Czy chińskie „antidotum” pomoże uratować sektor nieruchomości?

Według szacunków Goldman Sachs, kryzys na rynku nieruchomości w Chinach ma swoje źródło w polityce „trzech czerwonych linii” wprowadzonej przez Pekin w sierpniu 2020 r., która utrudniła działalność deweloperom funduszy i doprowadziła do niewypłacalności obligacji śmieciowych o wartości ponad 160 mld dolarów.

Bank inwestycyjny poinformował, że ceny domów na rynku wtórnym spadły o 20%, a budownictwo nowych domów osłabiło się o 16% w stosunku do szczytu.

Budynek mieszkalny w budowie w Jinan w Chinach, w czwartek 9 maja 2024 r. Zdjęcie: Bloomberg.

W odpowiedzi Pekin ogłosił historyczny pakiet ratunkowy, obejmujący obniżki stóp procentowych kredytów hipotecznych i redukcję depozytów, mające na celu ożywienie rynku nieruchomości, który w szczytowym okresie odpowiadał za jedną czwartą wzrostu gospodarczego kraju.

Jednocześnie kraj uruchomił linię pożyczkową w wysokości 300 miliardów juanów (ponad 42 miliardy dolarów) na wsparcie projektów budownictwa mieszkaniowego dotowanego przez rząd . Miasta i prowincje są zachęcane do wykorzystania tych środków na zakup gotowych, niedrogich mieszkań komercyjnych w ramach programów budownictwa socjalnego.

Według China Real Estate Information Corporation (CRIC) w maju w 30 największych chińskich miastach odnotowano łączną liczbę transakcji kupna i sprzedaży domów na poziomie 10,8 mln metrów kwadratowych, co stanowi wzrost o 4% w porównaniu z kwietniem.

Sprzedaż wzrosła o 23% w porównaniu ze średnią miesięczną pierwszego kwartału, która wyniosła 8,77 mln metrów kwadratowych, ale spadła o 34% w porównaniu ze sprzedażą w tym samym okresie ubiegłego roku.

„Szacujemy, że ceny nowych domów spadną w tym roku o 5–10 procent, co nie będzie znaczącą zmianą w porównaniu z okresem przed uruchomieniem przez Pekin pakietu ratunkowego” – powiedział Raymond Cheng, dyrektor zarządzający CGS International Securities Hong Kong.

„Deweloperzy obserwują poprawę sprzedaży, ale nie tak szybką, jak oczekiwano. Wolumen transakcji i ceny nie zmieniły się znacząco, ponieważ kupujący zachowują ostrożność” – powiedział, cytując odpowiedzi sześciu głównych deweloperów, w tym China Overseas Land and Investment, China Resources Land i Longfor Group.

W zeszłym tygodniu w największych chińskich miastach, m.in. w Szanghaju, Shenzhen i Kantonie, obniżono stopy procentowe kredytów hipotecznych i złagodzono ograniczenia dotyczące zakupu domów, aby przyciągnąć nabywców. Lokalne media donoszą o wzroście liczby zapytań i wizyt w lokalnych centrach sprzedaży nieruchomości.

Budynki mieszkalne w budowie w ramach projektu Elegant Lifestyle firmy China Vanke w Shenzhen w Chinach, w środę 17 kwietnia 2024 r. Zdjęcie: Bloomberg.

Przykładowo, wszystkie 422 apartamenty nowego luksusowego projektu w dzielnicy Putuo w Szanghaju, w średniej cenie 104 000 juanów za metr kwadratowy, zostały wyprzedane dwie godziny po jego uruchomieniu, 3 czerwca, podały lokalne media Jiemian News.

Sprzedaż nowych domów w mieście wzrosła o 35% w tygodniu kończącym się 27 maja, tydzień po tym, jak władze miasta złagodziły ograniczenia dotyczące zakupu domów i wprowadziły dotacje mające na celu przyciągnięcie nabywców, wynika z danych zebranych przez Centaline Property w Szanghaju.

Jednak takich pozytywnych aspektów jest niewiele, gdyż stabilność cen jest nieosiągalna zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a presja na pozbycie się nadwyżek zapasów wciąż „wisi na włosku”.

„Wciąż trwa gra cenowa między właścicielami domów a potencjalnymi nabywcami” – powiedział You Liangzhou, właściciel szanghajskiej firmy nieruchomości Baonuo, dodając, że nie spodziewa się odbicia cen w najbliższej przyszłości. Dane CRIC pokazują, że rynek w mieście ochłodził się od początku roku, a całkowita liczba zakupów domów spadła o 43% w ciągu pierwszych pięciu miesięcy roku w porównaniu z rokiem poprzednim.

„Ceny domów w Shenzhen nie zmieniły się, a deweloperzy spieszą się z obniżkami cen, aby pozbyć się zapasów” – powiedział Andy Li, dyrektor generalny agencji nieruchomości Centaline Real Estate Agency w Chinach.

„Zaufanie kupujących jest bardzo słabe i nie będą oni robić zakupów, chyba że zobaczą najniższe ceny” – dodał pan Li.

Tylko cztery z 30 głównych miast monitorowanych przez CRIC wykazały oznaki poprawy trendów redukcji zapasów w maju w porównaniu z poprzednim miesiącem. Jednak cykl we wszystkich 30 monitorowanych miastach był dłuższy niż w ubiegłym roku, a 20 z nich spodziewało się, że redukcja zapasów potrwa ponad 18 miesięcy, podał CRIC.

Analitycy kredytowi nie przyjęli optymistycznie perspektyw chińskiego rynku nieruchomości. Agencja ratingowa Fitch obniżyła w tym tygodniu swoje prognozy sprzedaży na ten rok, spodziewając się spadku sprzedaży o 15–20% w porównaniu z poprzednią prognozą na poziomie 5–10%. Agencja spodziewa się również spadku cen nowych domów o 5% w tym roku.

„Prognozujemy, że długoterminowy popyt na nieruchomości mieszkaniowe w Chinach wyniesie średnio 800 milionów metrów kwadratowych” – podała również agencja ratingowa Fitch, dodając, że liczba ta jest „znacznie niższa niż w latach ubiegłych, co sugeruje, że trend konsolidacji branży może nie osłabnąć przez jakiś czas”.

Khanh Vy (według SCMP)

Source: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html