Przewodniczący HoREA Le Hoang Chau stwierdził, że biorąc pod uwagę przepisy dotyczące wpłat na zakup nieruchomości „na papierze” lub już istniejących, dawanie dwóch opcji do wyboru nadal może być niewłaściwe i najbardziej optymalnym rozwiązaniem będzie połączenie obu opcji w jedną.
W związku z tym pan Chau zaproponował połączenie w następujący sposób: „ Inwestorzy projektu mogą pobierać depozyty od klientów, gdy domy i prace budowlane spełniają warunki do oddania do użytku i przeprowadzają transakcje zgodnie z przepisami, w celu zapewnienia wykonania umowy lub inwestorzy projektu nieruchomości mogą pobierać depozyty w celu zapewnienia podpisania umowy zgodnie z umową z klientami tylko wtedy, gdy projekt podstawowy został oceniony przez agencję państwową, a inwestor posiada jeden z dokumentów dotyczących praw do użytkowania gruntów określonych w punkcie 2, artykule 24 niniejszej ustawy.
Umowa depozytowa musi jasno określać cenę sprzedaży, cenę dzierżawy z opcją wykupu domu lub robót budowlanych. Maksymalna wysokość depozytu jest określona przez rząd, ale nie może przekraczać 10% ceny sprzedaży, ceny dzierżawy z opcją wykupu domu lub robót budowlanych, zapewniając zgodność z warunkami rozwoju społeczno -gospodarczego w każdym okresie i dla każdego rodzaju nieruchomości .
Wprowadzono wiele przepisów mających na celu uregulowanie depozytów na projekty nieruchomości. (Ilustracja: Cong Hieu)
Pan Chau szczegółowo przeanalizował każdą opcję. Opcja 1 brzmi: „ Inwestorzy w projekty nieruchomościowe mogą pobierać depozyty od klientów tylko wtedy, gdy projekty mieszkaniowe i budowlane spełniają wszystkie warunki do rozpoczęcia działalności i przeprowadzają transakcje zgodnie z przepisami niniejszej Ustawy ”.
Według pana Chau, w przypadku tej opcji, celem „zadatku zabezpieczającego wykonanie umowy” jest w rzeczywistości, po podpisaniu umowy, rzadko zdarza się, aby deponent został „oszukany” przez odbiorcę zaliczki, ponieważ umowa jest często dokładnie sprawdzana przez strony i wdrażana zgodnie z przepisami prawa. A po podpisaniu umowy „zadatek” jest często potrącany z początkowej płatności transakcji.
Opcja 2: „ Inwestorzy projektów nieruchomościowych mogą pobierać depozyty zgodnie z umową z klientami wyłącznie w przypadku, gdy projekt podstawowy został oceniony przez państwową agencję, a inwestor posiada jeden z dokumentów dotyczących praw do użytkowania gruntów określonych w punkcie 2 artykułu 24 niniejszej ustawy.
Umowa depozytowa musi jasno określać cenę sprzedaży, cenę dzierżawy z opcją wykupu domu lub robót budowlanych. Maksymalna wysokość depozytu jest określona przez rząd , ale nie może przekraczać 10% ceny sprzedaży, ceny dzierżawy z opcją wykupu domu lub robót budowlanych, zapewniając zgodność z warunkami rozwoju społeczno-gospodarczego w każdym okresie i dla każdego rodzaju nieruchomości .
Według pana Chau, plan ten ma na celu „złożenie depozytu w celu zapewnienia podpisania umowy”. W rzeczywistości, przed podpisaniem umowy, deponent często zostaje „oszukany” przez odbiorcę depozytu i nie wywiązuje się z „umowy”, co powoduje szkodę dla deponenta.
„ Obecnie zarówno „opcja 1”, jak i „opcja 2” są prawidłowe, dlatego konieczne jest połączenie obu opcji w jedną, regulując „zaliczkę” jako „gwarancję podpisania umowy” lub „zaliczkę” jako „gwarancję wykonania umowy”, aby chronić uzasadnione prawa i interesy klientów, którzy kupują nieruchomość w ramach leasingu z opcją zakupu, dostępne mieszkania lub mieszkania, które mają powstać w przyszłości ” – podkreślił pan Chau.
Pan Chau ocenił również, że ustawa o obrocie nieruchomościami z 2006 i 2014 r. nie reguluje kwestii „wpłat” wnoszonych przed momentem, w którym projekt nieruchomości lub budownictwo mieszkaniowe kwalifikuje się do podpisania umowy lub mobilizacji kapitału na sprzedaż przyszłych nieruchomości, zwłaszcza gruntów.
W związku z tym powstaje sytuacja, w której „spekulanci, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, nieuczciwi przedsiębiorcy” wykorzystują klauzulę 1 artykułu 328 Kodeksu cywilnego z 2015 r., która nie określa wysokości ani wysokości „zadatku”, przyjmując w ten sposób od klientów „zadatki” o znacznych wartościach, sięgających w niektórych przypadkach 90–95% wartości sprzedawanej nieruchomości.
Nawet „spekulanci, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, nieuczciwi przedsiębiorcy” zakładają „projekty widmo” bez podstaw prawnych w celu oszustwa, wyrządzając ogromne szkody klientom i powodując niepokoje społeczne – typowym przykładem jest przypadek oszustwa, który miał miejsce w firmie Alibaba.
Chau Anh
Źródło
Komentarz (0)