Banki „zaostrzają” warunki kredytów hipotecznych na nieruchomości, aby chronić ludzi

Bank państwowy Oddział Regionalny 2 (Region NHNN 2 - odpowiedzialny za Ho Chi Minh City i prowincję Dong Nai ) właśnie wysłał do banków komercyjnych w regionie dokument nakazujący im tymczasowe zawieszenie udzielania pożyczek na rzecz depozytów, zgodnie z pisemną umową zawartą z jednostkami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

W przypadku potwierdzenia prawdziwości tych dokumentów, organ regulacyjny wymaga, aby banki mogły udzielać pożyczek wyłącznie po wdrożeniu określonych procesów oceny i kontroli ryzyka.

Pan Nguyen Manh Tuan, inwestor na rynku nieruchomości w Ho Chi Minh City, powiedział, że jeśli banki ograniczą udzielanie depozytów pod zastaw nieruchomości poprzez pisemne umowy między klientami a pośrednikami, rynek wejdzie w nową fazę.

Według pana Tuana, jeśli banki „zaostrzą” warunki udzielania kredytów, wielu inwestorów będzie miało trudności z rozwiązaniem problemów finansowych. Obecnie większość inwestorów upoważnia stronę trzecią, firmę maklerską, do pobierania pieniędzy od klientów.

W przypadku projektów nieruchomości o odpowiednim statusie prawnym, ludzie podpisują jedynie umowę depozytową i umowę sprzedaży. (Ilustracja: Dai Viet)

Pani Dao Thanh Huyen, przedstawicielka firmy zajmującej się nieruchomościami w Ho Chi Minh City, powiedziała, że fakt, iż banki „zaostrzają” warunki udzielania pożyczek na zakup nieruchomości za pośrednictwem „dokumentów umownych”, chroni inwestorów i ludzi przed projektami wirtualnymi.

Według pani Huyen, w rzeczywistości wiele projektów nieruchomości, które nie są jeszcze legalne, upoważniło podmioty trzecie, firmy maklerskie, do przyjmowania rezerwacji i depozytów od ludzi. Niektórzy inwestorzy często „łapią złodziei gołymi rękami”, nielegalnie mobilizując kapitał, mimo że nie mają odpowiednich kwalifikacji.

Zdaniem pani Huyen, ponieważ nie spełniają warunków otwarcia sprzedaży, firmy brokerskie często „obchodzą prawo”, podpisując umowy z klientami lub równoważne dokumenty. Niektóre projekty nie mają nawet planu 1/500, ale mimo to są otwierane na sprzedaż lub współpracują z bankami w celu uzyskania kredytów, co jest niezgodne z przepisami.

„W przypadku projektów, które mają planowanie 1/500, pozwolenie na budowę, ukończono prace fundamentowe i zezwolono na mobilizację kapitału, nie ma dokumentów takich jak „dokumenty umowy”. Powiedziała pani Huyen.

Pani Huyen dodała, że w przypadku projektów nieruchomościowych z odpowiednimi dokumentami prawnymi, wystarczy podpisać umowę depozytową i umowę sprzedaży. Następnie bank wypłaca środki na podstawie umowy sprzedaży.

Pan Tran Thang Long, ekspert ds. nieruchomości w Ho Chi Minh City, powiedział, że Bank Państwowy dobrze wypełnia swoje obowiązki zarządcze, wydając ostrzeżenia bankom komercyjnym. To zaostrzenie przepisów mające na celu ochronę interesów inwestorów i osób kupujących nieruchomości.

Według pana Longa, ryzyko prawne i finansowe związane z projektami nieruchomości jest obecnie bardzo duże. Jeśli nie zachowamy ostrożności, konsekwencje będą nieprzewidywalne.

Według pana Longa, aby ocenić, czy projekt nieruchomości jest prawnie ważny, należy zwrócić uwagę na następujące warunki: projekt musi posiadać plan zagospodarowania przestrzennego 1/500, pozwolenie na budowę i uiścić opłaty za użytkowanie gruntu. Po spełnieniu tych warunków projekt otrzyma pozwolenie na mobilizację kapitału i wypłatę środków z banku.

Renomowani i profesjonalni inwestorzy zazwyczaj nie zlecają podmiotom zewnętrznym przyjmowania depozytów. Tylko projekty, które nie uzyskały jeszcze kwalifikacji prawnej, korzystają z usług podmiotów zewnętrznych w celu przyjmowania depozytów lub podpisywania powiązanych dokumentów. Powiedział pan Long.

Wcześniej gazeta elektroniczna VTC News poinformowała, że Bank Państwowy Wietnamu, Oddział Regionu 2 (SBV Region 2 - obejmujący Ho Chi Minh City i prowincję Dong Nai) wysłał dokument do banków komercyjnych w regionie, ostrzegając o ryzyku prawnym i kredytowym związanym z udzielaniem pożyczek na pokrycie depozytów nieruchomości w drodze pisemnych umów między klientami a jednostkami konsultingowymi i maklerskimi.

Według Banku Państwowego Wietnamu (SBV) udzielanie przez banki komercyjne kredytów klientom na spłatę depozytów na podstawie „pisemnych umów” może wiązać się z poważnymi ryzykami prawnymi.

W przypadku uznania dokumentu za nieważny, bank nie tylko musi stawić czoła długotrwałym sporom i procesom sądowym, ale może również napotkać trudności w obsłudze i odzyskiwaniu długów, szczególnie w przypadku, gdy aktywa zabezpieczające projekt nie są kompletne pod względem prawnym.

Oprócz ryzyka prawnego, regulator ostrzega również przed ryzykiem nieściągalnych długów i strat finansowych. Wypłata pożyczek na pokrycie depozytów brokerom lub konsultantom zależy wyłącznie od postępów i legalności projektu realizowanego przez inwestora. Jeśli projekt zostanie wstrzymany, zawieszony lub nie będzie kwalifikował się do realizacji, bank może narazić się na ryzyko utraty kapitału.

W szczególności w przypadkach, gdy bank nie w pełni ocenił możliwości finansowe jednostki konsultingowej lub maklerskiej lub nie może kontrolować przepływów pieniężnych z tytułu wypłat. Na przykład, jeśli nie zapewni zwrotu depozytu zgodnie z deklaracją, ryzyko kredytowe jest jeszcze większe.

Powoduje to nie tylko powstawanie złych długów i kosztów przetwarzania, ale ma również bezpośredni wpływ na bezpieczeństwo finansowe i wyniki biznesowe banku.

Oprócz czynników prawnych i kredytowych, SBV Region 2 zwraca również uwagę na ryzyko utraty reputacji. W przypadku sporów między kupującymi a pośrednikami, klienci często uważają, że bank „współuczestniczył” w nielegalnych działaniach, zwłaszcza w przypadkach, gdy projekt jest wstrzymany lub nie zostaje oddany zgodnie z terminem.

Source: https://baolangson.vn/ngan-hang-siet-cho-vay-dat-coc-bat-dong-san-la-bao-ve-nguoi-dan-5062670.html