Proposta para exigir que as transações imobiliárias sejam feitas por meio de bancos.
O deputado Trinh Lam Sinh (da delegação de An Giang ) propôs que o projeto de lei inclua uma disposição que proíba atos de manipulação e perturbação do mercado imobiliário, definindo claramente os sinais de tal manipulação. "Nos últimos tempos, o comportamento manipulador tem desestabilizado o mercado imobiliário e impactado negativamente o desenvolvimento socioeconômico do país", afirmou o Sr. Sinh.
Muitos delegados compartilharam essa proposta. Trinh Xuan An, delegado do Comitê Nacional de Defesa e Segurança, sugeriu incluir a manipulação do mercado imobiliário na lista de atos proibidos, esclarecendo também a natureza da manipulação de preços imobiliários. "Pessoalmente, acredito que a manipulação do mercado imobiliário é tão perigosa quanto a manipulação do mercado de ações, conforme definida no Código Penal. Atualmente , a manipulação do mercado imobiliário está se tornando cada vez mais sofisticada, levando à formação de bolhas e à disparada dos preços dos imóveis. Ela precisa ser proibida por lei e especificamente regulamentada para ser eliminada", propôs o Sr. An.
Segundo o Sr. An, manipular o mercado imobiliário inclui não apenas fixar preços altos durante leilões e depois confiscar os depósitos para inflar artificialmente os preços e o lucro, mas também usar um empreendimento para "impulsionar" os preços de outro, criando um patamar de preços muito elevado. "Acredito que, se não for combatido com rigor, isso criará uma bolha e levará a problemas sérios", enfatizou o Sr. An.
O vice-presidente da Comissão Judiciária da Assembleia Nacional, Nguyen Manh Cuong (delegação de Quang Binh ), expressou preocupação com o projeto de lei que estipula que o Estado deve adotar políticas para facilitar pagamentos sem dinheiro em transações imobiliárias. Segundo Cuong, os pagamentos sem dinheiro são uma solução crucial na prevenção e no combate à corrupção e a práticas ilícitas. Portanto, ele sugeriu que, para grandes transações como as imobiliárias, o Estado deveria adotar medidas para tornar os pagamentos sem dinheiro obrigatórios, em vez de apenas facilitá-los.
Representante Trinh Xuan An (Delegação de Dong Nai)
O deputado Trinh Xuan An concordou com as normas de pagamento em transações imobiliárias, segundo as quais incorporadoras e empresas do setor devem receber pagamentos de clientes por meio de contas bancárias no Vietnã. "Acredito que todas as transações imobiliárias devem ser liquidadas por meio de bancos, e não apenas por incorporadoras e empresas. Já avançamos significativamente em direção a transações sem dinheiro em espécie, e proponho que revolucionemos ainda mais esse setor", sugeriu o Sr. An.
Deputado Trinh Xuan An, membro efetivo do Comitê Nacional de Defesa e Segurança (delegação de Dong Nai)
Corretores que se dedicam a atividades de "compra e venda" perturbam o mercado.
Em relação à regulamentação das transações imobiliárias, no relatório sobre as alterações ao projeto de lei anterior, o Presidente da Comissão de Assuntos Econômicos, Vu Hong Thanh, afirmou que, após receber contribuições de diversos deputados da Assembleia Nacional, o projeto de lei, após esclarecimentos e emendas, removeu a obrigatoriedade da intermediação de uma bolsa de valores para transações imobiliárias, passando a apenas incentivá-la. "A obrigatoriedade da intermediação de uma bolsa de valores para transações imobiliárias acarretaria o risco de abusos e não garantiria o desenvolvimento saudável, seguro e sustentável do mercado imobiliário", declarou Thanh. Além disso, o projeto de lei também estipula que as transações imobiliárias envolvendo pessoas físicas devem ser registradas em cartório ou certificadas. Nos casos em que uma das partes seja uma empresa do ramo imobiliário, o registro em cartório ou a certificação não são exigidos.
Em seu discurso, o deputado da Assembleia Nacional Hoang Van Cuong (delegação de Hanói) sugeriu que os contratos de transação imobiliária não deveriam precisar de autenticação notarial, podendo ser confirmados por meio de bolsas de imóveis. O Sr. Cuong explicou que as bolsas de imóveis são um dos três elementos constituintes do mercado imobiliário, mas a atual Lei de Negócios Imobiliários não define adequadamente sua função, permitindo que participem tanto da compra quanto da venda, e não apenas da intermediação. "Idealmente, as bolsas deveriam atuar apenas como intermediárias, mas agora elas compram e vendem, criando o que as pessoas chamam de 'jogar o jogo' e desestabilizando o mercado", enfatizou o Sr. Cuong.
Portanto, o Deputado Cuong sugeriu que a lei estipule regulamentações mais rigorosas, com a bolsa de valores atuando apenas como intermediária e sendo responsável pelas informações fornecidas aos clientes e ao Estado. Além disso, a bolsa não deveria participar de compras ou vendas e deveria receber apenas taxas, incluindo taxas de confirmação de transação equivalentes a taxas de autenticação e corretagem, conforme acordado. Segundo o Sr. Cuong, essa abordagem atribui à bolsa a responsabilidade de cumprir seu papel como corretora, assessorando os clientes e fornecendo informações de mercado ao Estado.
Em debate com o Deputado Cuong, o Deputado Nguyen Van Than (da província de Thai Binh) afirmou que a autenticação notarial apresenta muitos problemas atualmente, mas que, se essa autenticação for contornada ou se as plataformas de negociação receberem mais poder, "seria muito perigoso". O Sr. Than propôs que as transações sejam confirmadas apenas por meio de autenticação notarial e que as plataformas de negociação não possam representar a lei estatal.
Ele argumentou que o deputado Hoang Van Cuong estava "pensando teoricamente" quando propôs proibir as bolsas de imóveis de participarem de transações de compra e venda. "Na realidade, é impossível proibir isso porque as pessoas têm muitas maneiras de comprar e vender com base nos preços que conhecem. Todos os deputados sabem que, no passado, os prédios altos, especialmente aqueles pertencentes a empresas estatais ou grandes empresas privadas, tinham seus preços fixados pela construtora, e no dia seguinte, quando questionados, a construtora dizia que estavam vendidos. Mas nas bolsas de imóveis, eles ainda estavam disponíveis a preços altos, até mesmo uma vez e meia ou o dobro do preço original. Isso é muito perigoso", disse o Sr. Than, sugerindo que as bolsas de imóveis deveriam ter permissão para operar livremente, permitindo que funcionassem de forma autossuficiente. Se as transações forem boas, os clientes virão; caso contrário, não.
Em resposta aos comentários dos delegados, o Presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, afirmou que todos desejavam aprimorar a qualidade e o profissionalismo das bolsas de valores. Portanto, o comitê de redação incorporará essas sugestões para garantir que as bolsas funcionem como intermediárias, em vez de participarem diretamente das negociações, o que poderia desestabilizar o mercado.
Os depósitos para a construção de apartamentos devem ser aceitos antes do início da fundação?
Em relação às transações envolvendo futuros projetos habitacionais, o projeto de lei propõe duas opções. Em primeiro lugar, as construtoras poderão receber depósitos dos clientes quando o projeto atender a todas as condições para operação comercial (incluindo um dos seguintes documentos: certificado de uso do solo, alvará de construção ou certificado de aprovação da fundação para edifícios de apartamentos ou edifícios de uso misto com unidades residenciais...). Em segundo lugar, as construtoras poderão receber depósitos quando o projeto básico do empreendimento tiver sido aprovado e um dos certificados de uso do solo estiver disponível; o valor máximo do depósito não poderá exceder 10% do preço de venda ou de arrendamento com opção de compra.
Em seu discurso, o deputado da Assembleia Nacional Tran Hong Nguyen (da delegação de Binh Thuan) sugeriu a adoção da Opção 1, por apresentar menos riscos para os clientes. Ele argumentou que a cobrança de depósitos a partir do momento em que o projeto básico é aprovado resultaria em um longo intervalo de tempo entre o recebimento do depósito e a implementação efetiva do projeto. Além disso, o mercado imobiliário tornou-se mais complexo recentemente, com incorporadoras ainda explorando contratos de depósito e aporte de capital para captar recursos de forma arbitrária, causando perturbações à ordem pública e à segurança. Muitos projetos, após receberem os depósitos, permanecem sem desenvolvimento por 5 ou até 10 anos.
Por outro lado, o Deputado Pham Van Hoa (da província de Dong Thap) apoiou a opção 2, argumentando que "os incorporadores a preferem e os clientes também a aceitam". O Sr. Hoa explicou que os incorporadores nem sempre têm 100% do capital e muitas vezes precisam recorrer a empréstimos bancários para financiar os projetos. Um depósito de 10% não é um valor elevado em comparação com o valor do imóvel, fornecendo aos incorporadores os fundos necessários para a execução do projeto e, ao mesmo tempo, construindo confiança entre as duas partes. Além disso, os clientes que depositam um valor podem receber um desconto. "Quando um incorporador possui um dos documentos que concedem os direitos de uso do solo, uma decisão de arrendamento do terreno, e pagou as taxas de uso do solo, acredito que o incorporador não está sendo desonesto", afirmou o Sr. Hoa.
Deputado Pham Van Hoa (delegação de Dong Thap)
Da mesma forma, a Deputada da Assembleia Nacional Nguyen Thi Viet Nga (da província de Hai Duong) também propôs a escolha da opção 2, por considerar que esta criaria condições favoráveis ao desenvolvimento de empresas e investidores. A Sra. Nga reconheceu que essa opção, embora potencialmente apresente mais riscos para os consumidores, seria mitigada por meio de uma gestão mais rigorosa e maior responsabilização dos órgãos estatais. Por outro lado, a opção 1 seria mais segura para os consumidores, mas restringiria as oportunidades para as empresas, aparentemente contradizendo o objetivo de incentivar e criar mecanismos para o desenvolvimento empresarial.
A representante Huynh Thi Phuc (da província de Ba Ria-Vung Tau) propôs que o valor do depósito não ultrapasse 5%, em vez dos 10% previstos na minuta. Esse valor seria suficiente para manter a confiança mútua entre o depositante e o beneficiário, garantindo o compromisso mútuo e impedindo que o depósito seja utilizado para fins de arrecadação de fundos.
O presidente do Comitê Econômico, Vu Hong Thanh, afirmou que ambas as opções têm aspectos positivos e negativos. A Opção 1 é positiva porque pode proteger os direitos da parte desfavorecida, os compradores, mas não garante o acesso de potenciais investidores para as empresas. A Opção 2 é positiva porque facilita os negócios, mas o processo, desde o projeto básico até a obtenção da licença de construção, exige muitas etapas e pode ser atrasado, afetando os direitos da população. "Se ainda houver ambiguidade ou discordância, propomos que esta questão seja submetida a votação para que a Assembleia Nacional possa emitir seu parecer", disse Thanh.
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