RICO, POBRE, PRISÃO, TUDO POR CAUSA DA TERRA
Em um quarto alugado e sufocante, sob o intenso calor do início de maio, a Sra. Nguyen Thi Kim Buu (Aldeia 1, Comuna de Song Trau, Distrito de Trang Bom, Dong Nai ) está preparando "novos" documentos para continuar reclamando sobre o terreno de sua família, com mais de 11.000 m² , que foi confiscado para a construção do Parque Industrial Bau Xeo (IP) há quase duas décadas. Aos 70 anos, a Sra. Kim Buu é a segunda geração a entrar com o processo. A mãe da Sra. Kim Buu, Sra. Le Thi Lam, faleceu há 5 anos, pouco depois do confisco forçado das terras de sua família no final de 2018. A Sra. Kim Buu não é a única família reclamando. Cerca de 50 famílias aqui, ao longo de muitas gerações, também discordam da decisão do governo de Dong Nai de confiscar as terras para entregá-las ao investidor da Bau Xeo IP.
Em 12 de janeiro de 2004, o Presidente do Comitê Popular Provincial de Dong Nai assinou a Decisão 101/QD-CT-UBND para recuperar mais de 440 hectares de terra nas comunas de Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 e Trang Bom Town e "ceder temporariamente toda a área recuperada" à Tin Nghia Company, à Dong Nai Rubber Company e seus membros para conduzir os procedimentos de compensação, limpeza do local e investimento para a construção do Parque Industrial de Bau Xeo. Em fevereiro de 2004, a Tin Nghia Company e a Dong Nai Rubber Company contribuíram com capital para estabelecer a Thong Nhat Joint Stock Company como investidora do Parque Industrial de Bau Xeo.
A origem da queixa também se originou aqui. A família da Sra. Kim Buu e as famílias cujas terras foram recuperadas alegaram que a Decisão 101 do Presidente do Comitê Popular Provincial de Dong Nai, de 2004, quando não havia decisão do Primeiro-Ministro sobre a criação do Parque Industrial Bau Xeo, "não estava dentro da alçada da autoridade". Suas terras também não estavam dentro dos limites de planejamento aprovados, portanto, a recuperação das terras para entrega ao investidor do Parque Industrial não tinha base legal. Portanto, as pessoas não cumpriram a recuperação e vêm reclamando desde 2004. Em 2018, o Comitê Popular do Distrito de Trang Bom emitiu um aviso para organizar a recuperação forçada de terras. A Sra. Kim Buu e as famílias alegaram que a recuperação forçada de terras pelo Comitê Popular do Distrito de Trang Bom, com base na Decisão 101, não estava em conformidade com a lei, por isso continuaram reclamando até agora.
"Eles nos indenizaram apenas 25.000 VND/m² e 15 milhões de VND como dinheiro de reassentamento, um total de 11.000 m² de casas e jardins. Eles nos indenizaram mais de 700 milhões de VND. Como viveremos depois que a terra for retomada?", disse a Sra. Kim Buu. Por muitos anos, a mulher de 70 anos, em nome de seus 7 irmãos, teve que morar na casa alugada de uma amiga para entrar com um processo judicial que ainda não se sabe quando terminará...
Famílias multigeracionais com disputas de terras, como a da Sra. Kim Buu no Parque Industrial Bau Xeo, não são raras. Os relatórios mensais da Assembleia Nacional sobre as petições populares estão sempre disponíveis, com grandes delegações de petições, desde os níveis locais até o nível central, buscando uma voz justa. A maioria delas são pessoas que buscam disputas de terras, como a Sra. Kim Buu e a população do distrito de Trang Bom. O número de mais de 70% de disputas relacionadas a terras anunciadas pelas autoridades é uma estatística média de muitos anos.
Quase quatro décadas de renovação nacional criaram muitos bilionários. A maioria deles enriqueceu com imóveis. Mas quase 40 anos de renovação nacional também criaram muitas gerações de pessoas que se sentem injustiçadas quando as terras que seus ancestrais deixaram por muitas gerações agora estão sendo recuperadas a um preço baixo e depois dadas a empresas para construir parques industriais, centros comerciais, edifícios altos e vendidas a preços altos. As terras agrícolas das pessoas foram recuperadas a um preço de 1 milhão de VND/m², então planejadas como terrenos residenciais, as empresas as dividiram em lotes, venderam as terras, construíram edifícios altos e as venderam a 50 milhões de VND/m². O Dr. Nguyen Si Dung, ex-vice-chefe do Gabinete da Assembleia Nacional, disse que esse aumento de 49 milhões de VND graças às decisões de recuperar, mudar o planejamento e alocar terras é a diferença no aluguel da terra.
A diferença no aluguel real da terra é muito maior do que o exemplo mencionado pelo Sr. Nguyen Si Dung. Muitas pessoas em Thu Thiem (cidade de Thu Duc, cidade de Ho Chi Minh) tiveram suas terras confiscadas a um preço de 18 milhões de VND/m², mas apenas alguns anos depois, quando retornaram ao projeto construído em suas próprias terras, a equipe cotou o preço do apartamento em 350 milhões de VND/m² e ele foi vendido. Uma pesquisa da Associação Imobiliária do Vietnã mostrou que a diferença nos preços dos terrenos antes e depois do projeto chegou a 700 vezes em alguns lugares, e pelo menos 50 vezes. Esse enorme lucro causou ressentimento, raiva e foi fonte de injustiça. As pessoas perderam suas casas, perderam suas terras, perderam seus empregos por causa de projetos de desenvolvimento socioeconômico (KT-XH), de interesse nacional e público, mas elas próprias não desfrutaram do valor que esses projetos trouxeram. A indenização e o dinheiro do reassentamento não as ajudaram a ter uma vida melhor depois que suas terras foram confiscadas. Projetos fazem a economia e a sociedade se desenvolverem, mas elas continuam empobrecendo. A aquisição de terras e a limpeza de terrenos tornaram-se, portanto, o "medo" de muitas pessoas e fonte de frustração e reclamações duradouras.
O Secretário-Geral Nguyen Phu Trong, em seu discurso de abertura na 5ª Conferência Central do 13º mandato – quando o Comitê Central do Partido resumiu a resolução sobre política fundiária, em maio de 2022 –, disse: "Muitas pessoas enriqueceram graças à terra, mas também há muitas que empobreceram por causa dela, que até foram presas por causa dela, que perderam o vínculo entre pai e filho, entre irmãos, por causa da terra...". Os conflitos por terra estão aumentando com o desenvolvimento do país.
Mais de 70% dos processos judiciais no país estão relacionados a terras.
A ORIGEM DOS CONFLITOS DE TERRA
Se não são as pessoas que se beneficiam da diferença de renda criada pelos projetos de aquisição de terras, então quem são as que se beneficiam? A resposta mais óbvia são as empresas — aquelas a quem foram atribuídas terras que foram adquiridas a um preço baixo e depois vendidas a um preço muito alto. Mas, em muitos fóruns, as empresas alegam que são "acusadas injustamente" porque foram "mal acusadas".
De acordo com a Constituição, as resoluções do Partido e a atual Lei de Terras, a terra pertence a todo o povo e é representada pelo Estado como proprietário e gerida uniformemente. Exercendo o direito de representar o proprietário, o Estado decidirá sobre a finalidade do uso da terra por meio de planejamento, planos de uso da terra e permitirá a mudança da finalidade do uso da terra. A decisão de usar um terreno para construir uma área urbana em vez de mantê-lo como terra agrícola estatal (e somente o Estado tem permissão para fazer isso) criou uma renda fundiária diferenciada.
Segundo o Dr. Nguyen Van Dinh, especialista em direito imobiliário e investimentos, ao implementar projetos imobiliários, além de pagar antecipadamente ao estado pela indenização e limpeza do terreno, as empresas, ao receberem terrenos, terão que pagar uma quantia adicional de acordo com o preço do terreno, conforme determinado pelo estado. No método do excedente, usado para determinar os preços dos terrenos na maioria dos projetos de recuperação de terras e conversão de usos do solo, o preço do terreno será calculado de forma que as empresas desfrutem de 15% do valor agregado após o projeto de investimento, denominado lucro. 85% da diferença no aluguel do terreno deverá ser paga ao orçamento do estado por meio de taxas de uso do solo. "Em teoria, 85% do valor excedente corresponde à taxa de uso do solo que os investidores devem pagar ao estado, que é incorporada ao orçamento para ser usada pela população de todo o país, de acordo com a Lei Orçamentária do Estado, atendendo ao investimento público", disse o Sr. Dinh.
Mas o que o Sr. Dinh disse é apenas "teoria". A situação da regulamentação da renda fundiária diferencial na prática é muito diferente, pois envolve muitos processos e procedimentos complexos, mas também apresenta muitas brechas para corrupção e negatividade. As empresas encontram muitas maneiras de obter o máximo lucro. O Estado provavelmente nunca conseguiu "integrar 85% do valor agregado ao orçamento". Na maioria dos principais casos relacionados a terras, do Norte ao Sul, nos últimos anos, as autoridades provinciais e municipais, de diversas maneiras, alocaram terras a empresas a preços baixos, fazendo com que o Estado perdesse receita com o aumento da diferença na renda fundiária. Pelo menos algumas dezenas de bilhões, no máximo até milhares de bilhões de VND.
Dr. Nguyen Si Dung, ex-vice-chefe do Gabinete da Assembleia Nacional
Em um caso importante levado a julgamento nos últimos dias, em 23 de fevereiro de 2017, o ex-presidente do Comitê Popular da Província de Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, assinou e emitiu um despacho oficial concordando, em princípio, em entregar 3 lotes de terra de mais de 92.600 m2 pertencentes ao fundo de terras em ambos os lados da Estrada 706B (no bairro de Phu Hai, cidade de Phan Thiet) para a Tan Viet Phat Company sem leilão, a um preço de 1,2 milhão de VND/m2, o preço inicial do leilão de acordo com a decisão de 2013. A investigação subsequente mostrou que a entrega da terra a um preço de 1,2 milhão de VND/m2 era contra os regulamentos porque, de acordo com a Lei de Terras, o cálculo das taxas de uso da terra e do aluguel da terra deve ser determinado de acordo com o preço da terra no momento em que a agência estatal entregou ou arrendou a terra. Segundo as autoridades, o fato de antigos líderes da província de Binh Thuan terem cedido três lotes de terra a preços baixos para empresas fez com que o estado perdesse mais de 45 bilhões de VND.
De forma semelhante, em 27 de dezembro de 2012, o ex-secretário do Comitê Provincial do Partido de Binh Duong, Tran Van Nam, então vice-presidente do Comitê Popular Provincial, assinou decisões concordando em aplicar o preço do terreno de VND 51.914/m², de acordo com a decisão do Comitê Popular Provincial de Binh Duong de 2006, para calcular as taxas de uso do solo para dois terrenos de 43 hectares e 145 hectares, ao converter a finalidade e entregá-los à Corporação de Produção, Importação e Exportação de Binh Duong. De acordo com o veredito, a determinação de preços baixos do terreno, em desacordo com a regulamentação, pelo réu Tran Van Nam e seus cúmplices, causou um prejuízo de mais de VND 761 bilhões ao Estado.
Em muitos casos semelhantes de venda a descoberto de "terras douradas" em Khanh Hoa, Da Nang ou na Cidade de Ho Chi Minh..., os réus, que são líderes de províncias e cidades, afirmaram que não lucraram nem cometeram corrupção ao alocar terras a preços baixos para empresas. As autoridades também não conseguiram provar isso. Nenhuma mochila com dinheiro foi encontrada nas grades de suas casas. Nenhum dinheiro ilícito foi encontrado nos cofres ou contas dos suspeitos. Nenhuma relação obscura foi revelada. Ninguém entendeu o que havia "lubrificado" todo o sistema de aconselhamento e tomada de decisões quando todas as autoridades sabiam que alocar terras a preços baixos era errado. No entanto, a quantidade de dinheiro perdida aumenta a cada dia.
"Por muito tempo, todo o sistema foi pressionado a buscar a diferenciação de renda da terra. Esta é a fonte da injustiça e dos conflitos fundiários", resumiu o Dr. Nguyen Si Dung. Para reduzir os conflitos, o Sr. Dung afirmou que é necessário resolver o problema da regulamentação da diferenciação de renda da terra, para que parte desse valor agregado possa ser usada para ajudar as pessoas cujas terras foram recuperadas a terem novas moradias iguais ou melhores do que as antigas, conforme declarado na resolução do Partido. "Se houver uma diferenciação de renda da terra, não deixe que ela caia nos bolsos de empresas ou autoridades que têm o poder de alterar os propósitos do uso da terra ou ajustar o planejamento. É preciso haver uma maneira de redistribuir a diferenciação de renda da terra de forma justa", disse o Sr. Dung.
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