Usuwanie głównych przeszkód dla miejscowości w ubieganiu się o projekty inwestycji miejskich

Ustanowienie zamiast kwoty minimalnej stawki wpłaty do budżetu państwa

Rząd właśnie wydał dekret nr 115/2024, w którym szczegółowo opisano szereg przepisów i środków wdrażających ustawę o przetargach na wybór inwestorów do realizacji projektów z wykorzystaniem gruntów. Najważniejszą zmianą w tym dekrecie jest jasne określenie minimalnej stawki, jaką przedsiębiorstwa muszą wpłacać do budżetu państwa.

Zdaniem prawnika Pham Thanh Tuan, wcześniej, zgodnie z postanowieniami Dekretu 25/2020, określającymi wartość płatności do budżetu państwa oprócz opłat za użytkowanie gruntów i czynszu gruntowego (dawniej zwanego m3), miejscowości napotkały trudności w 3 kwestiach.

Po pierwsze, nie ma referencyjnego funduszu gruntów, ponieważ nie ma wyników aukcji lub jest ich zbyt wiele, co utrudnia ich syntezę. Po drugie, trudno jest określić przewidywaną opłatę za użytkowanie gruntów i czynsz dzierżawny. Po trzecie, trudno jest skoordynować działania lokalnych agencji w zakresie wyceny. To jeden z powodów, dla których wiele miejscowości ma problemy z organizacją przetargów na projekty związane z wykorzystaniem gruntów.

Aby zaradzić powyższym niedociągnięciom, artykuł 48 Dekretu 115/2024 określa minimalną stawkę wpłaty do budżetu państwa (ogólnie określaną jako wartość m) przy składaniu ofert na wybór inwestorów realizujących projekty na obszarach miejskich; w przypadku obszarów mieszkalnych na obszarach wiejskich stawki są obliczane procentowo, a nie jak dotychczas kwotowo.

Procent ten oblicza się na podstawie referencyjnej średniej stopy wzrostu po aukcji praw do użytkowania gruntów (różnica między ceną wywoławczą a ceną wygrywającą aukcję) działek gruntu, na których realizowane są projekty w danej lokalizacji.

Grunt wystawiony na licytację w celu realizacji projektu, o którym mowa (bez wykorzystania wyników indywidualnych aukcji gruntów pod zabudowę mieszkaniową), musi być przedmiotem pomyślnych aukcji w ciągu 3 kolejnych lat przed datą decyzji o zatwierdzeniu polityki inwestycyjnej projektu (maksymalnie 7 lat w niektórych szczególnych przypadkach) i mieć podobną lokalizację (ten sam poziom powiatu lub inny powiat w województwie) do gruntu wystawionego na licytację.

W ten sposób Dekret zmienił sposób określania kryteriów oceny efektywności użytkowania gruntów, w kierunku stosowania „minimalnej stawki opłaty do budżetu państwa” zamiast, jak dotychczas, określania tej wartości w konkretnych pieniądzach. Rzeczywista wartość opłaty do budżetu państwa (wartość M) będzie równa stawce płatności budżetowej zaproponowanej przez inwestora pomnożonej przez rzeczywistą opłatę za użytkowanie gruntów i czynsz dzierżawny projektu.

Projekt nieruchomości w Ho Chi Minh City (zdjęcie: Trinh Nguyen).

Oczekuje się, że przyniesie to miejscowości znaczne dochody

Eksperci prawa nieruchomości ilustrują ustalenie wartości m w następujący sposób:

Komitet Ludowy Prowincji A zorganizował aukcję praw do użytkowania gruntów dla 4 projektów miejskich. Miejscowość A wykorzysta wyniki aukcji tych 4 projektów do obliczenia średniej stopy wzrostu po aukcji (stosunek ceny wywoławczej do ceny aukcyjnej), która wynosi 10%. Stawka 10% określona w dokumentach przetargowych to minimalna stopa wpłaty do budżetu państwa, którą musi uiścić inwestor (wartość m).

Inwestorzy muszą zaproponować stawkę wpłaty do budżetu państwa wynoszącą 10% lub więcej. Rzeczywista wartość wpłaty do budżetu państwa będzie równa stawce zaproponowanej przez inwestora, który wygra przetarg (np. 20%), pomnożonej przez rzeczywistą opłatę za użytkowanie gruntów i należny czynsz dzierżawny (np. 200 mld VND). Opłata za użytkowanie gruntów i czynsz dzierżawny są obliczane zgodnie z przepisami ustawy o gruntach. W związku z tym inwestor wpłaci do budżetu państwa dodatkowe 40 mld VND, oprócz należnej opłaty za użytkowanie gruntów (wartość M).

Jeżeli w danej miejscowości nigdy nie zorganizowano przetargu na projekt, nie będzie uwzględnienia w formule funduszu gruntów referencyjnych. Artykuł 48 ust. 6 dekretu stanowi również, że w przypadku braku funduszu gruntów referencyjnych na przetarg, można zastosować średnią stopę wzrostu wartości płatności budżetowych projektów, które zostały objęte przetargiem w ciągu 5 kolejnych lat przed datą decyzji w sprawie polityki inwestycyjnej lub dokumentu zatwierdzającego informacje o projekcie objętym przetargiem.

W przypadku, gdy gmina nie zorganizowała wyboru inwestorów do realizacji projektu w drodze aukcji lub przetargu, a zatem nie ma referencyjnego funduszu gruntów, dokumenty przetargowe nie określają stawki wpłaty do budżetu państwa (m). Stawkę tę proponuje inwestor w dokumentach przetargowych. Zaproponowana przez inwestora (M) kwota wpłaty do budżetu państwa zostanie wpłacona jednocześnie z opłatami za użytkowanie gruntów i czynszem dzierżawnym, zgodnie z formą i harmonogramem określonym w Umowie Projektowej.

Dzięki temu ustalenie stawki składki do budżetu państwa (m) stało się jasne i kompletne, co łagodzi trudności dla wielu miejscowości. Nowe przepisy dotyczące ustalania wysokości składki do budżetu państwa (m) mają przynieść miejscowościom znaczące dochody, poprawiając transparentność i atrakcyjność otoczenia inwestycyjnego.

Jednakże, jak twierdzi prawnik Pham Thanh Tuan, powyższe wyliczenie może również znacznie zwiększyć koszt realizacji projektu w przedsiębiorstwie w stosunku do kwoty, którą M musi zapłacić.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm