Zniesienie opłat za użytkowanie gruntów w ramach projektu

W Ho Chi Minh City znajduje się około 100 komercyjnych projektów nieruchomościowych, które „oczekują” na powiadomienie o zobowiązaniach finansowych.

Podczas spotkania roboczego z przewodniczącym Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh Nguyen Van Duoc i odpowiednimi departamentami, które odbyło się w zeszły weekend, pan Jun Sung Ho, dyrektor generalny Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea) – inwestora projektu Thu Thiem Eco Smart City (dzielnica An Khanh), wyraził chęć kontynuowania realizacji projektu, jeśli miasto Ho Chi Minh usunie przeszkody inwestycyjne, w szczególności zwolnienie z dodatkowej opłaty za użytkowanie gruntu wynoszącej 5,4% rocznie.

100 projektów z zobowiązaniami finansowymi

Przewodniczący Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City, Nguyen Van Duoc, przyjął rekomendacje przedsiębiorstw i zapowiedział, że złoży raport Rządowi Centralnemu w celu rozważenia odpowiednich rozwiązań. Władze miasta z zadowoleniem przyjmują dalsze wsparcie Lotte, dzielenie się trudnościami i realizację projektu zgodnie z harmonogramem.

W rzeczywistości problem poruszony przez Lotte nie jest odosobnionym przypadkiem. Wcześniej inwestor projektu Empire City – spółka joint venture Empire City – również wysłała dokument do Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City z prośbą o rozpatrzenie powstałych zobowiązań finansowych. Według tej jednostki, od 2017 roku firma uregulowała swoje zobowiązania finansowe w wysokości blisko 3600 miliardów VND, a decyzja miasta w sprawie przydziału gruntów wyraźnie stwierdzała, że ​​firma „nie musi płacić więcej” przy przejściu z jednorazowej dzierżawy gruntów na przydział gruntów z opłatami za użytkowanie gruntów. Na tej podstawie projekt zakończył i oddał do użytku trzy pakiety prac, odpowiadające około 1200 apartamentom. Jednak konieczność uiszczania dodatkowych opłat za użytkowanie gruntów jest uważana za „duże obciążenie”, poważnie wpływające na przepływ kapitału i plany biznesowe.

Część projektu Empire City boryka się z trudnościami proceduralnymi. Zdjęcie: HOANG TRIEU

Podobnie, urząd skarbowy w Ho Chi Minh City wydał niedawno dokument wzywający spółkę akcyjną Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company do zapłaty dodatkowych 400 miliardów VND za projekt Green Star Sky Garden. Według Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), w mieście znajduje się obecnie około 100 komercyjnych projektów nieruchomościowych „oczekujących” na powiadomienie o zobowiązaniach finansowych, w tym wiele dużych projektów przedsiębiorstw, takich jak Novaland , Hung Thinh Land i TTC Land.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący HoREA, powiedział, że stowarzyszenie wielokrotnie proponowało całkowite zniesienie obowiązku pobierania dodatkowej opłaty w wysokości 5,4% w przypadkach, gdy przedsiębiorstwa nie ponoszą winy. Według niego „opóźnienia w ustalaniu zobowiązań finansowych wynikają głównie z procedur administracyjnych, a nie z winy inwestorów”. Zdaniem pana Chau, mechanizm ten nie tylko powoduje straty przedsiębiorstw, ale także uszczuplenie dochodów budżetowych, ponieważ opłata za użytkowanie gruntów jest „zawieszona” i nie może być uiszczona na czas, a szereg projektów musi tymczasowo wstrzymać budowę, co powoduje marnotrawstwo funduszy gruntowych.

Wierzy, że jeśli rządowi uda się rozwiązać ten problem, „zawieszone” projekty szybko wypełnią swoje zobowiązania finansowe, odblokowując w ten sposób przepływ kapitału w wysokości dziesiątek miliardów dongów na rynek nieruchomości. „Opłaty za użytkowanie gruntów są kluczem do przywrócenia podaży mieszkań i pobudzenia wzrostu gospodarczego . Całkowite rozwiązanie tego problemu będzie również ważną gwarancją dla wietnamskiego środowiska inwestycyjnego” – podkreślił.

Największy węzeł

Pan Dang Hong Anh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Młodych Przedsiębiorców (VYEA) i przewodniczący Rady Założycielskiej Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), powiedział, że problemy z zobowiązaniami finansowymi dotyczącymi gruntów stanowią „największe wąskie gardło” hamujące rozwój rynku nieruchomości w Ho Chi Minh. „Zgodnie z przepisami Ustawy o gruntach z 2024 r. i Dekretem 103/2024/ND-CP, opłaty za użytkowanie gruntów są ustalane w momencie wydania przez państwo decyzji o przydziale gruntów. W rzeczywistości jednak wiele dużych projektów jest realizowanych etapami, a za każdym razem, gdy grunt jest przydzielany, konieczne jest ustalenie nowej wyceny, co powoduje niedogodności” – powiedział.

Przytoczył wiele projektów, w których miasto tymczasowo przydzieliło inwestorom grunty w pierwszej fazie, aby mogli rozpocząć budowę, podczas gdy pozostała część czekała na wypłatę odszkodowań i oczyszczenie terenu. Po podjęciu decyzji o przydzieleniu gruntów w pierwszej fazie, przedsiębiorstwo uiściło opłaty za użytkowanie gruntów dla całego projektu na podstawie szczegółowego planu. Jednak po przydzieleniu pozostałych gruntów, władze ustaliły dodatkowe zobowiązania finansowe zgodnie z nową ceną gruntów, zmuszając przedsiębiorstwo do zapłaty setek miliardów dongów więcej, mimo że obszar ten został uwzględniony w poprzedniej płatności.

Zdaniem pana Hong Anha, sytuacja ta nie tylko zwiększa koszty inwestycji i wydłuża proces realizacji, ale także wpływa na cały łańcuch wartości rynku mieszkaniowego. „Opóźnienie projektu nie tylko szkodzi przedsiębiorstwom, ale pociąga za sobą szereg konsekwencji: nabywcy mieszkań czekają, banki muszą restrukturyzować kredyty, podaż jest blokowana, a rynek traci płynność” – powiedział.

Według pana Dang Hong Anha, kwestia zobowiązań finansowych związanych z opłatami za użytkowanie gruntów w przypadku projektów, w których grunty zostały tymczasowo przydzielone, od dawna jest poruszana przez środowisko biznesowe. Komitet Ludowy Ho Chi Minh City również przesłał wiele dokumentów do Ministerstwa Finansów oraz Ministerstwa Rolnictwa i Środowiska, aby zaproponować rozwiązania, ale jak dotąd nie ogłoszono żadnych konkretnych wytycznych. W rezultacie wiele firm uiściło opłaty za użytkowanie gruntów w ramach całego projektu dziesiątki lat temu, a teraz nadal muszą płacić za dodatkowy przydzielony obszar, a obecne ceny gruntów są wielokrotnie wyższe. To ogromne obciążenie finansowe, które szkodzi firmom, poważnie utrudnia plany biznesowe, prowadzi do stagnacji wielu projektów i pośrednio zmniejsza podaż mieszkań w Ho Chi Minh City.

Pan Dang Hong Anh zasugerował wprowadzenie specjalnego mechanizmu, który umożliwiłby sprawiedliwe i rozsądne rozwiązanie tej kwestii. „Zalecamy, aby Ministerstwo Finansów oraz Ministerstwo Rolnictwa i Środowiska jak najszybciej przedstawiły rządowi mechanizm umożliwiający odliczenia i kompensację zobowiązań finansowych, które przedsiębiorstwa wcześniej wykonały, w zależności od obszaru, w przypadku projektów, które uiściły w całości opłaty za użytkowanie gruntów zgodnie ze szczegółowym planem zagospodarowania przestrzennego 1/500, ale nie zakończyły jeszcze procesu alokacji gruntów. Zapewni to sprawiedliwość i przejrzystość, a jednocześnie ochroni uzasadnione prawa państwa i przedsiębiorstw. Tylko wtedy będziemy mogli ściśle zarządzać dochodami budżetowymi, jednocześnie zachęcając przedsiębiorstwa do śmiałego inwestowania, przyczyniając się do rozwoju społeczno-gospodarczego i zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców Ho Chi Minh” – podkreślił.

Propozycja całkowitego zniesienia regulacji 5,4%

Na niedawnej konferencji prasowej poświęconej kwestiom społeczno-ekonomicznym przedstawiciel Departamentu Rolnictwa i Środowiska miasta Ho Chi Minh poinformował, że Miejski Komitet Ludowy oficjalnie zaproponował, aby Ministerstwo Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz Ministerstwo Finansów rozważyły ​​zniesienie przepisu o pobieraniu dodatkowych 5,4% opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych w okresie, w którym zobowiązania finansowe nie zostały jeszcze ustalone. Według wyjaśnień miasta, przepis ten został wprowadzony w celu „podzielenia odpowiedzialności finansowej między państwo a społeczeństwo”, ale w rzeczywistości opóźnienie wynika głównie z działań agencji zarządzającej. W związku z tym nie da się zmusić przedsiębiorstw i obywateli do ponoszenia tych dodatkowych kosztów.

Miasto podkreśliło również, że w kontekście ożywienia społeczno-gospodarczego po pandemii COVID-19, zniesienie powyższego przepisu pomoże zmniejszyć presję kosztową, pobudzić inwestycje i pobudzić wzrost gospodarczy. Obecnie ustawa przewiduje dodatkową stawkę poboru w wysokości 5,4%, ale w projekcie nowelizacji dekretu 103 w sprawie opłat za użytkowanie gruntów i czynszów za dzierżawę gruntów Ministerstwo Finansów proponuje dwie opcje: obniżenie jej do 3,6% lub jej całkowite zniesienie. Całkowite zniesienie może jednak zostać wdrożone tylko wtedy, gdy zostanie bezpośrednio uregulowane w ustawie o gruntach, dlatego Ministerstwo Finansów zaproponowało również Ministerstwu Rolnictwa i Środowiska przeanalizowanie i uzupełnienie tej kwestii w ramach nadchodzącego procesu nowelizacji ustawy.

Zdaniem wielu ekspertów i przedsiębiorców, w rzeczywistości opóźnienia w ustalaniu zobowiązań finansowych często wynikają ze skomplikowanych procedur administracyjnych, podczas gdy firmy już wypełniły swoje zobowiązania dotyczące opłat za użytkowanie gruntów. Dodatkowe opłaty powodują wzrost kosztów inwestycji, co podnosi ceny nieruchomości, co bezpośrednio wpływa na nabywców i ogranicza dostępność mieszkań.

Niektórzy eksperci uważają również, że jeśli zostaną naliczone dodatkowe opłaty, powinny one być stosowane wyłącznie do projektów, w których grunty zostały oddane do użytkowania i generują zyski, aby uniknąć sytuacji, w której przedsiębiorstwa „trzymają grunty i czekają na odpowiedni moment”. Jednak w przypadkach, w których nie ma winy po stronie inwestora, dalsze pobieranie dodatkowych opłat jest niesprawiedliwe. Zdaniem ekspertów, najbardziej fundamentalnym rozwiązaniem jest całkowite zniesienie regulacji 5,4%, a jednocześnie wprowadzenie jasnego mechanizmu naliczania opłat za użytkowanie gruntów, aby zapewnić przejrzystość i spójność, a tym samym odblokować szereg zablokowanych projektów i przywrócić zaufanie do rynku nieruchomości.

Potrzebuję więcej wyjaśnień

Przewodniczący HoREA, Le Hoang Chau, podkreślił również, że projekt rezolucji określający szereg mechanizmów politycznych mających na celu usunięcie trudności i przeszkód w organizacji wdrażania ustawy o gruntach wymaga jaśniejszych przepisów dotyczących obsługi dodatkowych opłat za użytkowanie gruntów. „Rząd musi szczegółowo uregulować kwestię odliczania kwot uiszczonych przez przedsiębiorstwa za okres, w którym opłaty za użytkowanie gruntów lub czynsz dzierżawny nie zostały naliczone, w przypadkach, gdy nie jest to wina użytkowników gruntów. Jest to niezbędna podstawa prawna do realizacji projektów takich jak Eco Smart City Lotte czy Empire City, pozwalająca uniknąć sytuacji, w których przedsiębiorstwa są krzywdzone” – analizował pan Chau.

Źródło: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm