Imóveis turísticos e de resorts, o "filho esquecido" do mercado.

Imóveis turísticos e de resorts, o "filho esquecido" do mercado.

Na Resolução 08/2017, o Politburo decidiu tornar o turismo uma indústria-chave, atraindo recursos sociais para investir no desenvolvimento turístico, investindo em projetos de grande escala e espaços de entretenimento em áreas estratégicas…

Como resultado, nos últimos tempos, muitos investidores têm investido fortemente em projetos imobiliários turísticos, resorts, hotéis ou empreendimentos de luxo. No entanto, o segmento imobiliário de turismo e resorts enfrenta muitos obstáculos legais.

Imóveis, turismo, resorts, o filho do mercado (Figura 1) — Imagem ilustrativa. (Fonte: DK)

Durante o seminário "Revisando a Lei de Terras: Criando Terras para o Turismo", realizado na manhã de 19 de outubro, o Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, afirmou que atualmente o Vietnã possui mais de 200 projetos imobiliários turísticos em andamento, criando quase 100.000 unidades de condotel, 3.000 vilas e 15.000 novos quartos de hotel.

Até 2030, o Vietnã poderá se tornar uma potência turística, com 160 milhões de turistas nacionais e 50 a 70 milhões de turistas internacionais. Isso exigiria aproximadamente 500.000 quartos de hospedagem, sem mencionar outros tipos de serviços, especialmente o turismo de luxo, que é praticamente inexistente.

Segundo o Sr. Dinh, no contexto atual, o Vietnã construiu apenas um terço da infraestrutura necessária para atender à demanda, e a qualidade não será alta no futuro. Além disso, esse número estagnou nos últimos anos devido a questões legais não resolvidas.

O Sr. Dinh afirmou que o setor imobiliário turístico e de resorts é como uma "criança negligenciada" do mercado. Isso ocorre porque a Lei de Terras não menciona os incorporadores imobiliários turísticos, e esse grupo está ausente da Lei de Terras, da Lei de Investimentos e de outras regulamentações relacionadas ao mercado imobiliário.

"Há mais de 100 projetos turísticos de grande escala atualmente paralisados, aguardando resolução judicial. Se essa situação persistir, desestimulará o investimento no setor, desmoralizará os investidores e até mesmo as autoridades locais que desejam promover investimentos enfrentarão dificuldades", afirmou o Sr. Dinh.

Ainda existem muitas outras dificuldades.

Entretanto, o advogado Nguyen Hong Chung, presidente do Conselho de Administração da DVL Ventures e vice-presidente do Clube Imobiliário de Hanói, afirmou que os projetos imobiliários turísticos e de resorts enfrentam outra dificuldade, mais "desafiadora", que é a regulamentação relativa aos casos em que o Estado recupera terras para o desenvolvimento socioeconômico em prol do interesse nacional e público.

Assim sendo, os projetos em que o Estado recupera terras são definidos como aqueles que visam aprimorar a infraestrutura técnica e social geral da população, garantindo o bem-estar social da população, e excluindo projetos com o objetivo de desenvolver o turismo, o entretenimento ou combinar habitação comercial com desenvolvimento turístico, instalações de serviços, entretenimento e recreação.

Contudo, a versão revisada da Lei de Terras não inclui disposições para a aquisição de terras para novos projetos de áreas urbanas. Portanto, é essencial adicionar a disposição "novos projetos de áreas urbanas com escala superior a 300 hectares" aos tipos de produtos imobiliários na versão revisada da Lei de Terras, a fim de garantir a consistência dos sistemas de infraestrutura técnica e social.

Segundo o Sr. Chung, durante o período de 2015 a 2019, o turismo desenvolveu-se fortemente, com muitas províncias e cidades a considerarem o desenvolvimento turístico uma boa direção e a identificá-lo como um setor-chave. Isto levou a uma situação em que, embora a lei estipule que os imóveis turísticos não estão sujeitos a aterro por parte do Estado, muitas províncias continuaram a aterrar terrenos e a alojá-los a empresas, porque os projetos turísticos foram identificados como projetos-chave.

Imóveis, turismo, resorts, o filho do mercado (Figura 2) — Seminário científico com o tema "Revisando a Lei de Terras: Criando terras para o turismo". (Foto: DT)

Como consequência, após 2019 começaram a surgir problemas legais relacionados a imóveis turísticos. Quando foi solicitada uma revisão, uma série de projetos foram suspensos devido a regulamentações sobre a alocação de terras e, como resultado, esses projetos permanecem suspensos até hoje, aguardando um novo marco legal.

"Para que o turismo se torne verdadeiramente um setor econômico fundamental, acredito que a nova Lei de Terras precisa de regulamentações específicas sobre o uso da terra para fins turísticos. Ao mesmo tempo, é necessário haver políticas e mecanismos verdadeiramente transparentes em relação a terras, impostos, investimentos, etc., para promover o desenvolvimento do turismo."

"O desenvolvimento econômico em cada etapa tem prioridades diferentes. Uma vez identificado o turismo como um setor econômico chave, projetos turísticos como parques de diversões, complexos de entretenimento e complexos multifuncionais devem ser incluídos na lista de projetos para os quais o Estado irá adquirir terras para o desenvolvimento socioeconômico", propôs o Sr. Chung.

O especialista em direito imobiliário Nguyen Van Dinh também apontou outra deficiência no Projeto de Lei sobre Terras (alterado), nomeadamente nos casos de aquisição de terras para desenvolvimento socioeconômico em benefício nacional e público.

A minuta estipula apenas que o terreno pode ser recuperado para projetos de uso misto, envolvendo habitação e estabelecimentos comerciais/de serviços, caso seja decidido pelo Conselho Popular Provincial, de acordo com as condições locais.

Portanto, o projeto deve incluir pelo menos uma parte do terreno destinado ao uso residencial (sem especificar o nível ou percentual exato) antes que o Estado possa reaver a área.

"Concordo com a visão de que terras devem ser aterradas para projetos puramente turísticos, de entretenimento e recreação (sem fins residenciais). No entanto, em locais adequados para o turismo, a prioridade deve ser dada ao aterro de terras para projetos turísticos importantes que criem impulso para o desenvolvimento socioeconômico local e até mesmo gerem um efeito multiplicador em toda a região", expressou o Sr. Dinh.

O Sr. Dinh analisou que, na realidade, se a aquisição de terras não for permitida, será impossível implementar projetos de grande escala para atrair investidores potenciais e qualificados. Manter as regulamentações atuais no projeto de lei dificultará a implementação de projetos turísticos importantes. Para realizar projetos de turismo, entretenimento e recreação, as localidades são obrigadas a "inserir" uma porção de terreno residencial (possivelmente uma porcentagem muito pequena) no plano diretor do projeto para atender aos requisitos de aquisição de terras.

Essa forma de "contornar" terá consequências negativas. O terreno destinado ao uso residencial permanecerá sem uso, desperdiçando recursos, ou, se utilizado, criará funções residenciais dentro da área do projeto turístico. A permanência de moradores no projeto a longo prazo diminuirá o nível de luxo de um resort turístico. Portanto, o Sr. Dinh acredita que o Artigo 79 da minuta deve incluir disposições para a aquisição de terras para projetos puramente turísticos, de entretenimento e recreação, sem funções residenciais.

Fonte