O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente propõe quatro métodos de avaliação de terras na nova minuta.

Người Đưa Tin•22/08/2023

O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente está elaborando um Decreto que altera e complementa diversos artigos do Decreto Governamental nº 44/2014/ND-CP, de 15 de maio de 2014, que regulamenta os preços da terra, e do Decreto Governamental nº 10/2023/ND-CP, de 3 de abril de 2023, que altera e complementa diversos artigos dos Decretos que orientam a implementação da Lei de Terras.

Atualmente, de acordo com o Decreto nº 44/2014/ND-CP, existem cinco métodos para avaliação de terrenos: o método de comparação direta; o método de dedução; o método de renda; o método de excedente; e o método do coeficiente de ajuste do preço do terreno.

No entanto, na minuta, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente propõe quatro métodos para a avaliação de terras.

Em primeiro lugar, o método comparativo é implementado ajustando os preços de parcelas de terreno com a mesma finalidade de uso que foram transferidas com sucesso para o mercado ou arrematadas em leilões de direitos de uso da terra (parcelas de terreno comparativas), analisando e comparando os fatores que afetam os preços da terra, após excluir o valor dos ativos vinculados à terra (se houver), para determinar o preço da parcela de terreno a ser avaliada.

Em segundo lugar, o método de rendimento é calculado dividindo-se o rendimento líquido médio anual por área de terreno pela taxa média de juro (r) dos depósitos de poupança em Dong vietnamita (VND) a 12 meses em bancos comerciais com mais de 50% de participação estatal na província, durante três anos consecutivos (calculados de 1 de janeiro a 31 de dezembro) antes da data de avaliação.

Em terceiro lugar, o método do excedente é implementado subtraindo-se o total estimado dos custos de desenvolvimento do terreno ou área da receita total estimada de desenvolvimento, com base no uso mais eficiente do solo (coeficiente de uso do solo, densidade de construção, número máximo de andares do edifício), de acordo com o plano de uso do solo e o plano de construção detalhado aprovados pelo órgão estatal competente.

Em quarto lugar, o método do coeficiente de ajuste do preço da terra é implementado multiplicando-se o preço da terra na tabela de preços da terra pelo coeficiente de ajuste do preço da terra. O coeficiente de ajuste do preço da terra é divulgado pelo Comitê Popular da província ou cidade administrada centralmente (Comitê Popular de nível provincial) comparando o preço da terra na tabela de preços da terra com o preço de mercado vigente da terra.

Condições para a aplicação de métodos de avaliação de terrenos

Para o método comparativo aplicado à avaliação de terrenos, devem existir pelo menos 3 parcelas de terreno comparáveis que tenham sido transferidas no mercado ou ganhas através de leilões de direitos de uso da terra, exceto nos casos especificados nas cláusulas 2, 3 e nos pontos a, b, c e d da cláusula 4, Artigo 5.

O método de rendimento é aplicado à avaliação de terrenos quando se determinam os rendimentos e as despesas da utilização do terreno, exceto nos casos previstos nas alíneas 1, 3 e nos pontos a, b, c e d da alínea 4, do artigo 5.º.

O método residual é aplicado para avaliar parcelas de terreno e áreas com potencial de desenvolvimento devido a mudanças no uso ou planejamento do solo, quando a receita total de desenvolvimento e os custos totais de desenvolvimento podem ser determinados, exceto conforme estipulado nas cláusulas 1, 2 e nos itens a, b, c e d da cláusula 4, Artigo 5.

O método do coeficiente de ajuste do preço da terra é aplicado para determinar o preço de parcelas e áreas de terra nos seguintes casos: casos estipulados no ponto a, cláusula 4, do artigo 114 e na cláusula 3, do artigo 189 da Lei de Terras; cálculo do aluguel anual da terra nos casos em que o Estado arrenda terras sem leiloar os direitos de uso da terra; preço inicial para leilão de direitos de uso da terra quando o Estado aloca ou arrenda terras nos casos em que a parcela ou área de terra já tenha recebido investimento em infraestrutura técnica de acordo com o plano de construção detalhado. Com esta regulamentação, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente propõe duas opções:

Opção 1: Determinar o preço do terreno ou da área a ser avaliada se o valor total, calculado de acordo com a tabela de preços de terrenos para a área sujeita a taxas de uso e arrendamento de terras, for inferior a 90 bilhões de VND para cidades administradas centralmente, inferior a 30 bilhões de VND para províncias montanhosas e de altitude, e inferior a 60 bilhões de VND para outras províncias nos casos estipulados nos pontos b e d da Cláusula 4, Artigo 114, Cláusula 2, Artigo 172 da Lei de Terras, e no caso de cálculo das taxas de arrendamento de terras pagas em parcela única por todo o período de arrendamento quando o Estado arrenda terras sem leiloar os direitos de uso da terra;

Opção 2: Determinar o preço do terreno ou da área a ser avaliada para o cálculo das taxas de uso e arrendamento de terras para famílias e indivíduos nos casos estipulados nos pontos b, cláusula 4, Artigo 114; cláusula 2, Artigo 172 da Lei de Terras e nos casos em que as taxas de arrendamento de terras são pagas em parcela única por todo o período de arrendamento, quando o Estado arrenda terras sem leiloar os direitos de uso da terra.

Determinar o preço específico do terreno para calcular a indenização quando o Estado recupera terras nos casos em que a indenização é concedida de acordo com as disposições da Lei de Terras, mas as condições para a aplicação do método de avaliação de terras especificado na Cláusula 1, Artigo 5 não são atendidas.

Terça-feira Minh

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