Określenie cen gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi jest ważnym krokiem naprzód.

Podtrzymywanie zasad rynkowych

Zdaniem ekspertów Savills, wietnamska ustawa gruntowa z 2024 r. wprowadza istotne zmiany w zasadach wyceny gruntów, kładąc nacisk na wycenę gruntów zgodnie z zasadami rynkowymi, co pomoże zwiększyć przejrzystość i płynność rynku nieruchomości.

Wcześniej wycena gruntów była regulowana zgodnie z zasadą przeznaczenia gruntów i okresu ich użytkowania oraz „zgodnie z obowiązującą na rynku ceną gruntów”, ustalaną na podstawie cen aukcyjnych i użytkowania gruntów. Nowa ustawa o gruntach kładzie jednak nacisk na zasadę rynkową. Oznacza to, że ustalona cena gruntu będzie odzwierciedlać rzeczywistą wartość rynkową gruntu.

Wartość rynkowa, zgodnie z definicją Międzynarodowej Rady Standardów Wyceny (IVSC), to „wartość rynkowa nieruchomości to szacunkowa cena nieruchomości w czasie i miejscu wyceny pomiędzy chętnym kupującym a chętnym sprzedającym w niezależnej, świadomej transakcji, w której strony działały świadomie, ostrożnie i bez przymusu”.

Nowe zmiany w prawie promują zasady rynkowe.

Pani Giang zauważyła, że ​​wartość rynkowa wyraźnie odzwierciedla poziom zrozumienia rynku przez kupujących i sprzedających. W tym czasie grunty będą przydzielane inwestorom skłonnym zapłacić najwyższą cenę. Takie podejście sprzyja alokacji gruntów i ich bardziej efektywnemu użytkowaniu.

W przyszłości, po ukończeniu bazy danych cen gruntów, informacje o kupnie i sprzedaży zostaną upublicznione. Kupujący i sprzedający będą mogli wówczas uzyskać dostęp do informacji o transakcjach. Dzięki temu wzrośnie świadomość rynku, co przełoży się na większą transparentność. Ponadto, kupno i sprzedaż nieruchomości będą łatwiejsze, co przełoży się na wzrost płynności rynku.

Metody wyceny

W przeciwieństwie do poprzedniego prawa, w którym brakowało jasnych regulacji, artykuł 158 ustawy gruntowej z 2024 r. zawiera również szczegółowe informacje na temat metod wyceny oraz przypadków i warunków stosowania każdej z metod.

Jeśli chodzi o metody wyceny, ustawa o gruntach z 2023 r. przewiduje pięć metod wyceny: porównawczą, odliczeniową, dochodową, nadwyżkową oraz współczynnika korygującego cenę gruntu. Znowelizowana ustawa o gruntach przewiduje cztery metody, z których metoda odliczeniowa jest uznawana za szczególny przypadek metody porównawczej. Dwiema metodami powszechnie stosowanymi w wycenie projektów deweloperskich są metoda bezpośredniego porównania i metoda nadwyżkowa.

Metoda bezpośredniego porównania polega na porównaniu cen transakcyjnych podobnych nieruchomości na rynku w celu ustalenia wartości nieruchomości podlegającej wycenie. Metoda ta jest odpowiednia dla nieruchomości takich jak domy szeregowe czy apartamenty, dla których dostępnych jest wiele danych transakcyjnych. Porównywalne nieruchomości są bardzo podobne, co pomaga zminimalizować subiektywność w dokonywaniu korekt.

Pani Do Thi Thu Giang, dyrektor ds. usług konsultingowych, Savills HCMC

Ponadto metoda ta jest prosta, łatwa do zrozumienia i oszczędza czas. Ma jednak również pewne słabości. Najważniejszymi ograniczeniami są ograniczona ilość danych i ich dokładność. Ponadto metoda wymaga korekt, które mogą być subiektywne dla rzeczoznawcy. Szczególnie w przypadku aktywów wycenianych jako projekty deweloperskie o mieszanym przeznaczeniu, znalezienie podobnych, porównywalnych aktywów jest bardzo trudne, a nawet niemożliwe, ze względu na różnice w strukturze każdego rodzaju użytkowania gruntów.

Metoda resztkowa (residual method) ocenia potencjał rozwojowy projektu poprzez oszacowanie przychodów i odjęcie kosztów w celu określenia wartości nadwyżki gruntu. Dokonując wyceny tą metodą, rzeczoznawca majątkowy ocenia również wykonalność i rentowność projektu, wspierając proces podejmowania decyzji inwestycyjnych.

Metoda ta pozwala deweloperom analizować różne scenariusze rozwoju w celu określenia optymalnego planu zagospodarowania przestrzennego, który zapewnia najwyższą wartość, znaną również jako najwyższe i najlepsze wykorzystanie. Pomimo wielu zalet, metoda rezydualna wymaga złożonego modelowania finansowego i specjalistycznej wiedzy finansowej, a także dogłębnego zrozumienia prognoz rynkowych dotyczących cen i kosztów sprzedaży, a także planów rozwoju projektu. To sprawia, że ​​metoda rezydualna jest czasochłonna ze względu na konieczność gromadzenia obszernych danych rynkowych.

Istotnym problemem w modelach wyceny gruntów jest poleganie na założeniach, co powoduje, że wyniki wyceny są silnie uzależnione od takich zmiennych, jak prognozy przychodów, szacunki kosztów i czas trwania projektu. Każda metoda wyceny ma swoje zalety i wady, co wymaga zrównoważonego podejścia przy uzgadnianiu wartości.

Mówiąc o wpływie tych zmian na rynek, eksperci Savills stwierdzili, że regulacja cen gruntów zgodnie z wartościami rynkowymi zwiększy efektywność, transparentność i płynność rynku nieruchomości. Dodatkowo wzrośnie cena rekompensaty za oczyszczenie gruntów pod projekty. Doprowadzi to do wzrostu całkowitego początkowego kosztu inwestycji w projekt, co prawdopodobnie przełoży się na wzrost cen nieruchomości w ramach projektu, zapewniając inwestorom zyski.

Ponadto podatek dochodowy od przeniesienia praw użytkowania gruntów wzrasta, ponieważ jest obliczany na podstawie wartości rynkowej, co przyczynia się do zwiększenia dochodów budżetu państwa, zapewniając tym samym dodatkowy kapitał na rozwój infrastruktury.

„Ustawa o gruntach z 2024 r. wprowadza przełomowe zmiany w wycenie gruntów w Wietnamie, promując efektywność, przejrzystość oraz bardziej elastyczne i responsywne podejście do wyceny gruntów. Poprzez dostosowanie cen do rynku i rozszerzenie lokalnych uprawnień decyzyjnych, nowa ustawa ma na celu usprawnienie procesu wyceny gruntów, co przyniesie korzyści zarówno rynkowi, jak i budżetowi państwa” – powiedziała pani Giang.

Source: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html