PUSTA ZIEMIA, CIERPIĄCY LUDZIE
Problem opuszczonych, pustych terenów i spontanicznie rozwijających się osiedli mieszkaniowych nie jest nowy; w rzeczywistości istnieje od wielu lat. Był wielokrotnie donoszony przez opinię publiczną i media, zwłaszcza w kontekście wstrzymanych projektów i planów zagospodarowania przestrzennego, które zostały zawieszone na 20-30 lat. W centralnej części Ho Chi Minh, przykładami są: obszar miejski Binh Quoi-Thanh Da (dzielnica Binh Thanh), którego budowa jest wstrzymana od 31 lat; nowy obszar miejski Thu Thiem (miasto Thu Duc), po ponad 20 latach, wciąż ma jedynie kilka rozproszonych budynków; dalej, obszar miejski Sing-Viet (dzielnica Binh Chanh) również jest wstrzymany od ponad 25 lat; północno-zachodnia część w dzielnicach Hoc Mon i Cu Chi; a południowa część Ho Chi Minh również ma liczne, długotrwale wstrzymane projekty…
Sekretarz Partii w Ho Chi Minh City, Nguyen Van Nen, na zdjęciu z helikoptera bada teren. Zdjęcie zrobione 26 sierpnia.
Według statystyk Komitetu Ludowego Dystryktu Binh Chanh, w dystrykcie realizowanych jest 323 projektów mieszkaniowych, infrastruktury społecznej, parków itp. Do maja 2022 r. 92 projekty zostały opóźnione, a niektóre nawet „zawieszone” na 20–30 lat. W związku z tym dystrykt wysłał listy do inwestorów z prośbą o przyspieszenie postępów, w przeciwnym razie zaproponują wycofanie projektów. Wycofanie projektów jest silnym środkiem i pragnieniem mieszkańców, ale jego wdrożenie jest długotrwałym procesem, w dużej mierze zależnym od oceny i szczegółowych zaleceń odpowiednich departamentów i agencji.
Na przedmieściach Ho Chi Minh City jest nadal dużo pustych terenów, a osiedla mieszkaniowe rozwijają się spontanicznie.
Dzielnica Binh Chanh sąsiaduje z dzielnicą Hoc Mon. Sekretarz partii w dzielnicy Hoc Mon, Tran Van Khuyen, powiedział kiedyś na forum Rady Ludowej miasta Ho Chi Minh, że czuł się zniechęcony, patrząc z gminy Nhi Binh (dzielnica Hoc Mon) na miasto Thuan An w prowincji Binh Duong. Widział jasno oświetlone miasto, podczas gdy sama dzielnica Hoc Mon pozostawała słabo rozwinięta, z dużą ilością niezagospodarowanych terenów. Hoc Mon to również jedna z miejscowości z wieloma wstrzymanymi projektami, nakładającymi się planami i wskaźnikiem wykorzystania gruntów sięgającym 50%. Te rozbieżności w planowaniu zagospodarowania przestrzennego w porównaniu z indywidualnymi potrzebami wywołały frustrację wśród mieszkańców, którzy nie mogą budować domów na swoich gruntach ani dzielić dużych działek, aby ich dzieci mogły mieszkać osobno. W połowie 2022 roku dzielnica zaproponowała, aby miasto Ho Chi Minh rozważyło podjęcie działań w celu odzyskania ponad 700 hektarów ziemi należącej do wstrzymanych i długo planowanych projektów, które nie zostały zrealizowane.
Nieudolność prywatnych inwestorów nie tylko opóźnia zajmowanie pustych gruntów, ale także wiele projektów finansowanych z budżetu państwa jest realizowanych z opóźnieniem. Przykładem jest projekt budowy zielonej strefy buforowej wokół kompleksów przetwarzania odpadów w Da Phuoc (dzielnica Binh Chanh) i Tay Bac (dzielnica Cu Chi). Ponieważ projekt jest od lat wstrzymywany, mieszkańcy znajdują się w trudnej sytuacji, nie mogąc wyjechać ani zostać, a ich nieruchomości są sprzedawane po zaniżonych cenach…
Inwestycje miejskie, które istnieją jedynie na papierze, takie jak Binh Quoi-Thanh Da i Sing-Viet, to tylko niektóre z setek wstrzymanych projektów w Ho Chi Minh. Podczas każdego spotkania z wyborcami, w którym uczestniczą przedstawiciele Zgromadzenia Narodowego i Miejskiej Rady Ludowej, mieszkańcy wyrażają frustrację i pytają, kiedy te projekty zostaną zrealizowane, a jeśli nie, to kiedy teren zostanie odzyskany, aby przywrócić obywatelom należne im prawa do ziemi i mieszkań. Są to również fragmentaryczne fragmenty, które składają się na obraz „obfitości pustych terenów”, który przywódcy Ho Chi Minh dostrzegli wyraźniej dzięki zdjęciom lotniczym.
Według badań Instytutu Badań nad Rozwojem Miasta Ho Chi Minh, tempo przekształcania gruntów rolnych w grunty nierolnicze w Ho Chi Minh w latach 2011–2020 było dość powolne. W porównaniu z zatwierdzonym planem, wskaźnik ten wyniósł zaledwie 11,2% w latach 2011–2015 i zaledwie 13,18% w latach 2016–2020.
Sytuacja ta wynika z niedociągnięć i sprzeczności w przepisach dotyczących planowania zagospodarowania przestrzennego i jego integracji z innymi planami, a także prawnych aspektów projektów inwestycyjnych i budowlanych. Ponadto dane dotyczące gruntów są niekompletne, niedokładne, niespójne i niejednoznaczne, co wpływa na dokładność prognoz planowania zagospodarowania przestrzennego. Dane statystyczne i ocena zasobów gruntowych (zwłaszcza w zakresie fragmentacji, rozproszenia i efektywności eksploatacji) są niewystarczające i niedokładne, co skutkuje niską jakością prognoz planowania zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli chodzi o wdrażanie planowania użytkowania gruntów, do czynników wpływających na ten stan rzeczy zalicza się przeszkody w nabywaniu gruntów rolnych, brak środków na inwestowanie w podstawową infrastrukturę techniczną i projekty na danym terenie itp.
POWOLNY POSTĘP W PRZEKSZTAŁCANIU ZIEMI ROLNYCH
Fakt, że wciąż istnieje wiele wolnych gruntów, wynika również z faktu, że grunty rolne nadal stanowią znaczną część struktury użytkowania gruntów w Ho Chi Minh. W 2010 roku powierzchnia gruntów rolnych w Ho Chi Minh wynosiła 118 052 hektary, co stanowiło 56,3%. Do czerwca 2018 roku rząd wydał rezolucję nr 80 w sprawie dostosowania planowania przestrzennego do 2020 roku oraz ostatecznego planu zagospodarowania przestrzennego (2016-2020). W związku z tym rząd zezwolił Ho Chi Minh na przekształcenie ponad 26 000 hektarów gruntów rolnych w grunty nierolnicze, tak aby do 2020 roku odsetek gruntów rolnych spadł do 42,1%.
Obszar miejski Binh Quoi-Thanh Da (dzielnica Binh Thanh) to jeden z obszarów, w których planowanie zostało wstrzymane, a projekty od dawna są zawieszone.
Jednak wskaźnik konwersji użytkowania gruntów w Ho Chi Minh City jest dość niski i wynosi zaledwie ponad 13%, według badań Instytutu Badań nad Rozwojem Miasta Ho Chi Minh. Badanie wskazuje również, że 6,5% gruntów rolnych jest rozproszone w kilku dystryktach, takich jak Dystrykt 12, Binh Thanh, Binh Tan i Thu Duc City, ale w rzeczywistości niektóre obszary nie są już wykorzystywane do produkcji rolnej i istnieją jako grunty rolne jedynie na papierze. Te małe, nieurodzajne i rozproszone działki rolne na przedmieściach są również trudne do efektywnego wykorzystania w celach rolniczych i w większości pozostają puste lub wykorzystywane do celów nierolniczych.
Podczas spotkania ze Stałym Komitetem Partii Ho Chi Minh City w październiku 2022 roku, wicepremier Tran Hong Ha (ówczesny minister zasobów naturalnych i środowiska) stwierdził, że odsetek gruntów rolnych w Ho Chi Minh City, przekraczający 50%, jest nadmiernie wysoki. Zasugerował również rozważenie planu wielofunkcyjnego użytkowania gruntów rolnych, aby zwiększyć efektywność wykorzystania gruntów i pomóc użytkownikom w bardziej racjonalnym ich użytkowaniu. „Grunty rolne nie powinny być postrzegane wyłącznie jako gospodarka rolna, ale jako przestrzeń środowiskowa, łącząca handel, usługi, turystykę, leśnictwo i produkcję roślin leczniczych” – stwierdził pan Ha.
Architekt Khuong Van Muoi, były wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Architektów, który od dziesięcioleci zajmuje się planowaniem urbanistycznym w Ho Chi Minh, wyjaśnia, że ograniczeniem planowania urbanistycznego w poprzednich latach było to, że grunty przeznaczone pod sadzenie drzew były po prostu klasyfikowane jako grunty rolne. Grunty przeznaczone pod uprawę trzciny również zaliczano do gruntów rolnych, mimo że w rzeczywistości ryż i inne uprawy na tych gruntach nie mogły przetrwać lub dawały niską produktywność. Co więcej, gdy Ho Chi Minh chciało zmienić przeznaczenie gruntów, aby stworzyć więcej przestrzeni pod zabudowę, napotkało na przeszkody w postaci przepisów wymagających zgody rządu centralnego. To znacznie ograniczyło rozwój miasta.
JAK ZMIENIA SIĘ LICZEBNOŚĆ MIASTA HO CHI MINH?
Według Departamentu Planowania i Architektury, od 2004 roku do chwili obecnej populacja Ho Chi Minh City gwałtownie wzrosła w nowo powstałym centrum miasta i dzielnicach podmiejskich (z wyjątkiem dzielnicy Can Gio), głównie z powodu imigracji. Obszary o szczególnie szybkim wzroście to dzielnice: 7., 12., Binh Tan, Binh Chanh, Hoc Mon, Nha Be i Thu Duc.
Liczba ludności na tym obszarze gwałtownie rośnie ze względu na takie czynniki, jak ceny gruntów, nowe projekty infrastrukturalne oraz siła robocza w fabrykach i przedsiębiorstwach. Szybka urbanizacja i wysoka koncentracja ludności na tym obszarze tworzą pas otaczający istniejące centrum miasta, wywierając znaczną presję na politykę inwestycyjną w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej i społecznej. Z kolei istniejące obszary śródmiejskie, takie jak dzielnice 1, 3, 5, 10 i Phu Nhuan, zostały niemal całkowicie zurbanizowane, z niewielkimi wahaniami liczby ludności; w rzeczywistości wiele dzielnic odnotowało spadek liczby ludności w porównaniu z 2004 rokiem.
Na koniec 2022 roku całkowita populacja Ho Chi Minh wynosiła około 9,4 miliona osób. W odniesieniu do potrzeb rozwojowych do 2040 roku, dystrykty i gminy zaproponowały zwiększenie liczby mieszkańców do ponad 16,8 miliona. Tymczasem decyzja premiera zatwierdzająca zadanie dostosowania ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Ho Chi Minh do 2040 roku z perspektywą do 2060 roku przewiduje, że całkowita populacja wyniesie około 14 milionów osób.
PRZEŁOM W PLANOWANIU
Badanie całego krajobrazu miejskiego Ho Chi Minh City z użyciem helikoptera, wraz z wcześniejszym badaniem rzeki Sajgon, dało władzom Ho Chi Minh City szerszą perspektywę na obecny stan planowania miasta, który, jak zauważył przewodniczący Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City, Phan Van Mai, charakteryzuje się wieloma obszarami nierównomiernym układem i nierównościami. Pan Mai uważa, że potrzebne jest bardziej innowacyjne i przełomowe podejście w planowaniu urbanistycznym, aby reorganizować i przekształcać przestrzenie miejskie, obszary produkcyjne, przestrzenie wspólne i tereny zielone.
Obecnie miasto Ho Chi Minh przygotowuje dwa dokumenty planistyczne: plan generalny miasta Ho Chi Minh na lata 2021–2030 z wizją do 2050 r. oraz zmieniony plan generalny dla miasta Ho Chi Minh do 2040 r. z wizją do 2060 r. Jednostka konsultacyjna współpracuje obecnie z departamentami, dzielnicami i gminami w celu gromadzenia informacji i realizacji 72 grup zadaniowych, w tym 50 zadań dla departamentów i 22 zadań dla dzielnic i gmin.
Pan Mai oświadczył, że ściśle współpracują z ministerstwami, agencjami i ekspertami, aby skrócić ramy czasowe i zapewnić prawidłowe procedury oraz jakość. Oczekuje się, że dokumentacja dotycząca planowania Ho Chi Minh City na lata 2021–2030 z perspektywą do 2050 roku zostanie przedłożona właściwemu organowi do zatwierdzenia w pierwszym kwartale 2024 roku. Dokumentacja dotycząca dostosowania planu ogólnego zostanie przedłożona Radzie Ludowej Ho Chi Minh City pod koniec 2023 roku, a następnie Ministerstwu Budownictwa do oceny.
Z lokalnej perspektywy, liderzy Ludowego Komitetu Dystryktu Hoc Mon oświadczyli, że oczekują na plan generalny miasta Ho Chi Minh, który ma regulować wykorzystanie zasobów gruntowych dystryktu. Jednak nawet po wprowadzeniu planu generalnego, nadal potrzebne są mechanizmy przyciągające inwestorów do realizacji konkretnych projektów. W ostatnich latach wielu inwestorów zgłaszało się z zapytaniami o projekty, ale bez niezbędnych mechanizmów i dostępnych gruntów, ich zainteresowanie osiągnęło poziom, na którym można je jedynie zbadać.
Idea utworzenia samorządu miejskiego i rozwoju miast satelickich była pielęgnowana w Ho Chi Minh od dziesięcioleci i miała rozwiązać problem rozmieszczenia ludności i efektywnego zagospodarowania gruntów w dzielnicach podmiejskich. Jednak Ho Chi Minh nie udało się jej jeszcze zrealizować, a obszary podmiejskie nadal rozwijają się chaotycznie i spontanicznie. Model Rozwoju Zorientowanego na Transport (TOD), który Zgromadzenie Narodowe zezwoliło na pilotaż w Rezolucji 98/2023, będzie „kluczem” dla Ho Chi Minh, powiązanym z planem przekształcenia dzielnic podmiejskich w dzielnice miejskie lub „miasta w miastach”, jak twierdzi architekt Khuong Van Muoi.
„Dzielnice mają własne cele rozwoju miejskiego i są zależne od wsparcia Ho Chi Minh City. Rozwój miejski musi tworzyć miejsca pracy dla ludzi, pobudzać gospodarkę i umożliwiać lokalnym mieszkańcom wykorzystanie dostępnych zasobów gruntowych do wspólnego rozwoju” – dodał ekspert.
Według pana Phan Van Mai, wzdłuż linii metra nr 1 (Ben Thanh – Suoi Tien), linii metra nr 2 (Ben Thanh – Tham Luong), obwodnic nr 2, 3 i 4 oraz drogi ekspresowej Ho Chi Minh City – Moc Bai (obecnie w budowie), około 10 000 hektarów mogłoby zostać przekształconych w obszary miejskie z wykorzystaniem modelu rozwoju zorientowanego na transport publiczny (TOD). W odniesieniu do projektu obwodnicy nr 3, liderzy Komitetu Ludowego Dzielnicy Hoc Mon stwierdzili również, że po przeanalizowaniu terenu zidentyfikowano około 2000 hektarów, a Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska proponuje Komitetowi Ludowemu Miasta Ho Chi Minh przeprowadzenie projektu pilotażowego w tej okolicy.
W rzeczywistości zasoby gruntowe wnoszą znaczący wkład do budżetu państwa. Zgodnie z planem skoncentrowania się na rozwiązaniu przeszkód w kilku projektach nieruchomościowych w celu zwiększenia dochodów z gruntów, przewiduje się, że Ho Chi Minh City zbierze do budżetu o prawie 19 000 miliardów VND więcej od teraz do końca 2023 roku.
Zasady i plany muszą być spójne.
Obecny plan urbanistyczny Ho Chi Minh City nie spełnia wymogów; istnieje znaczna rozbieżność między planowaniem a rzeczywistością. Choć planowanie i teoria są solidne, brakuje konkretnych rezultatów. Firmy często narzekają również na procedury administracyjne oraz brak przejrzystości i elastyczności w planowaniu, co prowadzi do długiego procesu od wstępnego rozpoznania inwestycji do jej finalizacji. Rząd chce przyciągnąć inwestycje, ale mechanizmy i polityka są restrykcyjne i zmieniają się w oparciu o krótkoterminowe myślenie. Kwestia ta jest podnoszona od dawna, ale ostateczne rozwiązanie pozostaje nieuchwytne.
Dlatego nadchodzące zmiany w planowaniu Ho Chi Minh City muszą uwzględniać te niedociągnięcia. Rząd musi zapewnić inwestorów o stabilności polityki i planowania, tak aby niezależnie od zmian w kierownictwie na przestrzeni lat, zaangażowanie pozostało spójne i jedynie się poprawiało, a nie pogarszało. Polityka musi być stabilna, a nie niespójna, gdzie jedna kadencja przynosi wyjątkowo dobre wyniki, a kolejna jest powolna.
Władze miasta muszą działać zdecydowanie, jasno określając zakres odpowiedzialności każdego departamentu i poszczególnych osób. Firmy, które dostrzegą stabilność, automatycznie będą dążyć do inwestycji. Tylko w ten sposób Ho Chi Minh City może zwiększyć swoją konkurencyjność nie tylko wśród miast w całym kraju, ale także wśród głównych miast regionu.
Niektóre główne kierunki rozwoju Ho Chi Minh City, takie jak budowa miast satelickich w dzielnicach podmiejskich i realizacja projektu rekultywacji terenów miejskich w Can Gio, spotkały się z silnym poparciem mieszkańców. Jednak rząd musi szybko wdrożyć przykładowe projekty, aby budować zaufanie, zwłaszcza kluczowe projekty transportowe, takie jak obwodnice, drogi ekspresowe i wiadukty…
Dr Tran Quang Thang , dyrektor Instytutu Ekonomii i Zarządzania w Ho Chi Minh City, członek Rady Ludowej Ho Chi Minh City
Trzeba przypisać konkretną odpowiedzialność.
W procesie formułowania, dostosowywania planowania i wdrażania projektu przekształcenia dystryktów w dystrykty miejskie (lub miasta w Ho Chi Minh) w latach 2021–2030 konieczne jest tworzenie i zarządzanie danymi gruntowymi, które będą dostępne w czasie rzeczywistym i na różnych poziomach dla różnych interesariuszy. Na podstawie analizy danych gruntowych władze mogą precyzyjnie ocenić fundusz gruntów rolnych, zwłaszcza w odniesieniu do fragmentacji i podziału gruntów rolnych, a także rzeczywistej efektywności ich wykorzystania do produkcji rolnej, leśnej i rybnej.
Podejmując decyzje o przekształceniu gruntów rolnych w powiatach w grunty nierolnicze, konieczne jest staranne rozważenie i ocena. Wynika to z faktu, że obszary te są wrażliwe na zmiany klimatu i środowisko, co wiąże się z ryzykiem negatywnych skutków, takich jak powodzie z powodu utraty tymczasowych zbiorników wodnych i utrudnień w przepływie wody. Ponadto istnieje ryzyko zanieczyszczenia środowiska z powodu niewystarczającej przepustowości systemu infrastruktury technicznej.
Wiele wstrzymanych projektów planistycznych w Ho Chi Minh City wywołuje frustrację społeczną, częściowo z powodu słabego potencjału inwestorów, a częściowo dlatego, że rząd nie wdrożył jeszcze atrakcyjnych mechanizmów dla inwestorów. Aby przyciągnąć inwestorów w trakcie procesu wdrażania planu, konieczne jest dostarczanie danych o terenie w czasie rzeczywistym i udostępnianie ich odpowiednim przedsiębiorstwom.
Ponadto, proces aukcji i przetargów gruntowych w celu wyłonienia inwestorów dla projektów budowlanych na danym terenie powinien być otwarty, przejrzysty, rozsądny i terminowy. Miasto Ho Chi Minh musi również wyznaczyć cele związane z wdrażaniem planowania, aby przypisać konkretne i jasne obowiązki każdej agencji zarządzającej państwem; traktując to jako ważną podstawę planowania i mianowania wiodących urzędników.
Pan Pham Tran Hai, zastępca kierownika działu badań nad zarządzaniem miastem, Instytut Badań nad Rozwojem Miasta Ho Chi Minh
Sỹ Đông (recorded)
Link źródłowy
Komentarz (0)