Propozycja „zaostrzenia” zasad udzielania kredytów na nieruchomości: przepływ kapitału jest zablokowany, rynek jest „zamrożony”

TPO – Eksperci twierdzą, że polityka uzdrawiania rynku i stabilizacji cen nieruchomości jest słuszna, ale jeśli kredyt zostanie „zaostrzony”, jak proponuje Ministerstwo Budownictwa, należy to dokładnie rozważyć, ponieważ arbitralne propozycje dotyczące rynku nieruchomości i nieudolne zarządzanie spowodują chaos i panikę na rynku, co będzie miało poważne konsekwencje. Tymczasem właściwym rozwiązaniem musi być zwiększenie podaży i obniżenie kosztów produkcji.

Ostrożne „zacieśnianie” kredytów

Projekt uchwały rządu w sprawie kontroli i ograniczania cen nieruchomości został właśnie przesłany przez Ministerstwo Budownictwa do 5 ministerstw i resortów w celu uzyskania opinii przed przekazaniem go rządowi do ogłoszenia.

W związku z tym nabywca drugiego domu może pożyczyć maksymalnie 50% wartości umowy kupna domu. W przypadku zakupu trzeciego lub większej liczby domów, limit pożyczki nie będzie przekraczał 30% wartości umowy kupna domu, i będzie obowiązywał od dnia wejścia w życie uchwały do ​​1 marca 2027 r.

Eksperci twierdzą, że polityka walki ze spekulacją i stabilizacji cen mieszkań, mająca na celu uzdrowienie rynku nieruchomości, jest słuszna. Jednak proponowane przez Ministerstwo Budownictwa zaostrzenie polityki kredytowej jest podejściem nierynkowym, sprzecznym z nowoczesnymi zasadami ekonomii .

Dr Truong Van Phuoc – były p.o. przewodniczącego Krajowej Komisji Nadzoru Finansowego, były stały członek Grupy Doradców Ekonomicznych Premiera – powiedział: „Polityka jest słuszna, ale rozwiązanie nie jest rozsądne. Zakaz lub ograniczenie prawa banków do udzielania pożyczek to podejście administracyjne, sprzeczne z zasadami gospodarki rynkowej – o co Wietnam zabiegał od wielu lat, aby zyskać międzynarodowe uznanie”.

Interwencje pozarynkowe będą miały poważne konsekwencje.

Podzielając ten sam pogląd, dr Dinh The Hien – dyrektor Instytutu Informatyki i Ekonomii Stosowanej – szczerze zauważył, że żaden kraj na świecie nie ingerował tak brutalnie w działalność banków komercyjnych i sektora nieruchomości. Według pana Hiena, udzielanie pożyczek jest cywilną relacją między bankami, inwestorami i klientami; transakcja ta jest regulowana przez Ustawę o instytucjach kredytowych. Wykorzystywanie nakazów administracyjnych do interwencji jest nie tylko nielegalne, ale także zakłóca rynek kapitałowy.

„Banki komercyjne muszą mieć swobodę oceny ryzyka i decydowania o udzielaniu kredytów, zamiast być zmuszane do ograniczania ich udzielania zarządzeniami administracyjnymi. Jeśli kredyty hipoteczne zostaną zakazane, ludzie nadal będą mogli zaciągać pożyczki na cele konsumpcyjne, aby kupić domy, co jest trudne do kontrolowania, zwiększa koszty społeczne i może łatwo prowadzić do zniekształceń” – powiedział pan Hien.

Pan Hien powiedział, że rodzina może kupić wiele domów dla swoich dzieci, czego nie można utożsamiać ze spekulacją. Podobnie, kupowanie domów pod wynajem, kupowanie kamienic na potrzeby działalności gospodarczej czy po prostu gromadzenie aktywów… to również uzasadnione potrzeby ludzi. Ograniczenie kwoty kredytu do zaledwie 30-50% jest zbyt niskie i nie ma uzasadnienia ekonomicznego.

Należy dokładnie rozważyć propozycję, biorąc pod uwagę obecną sytuację rynkową.

Zdaniem ekspertów, Ministerstwo Budownictwa musi dokładnie rozważyć tę kwestię, aby uniknąć arbitralnych propozycji, takich jak obecna. Niestabilne zarządzanie doprowadzi do chaosu na rynku i paniki, podważy zaufanie i zaszkodzi środowisku inwestycyjnemu.

„Dzisiaj obowiązuje ta polityka, jutro inna, jakie będzie środowisko inwestycyjne?” – pytał ekspert Dinh The Hien, wyrażając obawę, że jeśli polityka zaostrzenia warunków kredytowych zostanie zatwierdzona, pogłębi ona niedobór podaży. Niepewność związana z tą polityką może sprawić, że firmy stracą zaufanie, tymczasowo wstrzymają inwestycje, a nawet wycofają się z rynku. W rezultacie podaż ulegnie dalszemu ograniczeniu. Ponadto firmy mogą czekać do wygaśnięcia przepisów dotyczących zaostrzenia warunków kredytowych (1 marca 2027 r.) z wprowadzeniem produktów na rynek, aby „uniknąć burzy”. Dwa lata oczekiwania oznaczają wzrost kosztów kapitałowych, które ostatecznie i tak zostaną wliczone w cenę sprzedaży, powodując dalszy wzrost cen domów.

Z perspektywy politycznej dr Truong Van Phuoc uważa, że ​​państwo może i powinno interweniować, ale musi być na właściwym miejscu i pełnić właściwą rolę. W szczególności państwo musi usunąć przeszkody prawne, aby przedsiębiorstwa mogły szybciej wdrażać projekty, zwiększając podaż na rynku.

W szczególności państwo może przyjąć konkretne strategie mające na celu obniżenie kosztów produkcji dla przedsiębiorstw, zamiast ograniczać produkcję kapitałową. Jednym z decydujących czynników są opłaty za użytkowanie gruntów, które obecnie stanowią bardzo dużą część cen nieruchomości.

„Ziemia jest własnością całego społeczeństwa, a państwo reprezentuje właściciela i zarządza nią w sposób jednolity. Państwo może bez problemu regulować niższe opłaty za użytkowanie ziemi, aby obniżyć koszty dla przedsiębiorstw. Gdy koszty nakładów spadną, ceny nieruchomości automatycznie spadną. To jedyny rozsądny sposób interwencji na rynku” – podkreślił pan Phuoc.

Z perspektywy makroekonomicznej dr Le Xuan Nghia – członek Narodowej Rady Doradczej ds. Polityki Finansowej i Monetarnej – obawia się, że zaostrzenie warunków kredytowania nieruchomości niczym nie różni się od „odcięcia rurki oddechowej” od jednego z głównych motorów wzrostu gospodarczego. Nieruchomości generują obecnie około 10% PKB, ciągnąc za sobą ponad 40 innych sektorów, od materiałów budowlanych, przez aranżację wnętrz, po bankowość… Lekcja z 2022 roku pozostaje ta sama: jeśli przepływy kapitału zostaną zablokowane, rynek „zamarznie”, firmy będą miały trudności, wiele innych branż upadnie, miliony ludzi stracą pracę, co zagrozi wzrostowi gospodarczemu.

Pan Nghia wskazał, że globalna kapitalizacja rynku nieruchomości sięga 360 000 miliardów dolarów, czyli trzykrotnie więcej niż światowy PKB – około 120 000 dolarów, co pokazuje znaczenie tego sektora dla każdej gospodarki. W Wietnamie kapitalizacja rynku nieruchomości wynosi około 1500 miliardów dolarów, czyli trzykrotnie więcej niż PKB.

„Nie ma sektora tak dużego i o tak szerokim zasięgu jak rynek nieruchomości. Jeśli zaostrzymy go teraz zarządzeniami administracyjnymi, nie tylko nie obniży to cen mieszkań, ale wręcz doprowadzi do stagnacji gospodarczej. Chiny ze swoją polityką trzech czerwonych linii to udowodniły” – ostrzegł pan Nghia.

Zdaniem eksperta, głównym winowajcą rosnących cen mieszkań nie są spekulacje, lecz ograniczona podaż, wynikająca z impasu prawnego trwającego od wielu lat. Obecnie procedury zatwierdzania projektów są zbyt uciążliwe i trwają 5-7 lat, a nawet dekadę. Tymczasem popyt na mieszkania stale rośnie.

„Tysiące projektów jest odkładanych na później, co powoduje wzrost kosztów finansowych i zmusza firmy do sprzedaży po wysokich cenach, aby to zrekompensować. Jeśli bariery prawne zostaną usunięte, a podaż będzie obfita, rynek będzie się samoregulował zgodnie z prawem podaży i popytu. Wręcz przeciwnie, stosowanie niewłaściwego leku w leczeniu choroby tylko ją pogorszy” – analizuje pan Nghia.

Source: https://tienphong.vn/de-xuat-siet-tin-dung-bat-dong-san-dong-von-ach-tac-thi-truong-dong-bang-post1785450.tpo