Cennik gruntów 2026: Inwestorzy martwią się o koszty kapitałowe, ludzie „boją się” uzyskać czerwone księgi

Niedawno kilka miejscowości, w tym Hanoi , przygotowało propozycję opracowania pierwszego cennika gruntów, który ma wejść w życie 1 stycznia 2026 r. Większość nowych cenników gruntów, które są opracowywane, została bardzo mocno skorygowana, a ich wzrost był wielokrotnie wyższy niż obecny cennik gruntów.

Na przykład, zgodnie z projektem nowego cennika gruntów w Hanoi, w centralnych częściach miasta, takich jak Hang Dao, Hang Khay, Ly Thuong Kiet,..., ceny gruntów zostały skorygowane i wzrosły o około 2%. W tym przypadku najwyższa cena gruntów pod zabudowę mieszkaniową wyniosła ponad 702 miliony VND/m².

W szczególności przewiduje się znaczny wzrost cen gruntów na obszarach podmiejskich i peryferyjnych. Na przykład w gminach Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son i An Khanh odnotowano największy wzrost, sięgający 26% w porównaniu z obecnym cennikiem.

Ziemia nie jest już atrakcyjną opcją dla inwestorów. — Większość cen nowych gruntów w budowie została bardzo mocno skorygowana. (Zdjęcie: CD)

Inne gminy, takie jak Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong również zaproponowały wzrost o około 25%.

W związku z tą kwestią Wietnamski Instytut Badań i Oceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE) uważa, że cennik gruntów stanowi ważne narzędzie państwa w zakresie zarządzania gruntami, ustalania budżetu, obliczania zobowiązań finansowych, a także podstawę prawną do ustalania cen odszkodowań i wsparcia przesiedleń.

Dlatego też cenniki gruntów należy tworzyć ostrożnie, naukowo i w oparciu o rozsądny plan działania, aby dokładnie odzwierciedlały wartości rynkowe, a jednocześnie nie powodowały zakłóceń ani nie wywierały presji finansowej na ludzi i przedsiębiorstwa.

Według VARS IRE, gwałtowny wzrost cen gruntów w poszczególnych miejscowościach znacząco wpłynie na ludzi i gospodarstwa domowe. W szczególności najbardziej dotknięte zostaną grupy, które przeprowadzają procedury związane z gruntami, takie jak zmiana przeznaczenia gruntów, wydawanie certyfikatów użytkowania gruntów, otrzymywanie odszkodowań i oczyszczanie terenu, ponieważ zobowiązania finansowe są naliczane bezpośrednio na podstawie nowego cennika.

Koszty przekształcenia użytkowania gruntów, wydania czerwonych ksiąg wieczystych i zakupu nieruchomości mogą gwałtownie wzrosnąć, dotykając osoby o niskich i średnich dochodach. Ponadto wzrost cen gruntów może prowadzić do skarg i sporów na obszarach objętych odszkodowaniami i oczyszczaniem terenu, jeśli korekta znacznie przekroczy zatwierdzoną cenę.

Wzrost cen gruntów wpływa nie tylko na ludzi, ale również bezpośrednio na branżę nieruchomości. Koszty odszkodowań i opłaty za użytkowanie gruntów, które stanowią największą część kosztów realizacji projektu, gwałtownie wzrosną, co doprowadzi do wzrostu całkowitych nakładów inwestycyjnych.

W przypadku trwających projektów przedsiębiorstwa mogą mieć trudności z podjęciem decyzji, czy je kontynuować, czy zawiesić, ponieważ rosnące koszty mogą sprawić, że całkowita inwestycja przekroczy możliwości finansowe.

Tymczasem w przypadku projektów, które nie zostały wdrożone, przedsiębiorstwa mogą działać bardziej proaktywnie, planując i wybierając opcje rekompensaty, ale wciąż nie wiadomo, czy rynek zaakceptuje wymuszoną podwyżkę cen.

„Niektóre projekty mogą przynosić straty lub opóźniać się z wydawaniem certyfikatów klientom, co stwarza ryzyko sporów” – ostrzega VARS IRE.

Instytut ten uważa, że wszelkie regulacje cenowe, w tym cenniki gruntów, mają charakter względny, ponieważ w dłuższej perspektywie ceny nieruchomości nadal zależą od podaży i popytu. Dlatego trudno jest stworzyć cennik gruntów, który spełniałby oczekiwania wszystkich grup interesu. Cenniki gruntów mają sens tylko wtedy, gdy są stosowane do konkretnych celów, takich jak odszkodowania i oczyszczanie terenu.

„Jeśli cennik będzie wykorzystywany do wielu celów, takich jak obliczanie opłat za użytkowanie gruntów, aukcji czy podatków, straci on swoją praktyczność i trzeba będzie go elastycznie dostosowywać, aby zapewnić harmonię interesów państwa, obywateli i przedsiębiorstw” – podkreślił VARS IRE.

W związku z tym VARS IRE zaleca, aby władze lokalne prawidłowo określiły rolę tabel cen gruntów – jako narzędzia zarządzania i poboru podatków, a nie narzędzia regulacji podaży i popytu na rynku. Polityka stabilizacji cen gruntów musi dążyć do długoterminowego celu, jakim jest przejrzystość, sprawiedliwość i zrównoważony rozwój.

Jednostka ta zaproponowała również jasny podział obowiązków między szczeblem centralnym a lokalnym: państwo powinno opracować ujednolicone ramy techniczne i metodę wyceny, podczas gdy gminy będą działać i kalibrować je w praktyce. Ponadto konieczne jest umożliwienie gminom wydawania elastycznych współczynników korygujących w zależności od regionu, czasu, rodzaju użytkowania gruntów i celów rozwoju społeczno-gospodarczego .

Ponadto VARS IRE zaleca stosowanie zróżnicowanych stawek opłat za użytkowanie gruntów, czynszów dzierżawnych, podatków, opłat i należności w zależności od celu użytkowania oraz poziomu infrastruktury i rozwoju obszarów miejskich w danym regionie. Dostosowanie musi mieć rozsądny plan działania, aby uniknąć „szoków” na rynku i nagłych skutków dla przedsiębiorstw i ludzi – zwłaszcza w kontekście doskonalącego się w wielu miejscowościach dwupoziomowego modelu samorządu miejskiego.

Na koniec VARS IRE podkreśliło potrzebę wzmocnienia komunikacji i wytycznych dotyczących wdrażania, aby pomóc ludziom, przedsiębiorstwom i pośrednikom zrozumieć charakter i rolę cenników gruntów, a także uniknąć narażania się na wykorzystywanie do „zawyżania cen” lub tworzenia fałszywych oczekiwań co do trendów rynkowych.

Source: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html