Aby uniknąć ryzyka, zaleca się, aby nie zaciągać pożyczek na kwotę większą niż 50% wartości domu.

mua nhà - Ảnh 1. — W obliczu obaw o wzrost stóp procentowych w niedalekiej przyszłości VARS zaleca, aby nabywcy domów nie pożyczali więcej niż 50% wartości nieruchomości, aby uniknąć ryzyka - Zdjęcie: HONG QUANG

Według VARS powodem jest chęć uniknięcia ryzyka związanego z możliwością odwrócenia stóp procentowych w niedalekiej przyszłości.

Niskie stopy procentowe są tylko „tymczasowe”?

VARS zaleca ponadto, aby nabywcy domów w pierwszej kolejności wybierali projekty realizowane przez renomowanych inwestorów o silnej zdolności finansowej, gwarantujących legalność i postęp prac budowlanych, zwłaszcza w przypadku przyszłych projektów mieszkaniowych.

Zgodnie z analizą VARS, nieruchomości, ze względu na swoją charakterystykę polegającą na wykorzystaniu dużej dźwigni finansowej w postaci zadłużenia, są kanałem inwestycyjnym najbardziej bezpośrednio i najmocniej dotkniętym wahaniami stóp procentowych.

W przeszłości rynek nieruchomości doświadczył gwałtownego spadku w latach 2011-2013. Oprocentowanie kredytów przekroczyło wówczas 18-20% rocznie, wiele przedsiębiorstw i inwestorów musiało wyprzedawać aktywa, aby ograniczyć straty, co spowodowało długotrwałe „zamrożenie” rynku. Ceny nieruchomości w wielu obszarach, w tym w centrum, spadły o 30-40%.

Częściowo wynika to z mentalności inwestycyjnej polegającej na poleganiu na pożyczkach krótkoterminowych, podczas gdy projekty i aktywa nieruchomości charakteryzują się długimi cyklami inwestycyjnymi. VARS jest zaniepokojony nagłym wzrostem kosztów kapitału, zakłóceniem przepływów pieniężnych i niemal nieuniknionym ryzykiem braku płynności.

Według VARS, w ostatnich latach, aby pobudzić rynek, wielu inwestorów i banków komercyjnych wprowadziło pakiety kredytów hipotecznych z preferencyjnym oprocentowaniem już od 5,5% rocznie, nawet bez odsetek, z karencją kapitału do 5 lat. Polityka ta pomaga wielu osobom i inwestorom uzyskać dostęp do taniego kapitału na zakup nieruchomości.

Okres preferencyjny jest jednak tylko tymczasowy. Wraz z nadejściem okresu zmiennej stopy procentowej, wraz ze wzrostem stopy procentowej, presja na spłatę zadłużenia gwałtownie wzrośnie. Wielu klientów znalazło się w sytuacji, w której nie spłacili kapitału, a odsetki wzrosły dwukrotnie.

VARS podkreśla, że gdy płynność rynku jest niska, odsprzedaż produktów w celu ograniczenia strat staje się trudna, a ryzyko złych długów może powrócić do systemu kredytowego.

W sektorze nieruchomości VARS uważa, że wraz ze wzrostem stóp procentowych będzie narażony na podwójne ryzyko. Z jednej strony będzie musiał ponieść wyższe koszty finansowe związane z kredytami na realizację projektów.

Z drugiej strony, siła nabywcza na rynku spadła, ponieważ ludzie mają trudności z dostępem do kredytów na zakup domów. Tymczasem kanał mobilizacji kapitału za pośrednictwem obligacji korporacyjnych nie został jeszcze w pełni przywrócony.

	apartament	dom jednorodzinny
Projekt budownictwa komercyjnego w budowie	174 047	444 324
Zakończono budowę projektu budownictwa komercyjnego	3239	6257
Projekty budownictwa komercyjnego kwalifikujące się do przyszłej sprzedaży domów	15 649	16 800
Rozpoczęcie budowy projektu budownictwa socjalnego	19 644
Zakończono projekt budownictwa socjalnego	13 955
Projekty budownictwa socjalnego kwalifikujące się do przyszłej sprzedaży domów	5561

Odwracalny

Według badania VARS obecnie utrzymuje się on na dość niskim poziomie, ale jego utrzymanie potrwa maksymalnie 36 miesięcy, a następnie ulegnie zmianie.

Agribank udziela pożyczek po stałej stopie procentowej wynoszącej 6,5% przez pierwsze 2 lata i zmiennej w kolejnych latach.

BIDV udziela pożyczek na poziomie 5–5,5% rocznie w pierwszych 6–12 miesiącach; Vietcombank udziela pożyczek na poziomie 5,5–5,7% rocznie, oprocentowanie utrzymywane jest przez pierwsze 6–36 miesięcy, a następnie zmienia się w zależności od sytuacji na rynku.

Limit kredytu hipotecznego w tych trzech państwowych bankach komercyjnych wynosi 100% wartości umowy kupna-sprzedaży domu.

Podobnie VietinBank pożycza 70-100% wartości kontraktu, przy średnio- i długoterminowych stopach procentowych od 5,6%/rok; ABBANK pożycza 100% wartości kontraktu, przy stopach procentowych od 9,65%/rok; BAC A BANK pożycza 100% zapotrzebowania na kapitał, przy stopach procentowych od 6,6%/rok.

Większość pakietów kredytów hipotecznych oferowanych przez banki charakteryzuje się maksymalnym okresem kredytowania wynoszącym 35 lat, ale niskie stopy procentowe są utrzymywane maksymalnie przez 3 lata. W związku z tym VARS obawia się, że nabywcy domów będą musieli zmierzyć się z presją płacenia wysokich odsetek, gdy w niedalekiej przyszłości stopy procentowe się odwrócą i gwałtownie wzrosną.

Według najnowszych danych opublikowanych przez Bank Państwowy, zaległy dług z tytułu nieruchomości na koniec sierpnia bieżącego roku wynosił około 4,1 miliona miliardów VND, z czego zaległy dług z tytułu inwestycji w nieruchomości i działalności gospodarczej wynosił około 1,82 miliona miliardów VND.

Niespłacone zadłużenie inwestycyjne w nieruchomości obejmuje zadłużenie inwestycyjne w zakresie budownictwa miejskiego i projektów rozwoju budownictwa mieszkaniowego w wysokości około 614 000 mld VND, zadłużenie w zakresie projektów wynajmu biur w wysokości około 61 000 mld VND, zadłużenie w zakresie projektów budowy parków przemysłowych i stref przetwórstwa eksportowego w wysokości około 114 000 mld VND oraz zadłużenie w zakresie projektów ekoturystyki i ośrodków wypoczynkowych w wysokości około 62 000 mld VND.

Zadłużenie klientów budujących, remontujących, kupujących domy na sprzedaż lub wynajem wynosi około 130 000 miliardów VND, zadłużenie klientów kupujących prawa do użytkowania gruntów wynosi około 190 000 miliardów VND, zadłużenie z tytułu innych inwestycji w nieruchomości i działalności gospodarczej wynosi około 584 000 miliardów VND.

Jeśli chodzi o wyemitowane obligacje sektora nieruchomości, Ministerstwo Budownictwa poinformowało, że w pierwszych 9 miesiącach tego roku łączna wartość obligacji korporacyjnych sektora nieruchomości wyniosła około 70 000 miliardów VND.

BAO NGOC

Source: https://tuoitre.vn/khuyen-nghi-nguoi-dan-khong-nen-vay-qua-50-gia-tri-can-nha-de-tranh-rui-ro-20251106122048406.htm