Usuwanie wąskich gardeł i otwieranie przepływu zasobów gruntowych

Podpis pod zdjęciem — Zdjęcie ilustracyjne: Tuan Anh/VNA

Do projektu rezolucji Zgromadzenia Narodowego wprowadzono wiele innowacji, które określają szereg mechanizmów i zasad mających na celu usunięcie trudności i przeszkód w organizacji wdrażania Prawa gruntowego. Obejmują one m.in.: zniesienie ram cen gruntów, zwiększenie przejrzystości, promowanie decentralizacji na szczeblu lokalnym, zapewnienie harmonii interesów państwa, obywateli i przedsiębiorstw.

Jednym z pięciu pierwszych wąskich gardeł wymienionych przez ekspertów jest brak kompatybilności między systemem planowania przestrzennego a dwupoziomowym modelem samorządu terytorialnego (wojewódzkim – oddolnym), gdy model ten zacznie obowiązywać od 1 lipca 2025 r. Podczas gdy ustawa o gruntach z 2024 r. nadal utrzymuje przepisy dotyczące „planowania i planowania zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu”, obecny model organizacji rządu w miastach zarządzanych centralnie lub specjalnych jednostkach administracyjno- gospodarczych działa zgodnie z dwupoziomowym samorządem miejskim.

Prowadzi to do niedostatków w zakresie uprawnień i spójności w zatwierdzaniu planów, co powoduje przerwanie lub wydłużenie procesu wdrażania. Zdaniem dr. Nguyen Dinh Tho – zastępcy dyrektora Instytutu Strategii i Polityki Rolnictwa i Środowiska ( Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska ), prawo wymaga dostosowania, aby planowanie zagospodarowania przestrzennego można było zintegrować z ogólnym planowaniem rozwoju miast i planowaniem wykorzystania zasobów na poziomie lokalnym. W przeciwnym razie lokalne władze będą miały problemy z wdrażaniem i nadzorem.

Opóźnienia w dostosowywaniu przepisów planistycznych do dwupoziomowego modelu administracji publicznej nie tylko wpływają na wykonalność ustawy, ale także powodują, że wiele miejscowości „czeka na instrukcje”, blokując przepływ inwestycji. Dlatego konieczne jest szybkie przyjęcie ujednoliconej rezolucji, aby uniknąć sytuacji, w której planowanie stanie się pierwszym „instytucjonalnym wąskim gardłem” w procesie wdrażania nowej ustawy o gruntach.

Drugim zidentyfikowanym wąskim gardłem jest to, że mechanizm aukcji i przetargów gruntowych wciąż ma wiele niedociągnięć, które nie są korzystne dla inwestorów. Cel alokacji i dzierżawy gruntów poprzez aukcje i przetargi jest ważnym narzędziem zapewniającym transparentność, przejrzystość i zapobiegającym powstawaniu interesów grupowych. Jednak obecny proces wdrażania ujawnia wiele ograniczeń.

Brakuje jasnych wytycznych dotyczących formy dzierżawy gruntów z roczną opłatą na fundusz gruntowy zarządzany przez państwo. Niektóre miejscowości odzwierciedlają sytuację „niewiedzy, jakie rozwiązanie zastosować”, gdy trzeba zapewnić dochody budżetowe i wesprzeć przedsiębiorstwa inwestujące w uspołecznione grunty.

Jednocześnie wymóg posiadania szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego w skali 1/500 przed wystawieniem gruntów na aukcję utrudnia ich wdrożenie, zwłaszcza w przypadku gruntów o mieszanym przeznaczeniu lub gruntów publicznych przeplatanych terenami mieszkalnymi. Z kolei forma dzierżawy gruntów z roczną opłatą utrudnia inwestorom kalkulację kosztów, zaciąganie kredytów hipotecznych oraz mobilizację kapitału średnio- i długoterminowego.

Dr Can Van Luc – członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Monetarnej – zauważył, że mechanizm aukcji gruntów musi być bardziej elastyczny, zwłaszcza w początkowej fazie projektów infrastruktury społecznej. Jego sztywność może nieumyślnie zniweczyć motywację sektora prywatnego – podmiotu, który Ustawa o gruntach z 2024 roku ma na celu przede wszystkim zmobilizować. Brak synchronizacji między przepisami dotyczącymi aukcji i przetargów a mechanizmami dzierżawy gruntów nie tylko zmniejsza atrakcyjność inwestycyjną, ale także stwarza ryzyko strat budżetowych.

Dlatego też wydanie przez rząd rezolucji 339/NQ-CP w sprawie projektu rezolucji Zgromadzenia Narodowego ustanawiającej szereg mechanizmów i polityk mających na celu usunięcie trudności i przeszkód w organizacji wdrażania ustawy o gruntach, umożliwiającej dziedziczenie wyników badań w piśmie nr 136/TTr-BNNMT Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska w sprawie projektu ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy o gruntach, jest krokiem we właściwym kierunku, ale konieczne jest jego szybkie skonkretyzowanie w formie dekretu regulującego wdrażanie, aby przedsiębiorstwa miały jasną podstawę prawną - skomentował pan Luc.

Ponadto, przepisy dotyczące odzyskiwania gruntów, które nie obejmują praktyk deweloperskich i są mało elastyczne, stanowią trzecie wąskie gardła wymieniane przez ekspertów. Chociaż uważa się, że artykuł 79 ustawy o gruntach z 2024 r. rozszerzył zakres odzyskiwania gruntów w porównaniu z ustawą o gruntach z 2013 r., nadal nie obejmuje on wszystkich projektów o strategicznym i pilnym znaczeniu.

Prawo nie określiło jasno mechanizmu odzyskiwania gruntów, który miałby służyć do tworzenia funduszu gruntowego w celu finansowania projektów BT (buduj-przekaż) lub reorganizacji gruntów dla przedsiębiorstw, które muszą przenieść swoją siedzibę ze względu na zanieczyszczenie środowiska... Ponadto przepis stanowiący, że odzyskiwanie gruntów może nastąpić dopiero po zatwierdzeniu planu rekompensat, wsparcia i przesiedleń, powoduje opóźnienia i nie zapewnia wystarczającej elastyczności w przypadku pilnych projektów.

Odnosząc się do tego wąskiego gardła, docent dr Nguyen Quang Tuyen, wiceprzewodniczący Rady Uniwersytetu Prawa w Hanoi, powiedział, że ustawa musi zawierać konkretny mechanizm dla kluczowych projektów, ponieważ jeśli będziemy czekać na wystarczającą liczbę procedur administracyjnych, postęp w realizacji krajowej infrastruktury strategicznej, takiej jak autostrady, lotniska i duże parki przemysłowe, ulegnie opóźnieniu, powodując znacznie większe szkody niż ryzyko prawne, którym obawiają się agencje zarządzające.

To wąskie gardło pokazuje również, że brak elastyczności w projektowaniu przepisów dotyczących nabywania gruntów utrudnia rozwój infrastruktury – obszar, który Wietnam chce przyspieszyć. Według ekspertów, natychmiastowym rozwiązaniem jest opracowanie specjalnego mechanizmu autoryzacji dla kluczowych projektów, podobnego do mechanizmu przewidzianego w ustawie o inwestycjach publicznych lub ustawie o przetargach, aby uniknąć „wąskich gardeł” w zakresie rekompensat i oczyszczania terenu.

Czwartym wąskim gardłem, które należy wyeliminować, jest niewystarczający i niestabilny mechanizm ustalania cen gruntów, który budzi obawy wśród implementatorów. Ustawa o gruntach z 2024 r. zniosła „ramy cen gruntów” i zastąpiła mechanizm tabeli cen gruntów, która jest aktualizowana corocznie i lepiej odzwierciedla cenę rynkową. To znaczący krok naprzód, ale obecny mechanizm ustalania cen wciąż napotyka wiele ograniczeń w praktyce.

Po pierwsze, ustalanie konkretnych cen gruntów w zbyt dużym stopniu zależy od organizacji konsultingowych i danych rynkowych, a system informacyjny i krajowa baza danych cen gruntów nie są jeszcze kompletne, co prowadzi do niespójnych wyników wyceny między miejscowościami. Metoda nadwyżkowa – główne narzędzie ustalania cen gruntów projektowych – nie została ujednolicona, co powoduje wzrost kosztów inwestycji i negatywnie wpływa na konkurencyjność przedsiębiorstw.

Dr Tran Kim Chung, były zastępca dyrektora Centralnego Instytutu Zarządzania Gospodarczego, powiedział, że jeśli nie powstanie transparentna baza danych wycen, wykonawcy będą zawsze obawiać się popełniania błędów. W rezultacie wiele miejsc „unika podpisywania umów”, co spowalnia zarówno postęp inwestycji publicznych, jak i rozwój miast i parków przemysłowych. To wąskie gardło to nie tylko problem techniczny, ale także psychologiczna odpowiedzialność w wykonywaniu obowiązków publicznych. Gdy ceny gruntów są powiązane ze zobowiązaniami finansowymi, każde odstępstwo może prowadzić do inspekcji, kontroli lub odpowiedzialności karnej.

Dlatego też rząd musi wkrótce wprowadzić mechanizm, który będzie chronił tych, którzy właściwie wdrażają ten proces, promując jednocześnie digitalizację danych o cenach gruntów. W ten sposób powstanie bezpieczny korytarz prawny, który pozwoli lokalnym władzom odważyć się działać i wziąć na siebie odpowiedzialność – zaproponował pan Chung.

Ponadto, brak synchronizacji między ustawą o gruntach a przepisami pokrewnymi w okresie przejściowym stanowi piąte wąskie gardło, które należy rozwiązać. Jest to również wąskie gardło systemowe. Wraz z wejściem w życie ustawy o gruntach z 2024 r., szereg innych ustaw zostanie zmienionych, uzupełnionych lub wejdzie w życie w tym samym czasie, np. ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2024 r., ustawa o obrocie nieruchomościami, ustawa o przetargach, ustawa o inwestycjach itp.

Jednak zgodność między tymi przepisami nadal nie jest zsynchronizowana, co powoduje zamieszanie w wielu miejscowościach w okresie przejściowym. Na przykład, przepisy dotyczące przyjmowania przeniesienia praw do użytkowania gruntów w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych zostały dostosowane w Rezolucji Zgromadzenia Narodowego i Dekrecie Rządowym, ale nie zostały „wdrożone” na czas w dokumentach wykonawczych do Ustawy o Ziemi. Niektóre miejscowości, takie jak Hanoi, Ho Chi Minh…, odzwierciedlają sytuację projektów „oczekujących” na Dekret, co prowadzi do marnotrawstwa zasobów.

Z prawnego punktu widzenia prawnik Truong Thanh Duc skomentował: „Poczyniliśmy duże postępy w nowelizacji ustawy o gruntach, ale jeśli powiązane przepisy nie zostaną zmienione jednocześnie, nadal będą istniały „przepisy oczekujące na przepisy”, przez co przedsiębiorstwom trudno będzie określić, na czym opierać swoje procedury inwestycyjne”.

Aby pokonać to wąskie gardło, rząd proaktywnie wydał rezolucję 339/NQ-CP, przedkładając Zgromadzeniu Narodowemu do rozpatrzenia odrębną rezolucję w sprawie mechanizmów i strategii mających na celu usunięcie trudności w organizacji wdrażania ustawy o gruntach. Jednak, aby rezolucja ta rzeczywiście weszła w życie, nadal potrzebne są szczegółowe wytyczne dotyczące przejścia między starymi a nowymi przepisami, aby uniknąć tworzenia „luki prawnej” w realizacji projektów inwestycyjnych – sugerowali prawnicy.

Mając na uwadze pięć największych przeszkód we wdrażaniu ustawy o gruntach z 2024 r., które zostaną omówione na 10. sesji, oczekuje się, że XV Zgromadzenie Narodowe rozpatrzy i wkrótce wyda specjalną rezolucję w sprawie mechanizmów i polityk mających na celu usunięcie trudności w organizacji wdrażania ustawy o gruntach w oparciu o propozycje rządu oraz Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska.

Ponadto eksperci zaproponowali również przegląd i synchroniczne dostosowanie przepisów pokrewnych (Prawo Inwestycyjne, Prawo Mieszkaniowe, Prawo Przetargowe, Prawo Budowlane) w celu ujednolicenia procedur rozumienia i wdrażania. W szczególności konieczne jest wzmocnienie digitalizacji danych o gruntach, upublicznienie rocznych cenników gruntów, stworzenie przejrzystych podstaw oraz ograniczenie ryzyka prawnego dla agencji zarządzających. Oprócz szkolenia i ochrony osób przestrzegających przepisów, zachęcania do śmiałości w działaniu i brania na siebie odpowiedzialności, konieczne jest promowanie konkretnych mechanizmów dla kluczowych projektów, zapewniających postęp w zakresie infrastruktury, industrializacji i urbanizacji.

Ustawa o gruntach z 2024 roku w pełni spełni swoją rolę, jeśli powyższe wąskie gardła zostaną zidentyfikowane i rozwiązane szybko i synchronicznie. Tylko wtedy ziemia stanie się prawdziwą siłą napędową zrównoważonego rozwoju, a nie „wąskim gardłem” w obecnym procesie integracji i industrializacji.

Source: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm