Imóveis com taxas de uso do solo "suspensas": Alteração da regulamentação para facilitar a emissão de escrituras definitivas.

Milhares de casas na cidade de Ho Chi Minh estão com a emissão dos Certificados de Direito de Uso da Terra (livros cor-de-rosa) atrasada porque as taxas de uso da terra não foram calculadas. Isso tem causado ansiedade e preocupação entre os moradores há décadas.

O projeto da Área Residencial 13C, na comuna de Binh Hung, está parado na fase de avaliação do preço do terreno, o que impede a empresa de cumprir obrigações financeiras adicionais.

Aguardando avaliação do terreno

Em agosto, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh continuou a anunciar publicamente dezenas de terrenos que precisavam ser avaliados. Entre eles, muitos terrenos foram oferecidos mais de 20 vezes, mas ainda não encontraram um avaliador. O caso mais antigo foi o do terreno no projeto da Área Residencial 13C, na Comuna de Binh Hung, Cidade de Ho Chi Minh, investido pela Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), com 29 anúncios buscando um avaliador. A data da avaliação era abril de 2013.

Segundo o Sr. Nguyen Quang Dung, Diretor Jurídico da Tan Binh Company, o projeto da Área Residencial 13C recebeu uma concessão de terras do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh em 2002 para a construção e comercialização de infraestrutura técnica urbana. Com base na decisão de concessão de terras, a empresa implementou o projeto e cumpriu suas obrigações financeiras em 2008. Em 2013, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu uma decisão para ajustar e complementar a decisão anterior, de acordo com a situação atual. Consequentemente, a empresa ainda devia taxas de uso do solo referentes à área adicional de mais de 4.800 metros quadrados. Anteriormente, a empresa havia firmado um contrato com uma empresa de avaliação imobiliária para a emissão de um certificado que determinasse as obrigações financeiras adicionais. No entanto, após diversas revisões do certificado, o resultado não foi alcançado, e a empresa de avaliação se recusou a continuar o trabalho. Além disso, durante o processo de conclusão do dossiê, conforme as instruções, a Lei de Terras de 2013 entrou em vigor, atribuindo a responsabilidade pela organização da avaliação de terras ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

“A empresa enviou diversos documentos ao Departamento de Agricultura e Meio Ambiente referentes à determinação de financiamento adicional. No entanto, não há nenhuma unidade para assessorar na avaliação conforme prescrito. Como o preço da terra não foi determinado, a empresa não conseguiu cumprir suas obrigações financeiras adicionais, e, portanto, os 99 lotes de terra que a empresa transferiu para terceiros ao longo de décadas ainda não foram devidamente registrados”, disse o Sr. Dung.

Da mesma forma, o terreno do projeto de apartamentos Hoa Sen, localizado na Rua Lac Long Quan, 262/20, bairro de Binh Thoi, também teve suas informações divulgadas indicando a necessidade de avaliação pela 23ª vez. Segundo o comunicado, a escolha da entidade avaliadora é fundamental para que a Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. cumpra com suas obrigações financeiras adicionais para com o Estado, decorrentes da alteração dos critérios de planejamento e arquitetura. O prazo para a avaliação é a partir de junho de 2010.

Em relação ao atraso na avaliação de terrenos para determinar obrigações financeiras, em um workshop recente, o líder do Grupo Novaland compartilhou que o grupo possui 13 projetos com terrenos alocados há quase 10 anos, mas até o momento não houve notificação de pagamento das taxas de uso do solo pela Receita Federal. Com a falta de pagamento dessas taxas, muitos clientes, mesmo tendo comprado suas casas há bastante tempo, ainda não receberam a escritura definitiva (ou título de propriedade).

Proposta para aplicar o coeficiente de ajuste do preço da terra em 2025.

Em entrevista ao repórter do SGGP, o Sr. Dao Quang Duong, Chefe Interino do Departamento de Economia Fundiária do Ministério da Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a maioria dos casos de concessão de terras, arrendamento de terras e autorização para mudança de uso do solo no período anterior a 1º de julho de 2014 ficou paralisada na fase de avaliação do preço da terra. O motivo foi que, durante esse período, a coleta de informações para determinar os preços da terra encontrou muitas dificuldades, e os dados ainda eram limitados, tornando a implementação praticamente impossível. Especificamente, nesse período, houve 76 casos de arrendamento anual de terras e 84 casos de concessão de terras e mudança de uso do solo para implementação de financiamento adicional que ficaram paralisados.

Segundo o Sr. Dao Quang Duong, quando o Decreto 71/2024, que regulamenta os preços de terrenos, entrou em vigor, forneceu orientações sobre a determinação de preços específicos de terrenos, contribuindo para a remoção de obstáculos na avaliação de preços e, consequentemente, na determinação das obrigações financeiras das empresas. Assim, a cidade de Ho Chi Minh removeu obstáculos na determinação de preços de terrenos em 76 casos de arrendamento e 52 casos de alocação e conversão de uso do solo. Após isso, a cidade de Ho Chi Minh emitiu 27.000 escrituras de propriedade (ou títulos de propriedade) para compradores de imóveis residenciais e terrenos. Simultaneamente, desde o início de 2025 até o presente momento, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente submeteu 9 dossiês de avaliação de preços de terrenos, com uma receita de cerca de 52 trilhões de VND, e espera-se que dezenas de milhares de apartamentos continuem a receber escrituras de propriedade. Desde a entrada em vigor da Lei de Terras de 2024, o trabalho de determinação de preços de terrenos foi simplificado, reduzindo o tempo necessário para a emissão dos dossiês específicos de determinação de preços em cerca de 3 meses em comparação com o período anterior.

Apesar das vantagens, ainda existem casos em que os preços dos terrenos não podem ser determinados porque o Decreto 71/2024 não os regulamentou claramente. Especificamente, o Artigo 63 do Decreto 102/2024 estipula o método de avaliação de terrenos para os casos especificados no Ponto b, Cláusula 2, Artigo 257 da Lei de Terras. No Artigo 7, o Decreto 71 estipula que os preços dos terrenos são calculados multiplicando-se a tabela de preços de terrenos no momento da transferência da propriedade pelo coeficiente de ajuste de preços de terrenos também vigente na época da transferência. No entanto, antes de 1º de julho de 2014, o coeficiente de ajuste de preços de terrenos não era regulamentado. Portanto, em 19 de junho, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh enviou um documento ao Vice -Primeiro-Ministro Tran Hong Ha e ao Ministério da Agricultura e Desenvolvimento Rural, propondo a alteração e complementação do Decreto nº 71/2024, de modo que, para os casos especificados no Artigo 63 do Decreto nº 102/2024, que devem ser determinados pelo método do coeficiente de ajuste do preço da terra, seja aplicada a tabela de preços da terra vigente na data da decisão sobre alocação, arrendamento e conversão de uso da terra, multiplicada pelo coeficiente de ajuste do preço da terra emitido pelo Comitê Popular Provincial em 2015. A permissão para a aplicação do coeficiente de ajuste do preço da terra de 2015 também garante a coerência com os preços de mercado e harmoniza os interesses entre o Estado e os investidores.

Segundo o chefe do Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, além de propor a alteração e complementação do Decreto 71, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh também emitiu a Decisão 72/2025 sobre o processo de transferência de documentos para determinar as obrigações financeiras relativas a terrenos na Cidade de Ho Chi Minh. De acordo com a regulamentação, se no momento da licitação nenhum contratante participar da avaliação do terreno, o prazo será prorrogado por uma vez. Após a prorrogação, se nenhum contratante for selecionado, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente designará a tarefa a uma entidade de serviço público qualificada para realizar as atividades de consultoria de avaliação do terreno.

THANH HIEN

Fonte: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html