Finansowanie nieruchomości jest ściśle związane z podstawowymi potrzebami ludzi i przedsiębiorstw.

Ceny gruntów powinny być ustalane blisko rynku.

Podczas warsztatów poświęconych zgłaszaniu uwag do projektu ustawy o gruntach (zmienionej) zorganizowanych przez VCCI rano 8 marca, dr Can Van Luc – główny ekonomista BIDV , członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Pieniężnej podkreślił, że kwestie cen gruntów i finansowania gruntów w projekcie ustawy o gruntach (zmienionej) są najbardziej skomplikowane i trudne.

Powiedział, że istnieje wiele różnych opinii na temat ustalania cen gruntów zbliżonych do cen rynkowych. W szczególności zrozumienie, czym jest cena rynkowa gruntów, nie jest prostą kwestią, podobnie jak wiele innych treści dotyczących finansowania gruntów.

„Finansowanie gruntów to kwestia ściśle związana z utrzymaniem ludzi i przedsiębiorstw. Dlatego też należy ją rozwiązać w sposób bardziej kompleksowy, fundamentalny, dogłębny i spójny, zgodnie z regułami i zasadami rynku, zapewniając naukowość i zgodność z rzeczywistością, a także gwarantując uzasadnione prawa i interesy państwa, organizacji, przedsiębiorstw i obywateli” – stwierdził pan Luc.

Pan Can Van Luc zaproponował 10 „gorących punktów” w ustawie o gruntach (znowelizowanej).

W związku z tym, odnośnie finansowania gruntów, pan Can Van Luc zaproponował 10 kwestii, które należy dokładniej zbadać w projekcie ustawy o gruntach (zmienionej).

Po pierwsze, jeśli chodzi o ceny gruntów, pan Luc stwierdził, że konieczne jest uzupełnienie pojęć związanych z cenami gruntów, które mogą pojawić się w rzeczywistości, ujednolicenie terminów, takich jak zwykłe ceny gruntów na rynku/standardowe ceny gruntów, cenniki gruntów, standardowe działki gruntów, konkretne ceny gruntów, aby zapewnić spójne zrozumienie i stosowanie w przyszłości.

Po drugie, biorąc pod uwagę regulację dochodów z gruntów, należy uwzględnić cel regulacji dochodów z gruntów, a zebrane pieniądze można przeznaczyć na cele odzyskiwania gruntów i późniejszego przesiedlenia.

Po trzecie, jeśli chodzi o metody wyceny gruntów, procesy wyceny gruntów i ogłaszanie cenników gruntów, zdaniem p. Luca powinny istnieć jedynie regulacje dotyczące wyboru i ograniczenia około 3 metod wyceny gruntów.

Jednocześnie należy rozważyć opracowanie planu działania mającego na celu dostosowanie cen gruntów do cen rynkowych poprzez przeprowadzenie pilotażu w kilku dużych miejscowościach, a następnie rozszerzenie i oficjalne wdrożenie od 2026 r. Ponadto, aby ustalić standardowe ceny gruntów zbliżone do rynkowych, konieczne jest ujednolicenie procesu wyceny gruntów.

Po czwarte, aby zagwarantować niezależność i obiektywizm oraz zagwarantować, że ceny gruntów będą zbliżone do cen rynkowych i nie będą podlegać presji ani wpływom ze strony lokalnych agencji zarządzających ani grup interesów, ekspert zaleca, aby organizacja zajmująca się doradztwem w zakresie wyceny gruntów była niezależną, obiektywną, profesjonalną agencją posiadającą certyfikat praktyki.

Po piąte, w odniesieniu do opłat za użytkowanie gruntów i czynszów za grunty, projekt ustawy przewiduje dodatkowe opłaty za grunty w przypadku niektórych rodzajów projektów/rodzajów powstających gruntów, takich jak grunty pod zabudowę podziemną i grunty pod zabudowę napowietrzną.

Aby jednak zapewnić większą kompletność, uniknąć strat i zapewnić zgodność z rzeczywistością i trendami rozwojowymi nowych typów gruntów, ekspert stwierdził, że w przypadku małych, wąskich, rozproszonych działek gruntu; gruntów powstałych po wtargnięciu morza, należy doliczyć roczną opłatę za dzierżawę gruntu.

Ponadto przewidziano bardziej szczegółowe regulacje dotyczące pobierania opłat gruntowych za grunty pod zabudowę podziemną i grunty pod zabudowę napowietrzną przeznaczone na cele działalności gospodarczej.

Znowelizowana ustawa o gruntach nadal budzi wiele wątpliwości dotyczących wyceny gruntów (zdjęcie: Pham Tung).

Po szóste, jeśli chodzi o opłaty za użytkowanie gruntów i czynsze za grunty w przypadku zmiany przeznaczenia/rozszerzenia sposobu użytkowania gruntów, projekt ustawy o gruntach (znowelizowany) powinien jasno określać, która cena jest najbliższa cenie rynkowej.

Po siódme, w odniesieniu do zwolnienia z opłat za użytkowanie gruntów i czynszu dzierżawnego, pan Luc stwierdził, że należy wprowadzić dodatkowe podmioty zwolnione z opłat za użytkowanie gruntów i czynszu dzierżawnego. Jednocześnie należy wyraźnie rozdzielić dwa przypadki: zwolnienia i obniżenia opłat za użytkowanie gruntów. Jeśli występuje zwolnienie, może ono dotyczyć całego okresu dzierżawy. Jeśli występuje obniżenie czynszu dzierżawnego, należy wyraźnie rozdzielić trzy przypadki na cały okres dzierżawy i w określonym przedziale czasowym.

Po ósme, w sprawie gospodarowania dochodami finansowymi z gruntów. Projekt ustawy o gruntach (znowelizowanej) stanowi, że „dochody z gruntów stanowią źródło dochodów budżetu państwa i budżetów lokalnych zgodnie z przepisami ustawy budżetowej”.

Pan Luc zasugerował dodanie treści: „Ministerstwo Finansów i samorządy odpowiadają za zarządzanie tym źródłem dochodów i jego efektywne wykorzystanie, przyczyniając się do zapewnienia równowagi budżetu centralnego i budżetów lokalnych”, ponieważ dochody z gruntów w znacznym stopniu przyczyniają się do dochodów budżetowych wielu samorządów.

Po dziewiąte, w kwestii zwiększonych/progresywnych podatków dla osób posiadających duże obszary ziemi, wiele domów, grunty opuszczone i wolno użytkowane, konieczne jest szybkie zbadanie wykonalnych i odpowiednich rozwiązań, aby ograniczyć wzrost cen nieruchomości, zwiększyć możliwości zakupu domów przez osoby o niskich/średnich dochodach oraz ograniczyć spekulację.

Przeprowadzenie badań nad stosowaniem podatków i opłat, takich jak podatki progresywne dla nabywców drugich lub większych domów oraz podatki progresywne uzależnione od momentu sprzedaży nieruchomości, opłaty dodatkowe (im bardziej centralny obszar lub miasto, tym wyższe opłaty dodatkowe) w celu ograniczenia spekulacji gruntami, zatrzymania gruntów i ograniczenia liczby niewykorzystanych domów/gruntów.

Po dziesiąte, w kontekście zastosowania technologii i cyfryzacji w zarządzaniu cenami gruntów i finansowaniu gruntów, niezbędne jest posiadanie ujednoliconych, przejrzystych informacji oraz dużych zbiorów danych dotyczących gruntów i cen gruntów. W związku z tym konieczne jest uzupełnienie przepisów doprecyzowujących obowiązki władz lokalnych wszystkich szczebli oraz pośredników w obrocie gruntami w zakresie udostępniania, aktualizacji, wyszukiwania i wykorzystywania informacji i danych dotyczących gruntów.

Zadbać o to, aby ludzie, których ziemia zostanie odzyskana, mieli zapewnione mieszkanie i zabezpieczenie społeczne .

Odnosząc się do przepisów dotyczących odzyskiwania gruntów oraz polityki rekompensat i wsparcia przesiedleń, pan Nguyen Hong Dai – przedstawiciel VSIP Hai Phong Company Limited – stwierdził, że przepisy zawarte w projekcie są stopniowo udoskonalane w kierunku tworzenia coraz lepszych warunków dla ludzi, których ziemie zostaną odzyskane, stabilizując ich życie i produkcję.

Warsztaty poświęcone komentowaniu projektu ustawy o gruntach (znowelizowanej) zorganizowane przez VCCI rano 8 marca.

Jednak zdaniem pana Dai, koncepcja „równe lub lepsze” jest pojęciem ogólnym, emocjonalnym, bez konkretnych miar ani kryteriów, które pozwoliłyby określić i przekonać ludzi, których grunty zostaną odzyskane. W praktyce może to łatwo prowadzić do frustracji i nieporozumień. Prowadzi to do opóźnień w oczyszczaniu terenu, wzrostu kosztów odszkodowań i spowolnienia postępów w projekcie.

W związku z tym lider zaproponował poprawki, zgodnie z którymi odszkodowanie musi zapewniać osobie, której ziemia zostanie odzyskana, miejsce do życia oraz zabezpieczenie społeczne. Przepisy dotyczące umów o użytkowaniu gruntów zasadniczo przejmują przepisy ustawy o gruntach z 2013 r., jednocześnie rozszerzając zakres ich stosowania i szczegółowo opisując warunki, procedury i politykę zachęt państwa w tym zakresie .

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/tai-chinh-dat-dai-gan-lien-voi-mieng-com-manh-ao-cua-nguoi-dan-dn-a596897.html