„Nowelizacja przepisów własnościowych w celu ograniczenia sporów w budynkach mieszkalnych”

[reklama_1]

Przewodniczący Wietnamskiej Federacji Adwokackiej Do Ngoc Thinh zaproponował nowelizację przepisów dotyczących własności wspólnej i odrębnej w prawie mieszkaniowym w celu ograniczenia liczby sporów.

W ostatnich latach w budynkach mieszkalnych częste są spory dotyczące terenu, mediów, infrastruktury należącej do wspólnoty mieszkaniowej i prywatnych właścicieli oraz mieszkańców. Najpoważniejszym z nich jest podział własności oraz parking dla motocykli i samochodów w piwnicy. Dr Do Ngoc Thinh, przewodniczący Wietnamskiej Federacji Adwokackiej i członek Komisji Sądowniczej Zgromadzenia Narodowego , odpowiedział na tę kwestię w wywiadzie dla VnExpress , w związku z projektem nowelizacji Prawa Mieszkaniowego, który został złożony na V sesji XV Zgromadzenia Narodowego.

- Spory między inwestorami a mieszkańcami o własność mieszkań trwają od wielu lat, ale dlaczego ustawa lokalowa i inne regulacje prawne, poprzez nowelizacje i uzupełnienia, nie były w stanie całkowicie rozwiązać tej sytuacji?

- System dokumentów prawnych, pomimo wielokrotnych nowelizacji i uzupełnień, wciąż nie spełnia wymogów praktycznych ze względu na coraz bardziej złożone spory. Istnieją sprawy, które powstały jeszcze przed wprowadzeniem przepisów, trwają do dziś i nie zostały w pełni rozstrzygnięte. Kontrola i rozpatrywanie naruszeń w tym zakresie nie są dokładne i terminowe. Wiele miejsc charakteryzuje się niedbałym zarządzaniem, wielu inwestorów zwleka z regulowaniem należności z funduszu alimentacyjnego, a także istnieją oznaki naruszenia prawa karnego, które nie zostały uwzględnione przez właściwe organy.

Tymczasem zarząd wybrany przez mieszkańców na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej nie wywiązał się jeszcze w pełni ze swojej roli reprezentacyjnej z powodu braku szczegółowych wytycznych dotyczących funkcjonowania i legalności tej organizacji. Większość obecnych zarządów wspólnot mieszkaniowych nie posiada doświadczenia w zarządzaniu i funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych oraz nie przeszła profesjonalnego szkolenia, co utrudnia reprezentowanie i ochronę praw mieszkańców w przypadku sporów z inwestorami.

Prawnik Do Ngoc Thinh przemawia w Zgromadzeniu Narodowym. Zdjęcie: Pham Thinh — Prawnik Do Ngoc Thinh przemawia w Zgromadzeniu Narodowym. *Zdjęcie: Pham Thinh*

- Dlaczego Pana zdaniem regulacje prawne dotyczące podziału mediów oraz części wspólnej i prywatnej w budynkach wielorodzinnych nie są możliwe do wykonania w praktyce?

- Prawa własności wspólnej i prywatnej zostały uregulowane w ustawie Prawo mieszkaniowe z 2014 r., Kodeksie cywilnym z 2015 r. oraz w Regulaminie zarządzania i użytkowania budynków mieszkalnych (wydanym Okólnikiem nr 02/2016 Ministerstwa Budownictwa ) i szeregu innych stosownych dokumentów. Jednak w praktyce nadal występuje wiele niedociągnięć, głównie w postaci sporów o miejsca parkingowe.

Zgodnie z Okólnikiem 02, powierzchnia i wyposażenie będące własnością właściciela, będące współwłasnością właściciela, muszą być jasno określone w umowie kupna i najmu mieszkania. Wraz z umową, inwestor musi dostarczyć kupującemu rysunki i wykaz części będących współwłasnością, zgodnie z przepisami Prawa Mieszkaniowego.

Spory pomiędzy klientami a inwestorami nie dotyczą rozróżnienia własności wspólnej od prywatnej, nie są jasne od momentu podpisania umowy, np. kwestia sprzedaży lub niesprzedaży miejsc parkingowych, liczba miejsc parkingowych w budynku, zasady rejestracji miejsc parkingowych... Dlatego uważam, że istnieją regulacje prawne, ale w rzeczywistości, gdy strony podpisują umowę bez jasnego rozróżnienia, nadal istnieje potencjalne ryzyko sporu.

Zanim Okólnik 02 wszedł w życie 15 lutego 2016 r., w wielu budynkach mieszkalnych umowy kupna i dzierżawy mieszkań nie zawierały jasnych postanowień w tej sprawie, co prowadziło do licznych konfliktów i sporów dotyczących własności piwnic.

- Co Pan myśli, kiedy prawnik mówi, że główną przyczyną sporów jest obowiązująca regulacja, zgodnie z którą miejsca parkingowe w budynkach wielorodzinnych należą do zarządu lub własności inwestora, podczas gdy rzekomo są to dobra wspólne?

- Jednym z ważniejszych punktów Okólnika nr 02/2016 jest regulacja własności i zarządzania miejscami parkingowymi w budynkach mieszkalnych. Zakup, sprzedaż i wynajem miejsc parkingowych są rejestrowane w umowie kupna-sprzedaży mieszkania lub w odrębnej umowie.

Parking dla motocykli, trójkołowców i pojazdów dla osób niepełnosprawnych jest współwłasnością właścicieli apartamentów. Jeśli chodzi o miejsca parkingowe dla samochodów, nabywcy lub najemcy apartamentów lub innych powierzchni w budynku apartamentowym mogą zdecydować o zakupie lub wynajmie miejsca parkingowego; w przeciwnym razie miejsce parkingowe pozostanie pod zarządem inwestora. Inwestor nie może wliczyć kosztów inwestycji w budowę tego miejsca parkingowego w cenę sprzedaży lub najmu.

W związku z tym, oprócz decyzji o zakupie lub wynajmie miejsca parkingowego w budynku mieszkalnym, właściciele mieszkań mogą również odsprzedać lub wynająć swoje miejsce parkingowe. Jednak w ostatnim czasie popyt na miejsca parkingowe w mieszkaniach wzrósł, a zakup i sprzedaż miejsc parkingowych to głównie umowa między dwiema stronami, co może prowadzić do monopolu inwestora, windując cenę sprzedaży.

Uważam, że jeśli państwo uzna, że miejsca parkingowe należą do inwestora, należy ustalić górny pułap cenowy, a inwestorzy nie będą żądać zbyt wysokich cen za zakup lub wynajem miejsc parkingowych. Jednak przy obecnym dużym popycie na miejsca parkingowe, przepisy zezwalające na zakup i odsprzedaż miejsc parkingowych oraz przenoszenie własności terenów wspólnych i prywatnych inwestorów związanych z miejscami parkingowymi mogą łatwo prowadzić do sporów cywilnych. Kwestia ta jest jednak ściśle związana z interesem publicznym.

Należy również dokładnie przeanalizować kwestię przeniesienia własności parkingu podziemnego na własność wspólną właścicieli mieszkań. Jeśli bowiem powierzchnia parkingowa zostanie włączona do współwłasności, koszt budowy miejsca parkingowego zostanie wliczony w koszt sprzedaży domu lub mieszkania, a zdarzają się gospodarstwa domowe, które nie korzystały z samochodu lub nie mają takiej potrzeby, a mimo to muszą ponieść ten koszt przy zakupie domu.

– Prawo stanowi, że inwestorzy nie mogą wliczać kosztów budowy miejsc parkingowych do ceny sprzedaży mieszkania, ale skąd mamy wiedzieć, czy wliczają je do ceny sprzedaży, czy nie? W rzeczywistości wiele budynków mieszkalnych toczy spory na ten temat?

– Nie widziałem żadnych aktualnych przepisów wyjaśniających tę treść. To tak naprawdę luka w prawie, ludzie nie mogą kontrolować, czy koszt budowy miejsca parkingowego jest wliczany do kosztu sprzedaży mieszkania, czy nie. Brak możliwości ustalenia, do której części miejsca parkingowego należy, jest przyczyną sporów między inwestorami a mieszkańcami.

Moim zdaniem, miejsce parkingowe w budynku apartamentowym ma charakter współwłasności. W rzeczywistości wszystkie części wspólne budynku, w tym miejsce parkingowe, zostały wliczone w cenę sprzedaży budynku i z chwilą przekazania inwestor wypowie umowę współwłasności.

- Dlaczego, Pana zdaniem, tak mało sporów trafia do sądu poprzez monitorowanie lub bezpośrednie wyrażanie opinii i rozwiązywanie skarg związanych ze sporami własnościowymi w budynkach mieszkalnych?

Proces analizy spraw pokazuje, że wszystkie te spory są długotrwałe i palące w społeczności. Duża liczba mieszkańców jest czasami w niekorzystnej sytuacji, ponieważ trudno jest znaleźć wspólny głos. Upoważnienie do rozstrzygania sporów jest również trudne, ponieważ nikt nie chce wystąpić z pozwem. Z drugiej strony, przy dużej liczbie osób trudno jest uzgodnić koszty wniesienia pozwu, przez co sprawa stopniowo się przedłuża i pozostaje otwarta.

Wnosząc pozew do sądu, mieszkańcy lub zarządcy budynków mieszkalnych muszą najpierw uiścić zaliczkę na poczet opłaty sądowej, której wysokość zależy od wartości nieruchomości. To powoduje, że wiele osób rezygnuje ze złożenia pozwu i idzie na ugodę z inwestorem.

Co więcej, umowa sprzedaży podpisana przez obie strony jest często sporządzana przez inwestora i nie reguluje w jasny sposób praw mieszkańców do części wspólnych (piwnicy, schodów, tarasu...). W rezultacie mieszkańcy nie mają podstaw do wniesienia pozwu do sądu w celu dochodzenia swoich praw w przypadku sporu.

Moim zdaniem, spory dotyczące budynków mieszkalnych powinny być rozstrzygane przez strony w drodze negocjacji i mediacji, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Jeśli negocjacje i mediacje nie przyniosą rezultatu, należy zwrócić się do sądu powszechnego o rozstrzygnięcie. Agencje państwowe i władze lokalne powinny kontrolować, monitorować i surowo karać za naruszenia ze strony stron.

- Projekt nowelizacji Prawa Mieszkaniowego jest przedkładany na V sesji XV Zgromadzenia Narodowego. W jaki sposób, jako delegat Zgromadzenia Narodowego, zamierza Pan/Pani zabrać głos w sprawie rozwiązywania sporów własnościowych w budynkach mieszkalnych?

- Nadal trwają konsultacje w sprawie projektu, w którym szczegółowo uregulowano wiele kwestii związanych ze wspólną i prywatną własnością w budynkach mieszkalnych, aby ograniczyć bieżące spory, dzięki czemu budynki mieszkalne staną się bezpieczniejsze w trakcie użytkowania.

Zebrałem opinie prawników z Wietnamskiej Federacji Adwokackiej, aby przyczynić się do nowelizacji i uzupełnienia piątego projektu Prawa Mieszkaniowego. Zaproponowaliśmy 4 grupy zagadnień dotyczących własności, polityki deweloperskiej, transakcji mieszkaniowych i zarządzania nimi, aby zminimalizować liczbę sporów związanych z mieszkalnictwem, chronić maksymalne prawa i uzasadnione interesy podmiotów powiązanych oraz promować ukończenie systemu prawnego w sektorze mieszkaniowym w Wietnamie.

Proponuję nowelizację przepisów dotyczących współwłasności i własności prywatnej budynków mieszkalnych w projekcie nowelizacji Prawa mieszkaniowego. Zgodnie z tym, miejsca parkingowe w budynkach mieszkalnych będą klasyfikowane jako współwłasność, a kwestia ich zbywania i kupna nie będzie poruszana. Pozwoli to zminimalizować związane z tym spory.

Pożyczka Doan

Link źródłowy