Na rynku obserwujemy ciekawy „paradoks” – wiele projektów mieszkaniowych zostaje „wyprzedanych”, segment cenowy 50 mln VND/m2 zniknie.

Na rynku zaobserwowano interesujący „paradoks”, projekty mieszkaniowe w Hanoi sprzedawały się dobrze, a nawet zostały „wyprzedane”, przepisy dotyczące ewidencjonowania opłat za użytkowanie gruntów przy wydawaniu czerwonych ksiąg... to najnowsze wieści ze świata nieruchomości.

Eksperci twierdzą, że nowe mieszkania w Hanoi w cenie poniżej 50 milionów dolarów za metr kwadratowy wkrótce znikną. (Zdjęcie: Linh An)

Przystępne cenowo mieszkania stopniowo „znikają”

Segment mieszkań przystępnych cenowo cieszy się dużym popytem na rynku, ale jego podaż jest bardzo ograniczona. Do 2024 roku prawie 67% nowych mieszkań na rynku w Hanoi będzie zaliczanych do segmentu mieszkań luksusowych.

Przewiduje się, że do 2025 roku segment podstawowy, którego cena wynosiła 50 milionów VND/m², zniknie. Eksperci uważają nawet, że wkrótce znikną nowe mieszkania w Hanoi w cenie poniżej 50 milionów VND/m². Historia niedrogich mieszkań komercyjnych, które miały przywrócić równowagę podaży i popytu na rynku, jest coraz bardziej odległa.

Statystyki Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) pokazują, że w trzecim kwartale 2024 roku indeks cen mieszkań w Hanoi wzrósł o 64% w porównaniu z drugim kwartałem 2019 roku, czyli dwukrotnie więcej niż w Ho Chi Minh City. Średnia cena sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym zbliża się do 60 milionów VND/m².

Pan Nguyen Van Dinh, wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości, zauważył, że mieszkańcy Hanoi o średnich dochodach coraz częściej przeprowadzają się do dzielnic peryferyjnych, gdzie infrastruktura łącząca nie została jeszcze ukończona, aby kupować domy. Sytuacja ta będzie miała miejsce w innych obszarach miejskich w najbliższej przyszłości, jeśli mechanizm licencjonowania projektów nie zostanie przeplanowany. Jednak ceny mieszkań w tych obszarach nie są już na „odpowiednim” poziomie.

Dyrektor Batdongsan.com.vn w regionie południowym, pan Dinh Minh Tuan, zauważył, że rok 2024 przyniósł interesujący „paradoks”: chociaż ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Hanoi i Ho Chi Minh były wysokie, siła nabywcza nadal była dość wysoka. Aż 70% pośredników stwierdziło, że projekty mieszkaniowe w Hanoi odnotowały dodatni wolumen transakcji, a nawet zostały „wyprzedane” w 2024 roku. Podobnie, w Ho Chi Minh ten wskaźnik również sięgnął ponad 40%.

Świadczy to o dużej atrakcyjności segmentu apartamentów, zwłaszcza projektów, które dobrze odpowiadają rzeczywistym potrzebom mieszkaniowym. Apartamenty zawsze są pionierami w cyklach ożywienia rynku, ponieważ odpowiadają na rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, które są zawsze obecne i zrównoważone. Silny wzrost liczby transakcji koncentruje się na apartamentach o małych metrażach i rozsądnych cenach. Ponadto, projekty wybierane przez nabywców to często produkty gotowe, z pełną infrastrukturą, niską gęstością zabudowy, renomowanymi inwestorami, dobrym postępem w spłacie i preferencyjnymi stopami procentowymi itp. – analizował pan Tuan.

Mimo że segment mieszkań przystępnych cenowo i średniej klasy kurczy się w dużych miastach, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh City, to nadal jest to główny segment, cieszący się dużym zainteresowaniem ze strony realnych nabywców, którzy muszą posiadać własny dom, aby się osiedlić.

W związku z tym rozwój niedrogich mieszkań komercyjnych jest nadal pilną potrzebą, szczególnie w dużych miastach. Pan Dang Hung Vo, były wiceminister zasobów naturalnych i środowiska, powiedział, że konieczne jest zaproponowanie inicjatywy badawczej i rozwoju segmentu niedrogich mieszkań komercyjnych, ponieważ będzie to ważny czynnik wspierający stabilizację i zrównoważony rozwój rynku nieruchomości.

Czy warto inwestować w apartamenty z obsługą na wynajem?

Podczas seminarium „Potencjał mieszkań na wynajem” po południu 23 grudnia dr Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, powiedział, że ceny nieruchomości w centrum miasta rosną. Średnia cena mieszkań w czterech centralnych dzielnicach Hanoi wzrosła dwukrotnie w porównaniu z początkiem 2019 roku, o 30% więcej niż średni wzrost w całym Hanoi.

Na przykład Hai Ba Trung i Dong Da to dwie dzielnice o najwyższym tempie wzrostu cen w ciągu ostatnich 5 lat, ze względu na stosunkowo dobry poziom cen w porównaniu z nowo otwartymi projektami na obszarach podmiejskich. Ceny nowo otwartych projektów w ciągu ostatnich 3 lat stale rosły, o około 10% po każdej fazie otwarcia. Nowe projekty mieszkaniowe zostaną otwarte w sprzedaży w 2024 roku, a ich ceny rozpoczną się od 125 milionów VND/m². Ceny mieszkań serwisowanych wynoszą około 88 milionów VND/m² (bez VAT i opłat za utrzymanie).

W obliczu rosnących cen mieszkań, jeśli dysponujesz kwotą ponad 5 miliardów VND w gotówce, czy powinieneś przestawić się na inwestowanie w mieszkania na wynajem z obsługą?

Pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGO Home, powiedział, że wielu inwestorów szuka nieruchomości, które przynoszą podwójne zyski: stabilny dochód z wynajmu i zysk ze wzrostu aktywów.

Dlatego, jak sugeruje pan Chung, jeśli dysponujecie 5,5 miliarda VND, inwestorzy mogą znaleźć elastyczną nieruchomość, która generuje przepływy pieniężne i może być przeznaczona do zamieszkania lub wynajmu. Przy tak elastycznej nieruchomości, jej późniejsza sprzedaż nie będzie trudna.

Według pana Chunga, apartamenty z obsługą w centrach dużych miast, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, cieszą się w ostatnich latach dużym zainteresowaniem ze względu na stabilne dochody od stałych gości, ekspertów i społeczności zagranicznej.

Co więcej, cena apartamentów serwisowanych jest o 35-70% niższa niż na rynku w tym samym segmencie, ale cena wynajmu apartamentów serwisowanych jest o 25-50% wyższa niż apartamentów długoterminowych. To pokazuje, że apartamenty serwisowane na wynajem to produkty nieruchomościowe o wysokiej efektywności inwestycyjnej.

Projekt obszaru turystycznego w Binh Dinh, wart ponad 2,5 mld VND, ma inwestora.

23 grudnia biuro Ludowego Komitetu prowincji Binh Dinh poinformowało, że wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu prowincji Nguyen Tu Cong Hoang podpisał decyzję nr 4428/QD-UBND zatwierdzającą wyniki aukcji praw do użytkowania gruntów w celu realizacji Projektu nr 2 (2-2), Nhon Ly - obszar turystyczny plaży Cat Tien.

Jest to projekt o szacowanym minimalnym kapitale inwestycyjnym wynoszącym łącznie ponad 2 215,57 mld VND (bez uwzględnienia kwoty wygranej w aukcji praw do użytkowania gruntów), realizowany w gminie Cat Chanh, w dystrykcie Phu Cat, w strefie ekonomicznej Nhon Hoi, w prowincji Binh Dinh.

W związku z tym wybranym inwestorem została spółka Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (z siedzibą w mieście Quy Nhon, Binh Dinh) z ceną oferty wynoszącą 368,823 mld VND, co stanowi różnicę w wysokości prawie 21 mld VND (20,877 mld VND) w porównaniu z ceną wywoławczą wynoszącą 347,946 mld VND.

Planowany obszar projektu to ponad 40 hektarów, z czego powierzchnia gruntów przeznaczonych pod usługi turystyczne (tereny willi turystycznych, grunty usług uzdrowiskowych, grunty hotelowe, tereny skwerów, tereny zabudowy usługowej, tereny basenów) to ponad 14,4 hektara, powierzchnia terenów zielonych to ponad 15,3 hektara, powierzchnia gruntów infrastruktury komunikacyjnej i technicznej (tereny komunikacyjne, tereny infrastruktury technicznej, tereny parkingowe) to blisko 5,6 hektara, powierzchnia terenów plażowych i wodnych to 4,8 hektara. Forma użytkowania gruntów polega na tym, że państwo dzierżawi grunty i pobiera jednorazowo czynsz dzierżawny przez cały okres dzierżawy w drodze licytacji praw do użytkowania gruntów.

Po zakończeniu budowy w Binh Dinh powstaną kolejne luksusowe projekty kurortu, takie jak: wille turystyczne, hotele, projekty usług kurortu, projekty usług komercyjnych (restauracje, sklepy z pamiątkami, karaoke, ogólne usługi) na sprzedaż, wynajem, dzierżawę z opcją zakupu oraz inne rodzaje działalności gospodarczej zgodnie z przepisami, aby sprostać potrzebom turystów w zakresie zakwaterowania, wypoczynku, rozrywki i rekreacji.

Projekt ten ma również na celu pobudzenie rozwoju lokalnej turystyki, gdyż powstanie wiele ważnych obiektów, takich jak hotele, wille wypoczynkowe, place i punkty usługowe...

Według przywódców prowincji Binh Dinh, jest to również obszar o dużym potencjale, który nie został jeszcze dobrze wykorzystany. Prowincja Binh Dinh prowadziła wiele działań związanych z pozyskiwaniem i przyciąganiem inwestycji. W tym celu stworzono warunki dla inwestorów o wystarczającym potencjale i doświadczeniu, aby mogli oni inwestować w tym obszarze i rozwijać się zgodnie z wytycznymi Prowincjonalnej Rady Ludowej w danym okresie.

Przepisy dotyczące długu z tytułu opłat za użytkowanie gruntów przy wydawaniu czerwonej księgi

Należy zapoznać się z przepisami dotyczącymi ewidencjonowania opłat za użytkowanie gruntów przy wydawaniu zaświadczeń o prawie do użytkowania gruntów (czerwone księgi) oraz własności aktywów związanych z gruntami.

Artykuł 18 ust. 11 Dekretu 101/2024/ND-CP określa zadłużenie z tytułu opłat za użytkowanie gruntów w przypadku udzielania Certyfikatów praw do użytkowania gruntów i własności aktywów związanych z gruntami (powszechnie znanych jako czerwone księgi), które wdraża się w następujący sposób:

a) Podmiotami uprawnionymi do zaciągania długu z tytułu opłat za użytkowanie gruntów przy wydawaniu pierwszego Certyfikatu prawa do użytkowania gruntów i własności aktywów związanych z gruntem są osoby fizyczne i gospodarstwa domowe aktualnie korzystające z gruntów i mające potrzebę zarejestrowania długu, a spadkobiercy zgodnie z przepisami prawa, którzy mają potrzebę zarejestrowania długu, nadal będą mieli zarejestrowane zadłużenie;

b) Kwota opłaty za użytkowanie gruntu ujęta w ciężar długu w przypadku określonym w punkcie a niniejszego paragrafu stanowi całkowitą kwotę opłaty za użytkowanie gruntu płatną w chwili wydania Certyfikatu prawa do użytkowania gruntu i własności aktywów związanych z gruntem;

c) Porządek i procedury rejestrowania, płacenia i rozliczania długów z tytułu opłat za użytkowanie gruntów, a także okres zadłużenia z tytułu opłat za użytkowanie gruntów dla gospodarstw domowych i osób fizycznych uprawnionych do długów z tytułu opłat za użytkowanie gruntów zgodnie z postanowieniami niniejszego paragrafu, zostaną wdrożone zgodnie z przepisami prawa dotyczącymi pobierania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów gruntowych;

d) W przypadku gdy osobie przyznano ziemię na potrzeby przesiedlenia, zadłużenie z tytułu opłat za użytkowanie ziemi ewidencjonuje się zgodnie z postanowieniami Dekretu o odszkodowaniach, wsparciu i przesiedleniu, gdy państwo odzyskuje ziemię;

d) Ewidencję należności z tytułu opłat za użytkowanie gruntów dla podmiotów wskazanych w pkt a niniejszego paragrafu stosuje się od dnia 1 sierpnia 2024 r. do dnia 31 lipca 2029 r. Płatność i umorzenie należności z tytułu opłat za użytkowanie gruntów następuje zgodnie z przepisami ustawy o pobieraniu opłat za użytkowanie gruntów i o czynszu dzierżawnym.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html