Imóveis com taxas de uso do solo "suspensas": alteração da regulamentação para facilitar a emissão de livros rosa

O projeto da Área Residencial 13C, na comuna de Binh Hung, está preso na fase de avaliação do preço do terreno para que a empresa cumpra obrigações financeiras adicionais.

Aguardando avaliação do terreno

Em agosto, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh continuou a anunciar publicamente dezenas de terrenos que precisavam ser avaliados. Entre eles, muitos terrenos foram oferecidos mais de 20 vezes, mas ainda não conseguiram encontrar um avaliador. O mais longo foi o terreno no projeto da Área Residencial 13C, na Comuna de Binh Hung, Cidade de Ho Chi Minh, investido pela Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), com 29 anúncios procurando um avaliador. A avaliação foi realizada em abril de 2013.

De acordo com o Sr. Nguyen Quang Dung, Diretor Jurídico da Tan Binh Company, o projeto da Área Residencial 13C recebeu um terreno do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh em 2002 para a construção e comercialização de infraestrutura técnica urbana. Com base na decisão de alocação de terrenos, a empresa implementou o projeto e cumpriu suas obrigações financeiras em 2008. Em 2013, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu uma decisão para ajustar e complementar a decisão de acordo com a situação real. Consequentemente, a empresa ainda devia taxas de uso do solo pela área ampliada em mais de 4.800 metros quadrados. Anteriormente, a empresa havia assinado um contrato com uma unidade de avaliação para estabelecer um certificado para determinar obrigações financeiras adicionais. No entanto, após várias revisões do certificado, o valor ainda não foi alcançado, então a unidade de avaliação se recusou a prosseguir. Por outro lado, no processo de conclusão do dossiê de acordo com as instruções, a Lei de Terras de 2013 entrou em vigor, época em que a responsabilidade de organizar a avaliação de terras pertencia ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

“A empresa enviou muitos documentos ao Departamento de Agricultura e Meio Ambiente sobre a determinação de financiamento adicional. No entanto, não há nenhuma unidade para assessorar sobre a avaliação conforme prescrito. Como o preço da terra não foi determinado, a empresa não conseguiu cumprir com suas obrigações financeiras adicionais, de modo que os 99 lotes de terra que a empresa transferiu para pessoas ao longo de décadas ainda não receberam o livro rosa”, disse o Sr. Dung.

Da mesma forma, o terreno do projeto de apartamentos Hoa Sen, na Rua Lac Long Quan, 262/20, no bairro de Binh Thoi, também foi publicado com informações de que precisa ser avaliado pela 23ª vez. De acordo com o anúncio, a seleção da unidade de avaliação é a base para a Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. cumprir obrigações financeiras adicionais com o estado ao alterar os critérios de planejamento e arquitetura. O período de avaliação é a partir de junho de 2010.

Em relação ao atraso na avaliação de terrenos para determinar as obrigações financeiras, em um workshop recente, o líder do Grupo Novaland compartilhou que o grupo possui 13 projetos aos quais foram alocados terrenos há quase 10 anos, mas até o momento não houve notificação de taxas de uso do solo por parte da autoridade fiscal. Quando as taxas de uso do solo não são pagas, muitos clientes, mesmo tendo comprado casas há muito tempo, ainda não receberam os livros rosa.

Proposta de aplicação do coeficiente de reajuste do preço da terra 2025

Em entrevista ao repórter do SGGP, o Sr. Dao Quang Duong, Chefe Interino do Departamento de Economia de Terras do Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a maioria dos casos de alocação, arrendamento e permissão para alteração do uso da terra no período anterior a 1º de julho de 2014 ficaram paralisados na fase de avaliação do preço da terra. Isso ocorreu porque, durante esse período, a coleta de informações para determinar o preço da terra enfrentou muitas dificuldades, e os dados ainda eram limitados, tornando-se quase impossível de implementar. Especificamente, nesse período, houve 76 casos de arrendamento anual de terra e 84 casos de alocação e alteração do uso da terra para implementar financiamento adicional que ficaram paralisados.

De acordo com o Sr. Dao Quang Duong, quando o Decreto 71/2024, que regulamenta os preços dos terrenos, entrou em vigor, ele forneceu orientações sobre a determinação de preços específicos de terrenos, contribuindo para a remoção de obstáculos na avaliação de preços para determinar as obrigações financeiras das empresas. Assim, a Cidade de Ho Chi Minh removeu anteriormente obstáculos na determinação de preços de terrenos para 76 casos de arrendamento de terras e 52 casos de alocação de terras e conversão de uso do solo. Depois disso, a Cidade de Ho Chi Minh emitiu 27.000 livros rosas para compradores de casas e terrenos. Ao mesmo tempo, desde o início de 2025 até agora, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente apresentou 9 dossiês de avaliação de preços de terrenos com uma receita de cerca de 52.000 bilhões de VND e espera-se que dezenas de milhares de apartamentos continuem a receber livros rosas. Desde que a Lei de Terras de 2024 entrou em vigor, o trabalho de determinação de preços de terrenos foi removido, de modo que os dossiês específicos de determinação de preços de terrenos foram encurtados em cerca de 3 meses em comparação com antes.

Além das vantagens, ainda existem alguns casos em que o preço do terreno não pode ser determinado devido à falta de regulamentação clara do Decreto 71/2024. Especificamente, o artigo 63 do Decreto 102/2024 estipula o método de avaliação do terreno para os casos especificados na alínea b) do n.º 2 do artigo 257.º da Lei de Terras. O artigo 7.º do Decreto 71 estipula que o preço do terreno é calculado multiplicando a tabela de preços do terreno no momento da transferência do terreno pelo coeficiente de ajustamento do preço do terreno no momento da transferência do terreno. No entanto, antes de 1 de julho de 2014, o coeficiente de ajustamento do preço do terreno não era regulamentado. Portanto, em 19 de junho, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh enviou um documento ao Vice- Primeiro-Ministro Tran Hong Ha e ao Ministério da Agricultura e Desenvolvimento Rural propondo alterar e complementar o Decreto nº 71/2024, determinando que, para os casos especificados no Artigo 63 do Decreto nº 102/2024, que devem ser determinados pelo método do coeficiente de ajuste do preço da terra, será aplicada a tabela de preços da terra no momento da emissão da decisão sobre alocação de terra, arrendamento de terra e conversão de uso da terra, multiplicada pelo coeficiente de ajuste do preço da terra emitido pelo Comitê Popular Provincial em 2015. Permitir a aplicação do coeficiente de ajuste do preço da terra de 2015 também garante a consistência com os preços de mercado e harmoniza os interesses entre o Estado e os investidores.

De acordo com o líder do Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, além de propor a alteração e complementação do Decreto 71, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh também emitiu a Decisão 72/2025 sobre o processo de transferência de documentos para determinar as obrigações financeiras sobre terras na Cidade de Ho Chi Minh. De acordo com os regulamentos, se no momento da licitação nenhuma contratada participar da avaliação de terras, o prazo será prorrogado uma vez. Após a prorrogação, se nenhuma contratada for selecionada, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente atribuirá a tarefa a uma unidade de serviço público qualificada para conduzir atividades de consultoria em avaliação de terras.

Aguardando avaliação do terreno

Proposta de aplicação do coeficiente de reajuste do preço da terra 2025

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