W projekcie ustawy o obrocie nieruchomościami (z późniejszymi zmianami) Ministerstwo Budownictwa zaproponowało dwie opcje dotyczące kaucji w budownictwie mieszkaniowym i przyszłych projektach budowlanych.
Dokładniej, w Opcji 1 Ministerstwo Budownictwa stanowi, że inwestorzy projektów nieruchomościowych mogą pobierać depozyty zgodnie z umowami z klientami wyłącznie w przypadku, gdy projekt podstawowy został oceniony przez państwową agencję, a inwestor posiada jeden z dokumentów dotyczących praw do użytkowania gruntów.
Zdjęcie ilustracyjne. (Źródło: MP)
Umowa o zadatek musi jasno określać cenę sprzedaży, cenę umowy najmu lub dzierżawy domu lub robót budowlanych, a kwota zadatku nie może przekraczać 10% ceny sprzedaży, ceny umowy najmu lub dzierżawy domu lub robót budowlanych.
Opcja 2 stanowi, że inwestorzy w projekty nieruchomości będą mogli pobierać zaliczki od klientów dopiero wtedy, gdy domy i prace budowlane spełnią wszystkie warunki umożliwiające ich oddanie do użytku i transakcje zostaną przeprowadzone zgodnie z postanowieniami niniejszej ustawy.
W związku z tą kwestią pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA), zgodził się z opcją 1 i zaproponował ustalenie, że kwota depozytu nie powinna przekraczać 5%.
Według pana Chau regulacja, zgodnie z którą kwota depozytu nie może przekraczać 5%, jest rozsądnym poziomem zgodnym z praktyką społeczną i pozwala zagwarantować, że depozyt nie ma na celu mobilizacji kapitału i ma wystarczająco dużą wartość, aby mogli się do niego dostosować zarówno deponent, jak i odbiorca depozytu.
Jednocześnie regulacja ta pomaga odbiorcy depozytu, czyli inwestorowi projektu, zbadać i zrozumieć potrzeby oraz gusta klientów, aby udoskonalić i podnieść jakość produktów, usług i mediów w ramach projektu.
Pan Chau stwierdził, że propozycja, aby wysokość depozytu nie przekraczała 10% wartości nieruchomości, na którą składany jest depozyt, jest zbyt wysoka, a propozycja, aby wysokość depozytu wynosiła tylko 2%, jest zbyt niska. Z kolei propozycja, aby wysokość depozytu stanowiła 30% kwoty pierwszej płatności po podpisaniu umowy, jest nierozsądna, ponieważ nie spełnia wymogów.
Jest to depozyt, którego celem nie jest gromadzenie kapitału, a jego wartość jest na tyle duża, że zarówno deponent, jak i depozytariusz mogą świadomie skorzystać z oferty.
Ponadto pan Chau zaproponował dodanie do projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (zmienionej) w części dotyczącej „czynności zabronionych” przepisu zakazującego „pobierania depozytów niezgodnie z przepisami niniejszej ustawy i stosownych ustaw”, aby zapewnić spójność i jednolitość przepisów prawnych.
Stowarzyszenie stwierdziło, że opcja 1 ułatwiłaby otwarty handel i przenoszenie projektów nieruchomości (M&A), ale inwestor przenoszący i inwestor przejmujący muszą spełniać warunki przy przenoszeniu całości lub części projektu nieruchomości, więc państwo nadal ściśle kontroluje tę działalność.
Opcja 1 zapewnia również spójność i jednolitość między artykułem 39 projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (zmienionym) a artykułem 7 ustawy o przedsiębiorstwach z 2020 r. dotyczącym praw przedsiębiorstw, w tym prawa do swobody działalności gospodarczej; prawa do autonomii gospodarczej i wyboru formy organizacji przedsiębiorstwa; prawa do proaktywnego dostosowywania skali i linii biznesowych.
Źródło
Komentarz (0)