Hanoi wśród miast, w których ceny nieruchomości „znacznie przewyższają” dochody w Azji

Według raportu rynkowego One Housing za III kwartał 2025 roku, rynek nieruchomości w Hanoi nadal odnotowuje silną rotację z domów szeregowych na apartamenty. W tym kwartale w całym mieście zanotowano 29 100 transakcji, co stanowi niewielki wzrost o 1% w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale spadek o 9% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Warto zauważyć, że apartamenty nadal stanowią wiodący segment rynku, stanowiąc 71% wszystkich transakcji, co odpowiada ponad 20 800 lokalom, co stanowi najwyższy poziom w ciągu ostatnich dwóch lat. Tymczasem transakcje gruntami mieszkaniowymi wyniosły zaledwie 6100 lokali, co oznacza gwałtowny spadek o 35% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 39% w porównaniu z rokiem poprzednim.

Apartamenty nadal stanowią wiodący segment rynku nieruchomości w Hanoi, stanowiąc 71% wszystkich transakcji. (Zdjęcie ilustracyjne/CD)

Przejście z domów do mieszkań tłumaczone jest dwoma głównymi powodami.

Po pierwsze, zmieniają się preferencje kupujących, zwłaszcza młodszych. Nowe pokolenie nabywców stawia na nowoczesne przestrzenie mieszkalne, kompleksowe udogodnienia, bezpieczeństwo i profesjonalne zarządzanie, zamiast, jak dotychczas, koncentrować się wyłącznie na wartości gruntu.

Po drugie, ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły, przez co całkowita wartość domu mieszkalnego jest obecnie 2,1 razy wyższa niż cena mieszkania. Jednocześnie ceny mieszkań rosną średnio o około 20% rocznie, a elastyczne polityki kredytowe banków i inwestorów ułatwiają dostęp do kredytów osobom z niskim kapitałem własnym.

Raport One Housing pokazuje również, że na rynku mieszkań w Hanoi nowa podaż utrzymuje się na wysokim poziomie 8100 jednostek, co stanowi niewielki spadek w porównaniu z ubiegłym rokiem, ale nadal jest wynikiem wyższym od średniej (5700 jednostek/kwartał).

Mimo że średnia cena jednostkowa nadal rośnie, na rynku odnotowano blisko 10 100 transakcji, co stanowi niemal tyle samo, co szczyt w czwartym kwartale 2024 r., co pokazuje, że popyt na mieszkania w segmencie podstawowym utrzymuje się na wysokim poziomie.

W trzecim kwartale 2025 r. segment luksusowy odpowiadał za większość podaży (53%), z wynikiem 4100 jednostek, co stanowi najwyższy poziom od 2023 r. Ponad 60% nowej podaży w trzecim kwartale nadal pochodziło głównie z projektów na Zachodzie (36%) i Wschodzie (26%).

W trzecim kwartale 2025 r. średnia cena jednostkowa nieruchomości podstawowej osiągnęła 85,6 mln VND/m2, co oznacza wzrost o 23% w ujęciu rok do roku i 7% w ujęciu kwartał do kwartału. Było to spowodowane otwarciem wielu nowych luksusowych projektów na zachodzie, w centrum i na północy, co podniosło poziom cen rynkowych.

Ceny pierwotne są bardzo zróżnicowane w zależności od regionu, zwłaszcza na północy, zachodzie i w centrum: wynoszą około 114-125 milionów dolarów za m². W regionach południowym i wschodnim ceny pierwotne wynoszą około 70-73 milionów dolarów za m².

Według One Housing ciągły wzrost cen mieszkań w ostatnim czasie, zwłaszcza w latach 2024–2025, sprawił, że dla większości ludzi posiadanie własnego mieszkania staje się coraz trudniejsze.

Według statystyk, Hanoi i Ho Chi Minh należą do miast o najwyższym wskaźniku cen mieszkań do dochodów w regionie. W szczególności, aby posiadać mieszkanie w Hanoi i Ho Chi Minh, trzeba będzie pracować średnio ponad 36 lat.

Różnica w dochodach i cenach mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City jest znacznie większa niż w innych dużych miastach regionu, takich jak Bombaj w Indiach (31 lat); Hongkong w Chinach (29 lat); Manila na Filipinach (29 lat); Shenzhen i Kanton w Chinach (odpowiednio 28 i 27 lat); Seul w Korei Południowej (27 lat); Bangkok w Tajlandii (26 lat).

Prognozuje się, że podaż mieszkań w czwartym kwartale 2025 r. wyniesie ok. 11 000 jednostek, co oznacza, że całkowita podaż rynkowa w całym roku 2025 wyniesie 31 000 jednostek, co stanowi niewielki spadek w porównaniu z rokiem 2025, ale nadal więcej niż w okresie 2021–2024 (18 000 jednostek rocznie).

W 2026 roku podaż utrzyma się na poziomie 31 000–32 000 apartamentów, z czego 100% będzie stanowić segment luksusowy. Regiony Wschodni i Zachodni nadal będą liderami podaży na całym rynku. Na Wschodzie nadal będzie widoczna silna zmiana, gdy Van Giang (HY) zastąpi Wschód (HN) i stanie się liderem rynku.

Source: https://congluan.vn/ha-noi-lot-top-thanh-pho-co-gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-khu-vuc-chau-a-10314955.html