Planowanie i infrastruktura – klucz do zrównoważenia rynku mieszkaniowego w Ho Chi Minh City

Biorąc pod uwagę, że ceny nieruchomości w Ho Chi Minh City nadal utrzymują się na wysokim poziomie, rozwiązaniem problemu mieszkaniowego może być nie tylko obniżenie cen sprzedaży, ale także długoterminowe planowanie populacji i jej rozmieszczenie.

Według Savills Vietnam rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City wciąż rośnie dzięki stabilnemu popytowi na mieszkania i rozwiniętej infrastrukturze, ale kluczowe znaczenie dla zrównoważenia podaży i popytu oraz kontrolowania cen nieruchomości w długiej perspektywie w tak dużym mieście jak Ho Chi Minh City mają takie podstawowe czynniki jak planowanie, procedury i mechanizmy wsparcia finansowego.

Wysoki rzeczywisty popyt

Według firmy Savills podaż mieszkań w Ho Chi Minh City jest nadal ograniczona ze względu na problemy prawne, podczas gdy rzeczywisty popyt pozostaje wysoki.

Brak równowagi między podażą a popytem utrzymuje ceny na wysokim poziomie, mimo że rynek nie wykazuje większych wahań. W tym kontekście inwestycje w infrastrukturę i rozproszenie ludności są uważane za fundamentalne rozwiązania, które pomogą zmniejszyć presję na obszar centralny.

Gdy planowanie społeczno -gospodarcze zostanie powiązane z infrastrukturą, alokacja gruntów wzdłuż tras komunikacyjnych umożliwi szybsze budowanie mieszkań komercyjnych i socjalnych, co przełoży się na dywersyfikację oferty dla nabywców.

Zazwyczaj linia metra nr 1, która zacznie działać od grudnia 2024 r., skróci czas podróży z centrum Ho Chi Minh do obszaru Binh Duong do 20–30 minut, otwierając możliwość tworzenia nowych osiedli mieszkalno-handlowych poza obszarem centralnego ośrodka.

Pani Cao Thi Thanh Huong, starsza menedżerka działu badań w Savills Vietnam, skomentowała to następująco: Kwestia posiadania własnego domu lub rozwiązania problemów mieszkaniowych nie leży wyłącznie w kwestii dostępności mieszkań dla nabywców, ale jest również kwestią planowania polityki społeczno-gospodarczej kraju.

Państwo nie może bezpośrednio ingerować w strategię cenową przedsiębiorstw z branży nieruchomości, ale powinno podejmować działania poprzez usuwanie przeszkód prawnych, planowanie nowych stref ekonomicznych i inwestowanie w infrastrukturę w celu promowania bardziej jednolitego procesu urbanizacji, który pozwoli na rozproszenie ludności.

Oprócz infrastruktury, polityka wsparcia finansowego stanowi również ważny filar rozszerzania dostępu do mieszkań. Pod kierownictwem rządu analizowany jest projekt utworzenia Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, którego wdrożenie jest planowane w najbliższej przyszłości.

Pani Huong powiedziała, że jest to model, który sprawdził się w Singapurze i Korei Południowej, gdzie ludzie mogą pożyczać pieniądze po niskim oprocentowaniu na długie okresy, podczas gdy przedsiębiorstwa uczestniczące w funduszu korzystają z zachęt inwestycyjnych i dostępu do funduszy na planowane grunty.

„Ten model przynosi korzyści obustronne. Kupujący otrzymują rozsądne wsparcie finansowe, a firmy są motywowane do udziału w rozwoju mieszkań komunalnych. Kiedy obie strony odnoszą korzyści, rynek będzie zmierzał w kierunku bardziej zrównoważonego i zrównoważonego stanu” – powiedziała pani Huong.

Nieruchomości na wschodzie Ho Chi Minh City. (Zdjęcie: Hong Dat/VNA)

Według Avison Young Vietnam Company, po fuzji długoterminowy potencjał wzrostu sąsiednich obszarów i przedmieść Ho Chi Minh City będzie się coraz bardziej konsolidował, co będzie sprzyjać relokacji mieszkańców i wieloośrodkowemu modelowi rozwoju miejskiego.

Co więcej, w przeciwieństwie do niewielkiej liczby nowych mieszkań w Ho Chi Minh City, południowy rynek nieruchomości oferuje dużą liczbę produktów na obszarach satelickich, od mieszkań komercyjnych, domów szeregowych, willi po działki budowlane, w dość przystępnych cenach.

Tay Ninh (dawniej obszar Long An) jest największą podażą gruntów i niskich domów, podczas gdy dawna dzielnica Binh Duong (obecnie Ho Chi Minh City) dominuje pod względem liczby nowo otwartych mieszkań i gruntów.

Oprócz zróżnicowanej podaży, siłą napędową popytu jest również różnica cen między Ho Chi Minh City a obszarami satelickimi: grunty w Ho Chi Minh City są dwa razy droższe, apartamenty są 1,6-2,4 razy droższe, a domy szeregowe i wille są 1,2-7 razy droższe.

Bogata oferta różnorodnych produktów w przystępnych cenach sprawia, że te obszary satelitarne stają się coraz bardziej atrakcyjne dla młodych osób kupujących dom po raz pierwszy oraz dla gospodarstw domowych z klasy średniej potrzebujących bardziej przestronnego lokum.

Kluczowe projekty infrastruktury transportowej, takie jak obwodnice, drogi ekspresowe i linie metra, pomagają skrócić czas podróży między centrum Ho Chi Minh City a obszarami satelickimi.

Wraz z poprawą dostępności obszarów, rosną ceny nieruchomości. Z jednej strony zachęca to firmy do poszukiwania nowych gruntów i rozwijania niedrogich produktów. Z drugiej strony, wraz ze wzrostem kosztów życia w centrum miasta, ludzie coraz chętniej przeprowadzają się do dzielnic peryferyjnych.

Miejscowości sąsiadujące z Ho Chi Minh City, takie jak Dong Nai i Tay Ninh, stanowią punkty odniesienia w przyciąganiu kapitału zagranicznego, co stwarza wiele możliwości zatrudnienia i zwiększa populację przemysłową, a tym samym sprzyja popytowi na mieszkania, głównie ze strony pracowników migrujących, którzy muszą się osiedlić, inwestorów wynajmujących apartamenty z obsługą, osób o średnich i niskich dochodach, które potrzebują mieszkań socjalnych lub niedrogich mieszkań na wynajem długoterminowy.

Infrastruktura międzyregionalna wzmacnia trendy migracji ludności

Każdy z obszarów satelitarnych ma swoje zalety na rynku nieruchomości, a dawny obszar Binh Duong, dzięki swojej przewadze pod względem liczby ludności, zasobów gruntowych i infrastruktury drogowej, ma potencjał do rozwoju wielu typów budownictwa mieszkaniowego, od apartamentów komercyjnych, działek gruntu po domy szeregowe i wille.

Budynki mieszkalne wzdłuż linii metra nr 1 i alei Vo Nguyen Giap w mieście Thu Duc. (Zdjęcie: Hong Dat/VNA)

Obszar Ba Ria-Vung Tau wykorzystuje swój turystyczny potencjał i trendy inwestycyjne w zakresie drugich domów, aby rozwijać rynek nieruchomości wypoczynkowych, w tym apartamentów, domów szeregowych i willi wypoczynkowych zlokalizowanych w nadmorskich obszarach miejskich.

Dong Nai i Tay Ninh (dawniej Long An), dzięki dużym funduszom gruntowym i walorom krajobrazowym, sprzyjają rozwojowi dużych obszarów miejskich, koncentrując się na niskiej zabudowie mieszkaniowej. Ten jasny podział ról stworzy wielobiegunowy ekosystem miejski, uzupełniający Ho Chi Minh City, a także dywersyfikujący możliwości mieszkaniowe i inwestycyjne.

„Stare obszary Long An i Binh Duong to dwa rynki o potencjale zrównoważonego wzrostu. Oczekuje się, że Dong Nai osiągnie przełom, gdy lotnisko Long Thanh zostanie uruchomione, a drogi ekspresowe zostaną ukończone. Obszar Ba Ria-Vung Tau ma ogromny potencjał w segmencie hoteli i kurortów, a dynamika wzrostu jest związana z integracją infrastruktury i strategicznym położeniem jako jednej z głównych morskich bram nowego Ho Chi Minh City” – dodał David Jackson, dyrektor generalny Avison Young Vietnam.

Podobnie, eksperci z Savills Vietnam uważają, że jeśli infrastruktura, planowanie i mechanizmy finansowe zostaną wdrożone jednocześnie, Ho Chi Minh City będzie miało warunki do rozwiązania problemu rozproszenia ludności, zrównoważenia podaży i popytu oraz ustabilizowania cen nieruchomości w dłuższej perspektywie.

Rozszerzanie przestrzeni miejskiej w kierunku połączeń regionalnych nie tylko pomaga redystrybuować gęstość zaludnienia, ale także tworzy przestrzeń do rozwoju dla segmentów odpowiednich dla rzeczywistych nabywców domów.

„Jeśli chcemy rozwiązać problem mieszkaniowy u źródła, musimy traktować to jako kwestię polityki i planowania, a nie tylko jako kwestię biznesową przedsiębiorstw na rynku” – powiedziała pani Huong.

Jeśli chodzi o kierunek rozwoju miast w najbliższym czasie, w rezolucji I Kongresu Komitetu Partii Miasta Ho Chi Minh ustalono również poprawę efektywności państwowego zarządzania planowaniem; zainwestowanie w kompletną budowę Nowego Obszaru Miejskiego Thu Thiem do roku 2030; rozpoczęcie drugiego etapu Obszaru Miejskiego Phu My Hung, przyspieszenie rozwoju przybrzeżnego obszaru miejskiego Can Gio; wdrożenie nowych projektów, projektów modernizacji obszarów miejskich Vung Tau; przybrzeżna oś miejska Long Hai-Phuoc Hai-Ho Tram-Phu My.

Róg okręgu Vung Tau. (Zdjęcie: Hoang Nhi/VNA)

Rozwój inteligentnego łańcucha miejskiego łączącego centrum Ho Chi Minh City – Di An – Thuan An – Thu Dau Mot – Ben Cat – Phu My; oś miejska i usługowa Phu My – Międzynarodowy Port Lotniczy Long Thanh; nowe obszary miejskie wokół punktów komunikacyjnych łączących obwodnice i autostrady.

Jednocześnie, aby osiągnąć cel, jakim jest wybudowanie 199 400 dodatkowych lokali mieszkalnych socjalnych do końca 2030 r., Ho Chi Minh City koncentruje się na rozwiązaniach, które jednocześnie łączą renowację i upiększanie miasta z nowym rozwojem miasta, zachęcają do stosowania nowych materiałów, zielonej, odnawialnej i przyjaznej dla środowiska energii; kontynuują przenoszenie i likwidację tymczasowych domów wzdłuż kanałów i rowów; odnawiają, naprawiają lub budują nowe w celu zastąpienia starych mieszkań; modernizują i upiększają istniejące obszary mieszkalne; budują i rozwijają mieszkania socjalne oraz reorganizują życie ludzi.

Można powiedzieć, że przy odpowiednim zarządzaniu tendencja rozproszenia populacji i wieloośrodkowego rozwoju miejskiego nie tylko pomoże zmniejszyć presję na rynek nieruchomości mieszkaniowych w Ho Chi Minh City, ale może również zapoczątkować okres zrównoważonego wzrostu na południowym rynku nieruchomości mieszkaniowych./.

Źródło: VNA

Source: https://htv.com.vn/quy-hoach-va-ha-tang-chia-khoa-can-bang-thi-truong-nha-o-thanh-pho-ho-chi-minh-222251022093511027.htm