HoREA wyjaśnia, dlaczego skorygowany cennik gruntów nie powinien jeszcze obowiązywać

Potrzeba czasu, aby „dostosować się” do cennika gruntów.

W związku z tym HoREA z zadowoleniem przyjęła uwagi miasta dotyczące „Projektu cennika gruntów obowiązującego od 1 sierpnia 2024 r.” i zasugerowała, aby skupić się wyłącznie na opracowaniu „Pierwszego cennika gruntów”, obowiązującego od 1 stycznia 2026 r. zgodnie z przepisami Ustawy o gruntach z 2024 r. Jednocześnie stowarzyszenie obliczyło również zobowiązania finansowe, jakie mieszkańcy mogą ponosić z tytułu opłat za użytkowanie gruntów zgodnie ze starym cennikiem gruntów, a „Projekt cennika gruntów” będzie przedstawiał się następująco:

Przypadek 1: Pan A złożył wniosek o wydanie certyfikatu dla domu, który został wybudowany dawno temu na działce o powierzchni 100 m² przylegającej do ulicy Nguyen Van Linh (gmina Binh Hung, dystrykt Binh Chanh). Działka ta była pierwotnie gruntem rolnym o cenie 200 000 VND/m² (lokalizacja 1), a cena gruntu przy ulicy Nguyen Van Linh wynosi 6,8 mln VND/m², zgodnie z cennikiem gruntów zawartym w decyzji nr 02 z dnia 16 stycznia 2020 r. Ludowego Komitetu Miasta Ho Chi Minh (Aktualny cennik gruntów).

Jeśli obliczymy opłaty za użytkowanie gruntów wyłącznie według aktualnego cennika gruntów, bez uwzględnienia współczynnika korekty ceny gruntu wynoszącego 3,3 dla Obszaru II, Pan A będzie musiał zapłacić jedynie 660 milionów VND z tytułu opłat za użytkowanie gruntów. Po uwzględnieniu współczynnika korekty, Pan A będzie musiał zapłacić 2,178 miliarda VND.

Jeśli jednak opłaty za użytkowanie gruntów zostaną obliczone zgodnie z „Projektem cennika gruntów”, który prawdopodobnie będzie stanowił, że cena gruntów rolnych przylegających do ulicy Nguyen Van Linh wynosi 3,2 mln VND/m2 (lokalizacja 1), a cena gruntów przy ulicy Nguyen Van Linh wynosi 65 mln VND/m2 (wzrost 9,55-krotny), pan A będzie musiał zapłacić opłaty za użytkowanie gruntów w wysokości 6,18 mld VND.

Zatem opłata za użytkowanie gruntów, którą musi zapłacić Pan A zgodnie z „Projektem cennika gruntów”, wzrośnie 9,36-krotnie w porównaniu z opłatą za użytkowanie gruntów wynoszącą 660 milionów VND i wzrośnie 2,83-krotnie w porównaniu z opłatą za użytkowanie gruntów wynoszącą 2,178 miliarda VND przy obliczaniu współczynnika.

Wiele opinii wskazuje na to, że ludzie potrzebują czasu na „zaadaptowanie się” zanim zmienią ceny gruntów.

Przypadek 2: Pani B ma prawo do użytkowania działki o powierzchni 200 m² przylegającej do ulicy Nguyen Van Linh (gmina Binh Hung, dystrykt Binh Chanh). Z powodu wcześniejszego braku możliwości finansowych, złożyła wniosek jedynie o wydanie certyfikatu dla 100 m² gruntu mieszkalnego, na którym wybudowano dom. Pozostałe 100 m² cementowni zostało przeznaczone pod krótkoterminową uprawę rolną. Teraz pani B musi złożyć wniosek o zmianę przeznaczenia 100 m² cementowni na grunty mieszkalne. Musi zapłacić 6,18 mld VND, zgodnie z „Projektem cennika gruntów”.

Przypadek 3: Pan C. złożył wniosek o wydzielenie 1000 metrów kwadratowych gruntu rolnego przylegającego do jego działki mieszkalnej. Jednocześnie złożył wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu z rolnego na 5 działek mieszkalnych, każda o powierzchni 200 metrów kwadratowych, które miały zostać podzielone między jego dzieci.

Ten teren rolniczy przylega do ulicy Nguyen Van Linh (gmina Binh Hung, dystrykt Binh Chanh). Obliczając opłaty za użytkowanie gruntów zgodnie z aktualnym cennikiem gruntów, pan C musi uiścić opłaty za użytkowanie gruntów w wysokości 6,6 miliarda VND. Po dodaniu współczynnika 3,3, pan C musi uiścić opłaty za użytkowanie gruntów w wysokości 21,78 miliarda VND.

Jeśli jednak opłata za użytkowanie gruntu zostanie obliczona zgodnie z „Projektem cennika gruntów” z ceną 3,2 mln VND/m² (lokalizacja 1), a cena gruntu przy ulicy Nguyen Van Linh wynosi 65 mln VND/m², pan C musi zapłacić 61,8 mld VND z tytułu opłaty za użytkowanie gruntu. Jest to 9,36 razy więcej niż opłata za użytkowanie gruntu w wysokości 6,6 mld VND i 2,83 razy więcej niż opłata za użytkowanie gruntu w wysokości 21,78 mld VND po dodaniu współczynnika.

HoREA stwierdziła również, że gdyby w powyższych przypadkach poproszono o wybór kwoty opłat za użytkowanie gruntów, które mają zostać zapłacone, albo zgodnie z decyzją 2/2020/QD-UBND i decyzją 56/2023/QD-UBND, albo zgodnie z „Projektem cennika gruntów”, wówczas z pewnością wszyscy zasugerowaliby wybór kwoty opłat za użytkowanie gruntów, która ma zostać zapłacona zgodnie z obowiązującym cennikiem gruntów, aby dostosować ją do możliwości finansowych większej liczby osób i gospodarstw domowych.

Rozwiązywanie trudności w przypadku „zawieszonego” planowania

W szczególności HoREA poruszyła również czwarty przypadek, w którym mowa o osobach najbardziej pokrzywdzonych, których domy i grunty znajdują się na obszarach objętych „zawieszonym” planowaniem, takich jak nowo wybudowane osiedla mieszkaniowe, odnowione osiedla mieszkaniowe lub objęte „zawieszonymi” projektami, takimi jak projekt Binh Quoi-Thanh Da. Dlatego też przez wiele lat tym osobom nie wydawano nowych pozwoleń na budowę, nie wolno im było dzielić działek ani zmieniać przeznaczenia gruntów, a co za tym idzie, nie mogły one płacić opłat za użytkowanie gruntów po bardzo niskich cenach.

Jeśli w najbliższej przyszłości Ho Chi Minh City zniesie „zawieszone plany i zawieszone projekty”, osoby te będą nadal ponosić straty, ponieważ będą musiały płacić opłaty za użytkowanie gruntów po bardzo wysokich cenach, zgodnie z postanowieniami „Projektu cennika gruntów”. W związku z tym HoREA zwróciła się do agencji opracowującej cennik gruntów z prośbą o wyraźne stwierdzenie, że obecnie nie jest właściwe publikowanie nowego cennika gruntów obowiązującego od 1 sierpnia 2024 r.

Ludzie, których ziemia utknęła na obszarach objętych planem zagospodarowania przestrzennego, nie będą mieli czasu na radzenie sobie ze zmianami cen gruntów.

Stowarzyszenie podało również, że obecnie w Ho Chi Minh City znajduje się ponad 13 035 działek ziemi, którym nie przyznano certyfikatu, co stanowi 0,7% całkowitej liczby działek ziemi w mieście; lub takich, które muszą zalegalizować prawa do użytkowania gruntów rolnych, położonych na stabilnych miejskich obszarach mieszkalnych, przylegających do istniejących domów; lub takich, które muszą oddzielić działki ziemi i jednocześnie zmienić ich przeznaczenie na mieszkaniowe, jak zilustrowano powyżej.

Z powyższych względów obowiązujący Cennik Gruntów i obowiązujący współczynnik korekty ceny gruntu będą nadal stosowane do 31 grudnia 2025 r. zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r. (Artykuł 257, Klauzula 1), aby zapewnić ludziom wystarczająco dużo czasu na dopełnienie procedur ubiegania się o Certyfikat i zarządzanie finansami w celu uiszczania opłat za użytkowanie gruntu po starej cenie, zmniejszając presję finansową na ludzi.

Jednocześnie Stowarzyszenie zwróciło się do Ludowego Komitetu Ho Chi Minh City z prośbą o szybkie i zdecydowane polecenie władzom skoncentrowania się na usunięciu „zawieszonych planów i zawieszonych projektów”, aby mieszkańcy tych obszarów mieli wystarczająco dużo czasu na skorzystanie ze swoich praw jako użytkownicy gruntów, dzięki czemu będą mogli uiścić opłaty za użytkowanie gruntów w 2025 r. zgodnie z obowiązującym Cennikiem gruntów.

Niedawno, w związku z wydawaniem zaświadczeń o prawach do użytkowania gruntów, prawach własności domów i aktywach związanych z gruntami, Oddział Urzędu Rejestracji Nieruchomości w mieście Thu Duc (HCMC) przesłał dokument do Komitetów Ludowych w 34 okręgach w tym obszarze, w celu powiadomienia o rejestracji aktywów związanych z działkami, dla których wydano zaświadczenia, lub o rejestracji zmian w aktywach związanych z gruntami w celu uzyskania pozwoleń na budowę z terminem ważności (tymczasowe pozwolenia na budowę). Oznacza to, że gospodarstwa domowe z domami tymczasowymi wybudowanymi na planowanych działkach również mają możliwość uzyskania wpisu do czerwonych ksiąg.

Source: https://www.congluan.vn/horea-ly-giai-vi-sao-chua-nen-ap-dung-bang-gia-dat-dieu-chinh-tai-tp-hcm-post306556.html