Powody powolnego wypłacania 120 bilionów VND z pakietu kredytowego, „czerwone oczy” czekające na projekty w Hanoi, co zrobić, gdy „oznaczono” budynek magazynowy?

Ministerstwo Budownictwa mówi o pakiecie kredytowym o wartości 120 000 miliardów VND, z którego wypłacono zaledwie 0,5%; zainteresowanie budzą komercyjne kamienice w Ho Chi Minh City (tzw. shophouses), a rynek nieruchomości w Khanh Hoa kwitnie... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Najnowsze dane z rynku nieruchomości: W pierwszym kwartale 2024 roku na całym rynku w Hanoi wystawiono na sprzedaż około 3000 nowych mieszkań. (Zdjęcie: HA)

Ministerstwo Budownictwa mówi o pakiecie kredytowym o wartości 120 000 miliardów VND, wypłacono zaledwie 0,5%

Do tej pory z pakietu kredytowego o wartości 120 000 miliardów VND wypłacono jedynie około 640 miliardów VND na 8 projektów budownictwa socjalnego. Oprocentowanie i okres spłaty odsetek nie przyciągnęły pożyczkobiorców.

Powyższe informacje zostały podane przez Ministerstwo Budownictwa w raporcie przesłanym do Zgromadzenia Narodowego na temat wyników nadzorów tematycznych i ankiet w sektorze budowlanym.

W związku z tym do tej pory wypłacono zaledwie 0,53% z pakietu kredytowego wynoszącego 120 000 miliardów VND.

Dokładniej rzecz ujmując, BIDV Bank wypłacił 95,7 mld VND trzem inwestorom projektu w prowincjach Phu Tho, Thanh Hoa i Binh Duong; Vietinbank wypłacił 128,6 mld VND 1 inwestorowi projektu w prowincji An Giang; Agribank wypłacił 415,7 mld VND 4 inwestorom projektu w prowincjach Bac Ninh, Quang Ninh i Kien Giang.

Oprócz czterech państwowych banków komercyjnych (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank), Tien Phong Bank (TPbank) uczestniczył w programie wsparcia na mocy rezolucji nr 33 kwotą około 5000 mld VND. W ten sposób pakiet kredytowy wzrósł do 125000 mld VND.

Ministerstwo Budownictwa oceniło, że wypłata powyższego pakietu kredytowego nadal przebiega powoli.

Wyjaśniając powyższą sytuację, Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że pakiet kredytowy nadal napotyka na trudności i przeszkody, m.in. ograniczone ogłoszenie listy mieszkań socjalnych kwalifikujących się do kredytów.

Do tej pory rozpoczęto budowę 129 projektów budownictwa socjalnego, obejmujących ponad 114 900 lokali. Jednak tylko 28 miejscowości ogłosiło listę 68 projektów kwalifikujących się do kredytów w ramach programu, z zapotrzebowaniem na kredyty przekraczającym 30 000 mld VND. W związku z tym nadal trwa budowa 59 projektów, które nie zostały uwzględnione na liście kwalifikujących się kredytów w tych miejscowościach.

Ponadto niektórzy inwestorzy nie spełniają warunków kredytowych, na przykład nie zapewniają warunków równowagi kredytowej; nie posiadają innych aktywów gwarantujących kredyt (projekty mieszkań socjalnych są zwolnione z opłat za użytkowanie gruntów, więc nie kwalifikują się do kredytu hipotecznego); pożyczają pieniądze z innych instytucji kredytowych...

Poza tym, chociaż Bank Państwowy dwukrotnie obniżył stopy procentowe do 8% dla inwestorów i 7,5% dla nabywców mieszkań, Ministerstwo Budownictwa stwierdziło, że stopy te są nadal wysokie, a okres preferencyjny jest krótki, wynoszący 3-5 lat, co „nie przyciągnęło pożyczkobiorców”.

W obliczu powyższej rzeczywistości, pod koniec kwietnia Ministerstwo Budownictwa wydało wytyczne dotyczące ustalania listy projektów, tematów, warunków i kryteriów preferencyjnych kredytów. W związku z tym zniesiono szereg warunków, takich jak wymóg rekompensaty za oczyszczenie terenu i pozwolenia na budowę, aby wyeliminować trudności, a inwestorzy projektów mogli wkrótce ogłosić swoje listy kredytowe, aby uzyskać dostęp do banków.

W Hanoi brakuje dziesiątek tysięcy mieszkań

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), poinformował, że w 2023 roku całkowita podaż nowych mieszkań w Hanoi osiągnie około 11 000, co stanowi 66% wzrostu w porównaniu z rokiem 2022. Trend spadkowy utrzyma się w pierwszym kwartale 2024 roku, kiedy to na całym rynku znajdzie się zaledwie około 3000 nowych mieszkań na sprzedaż. Oznacza to, że do 2025 roku w Hanoi zabraknie około 50 000 mieszkań.

Nieuniknioną konsekwencją tego niedoboru jest przedłużająca się „gorączka cenowa” na rynku mieszkań w Hanoi. Według najnowszego raportu CBRE, średnia cena nowego mieszkania w Hanoi w pierwszym kwartale 2024 roku wynosiła 56 milionów VND/m², co stanowi wzrost o 19% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. W rzeczywistości jednak wzrost jest znacznie wyższy i wynosi około 70 milionów VND/m².

Zdaniem brokerów, w pierwszych miesiącach 2024 roku liczba projektów markowych gwałtownie wzrosła ze względu na brak nowej podaży projektów na rynku wtórnym.

W rzeczywistości, o ile kiedyś za 4-5 miliardów VND można było nabyć mieszkanie o powierzchni 70-80 m2 w śródmieściu, to teraz, za taką kwotę, kupno satysfakcjonującego mieszkania poza centrum nie jest takie proste, więc klienci po prostu czekają, aż projekt ruszy i od razu finalizują transakcję.

Pan Nguyen Thac Cuong, zastępca dyrektora generalnego Mai Viet Real Estate Joint Stock Company, powiedział, że większość osób, które zamierzają obecnie kupić dom, płaci bardzo szybko, gdy znajdzie odpowiedni produkt, zamiast tracić czas na rozważania i czekanie, aż cena jeszcze bardziej spadnie, jak to miało miejsce w poprzednim okresie.

Doradzając klientom, ta firma maklerska uważa, że ​​jeśli nabywcy zgromadzili wystarczająco dużą kwotę pieniędzy i mają stabilne źródło dochodu, powinni rozważyć zaciągnięcie kredytu hipotecznego teraz, gdy oprocentowanie kredytów spadło, a inwestorzy stosują wiele preferencyjnych polityk sprzedaży.

„W przyszłości, gdy rynek nieruchomości naprawdę się odbuduje, ceny mieszkań w centrach miast z pewnością wzrosną i wówczas kupujący będą mogli przenieść się jedynie do obszarów w pobliżu Hanoi, aby uzyskać niższe ceny” – powiedział pan Cuong.

Pan Nguyen Quoc Hiep, przewodniczący rady dyrektorów Global Real Estate Joint Stock Company (GP-Invest), powiedział również, że na obecnym etapie wszyscy uważają niskie stopy procentowe i ożywienie gospodarcze za dwa kluczowe czynniki, które również wpłyną na wzrost siły nabywczej. Jednak sednem rynku jest to, czy towary będą dostępne, czy nie, więc obecnie dominującym problemem jest podaż, podczas gdy popyt jest nadal bardzo wysoki i rośnie z dnia na dzień.

Według pana Hiepa ceny mieszkań stale rosną, ale popyt na nie jest nadal bardzo wysoki, a ludzie z „czerwonymi oczami” czekają na rozpoczęcie inwestycji. Problem polega jednak na tym, że na tym etapie zbyt mało nowych projektów jest wprowadzanych na rynek, co dodatkowo podnosi ceny nieruchomości. To również powód, dla którego inwestorzy, którzy rozpoczynają lub planują rozpocząć inwestycje, będą mieli dużą przewagę.

Komercyjne domy szeregowe w Ho Chi Minh City są interesujące

Według raportu rynkowego Batdongsan.com.vn , w pierwszym kwartale 2024 roku popyt na domy szeregowe z widokiem na ulicę w Ho Chi Minh City wzrósł o ponad 45% w porównaniu z tym samym okresem. Tylko w marcu liczba wyszukiwań ofert kupna domów szeregowych o przeznaczeniu komercyjnym wzrosła o 89%, a liczba wyszukiwań ofert wynajmu tego typu domów wzrosła o 86%. Są one jednym z dwóch wiodących segmentów pod względem popytu na wynajem, zaraz po magazynach. Zarówno popyt na kupno, jak i wynajem domów szeregowych o przeznaczeniu komercyjnym koncentruje się na obszarach podmiejskich, takich jak Binh Chanh, Tan Phu, Dzielnica 7 i Dzielnica 9.

Nieruchomości komercyjne, które mogą przynieść dobre zyski z inwestycji, muszą spełniać następujące kryteria: lokalizacja, gęstość zaludnienia i ogólne planowanie terenu. (Źródło: Partia Pracy)

Trend zakupu nieruchomości komercyjnych przesuwa się z drogich obszarów śródmiejskich na podmiejskie obszary mieszkalne ze względu na korzystne czynniki kosztowe i wykorzystanie długoterminowego potencjału. Popyt na zakup komercyjnych domów szeregowych na obszarach podmiejskich koncentruje się głównie w projektach, które zostały już oddane do użytkowania, charakteryzują się dużą gęstością zaludnienia i są zlokalizowane w pobliżu regionalnych ośrodków administracyjnych.

Nie da się zaprzeczyć, że rynek nieruchomości komercyjnych może generować dobry przepływ środków pieniężnych dla inwestorów, jednak zdarzają się również sytuacje, w których wskutek wyboru nieodpowiednich produktów i projektów, segment ten staje się obciążeniem, przynosząc właścicielowi „zadłużenie”.

Odnosząc się do wyboru sposobu efektywnego inwestowania w nieruchomości komercyjne, pan Dinh Minh Tuan, dyrektor Batdongsan.com.vn w regionie południowym, stwierdził, że nieruchomości komercyjne, które mogą przynieść dobre zyski z inwestycji, muszą spełniać następujące czynniki: lokalizacja, gęstość zaludnienia i ogólne planowanie obszaru.

W przypadku komercyjnych domów szeregowych, lokalizacja i gęstość zaludnienia będą miały bezpośredni wpływ na zdolność do prowadzenia działalności i dotarcia do klientów. W przypadku projektów o dużej liczbie mieszkańców, wskaźnik wynajmu i odsprzedaży komercyjnych domów szeregowych zawsze przekracza 90%, a ceny rosną średnio o 10-15% rocznie. Szczególnie w obszarach centralnych, z systematycznym planowaniem i dogodnymi połączeniami, wskaźnik ten może sięgać 30% rocznie.

Dlatego należy decydować się na zakup nieruchomości w projektach o dużej gęstości zaludnienia, od 8 000 do 10 000 osób i więcej, zlokalizowanych w centrum obszaru, gdzie jest dogodne połączenie komunikacyjne, istniejąca populacja na tym obszarze jest gęsta, łatwa do prowadzenia handlu i wynajmu.

Ponadto projekty zlokalizowane na obszarach planowanych do rozwoju w centra, z dużymi projektami infrastrukturalnymi, również przyczynią się do wzrostu wartości komercyjnej i wartości nieruchomości w perspektywie długoterminowej. Wartość nieruchomości komercyjnych w tym obszarze powinna stanowić jedynie 2-3% całkowitego produktu projektu, co zapewni konkurencyjność i większą efektywność biznesową.

Z drugiej strony, przed „wyborem podmiotu, któremu powierzy się złoto”, inwestorzy powinni dokładnie rozważyć markę i reputację inwestora. Jest to ważny czynnik, ponieważ jeśli firma wykazuje wystarczającą pasję, by rozwijać i dobrze zarządzać projektem, inwestycja zapewni oczekiwaną rentowność.

Eksperci zalecają również, aby przy „ocenianiu” projektu budowy domu szeregowego o charakterze komercyjnym nabywcy poświęcili więcej czasu na zapoznanie się z informacjami na temat warunków życia, poziomu wykształcenia, gęstości zaludnienia i jakości projektu po przekazaniu nieruchomości, a dopiero potem zapłacenia.

Zaciągając pożyczkę w banku, należy dokładnie oszacować swoją zdolność do spłaty zadłużenia. Nie należy obliczać kwoty do spłaty zbyt blisko swoich miesięcznych dochodów. Należy zabezpieczyć się na wypadek nagłego spadku dochodów w trudnych czasach.

Rynek nieruchomości w Khanh Hoa kwitnie

Niedawno gazeta Construction Electronic Newspaper, Vietnam Real Estate Association i Khanh Hoa Provincial People's Committee zorganizowały forum na temat: „Uwolnienie przepływu nieruchomości turystycznych i wypoczynkowych”.

Przemawiając na forum, zastępca ministra budownictwa Nguyen Van Sinh powiedział, że w ostatnim czasie rynek nieruchomości wypoczynkowych w całym kraju bardzo się rozwinął, koncentrując się w takich miejscowościach jak Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Quang Ninh, Kien Giang itp.

W ostatnich czasach rynek nieruchomości, przy udziale miejscowości i przedsiębiorstw, wytworzył bardzo różnorodne i bogate produkty, które przyciągają turystów, a także tworzą otoczenie i warunki, w których ludzie mogą cieszyć się walorami nieruchomości wypoczynkowych.

Biorąc pod uwagę okres od początku roku do marca 2024 r., branża nieruchomości zajęła drugie miejsce z kwotą ponad 1,58 mld USD, co stanowi 25,6% całkowitego zarejestrowanego kapitału bezpośrednich inwestycji zagranicznych.

Pan Nguyen Tan Tuan, przewodniczący Komitetu Ludowego Prowincji Khanh Hoa, reprezentujący lokalizację uczestniczącą w organizacji forum, powiedział: Rynek nieruchomości w prowincji Khanh Hoa przetrwał najtrudniejszy okres, chociaż nie spełnił oczekiwań, ale pojawiły się pozytywne oznaki pewnego wzrostu (w 2023 r. przeprowadzono 19 951 transakcji o łącznej wartości 12 396 mld VND; zatwierdzono inwestycje w 11 projektów mieszkaniowych (2 projektom przyznano pozwolenia na budowę); w pierwszym kwartale 2024 r. przeprowadzono 5941 transakcji o łącznej wartości 7 630 mld VND).

Oczekuje się, że Khanh Hoa utrzyma tempo ożywienia gospodarczego i wzrostu w najbliższym czasie. Strategiczna infrastruktura transportowa jest coraz lepiej rozwijana dzięki ukończeniu dróg ekspresowych Nha Trang – Cam Lam i Cam Lam – Vinh Hao, a także przyspieszeniu budowy innych dróg ekspresowych, takich jak Van Phong – Nha Trang i Khanh Hoa – Buon Ma Thuot, co przyczynia się do pobudzenia wzrostu gospodarczego.

Ponadto uchwały centralne przyczyniły się do wielu przełomów w przyciąganiu środków inwestycyjnych, znacząco promują potencjał i atuty prowincji, tworzą siłę napędową do promowania wszechstronnego i zrównoważonego rozwoju społeczno-gospodarczego, stwarzają szansę na odbudowę i rozwój branży turystycznej, a także siłę napędową dla inwestorów, którzy przyspieszają postęp i zwiększają podaż nieruchomości wypoczynkowych na rynku lokalnym.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html