach z 2013 roku i ustawą o gruntach z 2024 roku. Opóźnienia w wydawaniu i zatwierdzaniu planów zagospodarowania przestrzennego oraz planów szczegółowych uniemożliwiają projektom ukończenie dokumentacji inwestycyjnej.

Jest to wada instytucjonalna, która bezpośrednio wpływa na prawa i obowiązki inwestorów. W systemie prawnym istnieją nakładające się na siebie przepisy dotyczące mieszkalnictwa, gruntów, inwestycji i budownictwa, z wieloma niespójnymi regulacjami, w szczególności dotyczącymi 20% przydziału gruntów pod budownictwo socjalne, warunków zatwierdzania projektów inwestycyjnych, procedur wyceny projektów oraz kryteriów i procedur przydziału gruntów z opłatami za użytkowanie gruntów lub bez nich.

Prawnik Thao wyjaśniła ponadto, że nakładające się na siebie i niespójne przepisy prowadzą do opóźnień w przydzielaniu gruntów, opóźnień w wydawaniu pozwoleń na budowę i braku możliwości ustalenia cen sprzedaży lub wynajmu, co uniemożliwia spełnienie warunków otwarcia sprzedaży.

Co więcej, polityka przesiedleńcza nie jest w pełni odpowiednia; wiele obszarów przesiedleńczych pozostaje pustych, ponieważ regulacje prawne dotyczące przesiedleń zawarte w ustawie o gruntach i jej rozporządzeniach nie odpowiadają rzeczywistym potrzebom. Wiele projektów budowlanych jest zlokalizowanych daleko od centrum miasta, gdzie brakuje infrastruktury, szkół, szpitali i miejsc pracy, co powoduje, że mieszkańcy odmawiają przyjęcia przekazania lub akceptują je, ale się nie wprowadzają.

Z drugiej strony, powolny postęp w wypłacie odszkodowań i karczowaniu gruntów doprowadził do powstania potrzeb w zakresie przesiedleń, które nie pokrywają się z okresem inwestycji. Procedury zatwierdzania mieszkań socjalnych i przesiedleń są skomplikowane i nieelastyczne; wiele wniosków jest rozpatrywanych przewlekle, co powoduje opóźnienia w przydzielaniu beneficjentów; zarządzanie i eksploatacja są ograniczone, a w niektórych budynkach mieszkalnych brakuje profesjonalnych jednostek zarządzających i operacyjnych po zakończeniu budowy, co prowadzi do szybkiego niszczenia.

„Pomimo tysięcy pozostałych mieszkań dla przesiedleńców, ich przekształcenie w mieszkania socjalne, tanie mieszkania komercyjne lub wystawienie na aukcję publiczną wciąż napotyka wiele przeszkód związanych z procedurami, uprawnieniami i mechanizmami cenowymi. To wąskie gardło prawne, którego rozwiązania wielokrotnie domagało się Ho Chi Minh City, ale jak dotąd nie zostało ono do końca rozwiązane” – podkreśliła prawniczka Thao.

Propozycje rozwiązania problemu opuszczonych domów

Według ekonomisty Nguyen Duy Chuyen, na obszarze miejskim w dzielnicy Long Phuoc (Ho Chi Minh City) wiele willi wartych setki miliardów dongów jest zamieszkiwanych przez zaledwie kilka rodzin, a większość z nich pozostaje opuszczona przez dłuższy czas. Sytuacja ta utrzymuje się od ponad 10 lat, nie tylko powodując znaczne marnotrawstwo ziemi, ale także degradując wartość zainwestowanej infrastruktury i ograniczając dostęp do mieszkań dla większości młodych pracowników w Ho Chi Minh City.

Obszar przesiedleńczy Vinh Loc B w gminie Tan Vinh Loc (Ho Chi Minh City) z czasem ulega pogorszeniu i zanika.

Według szacunków pana Nguyena Duy Chuyena, po odpowiednim zagospodarowaniu, puste lokale mieszkalne mogłyby pomieścić około 2000 osób. Stwarza to szansę na efektywniejsze wykorzystanie istniejących zasobów mieszkaniowych, przyczyniając się jednocześnie do rozwiązania problemu opieki społecznej na przedmieściach Ho Chi Minh.

Pan Chuyen stwierdził, że w przypadku projektów przesiedleńczych kluczowe jest oferowanie odpowiednich cen i polityk, aby ludzie mogli uzyskać dostęp do mieszkań i byli chętni do przeprowadzki. Jeśli fundusz mieszkaniowy dla przesiedleńców nie może zostać przydzielony zgodnie z planem lub nie przyciągnie mieszkańców, władze lokalne powinny śmiało przekształcić go w mieszkania socjalne, aby efektywnie wykorzystać fundusz mieszkaniowy i zaspokoić rzeczywiste potrzeby.

Wielu ekspertów z branży nieruchomości podkreśla również, że transparentność informacji o projekcie, od aspektów prawnych i postępów prac po możliwości dewelopera, nie tylko pomaga ludziom i przedsiębiorstwom łatwiej monitorować projekty, ale także ogranicza sytuacje, w których projekty utkną w martwym punkcie na wiele lat.

Prawniczka Ha Thi Thu Thao zasugerowała, aby Ho Chi Minh City dokonało przeglądu całego funduszu mieszkań dla przesiedleńców i mieszkań socjalnych, stworzyło listę i sklasyfikowało je według statusu prawnego, zaawansowania i potrzeb użytkowych, aby opracować odpowiednie rozwiązania dla każdej grupy. Według prawniczki, należy umożliwić elastyczną konwersję funkcjonalną, jednocześnie upraszczając procedury i usprawniając procesy wyceny, zatwierdzania i aukcji, aby uniknąć wąskich gardeł – zwłaszcza w przypadku projektów, które obecnie borykają się z trudnościami w zakresie mechanizmów wyceny.

Jeśli chodzi o opuszczone mieszkania przesiedleńcze, prawniczka Thao zaproponowała kilka opcji, takich jak przekształcenie ich w mieszkania socjalne, zorganizowanie publicznych aukcji lub sprzedaży komercyjnej w celu uzupełnienia budżetu, wynajmowanie ich jako mieszkań socjalnych, akademików lub kwater pracowniczych, a także dostosowanie planowania i inwestowania w zsynchronizowaną infrastrukturę na obszarach oddalonych od centrum miasta, aby zapewnić odpowiednie warunki życia.

Jednocześnie Miasto musi przyspieszyć procedury prawne dotyczące projektów budownictwa socjalnego, skrócić czas zatwierdzania inwestycji, upublicznić fundusze gruntowe, wspierać kredyty i promować cyfrową transformację w zarządzaniu dokumentami. Kryteria zatwierdzania beneficjentów również muszą być ujednolicone i przejrzyste, aby uniknąć sytuacji, w której „każde miejsce robi to inaczej”.

Prawniczka Thao podkreśliła odpowiedzialność agencji zarządzającej: Każda jednostka samorządu terytorialnego, która dopuszcza do marnotrawstwa majątku publicznego lub opóźnia oddanie do użytku mieszkań dla przesiedleńców, musi ponieść odpowiedzialność zgodnie z przepisami Ustawy o zarządzaniu i użytkowaniu majątku publicznego z 2017 r. oraz Ustawy o odpowiedzialności odszkodowawczej państwa z 2017 r. w przypadku wyrządzenia szkody. Odpowiedzialność za każdy opóźniony projekt powodujący marnotrawstwo musi być jasno określona i upubliczniona, aby mieszkańcy mogli ją monitorować.

„Miasto powinno również poszerzyć możliwości przesiedlenia, takie jak otrzymanie pieniędzy, ziemi, mieszkań socjalnych czy mieszkań dla osób przesiedlonych. Zróżnicowanie opcji pomoże uniknąć rozproszonej budowy, która nie odpowiada rzeczywistym potrzebom, a jednocześnie ograniczy marnotrawstwo zasobów” – powiedziała prawniczka Thao.

Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm