A avaliação de terrenos é uma questão fundamental na resolução de problemas e infrações relacionados à terra.

Na tarde de 7 de agosto, o vice -primeiro-ministro Tran Hong Ha presidiu uma reunião conjunta, presencial e online, sobre o projeto de decreto que altera e complementa diversos artigos do Decreto Governamental 44/2014/ND-CP, que regulamenta os preços dos terrenos.

Estiveram presentes na reunião líderes e representantes dos Ministérios dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, das Finanças, do Planejamento e Investimento, da Segurança Pública, da Construção, da Inspetoria Geral do Governo , do Tribunal de Contas do Estado, da Comissão de Economia da Assembleia Nacional, da Comissão de Gestão de Capital do Estado e de Empresas, representantes de 22 províncias e cidades, especialistas, associações imobiliárias, empresas de avaliação, etc.

O vice-primeiro-ministro Tran Hong Ha presidiu a reunião.

Reformar o processo de determinação dos preços específicos da terra para garantir a utilização eficaz dos recursos fundiários.

Segundo um relatório do Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente , o Decreto 44 define cinco métodos de avaliação de terras, incluindo: comparação direta; dedução; renda; excedente; e coeficiente de ajuste do preço da terra. Por meio de métodos específicos de avaliação de terras, os preços dos terrenos foram amplamente alinhados aos preços de mercado, limitando as perdas de receita para o orçamento do Estado e garantindo os direitos daqueles cujas terras foram expropriadas.

No entanto, após mais de 9 anos de implementação, algumas normas sobre métodos de avaliação de terras revelaram limitações e deficiências. Algumas localidades ainda apresentam dificuldades na sua aplicação, o que afeta o progresso da avaliação de terras. Alguns métodos de avaliação de terras não são adequados às condições reais de informação de mercado, os direitos de uso da terra carecem de transparência e não são adequados para a gestão estatal dos preços da terra num contexto de base de dados de preços de terras incompleta. As normas sobre o conteúdo e as condições de aplicação dos métodos de avaliação de terras apresentam algumas inconsistências e falta de especificidade, o que leva a casos em que diferentes métodos aplicados ao mesmo terreno produzem resultados diferentes.

Portanto, é necessário emitir um decreto que altere e complemente diversos artigos do Decreto 44 para aprimorar prontamente as normas sobre métodos de avaliação de terras, inovar os procedimentos para a determinação de preços específicos de terras, a fim de garantir a utilização eficaz dos recursos fundiários, e orientar as localidades a implementar uniformemente a delegação de autoridade do Comitê Popular Provincial para o Comitê Popular Distrital para decidir sobre preços específicos de terras, conforme estipulado na Lei de Organização do Governo Local e na Resolução Governamental nº 73/NQ-CP, de 6 de maio de 2023.

O vice-primeiro-ministro afirmou que as irregularidades na avaliação de terras decorrem principalmente da aplicação de métodos incorretos ou da utilização de dados de entrada que não são objetivos, transparentes ou precisos.

As soluções propostas visam superar as deficiências, dificuldades e obstáculos existentes no trabalho de avaliação de terras ao longo do último período. Especificamente, elas envolvem a revisão e o aprimoramento dos métodos de avaliação de terras, a integração do método de dedução ao método comparativo e a alteração e complementação de alguns elementos do método do excedente para reduzir o elemento de suposições e a subjetividade do avaliador, facilitando sua implementação.

Os regulamentos especificam as condições para a aplicação de cada método de avaliação de terras, a fim de garantir a consistência na seleção e aplicação dos métodos; as fontes de informação a serem coletadas para a aplicação dos métodos de avaliação de terras; e ampliam os casos em que o método do coeficiente de ajuste do preço da terra pode ser aplicado…

O projeto de decreto também acrescenta regulamentos que estabelecem que, ao aplicar o método comparativo, a renda e o excedente, bem como os resultados da determinação de preços específicos de terrenos utilizando o método do coeficiente de ajuste de preços de terrenos, devem ser comparados simultaneamente; os procedimentos para a determinação de preços específicos de terrenos nos casos em que o Comitê Popular Provincial autoriza o Comitê Popular Distrital a decidir sobre preços específicos de terrenos; os casos em que nenhuma organização com a função de consultoria em avaliação de terrenos pode ser selecionada; e disposições transitórias para certos casos…

A reunião foi realizada online.

A aplicação de métodos de avaliação de terrenos, combinada com a devida verificação, garante honestidade e objetividade.

Em seu discurso na reunião, o vice-primeiro-ministro Tran Hong Ha afirmou que, em breve, a Lei de Terras alterada, uma vez aprovada, será uma importante base legal para o estabelecimento de um banco de dados de preços de terrenos e para a construção de mapas de valor da terra, que servirão de base para a aplicação de todos os métodos de avaliação.

Inicialmente, as agências de gestão e as unidades de consultoria em avaliação de terras precisam concordar com o método de seleção e aplicação dos métodos de avaliação de terras, combinado com a devida verificação, garantindo honestidade, objetividade, precisão e alinhamento com o valor de mercado, minimizando a dependência de opiniões subjetivas e assegurando a confiabilidade entre as agências de gestão, as unidades de consultoria em avaliação de terras e as agências de aplicação da lei.

O vice-primeiro-ministro Tran Hong Ha afirmou categoricamente: A avaliação de terras é uma questão fundamental para resolver as dificuldades, os obstáculos e as irregularidades fundiárias atuais. A alteração do Decreto 44 exige uma metodologia sólida, uma base científica e experiência prática.

Os métodos de avaliação de terras (comparativo, de renda, de excedente) têm sido utilizados em muitos países ao redor do mundo. Nesses métodos, as informações e os dados do mercado de terras são cruciais para a aplicação de um método de avaliação preciso. Cada método de avaliação é aplicado de acordo com as informações e os dados específicos disponíveis para cada parcela de terra.

Especialistas participaram da reunião.

O Vice-Primeiro-Ministro instruiu o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente a coordenar-se estreitamente com o Ministério das Finanças, o Ministério da Construção, outros ministérios, setores e associações para esclarecer ainda mais os critérios e condições para a coleta de informações e dados de entrada para cada parcela de terra e projeto específico, como base para a aplicação do método de avaliação mais apropriado, evitando arbitrariedades e subjetividade.

"Os critérios de entrada de informações devem ser consistentes, transparentes, públicos, simples e viáveis, servindo como base para a aplicação de métodos de avaliação adequados", disse o Vice-Primeiro-Ministro, e solicitou à agência responsável pela elaboração do documento que esclarecesse a autoridade e as responsabilidades das agências de gestão, organizações de consultoria de avaliação, conselhos de avaliação imobiliária, etc., nos procedimentos para a realização da avaliação de terras.

O Vice-Primeiro-Ministro também observou que, mesmo que a versão revisada da Lei de Terras seja aprovada, permitindo a aplicação de métodos de avaliação de terras baseados em zonas de valor, outros métodos de avaliação ainda devem ser aplicados em áreas onde não foram coletados dados suficientes sobre terras com base nessas zonas. Para localidades que monitoram de perto as flutuações dos preços do mercado imobiliário, pode-se prosseguir com a aplicação do método de avaliação baseado em zonas de valor.

Fonte: https://www.congluan.vn/dinh-gia-dat-la-van-de-then-chot-trong-giai-quyet-nhung-vuong-mac-vi-pham-ve-dat-dai-post259491.html