O Ministério das Finanças está solicitando comentários sobre o projeto de Lei do Imposto de Renda de Pessoa Física (substituto). De acordo com a proposta, o Ministério propõe que o imposto de renda de pessoa física sobre a renda proveniente de transferências imobiliárias de pessoas físicas residentes seja determinado multiplicando-se a renda tributável pela alíquota de 20% para cada transferência.

Caso o preço de compra e os custos relacionados à transferência não sejam determinados, o imposto será calculado com base no período de detenção. O período de detenção é calculado a partir do momento em que o indivíduo adquire o direito de possuir e usar o imóvel (a partir da data de vigência da nova Lei do Imposto de Renda de Pessoa Física) até o momento da transferência.

A tributação deve ser direcionada aos sujeitos certos.

Em entrevista ao repórter do VietNamNet, o Dr. Nguyen Ngoc Tu, professor da Universidade de Negócios e Tecnologia de Hanói , afirmou que a proposta de uma alíquota de 20% sobre a renda de transferência de imóveis visa retornar à verdadeira natureza do imposto de renda de pessoa física. Ou seja, o imposto incide sobre a renda, não sobre a receita — ou seja, as perdas ainda precisam ser tributadas.

A alíquota de 20% é temporariamente aceitável porque deve ser semelhante ao imposto de renda corporativo. No entanto, o Sr. Tu observou que é necessário deduzir despesas razoáveis ​​com faturas e documentos para os contribuintes, como taxas de corretagem, juros de empréstimos bancários e custos de reparos e reformas.

Além disso, segundo o Sr. Tu, para imóveis adquiridos há muito tempo, 20 anos, mesmo que existam documentos que comprovem o preço de compra, o preço ainda é muito baixo, e agora o preço de venda aumentou 10 vezes devido à depreciação. Portanto, se, com base na diferença entre os preços de compra e venda, aplicar um imposto de 20% for irracional, será desvantajoso para os contribuintes.

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Especialistas afirmam que o imposto de renda pessoal incide sobre empresas e não pode ser tributado sobre pessoas que vendem suas casas para suprir suas necessidades básicas. Foto: Hoang Ha

Neste caso, o especialista propôs um mecanismo tributário flexível que não deveria ser imposto, mas deveria dar aos contribuintes o direito de escolha.

Assim, nos casos em que o preço de compra for muito longo ou não puder ser determinado, os contribuintes devem poder escolher entre duas opções: uma é pagar 20% sobre os juros, a outra é pagar uma taxa fixa de imposto de 2% sobre o preço de venda, como atualmente.

O especialista enfatizou que deve ficar claro que o imposto de renda pessoal é cobrado para fins comerciais. É impossível tributar pessoas que vendem suas casas para necessidades básicas, como vender suas casas para conseguir dinheiro para os filhos estudarem no exterior, para cobrir despesas médicas ou por causa de uma transferência de emprego de Vung Tau para a Cidade de Ho Chi Minh, quando precisam mudar de residência. Da mesma forma, quando enfrentam dificuldades econômicas , as pessoas vendem suas casas pequenas para comprar outras maiores; ou quando envelhecem, querem vender suas casas para dividir entre seus filhos e netos.

"Tais casos não podem ser considerados renda para fins fiscais, porque não estão de acordo com a natureza do imposto de renda de pessoa física. Precisam ser claramente regulamentados por lei", argumentou o Sr. Tu.

Nos casos em que o preço de compra e os custos relacionados à transferência não forem determinados, o imposto será calculado com base no período de detenção, como na venda de uma casa mantida há menos de 2 anos, sujeita a um imposto de 10% sobre o preço de venda para evitar especulação. O especialista afirmou que esta é uma solução que "faz mais mal do que bem" e é "inconsistente" com os princípios da lei.

“O princípio é tributar 20% do lucro. Todos os cálculos devem obedecer a esse princípio. Por que uma alíquota de imposto completamente diferente é aplicada ao preço de venda no caso de ausência de nota fiscal? Uma pessoa com nota fiscal paga 20% do lucro, enquanto uma pessoa sem nota fiscal pode ter que pagar 10% do preço total de venda. Isso é injusto e irracional”, analisou o Sr. Tu.

Além disso, ele alertou que essa medida não só não impede a especulação como também pode se tornar um fator de aumento de preços, dificultando o acesso de jovens e assalariados à moradia.

"A Lei do Imposto de Renda de Pessoa Física tributa apenas a renda gerada. Se quisermos uma ferramenta eficaz para combater a especulação imobiliária, precisamos promulgar uma lei sobre o imposto predial", disse ele.

Imposto de 20% e a “limpeza” do mercado

O Sr. Nguyen Quoc Anh, Diretor Geral Adjunto do Batdongsan.com.vn, disse que aplicar uma taxa de imposto de 20% sobre os lucros de transferência de imóveis é uma tendência inevitável no mundo e no Vietnã é apenas uma questão de tempo.

“Todos os países aplicaram isso. O Japão impõe um imposto de 39% sobre os lucros se uma casa for vendida em até 5 anos. A proposta do Vietnã não é descabida, e até mesmo razoável. No entanto, sua aplicação requer uma análise extremamente cuidadosa”, disse o Sr. Quoc Anh.

Segundo ele, o maior desafio é o timing e os dados. "Para aplicá-la, precisamos de um banco de dados transparente de preços de compra, preços de venda e custos. Caso contrário, a política será vaga e muito perigosa. Além disso, em um mercado onde a oferta está descompassada com a demanda, esse imposto provavelmente será repassado ao comprador final", destacou o risco.

Ele previu que, se essa política for aplicada, criará uma grande "limpeza" no mercado. O investimento imobiliário se tornará um verdadeiro investimento financeiro.

"Os investidores devem calcular o fluxo de caixa, os lucros e equilibrar o fluxo de caixa com outros canais. Investidores de curto prazo, 'surfistas' e sem conhecimento, serão eliminados. Aqueles que permanecerem serão investidores reais que entendem o valor dos imóveis, o potencial de aumento de preço e o fluxo de caixa", enfatizou o Sr. Quoc Anh.

Fonte: https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-mua-tu-20-nam-truoc-ap-thue-20-lai-chuyen-nhuong-la-bat-hop-ly-2426556.html