Najważniejsze wydarzenia na rynku nieruchomości w Wietnamie w 2024 roku

Punkt zwrotny w wietnamskim sektorze nieruchomości wyznacza wejście w życie trzech nowych przepisów dotyczących nieruchomości. Ponadto rynek doświadczył również bezprecedensowych wahań w segmencie apartamentów i gruntów aukcyjnych…

Zgromadzenie Narodowe uchwala trzy ustawy dotyczące nieruchomości

Zatwierdzenie przez Zgromadzenie Narodowe ustawy o gruntach, prawie mieszkaniowym i prawie obrotu nieruchomościami było najważniejszym wydarzeniem na rynku nieruchomości w minionym roku. To ważna przesłanka dla wejścia rynku w „erę wzrostu”.

Trzy nowe ustawy dotyczące nieruchomości będą stanowić solidny fundament wspierający rozwój rynku nieruchomości. Zdjęcie: Zgromadzenie Narodowe

W związku z koniecznością przejrzenia łącznie 420 przepisów agencje musiały pracować na pełnych obrotach, aby móc wdrożyć te ważne przepisy już 1 sierpnia 2024 r., czyli 5 miesięcy wcześniej niż zakładał pierwotny plan.

W szczególności oczekuje się, że wprowadzenie Ustawy o gruntach z 2024 r. rozwiąże problemy związane z procedurami przydziału gruntów, ich wyceną, oczyszczaniem terenu itp. Solidne ramy prawne będą stanowić punkt wyjścia do przyspieszenia wdrażania projektów, co pozwoli na oczyszczenie podaży na rynku.

W znowelizowanej ustawie o budownictwie mieszkaniowym, na pierwszy plan wysuwają się otwarte regulacje, które tworzą warunki do rozwoju budownictwa socjalnego i przyczyniają się do rozwiązania problemu zabezpieczenia społecznego. W ustawie o obrocie nieruchomościami, nowe regulacje stanowią silny cios dla podziału i sprzedaży gruntów, ograniczając spekulacje i inflację cen, zapewniając zdrowy rozwój rynku...

Ogólnie rzecz biorąc, wprowadzenie trzech zmienionych ustaw dotyczących nieruchomości jest nie tylko ważnym krokiem w kierunku udoskonalenia systemu prawnego, ale także otwiera wiele nowych możliwości dla wietnamskiego rynku nieruchomości, przyczyniając się jednocześnie do ogólnego rozwoju gospodarki .

Uruchomiono nowy cennik gruntów, ceny wzrosły kilkadziesiąt razy

Czwarty kwartał 2024 roku to czas, w którym wiele miejscowości aktualizuje nowe cenniki gruntów. W szczególności uwaga skupia się na Ho Chi Minh City i Hanoi , gdzie ceny gruntów po korekcie wzrosły kilkudziesięciokrotnie.

Zgodnie z nowym cennikiem gruntów w Ho Chi Minh City, najwyższa odnotowana cena wynosi 687,2 mln VND/m² i obowiązuje na ulicach Nguyen Hue, Dong Khoi i Le Loi (dzielnica 1). Zatem, nie uwzględniając współczynnika K, cena ta jest 4,2 razy wyższa niż w starym cenniku gruntów.

Jednak wzrost ten nadal nie jest porównywalny z podmiejską strefą. Najwyższa cena za Song Hanh Highway 22 (dzielnica Hoc Mon) wynosi 32 miliony VND/m², co stanowi wzrost 23-krotny. Dla ulicy Dang Cong Binh (dzielnica Hoc Mon) nowa cena wynosi 18,5 miliona VND/m², co stanowi wzrost około 12-krotny.

Obecnie ulica Hang Dao jest jedną z ulic o najwyższych cenach gruntów w Hanoi. Zdjęcie: Thanh Vu

Rynek nieruchomości w Hanoi również zakończył burzliwy rok 2024, „rewidując” cennik gruntów. W dzielnicy Dong Da, ulica Cat Linh odnotowała 3,45-krotny wzrost cen gruntów, sięgając 264,13 mln VND/m². Niewiele dalej, ulica związana z Akademią Bankową – Chua Boc, również oferowała ceny sięgające 240,12 mln VND/m², czyli 3,45-krotnie wyższe niż poprzednio.

W dzielnicy Hai Ba Trung, przy ulicy Nguyen Quyen, zaktualizowano cenę gruntu do 206,31 mln VND/m², co stanowi wzrost 8-krotny. Podobnie, cena gruntu przy ulicy Giai Phong – drodze prowadzącej do wielu dużych uniwersytetów – również wzrosła 7,8-krotnie, osiągając 188,09 mln VND/m².

Powyższe liczby, choć stosunkowo wysokie, wciąż nie mogą równać się z cenami gruntów w dystrykcie Hoan Kiem. Na ulicy Tran Hung Dao (od Tran Thanh Tong do Le Duan) najwyższa cena gruntu wynosiła zaledwie 114 mln VND/m². Jednak obecnie cena wzrosła do 695,3 mln VND/m², co stanowi sześciokrotny wzrost. Podobnie, cena na ulicy Nha Tho również wzrosła 5,5-krotnie – ze 125,4 mln VND/m² do 695,3 mln VND/m².

Nieruchomości przemysłowe nadal cieszą się zainteresowaniem

Rynek nieruchomości przemysłowych w kluczowych regionach gospodarczych Północy i Południa pozostaje jasnym punktem przyciągającym inwestycje. Według danych zebranych z raportów, w trzecim kwartale 2024 roku wskaźnik obłożenia parków przemysłowych osiągnął 77%.

Miejscowości takie jak Ho Chi Minh City, Dong Nai, Binh Duong… ścigają się w zakładaniu nowych parków przemysłowych. Zdjęcie: Le Toan

W tym ceny wynajmu nieruchomości przemysłowych na północy odnotowały wzrost o 5,7% rok do roku, osiągając średnio 130 USD/m²/cykl najmu. Na południu średnia cena wynajmu osiągnęła 176 USD/m²/cykl najmu, co stanowi wzrost o 5,6% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Warto odnotować, że w okresie od 2020 r. do września 2024 r. nieruchomości przemysłowe były wiodącym rodzajem nieruchomości pod względem łącznej wartości transakcji M&A (fuzji i przejęć) w sektorze nieruchomości, a ich udział sięgał nawet 40%.

Stabilne wyniki segmentu nieruchomości przemysłowych są wspierane przez wzrost kapitału zagranicznego. Wiele dużych przedsiębiorstw, zwłaszcza z sektora zaawansowanych technologii, ponownie ocenia potencjał rozwojowy Wietnamu w kontekście coraz bardziej powszechnej strategii „Chiny + 1”.

Co więcej, segment ten korzysta również z łatwego dostępu do bankowych źródeł kredytów, gdzie współczynnik ryzyka tego typu spadł z 200% do 160%. Powyższa korekta wprowadzona przez Bank Państwowy zachęci banki komercyjne do aktywnego pożyczania kapitału na realizację projektów parków przemysłowych, przyciągając tym samym do udziału w rynku więcej „dużych graczy”.

Postęp w rozwoju budownictwa socjalnego jest nadal powolny.

W ramach projektu budowy ponad miliona mieszkań socjalnych kraj zamierza ukończyć budowę 130 000 lokali do 2024 roku. Jednak według raportu Ministerstwa Budownictwa, prowincje i miasta ukończyły zaledwie około 21 000 lokali, co stanowi ponad 16% planu.

Obecna liczba mieszkań socjalnych nadal nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych mieszkańców. Zdjęcie: Thanh Vu

Ho Chi Minh i Hanoi, dwa wiodące miasta pod względem realizacji planów budowlanych, zrealizowały odpowiednio zaledwie 21% i 37% planu. Sytuacja ta jest podobna w innych miejscowościach, takich jak Binh Duong (37%) i Dong Nai (16%). W niektórych miejscowościach, takich jak Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu i Ca Mau, nie ukończono nawet żadnego projektu.

Od 2021 roku do chwili obecnej w całym kraju zrealizowano 644 projekty budownictwa socjalnego o łącznej liczbie 580 109 lokali. Z tego tylko 96 projektów zostało ukończonych, a ich skala przekroczyła 57 620 lokali. Rozpoczęto budowę 133 projektów, obejmujących ponad 110 200 lokali. Pozostałe 415 projektów zostało zatwierdzonych do inwestycji, które po ukończeniu zapewnią ponad 412 200 lokali.

Postępy w wypłacie 120 000 mld VND z pakietu kredytowego również nie napawają optymizmem. Według Ministerstwa Budownictwa, do końca października 2024 r. tempo wypłat wyniosło zaledwie 1,5%, co odpowiada kwocie około 1783 mld VND. Z czego, dla grupy nabywców mieszkań, w ramach tego pakietu pożyczono jedynie około 150 mld VND.

Ceny mieszkań w Hanoi rosną „gwałtownie”

W 2024 roku ceny mieszkań w Hanoi rosły w zawrotnym tempie. Według dr. Nguyena Van Dinha, wiceprezesa Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, w trzecim kwartale 2024 roku indeks cen mieszkań w Hanoi wzrósł o 64% w porównaniu z drugim kwartałem 2019 roku, podczas gdy wzrost w Ho Chi Minh City stanowił zaledwie połowę tej wartości.

Ceny mieszkań w Hanoi wzrosły jednocześnie na rynku pierwotnym i wtórnym. Zdjęcie: Thanh Vu

Według informacji zebranych przez firmy zajmujące się badaniami rynku, średnia cena sprzedaży nowych mieszkań w Hanoi wynosi obecnie 70 milionów VND/m², co stanowi wzrost o około 28% w porównaniu z rokiem ubiegłym. „Gorączka” na rynku pierwotnym spowodowała również gwałtowny wzrost cen starych mieszkań. Obecnie średnia cena mieszkań z rynku wtórnego wynosi około 50 milionów VND/m², co stanowi wzrost o ponad 40% w porównaniu z rokiem ubiegłym.

Przyczyną gwałtownego wzrostu cen mieszkań w Hanoi w ubiegłym roku jest niedobór podaży mieszkań w segmencie średnim i niskim. Chociaż liczba nowych projektów na sprzedaż wzrosła, 75% nowych produktów należy do segmentu premium. Dodatkowo wzrosły koszty gruntów, materiałów budowlanych i robocizny, co znacząco wpłynęło na cenę wyjściową produktów.

Zakłócenia w aukcjach gruntów na przedmieściach Hanoi

Od początku 2024 roku inwestorzy w nieruchomości musieli ponownie ocenić rynek gruntów aukcyjnych na przedmieściach Hanoi. Władze dystryktów, takich jak Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh itp., stale „wygrywały”, dzięki aukcjom przyciągającym setki, a nawet tysiące uczestników, osiągając przychody sięgające setek miliardów VND.

Rynek ziemi na aukcjach na przedmieściach Hanoi został „podburzony” przez wiele grup. Zdjęcie: Thanh Vu

Co więcej, wiele działek osiąga również „bezprecedensowo” wysokie ceny. Na przykład, w dystrykcie Hoai Duc, działka narożna LK03-12 w okolicy Long Khuc osiągnęła cenę 133,3 mln VND/m². W dystrykcie Thanh Oai, działka LK03-10 w okolicy Ngo Ba osiągnęła cenę ponad 100,5 mln VND/m². W Ha Dong, działka „królowej piękności” 1A-03 osiągnęła cenę 262 mln VND/m²...

Według Ministerstwa Budownictwa, powyższe rekordowe liczby wynikają ze złego zarządzania i realizacji aukcji. W niektórych miejscach inwestorzy utworzyli grupy i zmówili się, aby zapłacić ceny wielokrotnie wyższe niż cena wywoławcza. Następnie, po wygraniu aukcji, „zrezygnowali z wadium”, aby ustalić wirtualny poziom cen i osiągnąć zysk.

Jednak ta „gorączka” nie trwała długo. Od czwartego kwartału 2024 roku cena licytacji wielu działek spadła o 20-50% w porównaniu z początkiem roku. Co więcej, wizerunek licytowanych gruntów na przedmieściach również poważnie ucierpiał z powodu „wygórowanej” ceny 30 miliardów VND/m² w gminie Quang Tien, dystrykcie Soc Son. Zaledwie 4 dni po incydencie, Wydział Śledczy Policji Miasta Hanoi wszczął śledztwo w sprawie 5 osób naruszających przepisy dotyczące licytacji nieruchomości.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html