Quem se beneficia da diferença no valor dos terrenos?

Ricos, pobres e presos — tudo por causa da terra.

Em um quarto alugado abafado, sob o calor intenso do início de maio, a Sra. Nguyen Thi Kim Buu (Aldeia 1, Comuna de Song Trau, Distrito de Trang Bom, Província de Dong Nai ) prepara documentos "novos" para dar continuidade à sua reclamação referente ao terreno de 11.000 ^m² de sua família, confiscado para a construção do Parque Industrial Bau Xeo há quase duas décadas. Aos 70 anos, a Sra. Kim Buu representa a segunda geração da família a apresentar essa reclamação. Sua mãe, a Sra. Le Thi Lam, faleceu há cinco anos, pouco depois do confisco forçado das terras da família no final de 2018. A Sra. Kim Buu não é a única reclamante. Cerca de 50 famílias da região, de diferentes gerações, também discordam da decisão do governo de Dong Nai de confiscar suas terras e entregá-las ao investidor do Parque Industrial Bau Xeo.

Em 12 de janeiro de 2004, o Presidente do Comitê Popular da província de Dong Nai assinou a Decisão 101/QD-CT-UBND para recuperar mais de 440 hectares de terra nas comunas de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 e na cidade de Trang Bom, e "atribuir temporariamente toda a área recuperada" à Tin Nghia Company, à Dong Nai Rubber Company e seus membros para realizar os procedimentos de indenização, desapropriação e investimento para a construção do Parque Industrial Bau Xeo. Em fevereiro de 2004, a Tin Nghia Company e a Dong Nai Rubber Company contribuíram com capital para estabelecer a Thong Nhat Joint Stock Company como investidora do Parque Industrial Bau Xeo.

A origem da queixa também reside nisto. A família da Sra. Kim Buu e outras famílias cujas terras foram confiscadas argumentam que a Decisão nº 101 do Presidente do Comitê Popular da província de Dong Nai, de 2004, emitida antes de qualquer decisão do Primeiro-Ministro sobre a criação do Parque Industrial Bau Xeo, extrapolou a sua autoridade. As suas terras e casas também não se encontravam dentro dos limites de planeamento aprovados, pelo que o confisco das terras para entrega ao investidor do parque industrial carecia de fundamento legal. Consequentemente, a população recusou-se a acatar o confisco e tem apresentado queixas desde 2004. Em 2018, o Comitê Popular do distrito de Trang Bom emitiu um aviso para organizar o confisco forçado de terras. A Sra. Kim Buu e as outras famílias argumentam que o confisco forçado de terras realizado pelo Comitê Popular do distrito de Trang Bom, com base na Decisão nº 101, não estava em conformidade com a lei e continuam a apresentar queixas até hoje.

"Eles nos indenizaram apenas com 25.000 VND/m² e 15 milhões de VND como auxílio para reassentamento, totalizando mais de 700 milhões de VND por 11.000 m² de casas e jardins. Como vamos sobreviver depois que nossas terras forem confiscadas?", questionou a Sra. Kim Buu. Há muitos anos, a mulher de 70 anos, representando seus sete irmãos, vive em um quarto alugado na casa de um amigo enquanto aguarda o desfecho do processo, que ela não sabe quando terminará.

Não é incomum que famílias com várias gerações apresentem queixas relacionadas a terras, como a Sra. Kim Buu no Parque Industrial de Bau Xeo. Os relatórios mensais sobre petições de cidadãos, elaborados pela Assembleia Nacional, invariavelmente mencionam grandes grupos de requerentes que levaram seus casos das instâncias locais para as centrais, em busca de justiça. A maioria deles são cidadãos que buscam reparação por disputas de terras, como a Sra. Kim Buu e os moradores do distrito de Trang Bom. O índice de mais de 70% de queixas relacionadas a terras, divulgado pelas autoridades, é uma estatística média ao longo de muitos anos.

Quase quatro décadas de reformas nacionais criaram muitos bilionários em dólares, a maioria dos quais acumulou sua riqueza por meio do mercado imobiliário. No entanto, esses quase 40 anos de renovação nacional também geraram um sentimento de injustiça entre gerações de pessoas que se sentem lesadas pelo fato de terras ancestrais estarem sendo confiscadas a preços baixos e, em seguida, entregues a empresas para a construção de parques industriais, shoppings e arranha-céus, que são posteriormente vendidos a preços exorbitantes. Terras agrícolas são confiscadas a 1 milhão de VND/m², depois reclassificadas como terrenos residenciais, subdivididas e vendidas por empresas para a construção de arranha-céus a 50 milhões de VND/m². O Dr. Nguyen Si Dung, ex-vice-chefe do Gabinete da Assembleia Nacional, afirmou que esse aumento de 49 milhões de VND se deve à expropriação de terras, às mudanças de zoneamento e às decisões de alocação de terras, que constituem uma diferença no valor da renda fundiária.

A diferença real no valor da terra é muito maior do que o exemplo citado pelo Sr. Nguyen Si Dung. Muitos moradores de Thu Thiem (Cidade de Thu Duc, Cidade de Ho Chi Minh) tiveram suas terras confiscadas a um preço de 18 milhões de VND/m², mas apenas alguns anos depois, quando retornaram ao empreendimento que estava sendo construído em suas terras, foram informados pelos funcionários de que os preços dos apartamentos haviam subido para 350 milhões de VND/m² e já estavam todos vendidos. Uma pesquisa da Associação Imobiliária do Vietnã mostrou que a diferença nos preços da terra antes e depois de um empreendimento chegou a 700 vezes em algumas áreas, e pelo menos 50 vezes. Esse lucro exorbitante é ofensivo, revoltante e uma fonte de injustiça. As pessoas perdem suas casas, terras e empregos por causa de projetos de desenvolvimento socioeconômico em prol do interesse nacional e público, mas elas próprias não se beneficiam do valor que esses projetos trazem. As indenizações e os auxílios para reassentamento não as ajudam a ter uma vida melhor após o confisco de suas terras. Os projetos de desenvolvimento socioeconômico estão em andamento, mas a população continua mais pobre. A aquisição de terrenos e a desocupação de áreas tornaram-se, portanto, motivo de receio para muitos moradores e a causa principal de queixas e reclamações prolongadas.

Em seu discurso de abertura na 5ª Reunião do Comitê Central do 13º Congresso do Partido, em maio de 2022, quando o Comitê Central do Partido analisou a resolução sobre política fundiária, o Secretário-Geral Nguyen Phu Trong declarou: "Muitas pessoas enriqueceram por causa da terra, mas também há muitas que empobreceram por causa da terra, até mesmo foram presas por causa da terra, perderam até mesmo laços familiares e fraternos por causa da terra...". Os conflitos fundiários estão aumentando em paralelo à transformação e ao desenvolvimento do país.

Mais de 70% de todos os processos judiciais relacionados a terras no país.

AS CAUSAS FUNDAMENTAIS DOS CONFLITOS TERRITORIAIS

Se não são as pessoas que se beneficiam da diferença na renda fundiária gerada por projetos de desapropriação, quem se beneficia? A resposta mais óbvia são as empresas – aquelas que receberam as terras desapropriadas a preços baixos e depois as venderam a preços altíssimos. Mas, em muitos fóruns, as empresas alegam estar sendo injustamente acusadas e caluniadas.

De acordo com a Constituição, as resoluções partidárias e a atual Lei de Terras, a terra pertence a todo o povo, cabendo ao Estado atuar como proprietário representante e administrá-la de forma uniforme. Exercendo seu direito como proprietário representante, o Estado determina a finalidade do uso da terra por meio de planejamento e planos de uso do solo, e permite alterações nesse uso. A decisão de utilizar um terreno para desenvolvimento urbano em vez de mantê-lo como terra agrícola (e somente o Estado tem permissão para fazer isso) criou uma renda fundiária diferenciada.

Segundo o Dr. Nguyen Van Dinh, especialista em direito imobiliário e de investimentos, quando as empresas implementam projetos imobiliários, além de adiantar o dinheiro para indenização ao Estado e desapropriação, também devem pagar taxas adicionais com base no valor do terreno determinado pelo Estado. No método de excedente, utilizado para avaliar terrenos na maioria dos projetos de aquisição e conversão de terras, o valor do terreno é calculado de forma que a empresa receba 15% do valor agregado após a conclusão do projeto de investimento, conhecido como lucro. Os 85% restantes da diferença do aluguel do terreno devem ser pagos ao orçamento do Estado por meio de taxas de uso da terra. "Teoricamente, 85% do valor excedente é a taxa de uso da terra que o investidor deve pagar ao Estado, a qual é integrada ao orçamento para ser utilizada para fins públicos em todo o país, de acordo com a Lei Orçamentária do Estado, servindo ao investimento público", disse o Dr. Dinh.

No entanto, o que o Sr. Dinh disse é apenas "teoria". O cenário prático da regulação da renda fundiária diferenciada é muito diferente, envolvendo muitos processos e procedimentos complexos com inúmeras brechas para corrupção e má conduta. As empresas encontram muitas maneiras de maximizar os lucros. Enquanto isso, o Estado provavelmente nunca conseguiu integrar 85% do valor agregado ao orçamento. Na maioria dos principais casos relacionados a terras, do norte ao sul, ao longo dos anos, os governos provinciais e municipais, por diversos meios, destinaram terras a empresas a preços baixos, resultando em perdas de receita estatal decorrentes da renda fundiária diferenciada. Essas perdas variam de dezenas a milhares de bilhões de dongs.

Se houver uma diferença no valor da renda da terra, ela não deve ir parar nos bolsos de empresas ou autoridades com poder para alterar o uso da terra ou ajustar o planejamento urbano. É preciso haver uma maneira de redistribuir essa diferença de forma justa.

Dr. Nguyen Si Dung, ex-vice-chefe do Gabinete da Assembleia Nacional

Num caso importante levado a julgamento recentemente, o ex-presidente do Comitê Popular da província de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, assinou um documento em 23 de fevereiro de 2017, aprovando a alocação de três terrenos, totalizando mais de 92.600 m², localizados em ambos os lados da Rodovia 706B (no bairro de Phu Hai, cidade de Phan Thiet), para a empresa Tan Viet Phat sem leilão, pelo preço de 1,2 milhão de VND/m², o preço inicial para um leilão conforme decisão de 2013. Investigações subsequentes revelaram que a alocação do terreno a 1,2 milhão de VND/m² era ilegal porque, de acordo com a Lei de Terras, as taxas de uso e arrendamento de terras devem ser determinadas com base no preço da terra no momento em que a agência estatal aloca ou arrenda a terra. Segundo as autoridades, a atribuição desses três terrenos à empresa por um preço tão baixo, feita por antigos líderes da província de Binh Thuan, resultou numa perda de mais de 45 mil milhões de VND para o Estado.

De forma semelhante, em 27 de dezembro de 2012, o ex-secretário do Comitê Provincial do Partido de Binh Duong, Tran Van Nam, então vice-presidente do Comitê Popular Provincial, assinou decisões concordando em aplicar o preço da terra de 51.914 VND/m², conforme estipulado na decisão de 2006 do Comitê Popular Provincial de Binh Duong, para calcular as taxas de uso da terra em dois terrenos de 43 hectares e 145 hectares, a fim de converter os usos da terra e alocar terras à Corporação de Produção, Importação e Exportação de Binh Duong. De acordo com a sentença, a determinação de preços de terra baixos pelo réu Tran Van Nam e seus cúmplices, que violou os regulamentos, resultou em um prejuízo de mais de 761 bilhões de VND para o Estado.

Em muitos casos semelhantes de venda de terrenos privilegiados a preços baixos em Khanh Hoa, Da Nang ou Cidade de Ho Chi Minh, os réus, que são líderes dessas províncias e cidades, alegam que não lucraram nem se envolveram em corrupção ao alocar terrenos a preços baixos para empresas. As autoridades também não conseguiram provar isso. Nenhuma mala de dinheiro foi encontrada em suas varandas. Nenhum fundo ilícito foi encontrado em cofres ou contas bancárias dos suspeitos. Tampouco foram reveladas quaisquer relações obscuras. Ninguém entende o que "facilitou" todo o sistema de assessoria e tomada de decisões quando as autoridades sabiam que alocar terrenos a preços baixos era errado. No entanto, a quantia de dinheiro perdida continua aumentando.

"Por muito tempo, todo o sistema foi impulsionado pela busca de renda fundiária diferenciada. Essa é a causa principal da injustiça e dos conflitos fundiários", resumiu o Dr. Nguyen Si Dung. Para reduzir os conflitos, o Dr. Dung afirmou que a questão da regulamentação da renda fundiária diferenciada deve ser resolvida, para que uma parte desse valor agregado seja usada para ajudar aqueles cujas terras foram expropriadas a terem novas moradias iguais ou melhores do que as antigas, conforme estabelecido na resolução do Partido. "Se houver renda fundiária diferenciada, ela não deve ir parar nos bolsos de empresas ou autoridades com poder para alterar os usos da terra ou ajustar o planejamento urbano. É preciso haver uma maneira de redistribuir a renda fundiária diferenciada de forma justa", disse o Dr. Dung.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm