Ho Chi Minh City uwalnia zasoby ziemi

Pusty teren, nieszczęśliwi ludzie

Historia opuszczonych terenów i spontanicznie powstających osiedli mieszkaniowych nie jest nowa, ale istnieje od wielu lat; wielokrotnie pojawiała się w opinii publicznej i prasie, zwłaszcza w kontekście zawieszonych projektów i planów zagospodarowania przestrzennego na 20-30 lat. W centralnej części Ho Chi Minh można wspomnieć o zawieszonym od 31 lat obszarze miejskim Binh Quoi-Thanh Da (dzielnica Binh Thanh), nowym obszarze miejskim Thu Thiem (miasto Thu Duc), na którym po ponad 20 latach wciąż powstaje zaledwie kilka projektów; a w oddali o obszarze miejskim Sing-Viet (dzielnica Binh Chanh), również zawieszonym od ponad 25 lat; północny zachód należy do dzielnic Hoc Mon i Cu Chi; południe Ho Chi Minh również ma szereg zawieszonych od dawna projektów…

Sekretarz partii w Ho Chi Minh City, Nguyen Van Nen, siedzi w helikopterze podczas pomiarów. Zdjęcie zrobione 26 sierpnia.

Według statystyk Komitetu Ludowego dystryktu Binh Chanh, w dystrykcie realizowanych jest 323 projektów budowy mieszkań, infrastruktury społecznej i parków. Według stanu na maj 2022 r. 92 projekty są opóźnione, a niektóre z nich zostały „zawieszone” na 20-30 lat. Dlatego dystrykt wysłał dokumenty do inwestorów z prośbą o przyspieszenie postępów prac, w przeciwnym razie zaproponuje ich wycofanie. Wycofanie projektów jest silnym środkiem i jest zgodne z wolą mieszkańców, ale jego wdrożenie to długotrwały proces, który w dużej mierze zależy od oceny i konkretnych zaleceń departamentów i oddziałów.

Na przedmieściach Ho Chi Minh City jest nadal dużo pustych terenów, a osiedla mieszkaniowe rozwijają się spontanicznie.

Obok dzielnicy Binh Chanh znajduje się dzielnica Hoc Mon. Sekretarz Komitetu Partii Dzielnicy Hoc Mon, Tran Van Khuyen, powiedział kiedyś na forum Rady Ludowej miasta Ho Chi Minh, że czuł się smutny, stojąc w gminie Nhi Binh (dzielnica Hoc Mon) patrząc na miasto Thuan An w Binh Duong i widząc jasne światła, podczas gdy po stronie Hoc Mon poziom rozwoju jest nadal bardzo skromny, nadal jest dużo pustej ziemi. Hoc Mon jest również jedną z miejscowości z wieloma zawieszonymi projektami, nakładającymi się planami i wskaźnikiem gruntów rolnych sięgającym 50%. Niedostateczne planowanie zagospodarowania przestrzennego w porównaniu z osobistymi potrzebami denerwuje ludzi, ponieważ mają ziemię, ale nie mogą budować domów, dużych terenów nie można podzielić na działki, na których dzieci mogłyby mieszkać osobno. W połowie 2022 roku ta miejscowość zaproponowała, aby miasto Ho Chi Minh rozważyło przejęcie i odzyskanie ponad 700 hektarów ziemi należącej do zawieszonych projektów, planowanych od wielu lat, ale niezrealizowanych.

Puste tereny wynikają nie tylko z braku możliwości finansowych prywatnych inwestorów, ale również z powolnego tempa realizacji wielu projektów realizowanych z budżetu państwa. Przykładem jest projekt budowy zielonych ogrodzeń, które oddzielą dwa kompleksy utylizacji odpadów: Da Phuoc (dzielnica Binh Chanh) i Tay Bac (dzielnica Cu Chi). Ponieważ projekt jest co roku wstrzymywany, mieszkańcy znajdują się w sytuacji, w której nie mogą ani wyjechać, ani zostać, a ich majątek jest przenoszony po zaniżonych cenach…

Obszary miejskie, takie jak Binh Quoi – Thanh Da, Sing – Viet… to tylko niektóre z setek zawieszonych projektów w Ho Chi Minh. Za każdym razem, gdy Zgromadzenie Narodowe i Rada Ludowa Ho Chi Minh spotykają się z wyborcami, ludzie są oburzeni i pytają, kiedy zostaną one wdrożone, a jeśli nie, to kiedy zostaną odzyskane, aby przywrócić ludziom należne im prawa do ziemi i mieszkań. To właśnie te rozdrobnione elementy składają się na obraz „mnóstwa pustych terenów”, który przywódcy Ho Chi Minh dostrzegli wyraźniej, obserwując go z helikoptera.

Według wyników badań Instytutu Studiów nad Rozwojem w Ho Chi Minh City, tempo przekształcania gruntów rolnych w grunty nierolnicze w Ho Chi Minh City w latach 2011–2020 było dość powolne. W szczególności w latach 2011–2015 osiągnęło ono 11,2%, a w latach 2016–2020 zaledwie 13,18% w porównaniu z zatwierdzonym planem.

Przyczyną tej sytuacji są niedociągnięcia i trudności w powiązaniu przepisów dotyczących planowania przestrzennego i planów zagospodarowania przestrzennego z innymi planami oraz regulacjami prawnymi dotyczącymi inwestycji i projektów budowlanych. Ponadto dane dotyczące gruntów nie są kompletne, dokładne, ujednolicone i spójne, co wpływa na dokładność prognozowania planów planowania przestrzennego i planów zagospodarowania przestrzennego. Statystyki i ocena zasobów gruntowych (zwłaszcza ocena rozdrobnienia i podziału oraz efektywności wykorzystania) nie są kompletne i dokładne, co powoduje, że jakość prognozowania planów planowania przestrzennego i planów zagospodarowania przestrzennego nie jest wysoka.

Jeśli chodzi o wdrażanie planów planowania i zagospodarowania przestrzennego, występują również przyczyny wynikające z trudności w odzyskiwaniu gruntów rolnych, braku środków na inwestycje w infrastrukturę techniczną i projekty na gruntach...

POWOLNA KONWERSJA ZIEMI ROLNEJ

„Wciąż jest dużo wolnych gruntów” wynika również z faktu, że w strukturze użytkowania gruntów w Ho Chi Minh City grunty rolne nadal stanowią znaczną część. W 2010 roku powierzchnia gruntów rolnych w Ho Chi Minh City wynosiła 118 052 hektary, co stanowiło 56,3%. Do czerwca 2018 roku rząd wydał rezolucję nr 80 w sprawie dostosowania planowania użytkowania gruntów do 2020 roku oraz ostateczny plan użytkowania gruntów (2016-2020). W związku z tym rząd zezwolił Ho Chi Minh City na przekształcenie ponad 26 000 hektarów gruntów rolnych w grunty nierolnicze, tak aby do 2020 roku struktura użytkowania gruntów rolnych zmniejszyła się do 42,1%.

Obszar miejski Binh Quoi – Thanh Da (dzielnica Binh Thanh), jeden z obszarów, w których zawieszono planowanie i długoterminowe projekty

Jednak, według badań Instytutu Studiów nad Rozwojem w Ho Chi Minh, konwersja przeznaczenia gruntów w Ho Chi Minh City przebiega dość wolno i wynosi zaledwie ponad 13%. Badanie wykazało również, że 6,5% gruntów rolnych jest rozproszone w niektórych dystryktach, takich jak: 12, Binh Thanh, Binh Tan i Thu Duc City, ale w rzeczywistości niektóre miejsca nie są już wykorzystywane do produkcji rolnej, lecz stanowią jedynie grunty rolne… na papierze. Grunty rolne w kształcie „skóry lamparta”, o małej powierzchni, przebarwione i rozproszone na przedmieściach, również trudno jest efektywnie wykorzystać do celów rolniczych, ale większość z nich pozostaje niezagospodarowana lub wykorzystywana do celów nierolniczych.

Podczas sesji roboczej ze Stałym Komitetem Partii Ho Chi Minh City w październiku 2022 roku, wicepremier Tran Hong Ha (ówczesny minister zasobów naturalnych i środowiska) stwierdził, że odsetek gruntów rolnych w Ho Chi Minh City, stanowiący ponad 50%, jest zbyt duży. Jednocześnie zasugerował konieczność opracowania planu wielokierunkowego wykorzystania gruntów rolnych, zwiększenia efektywności wykorzystania gruntów i pomocy użytkownikom w ich bardziej racjonalnym użytkowaniu. „Grunty rolne nie powinny być traktowane wyłącznie jako gospodarka rolna, ale jako przestrzeń środowiskowa, łącząca handel, usługi, turystykę, leśnictwo i produkcję roślin leczniczych” – powiedział pan Ha.

Architekt Khuong Van Muoi, były wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Architektów, który od dziesięcioleci uczestniczy w pracach planistycznych w Ho Chi Minh, wielokrotnie wyjaśniał ograniczenia w planowaniu: tereny przeznaczone pod sadzenie drzew były traktowane jako grunty rolne. Tereny przeznaczone pod turzycę również uważano za grunty rolne, ale w rzeczywistości grunty pod uprawę ryżu lub innych roślin nie nadawały się do uprawy lub były mało produktywne. Ponadto, gdy Ho Chi Minh chciało zmienić przeznaczenie gruntów, aby uzyskać przestrzeń pod zabudowę, obowiązywał przepis, zgodnie z którym zmiana przeznaczenia gruntów pod uprawę ryżu musiała zostać przeprowadzona przez rząd centralny. To właśnie ograniczyło rozwój Ho Chi Minh.

JAK ZMIENIA SIĘ LICZEBNOŚĆ MIASTA HO CHI MINH?

Według Departamentu Planowania i Inwestycji, od 2004 roku do chwili obecnej populacja Ho Chi Minh City gwałtownie wzrosła w nowo powstałych obszarach śródmiejskich i podmiejskich (z wyjątkiem dzielnicy Can Gio), z których większość stanowią imigranci. W szczególności obszary o szybkim wzroście to dzielnice 7 i 12, Binh Tan, Binh Chanh, Hoc Mon, Nha Be i Thu Duc.

Liczba ludności na tym obszarze gwałtownie rośnie ze względu na takie czynniki, jak ceny gruntów, nowe projekty infrastrukturalne oraz zasoby siły roboczej w fabrykach i przedsiębiorstwach. Szybka urbanizacja i wysoka koncentracja ludności na tym obszarze tworzą pas otaczający istniejące centrum miasta, wywierając dużą presję na politykę inwestycyjną w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej i społecznej. Z kolei istniejące obszary śródmiejskie, takie jak Dystrykt 1, Dystrykt 3, Dystrykt 5, Dystrykt 10, Dystrykt Phu Nhuan..., zostały niemal całkowicie zurbanizowane, przy niewielkich zmianach w liczbie ludności, a wiele dystryktów ma nawet niższą liczbę ludności niż w 2004 roku.

Do końca 2022 roku całkowita populacja Ho Chi Minh wyniesie około 9,4 miliona osób. Biorąc pod uwagę potrzeby rozwojowe do 2040 roku, planuje się zwiększenie liczby mieszkańców dzielnic do ponad 16,8 miliona. Jednocześnie, decyzja premiera o zatwierdzeniu zadania dostosowania ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Ho Chi Minh do 2040 roku z perspektywą do 2060 roku, zakłada całkowitą liczbę mieszkańców na poziomie około 14 milionów.

PLANOWANIE PRZEŁOMU

Lot helikopterem, mający na celu zbadanie całej przestrzeni miejskiej Ho Chi Minh City oraz wcześniejsze badania nad rzeką Sajgon, pomogły władzom Ho Chi Minh City spojrzeć z szerszej perspektywy na obecny stan planowania miasta, który, jak skomentował przewodniczący Komitetu Ludowego Ho Chi Minh City, Phan Van Mai, jest pełen dziur i „lamparciej skóry”. Pan Mai uważa, że ​​konieczne jest bardziej innowacyjne i przełomowe myślenie w pracach planistycznych, aby zorganizować i przebudować przestrzeń miejską, produkcję, wspólne życie, tereny zielone itp.

Obecnie miasto Ho Chi Minh przygotowuje dwa plany: planowanie Ho Chi Minh City na lata 2021–2030 z wizją do 2050 r. oraz dostosowanie ogólnego planowania Ho Chi Minh City do 2040 r. z wizją do 2060 r. Obecnie jednostka konsultacyjna współpracuje z departamentami, dzielnicami i powiatami w celu gromadzenia informacji i rozwiązania 72 grup zadań, z których blok departamentów ma 50 zadań, a dzielnice 22 zadania.

Pan Mai powiedział, że ściśle współpracuje z ministerstwami, oddziałami i ekspertami, aby skrócić czas, zapewnić prawidłowy przebieg procesu i wysoką jakość. Oczekuje się, że w pierwszym kwartale 2024 roku dokumentacja zostanie przedłożona właściwemu organowi w celu zatwierdzenia planu zagospodarowania przestrzennego Ho Chi Minh City na lata 2021-2030 z perspektywą do 2050 roku. Dokumentacja dotycząca dostosowania planu ogólnego zostanie przedłożona Radzie Ludowej Ho Chi Minh City na posiedzeniu pod koniec 2023 roku, a następnie Ministerstwu Budownictwa do oceny.

Z lokalnej perspektywy, lider Ludowego Komitetu Dystryktu Hoc Mon powiedział, że czekają na ogólne planowanie miasta Ho Chi Minh, które pokieruje eksploatacją zasobów gruntowych dystryktu. Jednak, gdy już planowanie istnieje, musi istnieć mechanizm przyciągania inwestorów do realizacji konkretnych projektów. W ostatnich latach wielu inwestorów przybyło, aby się uczyć, ale bez mechanizmu, bez czystej ziemi, więc zatrzymują się jedynie na poziomie zainteresowania i nauki.

Idea organizacji samorządu miejskiego i rozwoju miast satelickich jest pielęgnowana w Ho Chi Minh od dziesięcioleci i ma rozwiązać problem rozmieszczenia ludności oraz efektywnie wykorzystać zasoby gruntów w dzielnicach podmiejskich. Jednak Ho Chi Minh nie było w stanie tego zrobić, a obszary podmiejskie wciąż rozwijają się fragmentarycznie i spontanicznie. Model rozwoju miast zorientowany na transport publiczny (TOD), który Zgromadzenie Narodowe zezwoliło na pilotaż w rezolucji 98/2023, będzie „kluczem” dla Ho Chi Minh, aby zrealizować ten cel w połączeniu z projektem przekształcenia dzielnic podmiejskich w dzielnice lub „miasta w mieście”, jak twierdzi architekt Khuong Van Muoi.

„Dzielnice mają własne cele w zakresie rozwoju miast i zależą od wsparcia miasta Ho Chi Minh. Rozwój miast musi tworzyć miejsca pracy dla ludzi, promować gospodarkę i zapewniać lokalnym mieszkańcom warunki do wykorzystania dostępnych terenów w celu wspólnego rozwoju” – dodał ekspert.

Pan Phan Van Mai powiedział, że wzdłuż linii metra nr 1 (Ben Thanh – Suoi Tien), linii metra nr 2 (Ben Thanh – Tham Luong), obwodnic nr 2, 3 i 4 oraz autostrady Ho Chi Minh City – Moc Bai (w budowie) istnieje około 10 000 hektarów terenów, które można przekształcić w obszary miejskie zgodnie z modelem TOD. W odniesieniu do projektu obwodnicy nr 3, przewodniczący Komitetu Ludowego Dzielnicy Hoc Mon również powiedział, że po przeanalizowaniu projektu, istnieje około 2000 hektarów, a Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska proponuje, aby Komitet Ludowy Miasta Ho Chi Minh przeprowadził najpierw projekt pilotażowy w tej okolicy.

W rzeczywistości zasoby gruntowe w znacznym stopniu zasilają budżet państwa. Zgodnie z planem skoncentrowania się na usuwaniu przeszkód dla szeregu projektów nieruchomościowych w celu zwiększenia dochodów z gruntów, oczekuje się, że do końca 2023 roku Ho Chi Minh City uzyska dodatkowy budżet w wysokości prawie 19 000 miliardów VND.

Polityka i planowanie muszą być spójne.

Obecny plan zagospodarowania przestrzennego Ho Chi Minh City nie spełnia wymogów, a między planami a rzeczywistością istnieje ogromna rozbieżność. Planowanie i teoria są dobre, ale wciąż brakuje konkretnych produktów. Przedsiębiorstwa narzekają również na procedury administracyjne i planowanie, które nie zapewniają przejrzystości i elastyczności, co prowadzi do długiego procesu od momentu analizy inwestycji do jej zakończenia. Państwo chce przyciągnąć inwestycje, ale mechanizmy i polityka są ograniczone i zmieniają się w zależności od sytuacji. Problem ten jest podnoszony od dawna, ale wciąż brakuje kompleksowego rozwiązania.

Dlatego nadchodząca korekta planowania w Ho Chi Minh City musi przezwyciężyć te niedociągnięcia. Rząd musi zapewnić inwestorów o stabilności polityki i planowania, tak aby nawet po wielu pokoleniach przywódców, to zaangażowanie pozostało spójne i mogło się tylko poprawić, a nie pogorszyć. Polityka musi być stabilna, a nie chaotyczna, gdzie jedna kadencja radzi sobie zbyt dobrze, a kolejna jest ospała.

Władze miasta muszą być zdecydowane i określić zakres odpowiedzialności każdego departamentu i każdej osoby. Gdy poczują się stabilnie, firmy automatycznie zaczną szukać inwestycji. Tylko wtedy Ho Chi Minh City będzie mogło poprawić swoją konkurencyjność, nie tylko wśród lokalnych ośrodków, ale także wśród głównych miast regionu.

Niektóre główne kierunki rozwoju Ho Chi Minh City, takie jak rozwój miast satelickich w dzielnicach podmiejskich czy realizacja projektu rekultywacji morza w Can Gio, spotkały się z dużym poparciem mieszkańców. Jednak rząd musi szybko wdrożyć typowe projekty, aby zbudować zaufanie, zwłaszcza kluczowe projekty transportowe, takie jak obwodnice, autostrady, wiadukty itp.

Dr Tran Quang Thang , dyrektor Instytutu Ekonomii i Zarządzania w Ho Chi Minh City, delegat Rady Ludowej Ho Chi Minh City

Konieczność przydzielenia konkretnych obowiązków

W procesie planowania, dostosowywania i wdrażania projektu przekształcania dystryktów w dystrykty miejskie (lub miasta pod rządami Ho Chi Minha) w latach 2021–2030 konieczne jest gromadzenie i zarządzanie danymi gruntowymi w celu zapewnienia dostępu do danych w czasie rzeczywistym i ich otwartości na różnych poziomach dla różnych podmiotów. Na podstawie analizy danych gruntowych, właściwe organy precyzyjnie oceniają zasoby gruntów rolnych, w szczególności ich rozdrobnienie i podział, a także rzeczywistą efektywność użytkowania gruntów rolnych, leśnych i rybackich.

Decyzja o przekształceniu gruntów rolnych powiatów w grunty nierolnicze wymaga starannego rozważenia i oceny. Ponieważ jest to obszar wrażliwy na zmiany klimatu i środowisko, istnieje ryzyko negatywnego wpływu na powodzie z powodu utraty tymczasowych zbiorników retencyjnych wody, co blokuje przepływ. Nie wspominając o ryzyku zanieczyszczenia środowiska z powodu braku gwarancji przepustowości systemu infrastruktury technicznej.

Wiele wstrzymań planowania i projektów w Ho Chi Minh City wywołało niezadowolenie mieszkańców, częściowo z powodu słabego potencjału inwestorów, a częściowo dlatego, że rząd nie stworzył jeszcze mechanizmu przyciągania inwestorów. Aby przyciągnąć inwestorów w trakcie procesu wdrażania planu, konieczne jest dostarczanie danych o terenie w czasie rzeczywistym i udostępnianie ich na odpowiednim poziomie przedsiębiorcom.

Ponadto proces aukcji gruntów i przetargów na wybór inwestorów do projektów budowlanych na tych gruntach musi być publiczny, przejrzysty, rozsądny i szybki. Miasto Ho Chi Minh musi również wyznaczyć cele związane z wdrażaniem planowania, aby przypisać konkretne i jasne obowiązki każdej agencji zarządzającej państwem; uważając to za ważną podstawę planowania i mianowania liderów.

Pan Pham Tran Hai, zastępca kierownika działu badań nad zarządzaniem miastem, Instytut Studiów nad Rozwojem Miasta Ho Chi Minh

Sy Dong (nagrane)

Link źródłowy: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm