VARS: Przystępne cenowo mieszkania „znikają” w Hanoi i Ho Chi Minh City

ANTD.VN - Ostatni wzrost podaży nieruchomości dotyczy głównie segmentu nieruchomości luksusowych, podczas gdy mieszkania komunalne są „porzucane”, co sprawia, że ​​nierównowaga między podażą a popytem staje się coraz poważniejsza.

Brak dostaw nowych, niedrogich mieszkań

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), wietnamski rynek nieruchomości stopniowo się „rozgrzewa” dzięki nowej podaży i polityce wsparcia rządu . Jednak wzrost podaży dotyczy głównie segmentu luksusowego, podczas gdy mieszkania w przystępnej cenie są „porzucane”.

Dane badawcze VARS pokazują, że segment mieszkań w przystępnej cenie (w cenach poniżej 25 mln VND/m2) „zamarł” w ciągu ostatnich kilku lat i jego ponowne pojawienie się w Hanoi i Ho Chi Minh jest bardzo trudne, a wręcz niemożliwe.

W Hanoi odsetek nowo wprowadzanych do sprzedaży mieszkań o przystępnej cenie wyniósł 35% w 2018 r., spadł do 20% w 2019 r. i tylko 12% w 2020 r. W latach 2021 i 2022 podaż mieszkań w tym segmencie nadal spadała, osiągając jedynie około 4% całkowitej podaży mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i 0% w 2023 r.

W Ho Chi Minh City spadek był jeszcze wyraźniejszy. W 2018 r. odsetek nowo oddanych do użytku mieszkań komunalnych wyniósł 20%, ale w 2020 r. spadł do zaledwie 0,5%, a w 2021 r. całkowicie zniknął.

Do pierwszych 9 miesięcy 2024 r. podaż mieszkań znacznie wzrosła, ale około 80% mieszkań wystawionych na sprzedaż w Hanoi i Ho Chi Minh City miało ceny sprzedaży wynoszące 50 mln VND/m2 lub więcej.

Badania indeksu cen mieszkań, odzwierciedlającego średnie wahania cen sprzedaży projektów w próbie 150 projektów wybranych i obserwowanych przez VARS, pokazują również, że w trzecim kwartale 2024 r. średnia cena sprzedaży przykładowego klastra projektów w Hanoi wynosiła blisko 60 mln VND/m2, co oznacza wzrost o 64,0% w porównaniu z drugim kwartałem 2019 r.

Średnia cena sprzedaży klastrów projektów w Ho Chi Minh City wzrosła z 49,2 mln VND/m2 do 64,2 mln VND/m2, co stanowi wzrost o 30,6% w porównaniu z tym samym okresem.

W Hanoi i Ho Chi Minh City zniknęło zapotrzebowanie na tanie mieszkania.

Dlaczego firmy nie są zainteresowane segmentem produktów niższej klasy?

Według VARS, głównym powodem, dla którego mieszkania socjalne nie cieszą się dużym zainteresowaniem deweloperów, jest niższa marża zysku w tym segmencie niż w segmencie luksusowym. Obliczenia deweloperów pokazują, że przy marży zysku na poziomie zaledwie około 15%, jeśli kapitał pozostanie w stagnacji przez 1-2 lata lub jeśli sprzedaż będzie opóźniona o 1-2 lata, deweloper straci pieniądze.

Co więcej, centralne fundusze gruntowe stają się coraz rzadsze, obecnie i w przyszłości, zlokalizowane głównie w dużych obszarach miejskich, gdzie istnieje szereg infrastruktury i usług publicznych wymagających inwestycji. Ponadto koszty nakładów, zwłaszcza gruntów, rosną, przez co ceny nie mogą być przystępne.

Po drugie, chociaż rząd wprowadził wiele polityk mających na celu wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego i mieszkań komunalnych, procedury prawne związane z gruntami i planowaniem przestrzennym nadal stanowią poważne bariery. Skomplikowany proces licencjonowania, długi czas realizacji, a także coraz bardziej ograniczone fundusze gruntowe pod zabudowę mieszkaniową w dużych miastach sprawiają, że deweloperzy muszą dokładnie rozważyć inwestycję w tym segmencie.

Ponadto polityka wsparcia kredytowego dla nabywców domów w tym segmencie nie została wdrożona jednocześnie.

Po trzecie, projekty z wyższej półki generują wysokie marże zysku i nie są trudne do sprzedania. Ponieważ popyt na mieszkania z wyższej półki, zarówno mieszkaniowy, jak i inwestycyjny, jest bardzo duży, grupa klientów o wysokich dochodach stale rośnie wraz z rozwojem gospodarczym i napływem cudzoziemców z fali inwestycji zagranicznych, a także Wietnamczyków z zagranicy, którzy w oparciu o nowy korytarz prawny „łagodzą” warunki własności dla tej grupy.

W rzeczywistości liczba klientów chętnych zapłacić wyższą cenę za posiadanie najbardziej ograniczonych i ekskluzywnych produktów w ramach projektu nie jest mała. To sprawia, że ​​segment mieszkań przystępnych cenowo jest mniej atrakcyjny dla deweloperów.

Potrzeba interwencji państwa

VARS uważa, że ​​aby rozwiązać problem niedoboru mieszkań w przystępnej cenie, konieczna jest zdecydowana interwencja ze strony państwa.

W związku z tym państwo musi prowadzić badania i rozwijać polityki mające na celu stworzenie korzystnych warunków dla inwestorów, którzy będą budować przystępne cenowo mieszkania komercyjne (zwolnienie z podatku gruntowego, podatku od osób prawnych lub zwiększenie gęstości zabudowy lub współczynnika wykorzystania gruntu w porównaniu ze standardami obowiązującymi w przypadku projektów budownictwa mieszkaniowego komercyjnego).

Jednocześnie priorytetowo traktowano kwestie zatwierdzenia planu i uzyskania pozwoleń na budowę, co pomagało skrócić czas realizacji projektu...

Po drugie, państwo powinno promować projekty współpracy między rządem a sektorem prywatnym w celu budowy mieszkań komunalnych (państwo zapewnia zachęty do inwestowania w ziemię i wsparcie prawne).

Po trzecie, powinny istnieć polityki wspierające popyt na mieszkania. Rząd może rozważyć utworzenie funduszu wspierającego rozwój i utrzymanie podaży tanich mieszkań…

Ponadto państwo musi wdrożyć politykę ograniczającą spekulacyjną motywację, a także wkrótce przeanalizować i wdrożyć podatek od nieruchomości, skierowany do właścicieli nieruchomości, którzy nie inwestują w swoją nieruchomość w działalność gospodarczą lub nie podejmują się budowy po otrzymaniu gruntu...

Konieczne jest powołanie organów lub komisji nadzorujących mieszkalnictwo oraz podjęcie surowych sankcji w przypadku spekulacji, manipulacji cenami lub nielegalnych podwyżek cen.

Aby jednak polityka regulacyjna była naprawdę skuteczna i gwarantowała bezpieczne i zdrowe funkcjonowanie rynku w perspektywie długoterminowej, państwo musi wkrótce ukończyć tworzenie systemu informacji i danych na temat rynku nieruchomości oraz systemu zarządzania zidentyfikowanymi mieszkaniami.

Źródło: https://www.anninhthudo.vn/vars-can-ho-binh-dan-mat-dau-tai-ha-noi-va-tphcm-post596623.antd