Quem está se beneficiando da diferença no valor dos terrenos?

RICOS, POBRES, PRISÃO, TUDO POR CAUSA DA TERRA

Em um quarto alugado abafado, sob o calor intenso dos primeiros dias de maio, a Sra. Nguyen Thi Kim Buu (Aldeia 1, Comuna de Song Trau, Distrito de Trang Bom, Dong Nai ) prepara novos documentos para continuar reclamando sobre o terreno de sua família, com mais de 11.000 metros ^quadrados , que foi confiscado para a construção do Parque Industrial Bau Xeo há quase duas décadas. Aos 70 anos, a Sra. Kim Buu é a segunda geração a entrar com o processo. Sua mãe, a Sra. Le Thi Lam, faleceu há 5 anos, pouco depois do confisco forçado das terras da família no final de 2018. A Sra. Kim Buu não é a única família a reclamar. Cerca de 50 famílias da região, ao longo de várias gerações, também discordam da decisão do governo de Dong Nai de confiscar terras para entregá-las ao investidor do Parque Industrial Bau Xeo.

Em 12 de janeiro de 2004, o Presidente do Comitê Popular da Província de Dong Nai assinou a Decisão 101/QD-CT-UBND para recuperar mais de 440 hectares de terra nas comunas de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 e na cidade de Trang Bom e "transferir temporariamente toda a área recuperada" para a Tin Nghia Company, a Dong Nai Rubber Company e seus membros, para que realizassem os procedimentos de indenização, desapropriação e investimento para a construção do Parque Industrial Bau Xeo. Em fevereiro de 2004, a Tin Nghia Company e a Dong Nai Rubber Company contribuíram com capital para estabelecer a Thong Nhat Joint Stock Company como investidora do Parque Industrial Bau Xeo.

A origem da queixa também começou aqui. A família da Sra. Kim Buu e as famílias cujas terras foram recuperadas alegaram que a Decisão nº 101 do Presidente do Comitê Popular da Província de Dong Nai, de 2004, quando ainda não havia decisão do Primeiro-Ministro sobre a criação do Parque Industrial Bau Xeo, "não estava dentro da autoridade". Suas terras não estavam dentro do perímetro de planejamento aprovado, portanto, a recuperação das terras para entrega ao investidor do parque industrial não tinha base legal. Consequentemente, as pessoas não acataram a recuperação e apresentaram queixa desde 2004 até o presente momento. Em 2018, o Comitê Popular do Distrito de Trang Bom emitiu um aviso para organizar a recuperação forçada de terras. A Sra. Kim Buu e as famílias alegaram que a recuperação forçada de terras pelo Comitê Popular do Distrito de Trang Bom, com base na Decisão nº 101, não estava de acordo com a lei, e por isso continuaram a apresentar queixa até hoje.

"Eles nos indenizaram apenas 25.000 VND/m² e 15 milhões de VND como verba de reassentamento, num total de 11.000 m² de casas e jardins. A indenização totaliza mais de 700 milhões de VND. Como vamos viver depois que as terras forem retomadas?", questionou a Sra. Kim Buu. Por muitos anos, a mulher de 70 anos, representando seus sete irmãos, teve que morar na casa alugada de um amigo para dar prosseguimento ao processo judicial, sem saber quando ele terminaria.

Não é incomum que famílias multigeneracionais entrem com ações judiciais relacionadas a terras, como a Sra. Kim Buu no Parque Industrial de Bau Xeo. Os relatórios mensais da Assembleia Nacional sobre petições populares são sempre acompanhados por grandes delegações, desde o nível local até o nível central, que buscam ter sua voz ouvida. A maioria delas são pessoas que movem ações judiciais por questões fundiárias, como a Sra. Kim Buu e os moradores do distrito de Trang Bom. O número de ações judiciais relacionadas a terras, superior a 70%, divulgado pelas autoridades, é uma estatística média ao longo de muitos anos.

Quase quatro décadas de reforma nacional criaram muitos bilionários em dólares. A maioria deles enriqueceu com o mercado imobiliário. Mas quase 40 anos de reforma nacional também criaram muitas gerações de pessoas que se sentem injustiçadas quando as terras que seus ancestrais deixaram por gerações são agora aterradas a preço de banana e entregues a empresas para a construção de parques industriais, centros comerciais e arranha-céus, sendo vendidas a preços exorbitantes. Terras agrícolas foram aterradas a 1 milhão de VND/m², planejadas como áreas residenciais, divididas em lotes por empresas, vendidas para a construção de arranha-céus, que foram vendidos a 50 milhões de VND/m². O Dr. Nguyen Si Dung, ex-vice-chefe do Gabinete da Assembleia Nacional, afirmou que esse aumento de 49 milhões de VND, devido às decisões de aterro, alteração do planejamento e alocação de terras, representa a diferença no valor do aluguel da terra.

A diferença no valor do aluguel da terra é muito maior do que o exemplo mencionado pelo Sr. Nguyen Si Dung. Muitas pessoas em Thu Thiem (Cidade de Thu Duc, Cidade de Ho Chi Minh) tiveram suas terras confiscadas a um preço de 18 milhões de VND/m², mas apenas alguns anos depois, quando retornaram ao empreendimento construído em seus próprios terrenos, os funcionários cotaram o preço dos apartamentos em 350 milhões de VND/m² e todos foram vendidos. Uma pesquisa da Associação Imobiliária do Vietnã mostrou que a diferença no preço da terra antes e depois do empreendimento chegou a 700 vezes em alguns lugares, e pelo menos 50 vezes. Esse lucro exorbitante causou ressentimento, raiva e foi a origem da injustiça. As pessoas perderam suas casas, suas terras e seus empregos por causa de projetos de desenvolvimento socioeconômico (KT-XH), em nome do interesse nacional e público, mas elas próprias não desfrutaram do valor que esses projetos trouxeram. As indenizações e os auxílios para reassentamento não as ajudaram a ter uma vida melhor após o confisco de suas terras. Os projetos fazem a economia e a sociedade se desenvolverem, mas elas continuam a empobrecer. A recuperação de terras e a limpeza de terrenos tornaram-se, portanto, o "medo" de muitas pessoas e a fonte de frustração e queixas duradouras.

O Secretário-Geral Nguyen Phu Trong, em seu discurso de abertura na 5ª Conferência Central do 13º mandato – quando o Comitê Central do Partido resumiu a resolução sobre política fundiária, em maio de 2022 – disse: "Muitas pessoas enriqueceram graças à terra, mas também há muitas pessoas que empobreceram por causa da terra, que foram até presas por causa da terra, que perderam o relacionamento entre pai e filho, entre irmãos, por causa da terra...". Os conflitos fundiários estão aumentando a cada dia, acompanhando o desenvolvimento do país.

Mais de 70% dos processos judiciais em todo o país estão relacionados a questões fundiárias.

A ORIGEM DOS CONFLITOS TERRITORIAIS

Se não são as pessoas que se beneficiam da diferença de renda gerada por projetos de desapropriação de terras, então quem se beneficia? A resposta mais óbvia são as empresas – aquelas que receberam terras adquiridas a baixo preço e posteriormente vendidas a um preço muito alto. Mas em muitos fóruns, as empresas alegam que são "injustamente acusadas" por serem "mal acusadas".

De acordo com a Constituição, as resoluções partidárias e a atual Lei de Terras, a terra pertence a todo o povo e é representada e administrada uniformemente pelo Estado. Exercendo o direito de representar o proprietário, o Estado decide a finalidade do uso da terra por meio de planejamento e planos de uso do solo, podendo inclusive alterar essa finalidade. A decisão de utilizar um terreno para construir uma área urbana em vez de mantê-lo como terra agrícola do Estado (e somente o Estado tem permissão para isso) criou uma renda fundiária diferenciada.

Segundo o Dr. Nguyen Van Dinh, especialista em direito imobiliário e de investimentos, na implementação de projetos imobiliários, além do pagamento antecipado ao Estado para indenização e desocupação do terreno, as empresas também precisam pagar um valor adicional, correspondente ao preço do terreno definido pelo Estado. No método de excedente, utilizado para determinar o preço do terreno na maioria dos projetos de recuperação e conversão de uso da terra, o valor é calculado de forma que as empresas possam usufruir de 15% do valor agregado após o projeto de investimento, denominado lucro. Os 85% restantes da diferença no valor do aluguel do terreno devem ser pagos ao orçamento do Estado por meio de taxas de uso da terra. "Em teoria, 85% do valor excedente corresponde à taxa de uso da terra que os investidores devem pagar ao Estado, sendo este incorporado ao orçamento para ser gasto em benefício da população de todo o país, conforme previsto na Lei Orçamentária do Estado, servindo ao investimento público", afirmou o Dr. Dinh.

Mas o que o Sr. Dinh disse é apenas "teoria". O cenário da regulação da diferença na renda fundiária na prática é bem diferente, pois envolve muitos processos e procedimentos complexos, repletos de brechas para corrupção e práticas negativas. As empresas encontram diversas maneiras de maximizar seus lucros. O Estado provavelmente nunca conseguiu "integrar 85% do valor agregado ao orçamento". Na maioria dos principais casos relacionados a terras, do Norte ao Sul, nos últimos anos, os governos provinciais e municipais, de diversas maneiras, destinaram terras a empresas a preços baixos, causando prejuízos ao Estado devido ao aumento da diferença na renda fundiária. Pelo menos algumas dezenas de bilhões, no máximo até milhares de bilhões de dongs.

Se houver diferença no valor do aluguel da terra, não se deve permitir que esse valor vá parar nos bolsos da empresa ou do funcionário que tem o poder de alterar a finalidade do uso da terra ou ajustar o planejamento. É preciso haver uma maneira de redistribuir essa diferença de forma justa.

Dr. Nguyen Si Dung, ex-vice-chefe do Gabinete da Assembleia Nacional

Em um caso importante levado a julgamento nos últimos dias, em 23 de fevereiro de 2017, o ex-presidente do Comitê Popular da Província de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, assinou e emitiu um despacho oficial concordando em princípio com a transferência de três terrenos, totalizando mais de 92.600 m², pertencentes ao fundo fundiário, localizados em ambos os lados da Rodovia 706B (no bairro de Phu Hai, cidade de Phan Thiet), para a empresa Tan Viet Phat, sem a realização de leilão, pelo preço de 1,2 milhão de VND/m², valor inicial do leilão conforme decisão de 2013. A investigação subsequente demonstrou que a concessão do terreno pelo preço de 1,2 milhão de VND/m² contrariava as normas, pois, de acordo com a Lei de Terras, o cálculo das taxas de uso e arrendamento da terra deve ser determinado com base no valor do terreno na época em que o órgão estatal o concedeu ou arrendou. Segundo as autoridades, o fato de antigos líderes da província de Binh Thuan terem cedido três terrenos a preços baixos para empresas causou um prejuízo de mais de 45 bilhões de VND ao Estado.

De maneira semelhante, em 27 de dezembro de 2012, o então Secretário do Comitê Provincial do Partido de Binh Duong, Tran Van Nam, e posteriormente Vice-Presidente do Comitê Popular Provincial, assinou decisões concordando em aplicar o preço do terreno de VND 51.914/m², conforme decisão do Comitê Popular Provincial de Binh Duong de 2006, para calcular as taxas de uso da terra em dois terrenos de 43 hectares e 145 hectares, a fim de converter a finalidade e entregar a terra à Corporação de Produção, Importação e Exportação de Binh Duong. De acordo com a sentença, a determinação de preços de terrenos abaixo do valor de mercado, em violação das normas, pelo réu Tran Van Nam e seus cúmplices, causou um prejuízo de mais de VND 761 bilhões ao Estado.

Em muitos casos semelhantes de venda barata de "terrenos valiosos" em Khanh Hoa, Da Nang ou Cidade de Ho Chi Minh, os réus, que são líderes de províncias e cidades, afirmaram que não lucraram nem cometeram corrupção ao entregar os terrenos a preços baixos para empresas. As autoridades também não conseguiram provar isso. Nenhuma mochila cheia de dinheiro foi encontrada nas grades de suas casas. Nenhum dinheiro ilícito foi encontrado nos cofres ou contas dos suspeitos. Tampouco foram reveladas quaisquer relações obscuras. Ninguém entendeu o que "facilitou" toda a estrutura de pessoal e tomada de decisões, visto que todos os funcionários sabiam que entregar terrenos a preços baixos era errado. No entanto, a quantia de dinheiro perdida aumenta a cada dia.

"Por muito tempo, todo o sistema foi pressionado a buscar a diferenciação na renda fundiária. Essa é a origem da injustiça e dos conflitos fundiários", resumiu o Dr. Nguyen Si Dung. Para reduzir os conflitos, o Sr. Dung afirmou ser necessário resolver a questão da regulamentação da diferença na renda fundiária, para que parte desse valor agregado possa ser usada para ajudar as pessoas cujas terras foram recuperadas a terem novas moradias iguais ou melhores que as antigas, conforme estabelecido na resolução do Partido. "Se houver diferença na renda fundiária, não se deve permitir que ela vá parar nos bolsos de empresas ou funcionários que têm o poder de mudar os usos da terra ou ajustar o planejamento urbano. É preciso haver uma maneira de redistribuir a diferença na renda fundiária de forma justa", disse o Sr. Dung.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm