Rozwój budownictwa socjalnego w Ho Chi Minh City – artykuł końcowy: Tworzenie przejrzystego mechanizmu zapobiegającego spekulacjom

Potrzeba więcej polityk dla firm

Podpis pod zdjęciem — Projekt budownictwa socjalnego Thu Thiem Green House w dzielnicy Cat Lai ( Ho Chi Minh City). Projekt obejmuje 1040 mieszkań o różnej powierzchni, od 1 do 2 sypialni, w cenie sprzedaży około 25 milionów VND/m². Został oddany do użytku pod koniec 2024 roku.

Dr Nguyen Kim Duc, zastępca dyrektora Instytutu Badań i Doradztwa Rozwoju Regionalnego na Uniwersytecie Ekonomicznym w Ho Chi Minh, powiedział, że przedsiębiorstwa z branży nieruchomości są zarówno podmiotami gospodarczymi, jak i mają obowiązki społeczne, dlatego polityka musi być na tyle atrakcyjna, aby przedsiębiorstwa „chciały działać” i „były w stanie działać”, a nie tylko „były do tego zachęcane”.

Według dr. Duca, biorąc pod uwagę specyfikę kontrolowanych cen sprzedaży, polityka musi koncentrować się na redukcji kosztów nakładów i kosztów alternatywnych dla przedsiębiorstw. Jeśli chodzi o koszty nakładów, Ho Chi Minh City może utworzyć scentralizowany fundusz rozwoju mieszkań socjalnych lub wyspecjalizowaną agencję podobną do modelu HDB (Singapur), odpowiedzialną za przygotowywanie i zarządzanie funduszami na czyste grunty, tak aby przedsiębiorstwa mogły jedynie realizować budowę.

Do tego dochodzą zachęty podatkowe, zwolnienia z opłat za użytkowanie gruntów oraz stabilna, preferencyjna polityka kredytowa dla inwestorów i nabywców. W kontekście kosztów alternatywnych, konieczne jest dokonanie przeglądu procedur, zidentyfikowanie odpowiednich „wąskich gardeł” zamiast ograniczania formalności, a jednocześnie zobowiązanie się do jasnego określenia czasu przetwarzania i ustanowienia konkretnego mechanizmu rozliczania.

Ponadto, pan Nguyen Kim Duc zaproponował powołanie specjalnej grupy roboczej w Ho Chi Minh City, której zadaniem byłoby szybkie i kompleksowe rozwiązywanie problemów prawnych, co pomogłoby przedsiębiorstwom poczuć się bezpiecznie w swoich inwestycjach. Tylko wtedy, gdy przedsiębiorstwa działają w stabilnym, przejrzystym i efektywnym środowisku, budownictwo socjalne może rozwijać się w sposób zrównoważony, zaspokajając rzeczywiste potrzeby mieszkańców.

W kontekście branży nieruchomości, pan Nguyen Van Thanh Huy, zastępca dyrektora generalnego Becamex IDC Corporation, zaproponował, aby państwo priorytetowo traktowało środki przeznaczone na czyste grunty i jak najszybciej przekazywało je przedsiębiorstwom, aby zmniejszyć ryzyko związane z oczyszczaniem terenu, a jednocześnie skrócić okres przygotowania inwestycji.

Ponadto pan Huy zaproponował również utworzenie „zielonego kanału” procedur administracyjnych, przeznaczonego specjalnie dla projektów budownictwa socjalnego, z jasno określonymi terminami realizacji dla każdego etapu, co pozwoli uniknąć nakładania się zadań między departamentami i oddziałami. „Jednocześnie chcemy również rozszerzyć dostęp do długoterminowych, preferencyjnych źródeł kredytów, ponieważ, mimo że projekty budownictwa socjalnego są dużymi korporacjami, nadal potrzebują niskooprocentowanego kapitału, aby zapewnić możliwość rotacji” – powiedział pan Huy.

Odnosząc się do mechanizmu finansowego, pan Huy powiedział: „Państwo musi pokryć różnicę, podzielić część między kosztami rzeczywistymi a ceną maksymalną zgodnie z przepisami, pomagając przedsiębiorstwom utrzymać minimalny poziom zysku. Do tego należy dodać preferencyjny mechanizm dotyczący podatków, opłat za użytkowanie gruntów, opłat transakcyjnych na początkowym etapie oraz przejrzysty model partnerstwa publiczno-prywatnego, aby dzielić ryzyko i zachęcać przedsiębiorstwa do udziału w rozwoju budownictwa socjalnego”.

Stworzyć przejrzyste mechanizmy zapobiegające spekulacjom

Aby ograniczyć spekulacje i zagwarantować, że polityka mieszkalnictwa socjalnego rzeczywiście dotrze do osób, które jej naprawdę potrzebują, Tran Anh Tuan, prawnik z Izby Adwokackiej miasta Ho Chi Minh, powiedział, że dekret 192 znacznie wzmocnił środki kontroli poinwestycyjnej, mające na celu zapobieganie spekulacjom i spekulacjom w sektorze mieszkalnictwa socjalnego.

Według pana Tuana dekret nakłada na inwestorów odpowiedzialność za jakość i przebieg projektu oraz wyraźnie określa rolę nadzorczą Ministerstwa Obrony Narodowej, Ministerstwa Bezpieczeństwa Publicznego i Prowincjonalnego Komitetu Ludowego.

„Ten mechanizm zmusza firmy do realizacji rzeczywistych projektów, ograniczając sytuację „zawłaszczania gruntów”, opóźniania postępów prac lub oczekiwania na korzystne podwyżki cen. Inwestorzy, audytorzy i konsultanci ds. wyceny nieruchomości muszą ponosić odpowiedzialność prawną za prawidłowość dokumentów i cen sprzedaży, przyczyniając się do zwiększenia przejrzystości i odstraszania, zapobiegając zawyżaniu kosztów” – analizował pan Tuan.

Pan Tuan dodał, że istotną nowością jest wydłużenie okresu obowiązywania ograniczeń w przenoszeniu własności z 5 do 8-10 lat od momentu spłacenia kredytu przez nabywcę. W tym okresie cena odsprzedaży będzie ściśle kontrolowana, a maksymalny zysk zostanie ograniczony, aby wyeliminować spekulacje i chęć zysku.

Według prawnika Tuana, nowe dekrety i uchwały nie tylko zwiększają transparentność rynku, ale także przynoszą bezpośrednie korzyści mieszkańcom. Przy silniejszym wsparciu sektor budownictwa socjalnego będzie realizował więcej projektów o zróżnicowanej lokalizacji i charakterze, otwierając możliwości dostępu do odpowiednich mieszkań dla osób o różnych dochodach.

Aby wdrożyć tę politykę w praktyce, pan Tuan zasugerował, że samorządy muszą połączyć mechanizmy kontroli cen z konkretnymi środkami administracyjnymi i technicznymi, zwłaszcza w procesie zatwierdzania beneficjentów. W szczególności lista zarejestrowanych osób, rejestry, kryteria punktacji i wyniki zatwierdzania powinny być publikowane na elektronicznym portalu informacyjnym, a nie tylko publikowane lokalnie. Takie podejście pomaga zwiększyć przejrzystość i ograniczyć błędne priorytety.

Równocześnie konieczne jest połączenie krajowej bazy danych o ludności, podatkach i ubezpieczeniach społecznych, aby automatycznie weryfikować dochody, status mieszkaniowy i długość pobytu każdej osoby. Pomaga to wyeliminować fałszywe deklaracje i gwarantuje, że weryfikowana osoba jest rzeczywiście osobą potrzebującą wsparcia.

Co istotne, w przypadku gdy liczba ważnych wniosków przekroczy liczbę mieszkań, pan Tuan zaproponował również, aby losowanie odbyło się publicznie, pod nadzorem agencji zarządzającej, inwestora i przedstawicieli społeczności, a jednocześnie aby wyniki były filmowane i nagrywane w celu archiwizacji i upublicznienia. Taka metoda zapewnia uczciwość, obiektywizm i eliminuje subiektywną ingerencję.

Tymczasem, według eksperta ds. finansów i nieruchomości Nguyena Duy Chuyena, aby rozwijać mieszkalnictwo socjalne, konieczna jest digitalizacja całego procesu rejestracji mieszkań, aby uniknąć konieczności czekania w kolejce do składania wniosków, jak to ma miejsce obecnie. W erze cyfrowej rejestracja online jest całkowicie możliwa. Wystarczy zalogować się do systemu, uzupełnić swoje dane i śledzić wyniki rozpatrywania wniosków. Jeśli liczba wniosków przekroczy zapotrzebowanie, można zorganizować losowanie publiczne.

„Kiedy Wietnam ukończy system identyfikacji nieruchomości powiązany z identyfikacją osobistą, agencja zarządzająca będzie wiedziała, kto jest właścicielem i ile domów, co pomoże skutecznie kontrolować kupno, sprzedaż i spekulacje. W szczególności konieczne jest, aby najpierw zapewnić ludziom miejsce do życia, a następnie stopniowo poprawiać jego jakość; jednocześnie polityka rozwoju budownictwa socjalnego musi być wdrażana profesjonalnie, transparentnie i z metodycznym planem działania” – podkreślił pan Chuyen.

Władze Ho Chi Minh City poinformowały, że zgodnie z rządowym projektem, miasto ma wybudować ponad 220 000 mieszkań socjalnych do 2030 roku, w dwóch fazach: około 20 000 mieszkań w latach 2021-2025 i około 200 000 mieszkań w latach 2026-2030. Aby przygotować podaż, Ho Chi Minh City planuje przeznaczyć ponad 1000 hektarów ziemi, osiągając cel 200 000 mieszkań po 2025 roku.

Obecnie w Ho Chi Minh City realizowanych jest około 120 projektów obejmujących blisko 60 000 mieszkań, w tym 24 projekty, których budowa ma się rozpocząć w 2025 r., 23 projekty, które otrzymały zgodę na inwestycję, a także wiele działek budowlanych dla sił zbrojnych, zarządzanych przez państwo.

W najbliższym czasie miasto dokona przeglądu planowania, określi potrzeby, przydzieli fundusze na grunty, zreformuje administrację i skróci czas realizacji procedur o 30%. Jednocześnie Ho Chi Minh opracuje rezolucję mającą na celu wsparcie inwestorów, zwiększenie funduszy na rozwój budownictwa mieszkaniowego oraz transparentne udostępnianie pożyczek urzędnikom, pracownikom i pracownikom. Ho Chi Minh opublikuje również przykładowe projekty, usunie przeszkody w wyborze inwestorów, składaniu ofert, ustalaniu cen sprzedaży i wynajmie; będzie stymulować postęp i zapewniać wsparcie prawne dla projektów budownictwa socjalnego i komercyjnego, aby były realizowane zgodnie z przepisami.

Source: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm