Segment z największym wzrostem cen, 12 projektów usuniętych z listy aukcyjnej, warunki przyznawania różowych książeczek dla mini mieszkań

Usunięcie 12 projektów z listy aukcji praw do użytkowania gruntów, podwojenie cen luksusowych apartamentów i działek w Ho Chi Minh City po 8 latach, warunki przyznawania różowych książeczek na miniapartamenty... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Szybkie wejście w życie Ustawy o obrocie nieruchomościami i Ustawy o mieszkalnictwie wywrze presję na opracowanie szczegółowych dokumentów wytycznych, aby zapewnić wymaganą jakość i postęp prac. (Zdjęcie: Hai An)

Skupienie się na ukończeniu i ogłoszeniu dokumentów regulujących wdrażanie Prawa mieszkaniowego.

W ostatnich 6 miesiącach 2024 r. Ministerstwo Budownictwa skupi się na ukończeniu, przedłożeniu Rządowi i Premierowi do ogłoszenia oraz ogłoszeniu, w ramach swoich uprawnień, szczegółowych przepisów i instrukcji wykonawczych do Prawa mieszkaniowego z 2023 r. i Prawa dotyczącego obrotu nieruchomościami z 2023 r., zapewniając jakość, postęp i wchodząc w życie w tym samym czasie co ustawa.

W pierwszym półroczu 2024 roku Ministerstwo Budownictwa wydało i wdrożyło Program przygotowania dokumentów prawnych i projektów na rok 2024, doradzający w zakresie wydawania dokumentów i projektów Rządu i Prezesa Rady Ministrów .

Szczególnie w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego i rynku nieruchomości Ministerstwo Budownictwa doradzało Rządowi, Rząd przedstawił Zgromadzeniu Narodowemu do zatwierdzenia projekt ustawy zmieniającej i uzupełniającej szereg artykułów ustawy o gruntach nr 31/2024/QH15, ustawy o budownictwie mieszkaniowym nr 27/2023/QH15, ustawy o obrocie nieruchomościami nr 29/2023/QH15 oraz ustawy o instytucjach kredytowych nr 32/2024/QH15 z treścią zmieniającą i uzupełniającą wdrożenie tych ustaw od 1 sierpnia 2024 r. W szczególności ustawa o budownictwie mieszkaniowym i ustawa o obrocie nieruchomościami odgrywają bardzo ważną rolę, wpływając na wiele podmiotów w życiu.

Wczesne wdrożenie tych przepisów przyniesie wiele korzyści, takich jak stworzenie podaży mieszkań socjalnych i komercyjnych, rozwiązanie problemów mieszkaniowych sił zbrojnych, renowacja starych mieszkań itp.

Jednak wczesne wejście w życie ustawy o obrocie nieruchomościami i ustawy o budownictwie mieszkaniowym wywrze również dużą presję na opracowanie szczegółowych dokumentów wytycznych w celu zapewnienia wymaganej jakości i postępów.

Aby zrealizować powyższe zadania, w ciągu pierwszych 6 miesięcy bieżącego roku Ministerstwo Budownictwa przedłożyło rządowi i premierowi do rozpatrzenia 5 dekretów i 1 decyzję szczegółowo opisującą wdrożenie Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r. oraz Ustawy o obrocie nieruchomościami z 2023 r. Wszystkie projekty dekretów otrzymały uwagi od członków rządu. Następnie Ministerstwo Budownictwa przeanalizowało, otrzymało i wyjaśniło uwagi w celu uzupełnienia projektów dekretów, które następnie zostały przekazane rządowi do rozpatrzenia i ogłoszenia.

Ponadto Ministerstwo kontynuuje prace nad projektem Okólnika szczegółowo omawiającego szereg artykułów Prawa mieszkaniowego, projektem Okólnika mającego na celu opracowanie ramowego programu szkoleń i propagowania wiedzy na temat praktyki pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania parkietem obrotu nieruchomościami.

Od chwili obecnej do końca roku Ministerstwo Budownictwa będzie kontynuować realizację zadań przypisanych do Programu przygotowania dokumentów prawnych i projektów Ministerstwa Budownictwa na rok 2024 zgodnie z wymaganym harmonogramem.

Minister Nguyen Thanh Nghi podkreślił w szczególności, że priorytetowym zadaniem jest dokończenie, przedłożenie rządowi i premierowi do ogłoszenia oraz ogłoszenie pod jego nadzorem szczegółowych przepisów i instrukcji dotyczących wdrożenia Prawa mieszkaniowego z 2023 r. i Prawa dotyczącego obrotu nieruchomościami z 2023 r., zapewniając jakość, postęp i wchodząc w życie w tym samym czasie co prawo.

Ponadto Ministerstwo Budownictwa odpowiada również za monitorowanie wdrażania dekretów, decyzji i okólników szczegółowo określających i regulujących wdrażanie Prawa mieszkaniowego z 2023 r. oraz Prawa dotyczącego obrotu nieruchomościami z 2023 r. po wydaniu tych dokumentów.

W odniesieniu do jednostek samorządu terytorialnego, Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości Hoang Hai zwrócił się do Komitetów Ludowych i Rad Ludowych prowincji i miast, zgodnie z ich uprawnieniami, o zbadanie i wydanie dokumentów regulujących wdrażanie Prawa Mieszkaniowego w lipcu 2024 r. Pomoże to zsynchronizować system dokumentów prawnych dotyczących mieszkalnictwa na szczeblu centralnym i lokalnym. Ponadto jednostki samorządu terytorialnego muszą również koordynować działania z jednostkami podległymi Ministerstwu Budownictwa w celu zwiększenia rozpowszechniania przepisów prawnych dotyczących mieszkalnictwa wśród organizacji, osób i przedsiębiorstw.

Ceny luksusowych apartamentów i gruntów w Ho Chi Minh City podwoiły się po 8 latach

12 lipca, podczas tematycznego posiedzenia nadzoru Zgromadzenia Narodowego w Komitecie Ludowym Ho Chi Minh City na temat „Wdrażania polityk i przepisów dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju mieszkań socjalnych w latach 2015–2023”, pan Huynh Thanh Khiet – zastępca dyrektora Departamentu Budownictwa Ho Chi Minh City – powiedział, że wzrost gospodarczy w okresie 2015–2019 stworzył możliwości rozwoju rynku nieruchomości, przyciągając inwestorów krajowych i zagranicznych.

Oprócz boomu na rynku nieruchomości, na rynku brakuje obecnie mieszkań w przystępnej cenie, co prowadzi do wysokich cen mieszkań. W latach 2020-2022 działalność w sektorze nieruchomości została silnie dotknięta epidemią COVID-19. Do końca 2023 roku rynek będzie otrzymywał pozytywne sygnały.

Według pana Khieta, od 2015 roku do chwili obecnej udział działalności w sektorze nieruchomości w PKB Ho Chi Minh City maleje. W 2015 roku sektor nieruchomości stanowił 4,73% PKB, w 2019 roku spadł do 4,27%, a w 2023 roku wyniesie zaledwie 3,56%.

Odnosząc się do zmian cen rynkowych, zastępca dyrektora Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh stwierdził, że w okresie 2015–2023 ceny mieszkań rosły średnio o 15–20% rocznie.

W przypadku mieszkań w przystępnej cenie, o ile w 2015 roku ceny sprzedaży wahały się w przedziale 25–35 mln VND/m², to w 2023 roku wzrosły one z 40–60 mln VND/m². Ceny mieszkań średniej klasy wzrosły z 35–50 mln VND/m² do 50–70 mln VND/m². Największy wzrost odnotował segment mieszkań luksusowych, z 50 mln VND/m² do 70–100 mln VND/m².

Statystyki pokazują, że do 2023 roku ceny mieszkań w centrum Ho Chi Minh City będą się wahać w przedziale 80–200 milionów VND/m². Ceny mieszkań na przedmieściach będą się wahać w przedziale 30–60 milionów VND/m².

Podobnie jak w przypadku luksusowych apartamentów, ceny gruntów w Ho Chi Minh City również wzrosły „gwałtownie” z 50–150 milionów VND/m2 w 2015 r. do 100–300 milionów VND/m2 w 2023 r.

W przypadku domów szeregowych wzrost cen w latach 2015-2023 będzie niższy niż w przypadku mieszkań i wyniesie 10-15% rocznie.

Pan Huynh Thanh Khiet ocenił, że w ostatnich latach podaż mieszkań w Ho Chi Minh City była ograniczona i nie zaspokajała potrzeb mieszkańców. Obecnie każdego roku przybywa 200 000 osób potrzebujących zakupu domu. Jednocześnie ceny mieszkań stale rosną, koncentrując się w segmencie średnim i wyższym. Prowadzi to do coraz większego utrudnienia dostępu do mieszkań dla osób o niskich dochodach i pracowników.

Usuń 12 projektów z listy aukcji praw do użytkowania gruntów

Ludowy Komitet Prowincji Thanh Hoa właśnie wydał decyzję o dostosowaniu, usunięciu i uzupełnieniu listy projektów aukcji praw do użytkowania gruntów w 2024 r.

Komitet Ludowy Prowincji Thanh Hoa dodał 168 projektów (MB) po usunięciu 12 projektów z planu aukcji praw do użytkowania gruntów w 2024 r. (Zdjęcie ilustracyjne - Źródło: Construction Newspaper)

W związku z tym obszar aukcji jest dostosowywany zgodnie z zatwierdzonym planem zagospodarowania przestrzennego i przekazywany do programu przesiedleń zgodnie z polityką Prowincjonalnego Komitetu Ludowego dla 14 projektów: obszar mieszkalny i przesiedleńczy Yen Trach, okręg Quang Chau, miasto Sam Son; infrastruktura techniczna nowego obszaru mieszkalnego Trung Chinh, okręg Hai Hoa oraz infrastruktura techniczna obszaru mieszkalnego wsi Dong Tien i Phu Minh, okręg Binh Minh, miasto Nghi Son... należących do 8 jednostek. W tym: Centrum Rozwoju Funduszu Ziemskiego Thanh Hoa, miasto Sam Son, miasto Nghi Son oraz okręgi: Thieu Hoa, Quang Xuong, Nhu Thanh, Nga Son, Nong Cong.

Wyeliminować 12 projektów (MBQH) o powierzchni 34,7 hektara (szacowany dochód 162,5 miliarda VND), w tym: Grunty o funkcji komercyjnej w MBQH obszaru przesiedlenia Xuan Phuong 3 (obszar 1) w okręgu Quang Chau; Obszary mieszkalne i przesiedlenia Dong Nhe, Dong Binh, Dong Ao, gmina Quang Minh, miasto Sam Son; MBQH nr 2742 z dnia 13 sierpnia 2020 r. - przesiedlenie Toan Tan (punkt przesiedlenia i eksploatacji ziemi obszaru mieszkalnego Toan Tan, miasto Rung Thong, dystrykt Dong Son) i obszar przesiedlenia głównej drogi miasta Rung Thong (OM15-OM16) (przesiedlenie Toan Tan), dystrykt Dong Son.

Ponadto w dystrykcie Nhu Thanh realizowanych jest pięć projektów, a w dystryktach Ha Trung, Thieu Hoa i Nga Son po jednym. Przyczyną jest nakładanie się projektów i brak zapewnienia czasu na ukończenie oczyszczania terenu, inwestycji w infrastrukturę i innych warunków niezbędnych do przeprowadzenia aukcji w 2024 roku.

Dodanie 168 projektów, o powierzchni planowanego gruntu 455,61 ha, z powierzchnią aukcyjną 235,23 ha, ma przynieść prawie 4600 mld VND (po odliczeniu kosztów oczyszczenia terenu, inwestycje w infrastrukturę techniczną przynoszą ponad 2600 mld VND). W tym miasto Thanh Hoa realizuje 17 projektów, w tym: teren centrum handlowego o kodzie TM2 zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego w skali 1/2000 obszaru miejskiego na południu miasta Thanh Hoa; infrastruktura techniczna obszaru mieszkalnego, przesiedlenie gospodarstw domowych poza lewą groblę rzeki Ma, okręg Tao Xuyen, miasto Thanh Hoa (MBQH nr 17500/QD -UBND z dnia 7 października 2016 r.); Obszar mieszkalny obsługujący ofiary powodzi w okręgu Thieu Duong, miasto Thanh Hoa (MBQH nr 8535/UBND - QLDT z dnia 21 września 2015 r.); Infrastruktura techniczna obszaru mieszkalnego, przesiedlenie gminy Hoang Dai (MBQH nr 3483/QD - UBND z dnia 20 maja 2021 r.); Grunt położony przy ulicy Lo Chum, okręg Truong Thi (MBQH 7404/QD - UBND z dnia 24 lipca 2017 r.); fundusz gruntów położonych w okręgu Dong Hai (MBQH 11187/QD - UBND z dnia 2 listopada 2022 r., skorygowany z MBQH nr 1792 z dnia 21 lutego 2022 r.)... oraz niektóre dzielnice Hoang Hoa, Nong Cong, Trieu Son, Ha Trung, Tho Xuan.

Komitet Ludowy Prowincji Thanh Hoa wymaga od odpowiednich jednostek zorganizowania procesu ustalania cen wywoławczych na aukcjach praw do użytkowania gruntów, aby zapewnić regulacje prawne zbliżone do cen rynkowych, co pozwoli na przyciągnięcie uczestników aukcji i ich efektywną organizację, przynoszącą jak największe dochody do budżetu państwa. Należy wybrać projekty (tereny), które spełniają wszystkie wymagania prawne, mają potencjał do udanej aukcji i charakteryzują się odpowiednią skalą, aby w pierwszej kolejności skupić się na przeprowadzeniu aukcji.

Ściśle monitorować organizację aukcji praw do użytkowania gruntów w ramach zarządzania, aby zapewnić zgodność z prawem, jawność i transparentność; niezwłocznie wykrywać i surowo reagować na naruszenia przepisów prawnych w aukcjach gruntów, zapobiegać wykorzystywaniu aukcji do destabilizacji rynku i generowania zysków. Wybierać organizacje aukcyjne o dużym doświadczeniu i kompetencjach, a organizacja aukcji musi być rygorystyczna, jawna, transparentna i zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.

Warunki przyznawania mini-apartamentów różowych od 1 sierpnia

Zgodnie z przepisami Ustawy o budownictwie mieszkaniowym z 2023 r., które obowiązują od 1 sierpnia, miniapartamenty otrzymają certyfikat (różową książeczkę), jeśli spełnią określone warunki.

Artykuł 57 Prawa mieszkaniowego z 2023 r. reguluje kwestie budowy wielopiętrowych domów z wieloma indywidualnymi mieszkaniami (zwanych również mini-apartamentami) na sprzedaż, w formie dzierżawy z opcją zakupu lub wynajmu.

W związku z tym osoby chcące budować mini apartamenty (domy składające się z 2 lub więcej pięter, przy czym na każdym piętrze znajdują się apartamenty, lub 2 lub więcej pięter i w skali 20 mieszkań) na sprzedaż lub wynajem muszą spełniać warunki, aby zostać inwestorem w projekcie budownictwa mieszkaniowego.

Mieszkania kwalifikujące się do uzyskania certyfikatu na podstawie prawa gruntowego (różowej książki) mogą być sprzedawane, wynajmowane lub kupowane w drodze leasingu zgodnie z postanowieniami tego prawa oraz ustawy o obrocie nieruchomościami.

Ponadto, inwestycja w miniapartamenty na wynajem musi spełniać wymagania budowlane wydane przez Ministra Budownictwa. Budynek musi spełniać wymagania przeciwpożarowe (PCCC) zgodnie z przepisami prawa.

Ponadto należy spełnić warunki określone przez Wojewódzki Komitet Ludowy w sprawie tras ruchu pojazdów straży pożarnej służących do realizacji zadań gaśniczych w miejscach, w których znajdują się mini mieszkania.

Z prawnego punktu widzenia przepisy dotyczące budowy miniapartamentów i wydawania certyfikatów na tego typu budynki zostały zmienione i są teraz bardziej rygorystyczne niż dotychczas.

Pan Pham Duc Toan, dyrektor generalny EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), ocenił, że regulacja w ustawie mieszkaniowej z 2023 r., zgodnie z którą mini-apartamentom przyznaje się różowe książeczki, będzie miała pozytywny wpływ na psychikę wielu osób korzystających z mieszkań, które pragną, aby ich majątek był prawnie uznany.

Według pana Toana, przepis, zgodnie z którym osoby chcące budować mini-apartamenty muszą spełniać warunki inwestora w projekcie budownictwa mieszkaniowego, zaostrzył zarządzanie tego typu inwestycjami, takimi jak budowa mieszkań komercyjnych. Jednocześnie wymogi dotyczące zapobiegania pożarom i ich zwalczania... rozwiążą dotychczasowe niedociągnięcia.

Jednak zdaniem pana Toana, agencje zarządzające muszą ściśle kontrolować sytuację. Brak dobrego zarządzania może doprowadzić do powstania pierwszej fali mini-apartamentów, co z kolei może prowadzić do zakłóceń na rynku tego typu nieruchomości.

Według wstępnych statystyk, w kraju znajduje się obecnie około 10 000 mini-apartamentów, skoncentrowanych głównie w Hanoi i Ho Chi Minh.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-phan-khuc-tang-gia-nhat-loai-12-du-an-khoi-danh-muc-dau-gia-dieu-kien-cap-so-hong-cho-chung-cu-mini-278820.html