Wyjaśnienie cen mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City

Podczas gdy ceny sprzedaży mieszkań i liczba transakcji kupna-sprzedaży w Hanoi gwałtownie wzrosły, Ho Chi Minh City popadło w stagnację.

Rynek mieszkań w dwóch największych miastach Wietnamu, Hanoi i Ho Chi Minh, jest wyraźnie zróżnicowany, tworząc kontrastujące ze sobą barwy. Chociaż oba borykają się z niedoborem podaży, ceny i trendy transakcyjne na tych dwóch rynkach są zupełnie inne.

Hanoi się rozgrzewa, Ho Chi Minh City jest ponure

Według raportu Savills Vietnam za III kwartał 2024 roku, podaż nowych mieszkań w Hanoi wyniosła 5265 jednostek, co stanowi wzrost o 95% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 178% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Projekty takie jak Lumi Hanoi i QMS Top Tower stanowiły 66% podaży nowych mieszkań, reszta pochodziła z kolejnych faz czterech innych projektów.

W szczególności zachodnia część Hanoi nadal przoduje pod względem podaży, gdzie znajduje się 92% apartamentów klasy B. Savills Vietnam prognozuje, że w tym rejonie powstanie dodatkowo 21 000 apartamentów z 28 projektów, co będzie stanowiło 17% całkowitej przyszłej podaży.

Ceny starych i nowych mieszkań w Hanoi gwałtownie wzrosły w ostatnim czasie. Zdjęcie: THUY LINH

Ponadto, wskaźnik absorpcji na rynku w Hanoi utrzymał się na wysokim poziomie – sprzedano 6840 mieszkań, co stanowi wzrost o 35% w ujęciu kwartalnym i 226% w ujęciu rok do roku. Apartamenty klasy B były liderem ze wskaźnikiem absorpcji sięgającym 85%, co stanowiło 98% całkowitej liczby sprzedanych mieszkań. Nowa podaż w tym segmencie stanowiła 65% całkowitej liczby sprzedanych mieszkań.

Warto zauważyć, że apartamenty w cenach powyżej 4 mld VND stanowiły 70% całkowitej liczby sprzedanych mieszkań, co stanowi znaczny wzrost w porównaniu z zaledwie 2% w 2020 roku, co wskazuje na przesunięcie rynku w kierunku segmentu premium. Tymczasem segment apartamentów w cenach poniżej 2 mld VND praktycznie zniknął z rynku, stanowiąc zaledwie 1% całkowitej podaży.

W przeciwieństwie do tego, rynek mieszkań w Ho Chi Minh City jest raczej ponury. Podaż mieszkań w segmencie podstawowym w trzecim kwartale 2024 roku spadła o 13% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 36% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, osiągając zaledwie 4871 lokali. Rynek koncentruje się głównie we wschodniej części miasta (Thu Duc City) z 58% udziałem w rynku, a w zachodniej (dzielnica 6, Binh Tan) z 20% udziałem w rynku.

Wolumen transakcji w tym kwartale spadł również o 16% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 4% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, do 1915 lokali. Z tego apartamenty klasy B stanowiły 66% całkowitej liczby pomyślnie sfinalizowanych transakcji, przy czym nowa podaż osiągnęła wskaźnik absorpcji na poziomie 62%, podczas gdy zasoby osiągnęły wskaźnik absorpcji na poziomie zaledwie 35%.

Ponadto ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Ho Chi Minh City spadły o 12% w porównaniu z poprzednim kwartałem, do około 68 mln VND/m². Głównym powodem jest spadek udziału mieszkań klasy A i B w podaży pierwotnej.

Savills Vietnam prognozuje, że do końca 2024 roku w Ho Chi Minh City pojawi się około 6700 nowych mieszkań, w tym takie prestiżowe projekty jak Vinhomes Grand Park – The Opus One i The Forest Gem. W dłuższej perspektywie, do 2027 roku, na sprzedaż trafi ponad 50 000 mieszkań z 76 projektów, głównie w Thu Duc City (stanowiącym 49% przyszłej podaży), Dzielnicy 7 (stanowiącej 12%) i Binh Tan (stanowiącej 9%).

Według Troya Griffithsa, zastępcy dyrektora generalnego Savills Vietnam, powodem tego kontrastu jest spadek podaży w Ho Chi Minh City oraz niewielka liczba nowych projektów otwieranych na sprzedaż z powodu problemów prawnych i opóźnień w zatwierdzaniu planów.

Mimo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem, pan Griffiths spodziewa się, że sytuacja poprawi się w kolejnych kwartałach, w miarę jak przepisy zostaną zmienione, planowanie zostanie zaktualizowane, a kluczowe projekty infrastrukturalne wdrożone.

Dlaczego?

Wielu ekspertów twierdzi, że różnice między rynkami w Hanoi i Ho Chi Minh wynikają nie tylko z czynników popytu i podaży, ale w dużej mierze zależą również od kontekstu prawnego, strategii rozwoju miejskiego i potrzeb nabywców w każdej z lokalizacji.

Pan Tran Minh Tien, dyrektor OneHousing Center ds. badań rynku i wglądu w potrzeby klientów, zauważył, że chociaż Hanoi, podobnie jak Ho Chi Minh City, zmaga się z trudnościami w zakresie podaży, nastroje kupujących są bardziej pozytywne.

Dokładnie w sierpniu 2024 roku w Hanoi odnotowano około 3100 transakcji przeniesienia własności. Chociaż liczba ta nieznacznie spadła o 3% w porównaniu z poprzednim miesiącem, to gwałtownie wzrosła o 25% w porównaniu z majem i czerwcem. Pan Tien przewiduje, że liczba transakcji przeniesienia własności mieszkań w Hanoi może nieznacznie spaść lub pozostać na niezmienionym poziomie we wrześniu i październiku, a następnie ponownie wzrosnąć pod koniec roku – w okresie największej aktywności na rynku nieruchomości w ciągu roku.

Pan Tran Khanh Quang, dyrektor generalny firmy Viet An Hoa Real Estate Company, ocenił, że podaż jest najważniejszym czynnikiem wpływającym na popyt i średnią cenę sprzedaży na rynku. W Ho Chi Minh City spadek podaży w ostatnich latach spowodowany problemami prawnymi spowodował, że liczba projektów na sprzedaż nie nadąża za Hanoi. Ponadto, powolny wzrost podaży i fakt, że większość projektów na sprzedaż znajduje się w segmencie luksusowym, spowodował wzrost cen mieszkań w Hanoi.

Pani Giang Huynh, dyrektor ds. badań i S22M w Savills Vietnam, podkreśliła, że ​​niedrogie mieszkania to potencjalny segment, który nie został jeszcze w pełni wykorzystany ani w Hanoi, ani w Ho Chi Minh.

Statystyki Savills Vietnam pokazują, że w latach 2019–2023 ceny nieruchomości w Hanoi rosły średnio o 6% rocznie, podczas gdy w Ho Chi Minh City tylko o 3%. Jednak wzrost dochodów osobistych w tych dwóch miastach osiągnął odpowiednio zaledwie 4% i 3% rocznie, co doprowadziło do tego, że ceny mieszkań coraz bardziej przekraczały możliwości finansowe mieszkańców.

Według pani Giang Huynh, aby rozwiązać tę sytuację, konieczna jest ścisła koordynacja między sektorem publicznym i prywatnym. Ponadto, zrównoważony rynek nieruchomości musi obejmować zróżnicowany segment, zwłaszcza produkty klasy B i C. Zarówno w Hanoi, jak i Ho Chi Minh City popyt na około 50 000 mieszkań rocznie – głównie ze strony osób o średnich dochodach i młodych gospodarstw domowych – wciąż nie jest w pełni zaspokojony.

„Aby obniżyć koszty gruntów, zarówno Ho Chi Minh, jak i Hanoi dążą do rozszerzenia obszarów miejskich na sąsiednie prowincje, takie jak Bac Ninh w przypadku Hanoi oraz Binh Duong i Dong Nai w przypadku Ho Chi Minh. Duże inwestycje w infrastrukturę transportową i rozwój obszarów miejskich będą siłą napędową ożywienia rynku nieruchomości w tych obszarach” – przewiduje ekspert.

Pan Le Hoang Chau, przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, powiedział, że aby rozwiązać problem podaży mieszkań, a tym samym pośrednio obniżyć ceny nieruchomości, kluczową kwestią pozostaje usunięcie przeszkód prawnych dla projektów.

Jednocześnie stworzenie warunków dla inwestorów do rozwoju budownictwa socjalnego i tanich mieszkań komercyjnych pomoże obniżyć ceny mieszkań, dając osobom o niskich dochodach możliwość dostępu do mieszkań w ramach posiadanych dochodów. Ponadto Bank Państwowy poświęca większą uwagę i wsparcie polityce kredytowej związanej z rozwojem projektów dla inwestorów.

Wzrośnie

Dr Ho Quoc Tuan, starszy wykładowca na Uniwersytecie w Bristolu (Wielka Brytania), powiedział, że ceny nieruchomości rosną szybciej niż dochody, co stanowi poważne wyzwanie dla polityki mieszkaniowej Wietnamu. Jeśli ceny nieruchomości będą nadal szybko rosły, ludziom będzie trudno je kupić, co grozi spadkiem popytu. Jednak gwałtowny spadek cen nieruchomości może być również sygnałem ostrzegawczym dla stabilności rynku.

Dr Ho Quoc Tuan zauważył, że w ciągu ostatnich kilku lat podaż mieszkań w przystępnej cenie zmniejszyła się z powodu surowych przepisów dotyczących użytkowania gruntów, co utrudnia budowę mieszkań w miastach. Przewiduje, że ceny mieszkań będą nadal rosły ze względu na czynniki demograficzne, a imigracja będzie rosła w tempie 4% rocznie.

Source: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm