Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente propõe 4 métodos de avaliação de terras em novo rascunho

O Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente está elaborando um Decreto que altera e complementa uma série de artigos do Decreto nº 44/2014/ND-CP de 15 de maio de 2014 do Governo que regulamenta os preços da terra e o Decreto nº 10/2023/ND-CP de 3 de abril de 2023 do Governo que altera e complementa uma série de artigos dos Decretos que orientam a implementação da Lei de Terras.

Atualmente, de acordo com o Decreto nº 44/2014/ND-CP, existem 5 métodos de avaliação de terras: método de comparação direta; método de dedução; método de renda; método de excedente e método do coeficiente de ajuste do preço da terra.

Entretanto, no projeto, o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente propôs quatro métodos de avaliação de terras.

Em primeiro lugar, o método de comparação é implementado ajustando o preço de terrenos com a mesma finalidade de uso do solo que foram transferidos com sucesso no mercado, vencendo o leilão de direitos de uso do solo (terrenos comparáveis) por meio da análise e comparação de fatores que afetam os preços do solo após a exclusão do valor dos ativos vinculados ao solo (se houver) para determinar o preço do terreno a ser avaliado.

Em segundo lugar, o método de renda é calculado dividindo-se a renda líquida média anual por área de terra pela taxa média de juros de poupança (r) de depósitos de 12 meses em Dong vietnamita (VND) em bancos comerciais com mais de 50% do capital social de propriedade do Estado na província por 3 anos consecutivos (calculado de 1º de janeiro a 31 de dezembro) antes do momento da avaliação.

Terceiro, o método do excedente é implementado tomando-se a receita total estimada de desenvolvimento menos o custo total estimado de desenvolvimento do terreno ou área de terreno com base no uso mais efetivo do solo (coeficiente de uso do solo, densidade de construção, número máximo de andares do edifício) de acordo com o planejamento do uso do solo e o planejamento detalhado da construção aprovados pela agência estadual competente.

Em quarto lugar, o método do coeficiente de ajuste do preço da terra é implementado multiplicando-se o preço da terra na tabela de preços da terra pelo coeficiente de ajuste do preço da terra. O coeficiente de ajuste do preço da terra é emitido pelo Comitê Popular da província ou cidade centralizada (Comitê Popular Provincial) por meio da comparação do preço da terra na tabela de preços da terra com o preço comum da terra no mercado.

Condições para aplicação de métodos de avaliação de terras

O método comparativo é aplicado à avaliação de terras quando houver pelo menos 3 lotes de terra comparáveis ​​que tenham sido transferidos para o mercado ou vencidos no leilão de direitos de uso da terra, exceto nos casos especificados nas Cláusulas 2 e 3 e Pontos a, b, c e d, Cláusula 4, Artigo 5.

O método da renda é aplicado à avaliação de terras ao determinar receitas e despesas provenientes do uso da terra, exceto nos casos especificados nas Cláusulas 1 e 3 e Pontos a, b, c e d, Cláusula 4, Artigo 5.

O método do excedente é aplicado para avaliar terrenos e áreas de terreno com potencial de desenvolvimento devido a mudanças nos propósitos de uso do solo ou mudanças de planejamento quando a receita total de desenvolvimento e os custos totais de desenvolvimento são determinados, exceto para os casos especificados nas Cláusulas 1 e 2 e Pontos a, b, c e d, Cláusula 4, Artigo 5.

O método do coeficiente de reajuste do preço da terra é aplicado para determinar o preço de terrenos e lotes nos seguintes casos: Casos especificados na alínea a) do n.º 4 do artigo 114.º e no n.º 3 do artigo 189.º da Lei de Terras; Cálculo da renda anual da terra nos casos em que o Estado arrenda terrenos sem leiloar direitos de uso da terra; Preço inicial para leilões de direitos de uso da terra quando o Estado aloca ou arrenda terrenos nos casos em que terrenos e lotes tenham sido investidos em infraestrutura técnica de acordo com o planeamento detalhado da construção. Com este regulamento, o Ministério dos Recursos Naturais e do Ambiente propõe duas opções:

Opção 1: Determinar o preço do terreno ou área de terreno que precisa ser avaliado com um valor total calculado de acordo com o preço do terreno na tabela de preços do terreno para a área sujeita a taxas de uso do solo e aluguel de terreno de menos de 90 bilhões de VND para cidades administradas centralmente, menos de 30 bilhões de VND para províncias montanhosas e de terras altas, menos de 60 bilhões de VND para as províncias restantes nos casos especificados nos pontos b e d, Cláusula 4, Artigo 114, Cláusula 2, Artigo 172 da Lei de Terras e no caso de cálculo do aluguel do terreno pago em uma única parcela para todo o prazo do arrendamento quando o Estado arrenda terras sem leiloar direitos de uso do solo;

Opção 2: Determinar o preço do terreno ou área de terreno que precisa ser avaliado para calcular as taxas de uso do solo e o aluguel do solo para famílias e indivíduos nos casos especificados no Ponto b, Cláusula 4, Artigo 114; Cláusula 2, Artigo 172 da Lei de Terras e no caso de cálculo do aluguel do solo pago em uma única parcela para todo o período de aluguel quando o Estado arrenda terras sem leiloar direitos de uso do solo.

Determinar preços específicos de terras para calcular a compensação quando o Estado recupera terras para casos elegíveis para compensação de acordo com as disposições da Lei de Terras, mas não elegíveis para aplicar o método de avaliação de terras prescrito na Cláusula 1, Artigo 5.

Sabedoria

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/bo-tnmt-de-xuat-4-phuong-phap-dinh-gia-dat-trong-du-thao-moi-a622892.html