Rynek nieruchomości w Ho Chi Minh City staje się coraz bardziej zróżnicowany

Chociaż rynek nieruchomości odradza się, zróżnicowanie staje się coraz bardziej widoczne. Podczas gdy produkty spekulacyjne, pozbawione wartości eksploatacyjnej, nie wykazały jeszcze znaczącej poprawy, produkty generujące natychmiastowy przepływ gotówki odnotowały dodatnie transakcje.

Chociaż rynek nieruchomości odradza się, zróżnicowanie staje się coraz bardziej widoczne. Podczas gdy produkty spekulacyjne, pozbawione wartości eksploatacyjnej, nie wykazały jeszcze znaczącej poprawy, produkty generujące natychmiastowy przepływ gotówki odnotowały dodatnie transakcje.

Kiedyś „gracz” specjalizujący się w swing tradingu, ale gdy rynek się zmienił, pan Hoang Minh, inwestor w nieruchomości w Ho Chi Minh City, zmienił swoją strategię.

Pan Minh powiedział, że gdy rynek tętnił życiem, wystarczyło mu wpłacić mieszkanie lub działkę w pierwszej fazie sprzedaży, aby móc od razu sprzedać je po wyższej cenie i osiągnąć wysoki zysk. Jednak gdy rynek zwolnił, sytuacja stała się trudniejsza. Podmiejska działka, którą wcześniej kupił, została zablokowana pod względem płynności. Liczba kupujących gwałtownie spadła, a ci, którzy musieli sprzedać, byli zmuszeni do znacznego obniżenia cen. Inwestor zdał sobie sprawę, że jeśli będzie kontynuował swoją spekulacyjną strategię, może popaść w sytuację „nadpodaży”, podobnie jak wielu innych inwestorów.

Po długich rozważaniach zdecydował się zmienić strategię. Zamiast skupiać się wyłącznie na produktach z elementami „surfingu”, zaczął szukać aktywów, które można było natychmiast wykorzystać do wygenerowania stabilnego przepływu gotówki.

Pod koniec zeszłego roku pan Minh zdecydował się na zakup jednopokojowego mieszkania w Dzielnicy 7 (HCMC) za 2,5 miliarda VND. Jest to ukończony projekt, z dużą społecznością mieszkaniową i wynajmowany przez wielu zagranicznych ekspertów. Po zakończeniu prac wykończeniowych, pan Minh szybko wynajął je za 13 milionów VND miesięcznie.

Według pana Minha, aby zachować kapitał, inwestowanie w nieruchomości nie jest całkowicie bezpieczne, ale konieczne jest wybieranie segmentów „defensywnych”. Oznacza to, że nieruchomości mogą zarówno poczekać na wzrost cen za 3-5 lat, jak i przynieść stabilny przepływ gotówki w krótkim okresie.

Niedawny raport Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) wskazał również, że ponad 5 lat temu mieszkania były przez wielu uważane za rodzaj „aktywów konsumpcyjnych” i trudno je było porównywać z innymi segmentami rynku nieruchomości. Jednak obecnie, gdy równowaga podaży i popytu jest coraz bardziej przechylona w stronę popytu, ceny mieszkań wchodzą w długoterminowy cykl wzrostowy, znacznie przewyższając wiele innych segmentów rynku.

Ceny mieszkań stale rosną i osiągają nowy poziom, co powoduje, że ceny wynajmu mieszkań również mają tendencję do „wzrostu”, ze średnim wzrostem o 10–20% w 2024 r. W centrum miasta prawie nie ma mieszkań z cenami wynajmu poniżej 10 milionów VND/miesiąc; typowa cena wynajmu mieszkań z jedną sypialnią wynosi 10–15 milionów VND/miesiąc, a mieszkań z dwiema sypialniami – 15–20 milionów VND/miesiąc.

Oprócz wpływu rosnącego popytu na wynajem, stale rosnące ceny mieszkań bezpośrednio wpływają na strategię cenową właścicieli. Wraz ze wzrostem cen mieszkań, właściciele są zmuszeni podnosić ceny najmu, aby zapewnić sobie zyski i zrównoważyć przepływy pieniężne z inwestycji.

W rzeczywistości jednak marża zysku z wynajmu mieszkań jest coraz niższa, ponieważ ceny wynajmu nie nadążają za wzrostem cen nieruchomości. Tempo wzrostu cen wynajmu w 2024 roku stanowi zaledwie około połowę ceny domu, biorąc pod uwagę, że marża zysku z wynajmu mieszkań w Wietnamie wynosi zaledwie poniżej 4%, a zazwyczaj poniżej 2%, czyli mniej niż oszczędności.

W kontekście braku wielu źródeł pierwotnych, na rynku dynamicznie rozwija się ruch w zakresie transferów mieszkań z rynku wtórnego. Dane Instytutu Badawczego Dat Xanh Services pokazują, że nowa podaż to głównie kolejna faza istniejących projektów, co oznacza, że ​​rynek odnotował różnicę w cenach transferowych na poziomie 10-20% w porównaniu z projektami z rynku wtórnego. Wiele projektów z wyższej półki, które właśnie zostały oddane do użytku, również odnotowało wzrost cen transferowych o 15-25%.

Pan Tran Hien Phuong, Dyrektor Generalny Seaholdings, przyznał, że przepływy pieniężne zaczęły powracać na rynek, ale sposób jego funkcjonowania będzie znacznie inny niż dotychczas. Klienci są teraz wybredni i często wybierają projekty z odpowiednimi procedurami prawnymi; lub w przypadku projektów wtórnych, zgadzają się na zakup dopiero wtedy, gdy apartament ma różową książkę, jest ukończony, ma w pełni zapewnione media i nadaje się do natychmiastowego użytku.

Według pana Phuonga rynek jest zróżnicowany regionalnie. W niektórych miejscach, mimo gwałtownego spadku cen, płynność jest nadal słaba, ale w miejscach z realnym popytem ceny szybko odbiły. To pokazuje, że mechanizm działania rynku zaczyna opierać się na realnym popycie, a nie na spekulacji.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html