Proibição de manipulação do mercado imobiliário

Proposta para que transações imobiliárias passem por bancos

O delegado Trinh Lam Sinh (delegação de An Giang ) propôs que o projeto de lei incluísse disposições que proibissem a manipulação e a perturbação do mercado imobiliário e definisse claramente os sinais de manipulação e perturbação do mercado imobiliário. "Nos últimos tempos, atos de manipulação desestabilizaram o mercado imobiliário e afetaram o desenvolvimento socioeconômico do país", afirmou o Sr. Sinh.

Muitos deputados têm a mesma proposta. Trinh Xuan An, membro do Comitê de Defesa e Segurança Nacional (Delegado de Dong Nai ), propôs incluir o ato de manipulação do mercado imobiliário na lista de atos proibidos e esclarecer o ato de manipulação e fixação de preços imobiliários. "Pessoalmente, considero que o ato de manipulação imobiliária não é menos perigoso do que o ato de manipulação de ações, conforme estipulado no Código Penal. Atualmente, o ato de manipulação do mercado imobiliário está ocorrendo de forma sofisticada, levando a uma situação de bolha, com os preços imobiliários altíssimos em comparação à realidade e precisando ser proibido por lei, com regulamentações específicas para eliminá-lo", sugeriu o Sr. An.

Segundo o Sr. An, o ato de manipular o mercado imobiliário não inclui apenas fixar preços altos durante leilões e, em seguida, cancelar depósitos com o objetivo de aumentar os preços e obter lucro, mas também usar um projeto para "estimular" os preços de outros projetos, criando um patamar de preços muito alto. "Acredito que, se não for tratado com cuidado, criará uma bolha e levará a incidentes graves", enfatizou o Sr. An.

O vice-presidente do Comitê Judiciário da Assembleia Nacional, Nguyen Manh Cuong (delegação de Quang Binh ), expressou preocupação com o projeto de lei que estipula: "O Estado tem uma política para criar condições para que organizações e indivíduos façam pagamentos não monetários em transações imobiliárias". Segundo o Sr. Cuong, os pagamentos não monetários são uma solução muito importante para prevenir e combater a corrupção e a negatividade. Portanto, ele sugeriu que, para grandes transações, como transações imobiliárias, o Estado deveria adotar medidas para tornar os pagamentos não monetários obrigatórios, em vez de apenas criar condições.

Delegado Trinh Xuan An (delegação Dong Nai)

O Delegado Trinh Xuan An expressou sua concordância com as regulamentações sobre pagamentos em transações imobiliárias, segundo as quais investidores em projetos e empresas imobiliárias devem receber dinheiro de clientes por meio de contas bancárias no Vietnã. "Acredito que todas as transações imobiliárias devem ser pagas por meio de bancos, não apenas investidores e empresas. Demos um passo significativo na implementação de transações de pagamento sem dinheiro em espécie. Sugiro que devemos revolucionar ainda mais", propôs o Sr. An.

Todas as transações imobiliárias devem ser pagas por meio de bancos, não apenas investidores e empresas. Demos um passo significativo para a adoção de pagamentos sem dinheiro em espécie. Sugiro que revolucionemos ainda mais.

Delegado Trinh Xuan An, membro em tempo integral do Comitê de Defesa e Segurança Nacional (delegação Dong Nai)

Corretores "jogam e pegam" perturbam o mercado

Em relação à regulamentação dos pregões imobiliários, no relatório sobre o recebimento e revisão do projeto de lei anterior, o Presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, afirmou que, após receber as opiniões de muitos deputados da Assembleia Nacional, o projeto de lei, após explicação e aceitação, removeu a regulamentação que exigia que as transações imobiliárias passassem pelos pregões, apenas incentivando-as. "Exigir que as transações imobiliárias levem ao risco de exploração e não garantirá o desenvolvimento de um mercado imobiliário saudável, seguro e sustentável", afirmou o Sr. Thanh. Além disso, o projeto de lei também estipula que as transações imobiliárias em que a parte participante seja uma pessoa física devem ser autenticadas e certificadas. No caso de uma das partes participantes ser uma empresa imobiliária, a autenticada e a certificação não são necessárias.

Em seu comentário, o Deputado Hoang Van Cuong (delegação de Hanói) afirmou que os contratos de transações imobiliárias não precisam ser autenticados em cartório, mas podem ser confirmados por meio de pregões. O Sr. Cuong analisou que o pregão é um dos três elementos que compõem o mercado imobiliário, mas a atual Lei de Negócios Imobiliários não regulamentou adequadamente a função do pregão, permitindo que ele participe tanto da venda quanto da compra, e não apenas da corretagem. "O pregão deveria ser apenas o intermediário, mas agora ele é tanto a compra quanto a venda, e as pessoas chamam isso de "jogar e pegar", o que está desestabilizando o mercado", enfatizou o Sr. Cuong.

A partir daí, o Deputado Cuong propôs que a lei fosse regulamentada de forma mais rigorosa, com o pregão desempenhando apenas a função de intermediário e sendo responsável pelas informações fornecidas aos clientes e ao Estado. Ao mesmo tempo, o pregão não está autorizado a participar de operações de compra e venda e recebe apenas taxas, incluindo taxas de confirmação de transações equivalentes a taxas notariais e taxas de corretagem, de acordo com o contrato. Segundo o Sr. Cuong, essa abordagem confere ao pregão a responsabilidade de desempenhar adequadamente o papel de corretor, aconselhar os clientes e fornecer informações de mercado ao Estado.

Em debate com o Deputado Cuong, o Deputado Nguyen Van Than (delegação de Thai Binh) afirmou que a autenticação em cartório atualmente enfrenta muitos problemas, mas se a autenticação for omitida ou se o pregão receber mais poderes, "será muito perigoso". O Sr. Than sugeriu que as transações só devem ser confirmadas por meio de autenticação em cartório e que o pregão não pode representar a lei do estado.

Ele disse que o deputado Hoang Van Cuong estava "pensando teoricamente" quando propôs proibir a participação dos pregões na compra e venda. "Na realidade, não se pode proibir, porque as pessoas têm muitas maneiras de comprar e vender por meio de preços conhecidos. Todos os deputados sabem que, no passado, edifícios altos, especialmente os de empresas estatais ou grandes empresas privadas, quando perguntavam aos investidores no dia seguinte, eles diziam que estavam esgotados, mas quando iam ao pregão imobiliário, ainda os encontravam a preços altos, até mesmo um e meio ou o dobro do preço. Isso é muito perigoso", disse o Sr. Than, sugerindo que os pregões fossem livres. "Um bom vinho não precisa de vinho de qualidade", disse ele. "Se a transação for boa, os clientes virão; se não for boa, os clientes não virão."

Após receber as opiniões dos delegados, o presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, afirmou que todos os delegados desejam aprimorar a qualidade e o profissionalismo dos pregões. Portanto, o comitê de redação analisará como os pregões podem desempenhar a função de intermediários e não participar diretamente da compra e venda, o que pode causar perturbações no mercado.

Devemos aceitar depósitos de apartamentos antes de construir a fundação?

Em relação à transação de futuras moradias, o projeto de lei propõe duas opções. Primeiro, o investidor pode receber depósitos dos clientes quando o projeto atender a todas as condições para ser colocado em operação (incluindo um dos seguintes documentos: direitos de uso do solo, licença de construção, documentos de aceitação da construção da fundação para apartamentos ou edifícios de uso misto com casas, etc.). Segundo, o investidor pode receber depósitos quando o projeto tiver um projeto básico avaliado e um dos seguintes documentos: direitos de uso do solo; o valor máximo do depósito não pode exceder 10% do preço de venda ou do preço de locação com compra.

Em seu parecer, o Deputado Tran Hong Nguyen (delegação de Binh Thuan) propôs regulamentar de acordo com a opção 1, por ser menos arriscada para os clientes. Segundo ele, se o depósito for cobrado logo no momento da avaliação do projeto básico, o prazo entre o recebimento do depósito e a implementação efetiva do projeto será muito longo. Enquanto isso, o mercado imobiliário tem passado por muitos desenvolvimentos complexos recentemente, e ainda há casos de investidores em projetos imobiliários que se aproveitam da forma de depósitos e contratos de contribuição de capital para mobilizar capital arbitrariamente, causando desordem e insegurança. Muitos projetos, após o recebimento dos depósitos, após 5 ou até 10 anos, não são implementados.

Por outro lado, o deputado Pham Van Hoa (delegação de Dong Thap) apoiou a escolha da opção 2, pois "os investidores realmente gostam e os clientes também a aceitam". O Sr. Hoa analisou que os investidores nem sempre têm 100% do capital e também precisam recorrer a empréstimos bancários para formar o projeto. O depósito de 10% não é grande em comparação com o valor da casa, criando condições para que os investidores tenham dinheiro para executar o projeto, gerando confiança entre as duas partes, sem mencionar que os clientes que depositam também podem obter um desconto. "Quando o investidor tem um dos documentos com direitos de uso da terra, uma decisão de arrendar a terra e pagar taxas de uso da terra, acho que o investidor não está sendo desonesto", disse o Sr. Hoa.

Delegado Pham Van Hoa (delegação Dong Thap)

Da mesma forma, a Deputada Nguyen Thi Viet Nga (delegação de Hai Duong) também propôs a opção 2, pois esta criará condições para o desenvolvimento de empresas e investidores. A Sra. Nga admitiu que, embora esta opção possa trazer mais riscos para os clientes, será superada com o reforço da gestão e o aumento da responsabilidade das agências estatais. Por outro lado, a opção 1 será mais segura para os clientes, mas, ao mesmo tempo, reduzirá as oportunidades para as empresas, aparentemente indo contra o incentivo e a criação de mecanismos para o desenvolvimento das empresas.

O delegado Huynh Thi Phuc (delegação de Ba Ria-Vung Tau) propôs estipular que o valor do depósito não exceda 5%, em vez de 10%, como previsto no projeto. Esse valor é suficiente para que tanto o depositante quanto o depositante mantenham a confiança mútua, estejam cientes do compromisso e, ao mesmo tempo, garantam que a natureza do depósito não seja para fins de mobilização de capital.

O presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, afirmou que ambas as opções têm aspectos positivos e negativos. Na opção 1, o aspecto positivo é que ela pode proteger os interesses da parte fraca, o comprador, mas, do lado das empresas, não é possível garantir o acesso a potenciais investidores. Na opção 2, o aspecto positivo é que ela cria condições para as empresas, mas, desde o projeto básico até a concessão da licença de construção, também exige muitas etapas e pode ser adiada, afetando os interesses da população. "Se não estiver claro ou não houver consenso, propomos que este conteúdo seja votado para que a Assembleia Nacional possa emitir seu parecer", disse o Sr. Thanh.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm