Alerta contra o aproveitamento de leilões de terras para especulação: 4 casos de terras usurpadas são considerados para emissão de livro vermelho

Binh Duong leiloa dezenas de lotes de "terras douradas", o preço de conversão de terras agrícolas em terras residenciais de acordo com a nova lei, 4 casos de invasão e violações são considerados para livros vermelhos... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Imóveis: Terreno leiloado no distrito de Hoai Duc, Hanói . (Fonte: Vietnamnet)

Alerta contra o aproveitamento de leilões de terras para especulação e aumento de preços

Nos últimos dias, a atenção pública tem se voltado para o leilão de 19 terrenos na região de Long Khuc (município de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanói). O lance vencedor foi registrado como um "recorde" em comparação com os preços anteriores de alguns bairros suburbanos de Hanói, chegando a 133,3 milhões de VND/m². Muitos "corretores de terras" anunciaram a venda de terrenos com previsão de sucesso no leilão com uma diferença de 200 milhões de VND ou mais.

De acordo com informações sobre Lao Dong , o Sr. Dinh Minh Tuan, especialista em imóveis, comentou: "Com o preço do leilão vencedor sendo de 2 a 3 vezes maior que a média, os proprietários de terras nas redondezas têm a mentalidade de aumentar o preço de venda de suas terras. A alta repentina dos preços das terras também pode criar uma tendência à especulação imobiliária, com muitas pessoas correndo para comprar terras na esperança de lucrar com o aumento contínuo dos preços. No entanto, isso pode causar uma situação em que o dinheiro flui para terras, em vez de circular em outras atividades econômicas ".

Para garantir o cumprimento da lei, a publicidade e a transparência, o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh solicitou a retificação dos leilões de terras. O despacho afirmava claramente que, em alguns casos, o preço vencedor era muitas vezes superior ao preço inicial, incluindo casos anormalmente altos que foram relatados. Portanto, o Primeiro-Ministro designou os Presidentes dos Comitês Populares das províncias e cidades para instruir os órgãos competentes a revisar a organização dos leilões de direitos de uso da terra na região.

Enquanto aguarda a investigação e a conclusão final das autoridades, a Lac Viet Joint Stock Auction Company anunciou a suspensão de dois leilões de 52 terrenos. Especialistas afirmam que controlar a especulação imobiliária é uma tarefa urgente. Controlar e lidar com a especulação e a inflação de preços desde o início ajudará o mercado imobiliário a se desenvolver de forma saudável e sustentável.

O advogado Truong Anh Tu, presidente do escritório de advocacia TAT (Associação dos Advogados de Hanói), comentou que a especulação imobiliária está se tornando um problema urgente, elevando os preços dos imóveis e dificultando o acesso à moradia para jovens e pessoas de renda média. Para evitar essa situação, o advogado Tu propôs uma série de soluções para conter a especulação e estabilizar o mercado imobiliário.

Uma medida eficaz é impor um imposto alto sobre a compra de terras sem uso real. Quando uma pessoa ou organização compra um terreno e não constrói dentro de um determinado período, estará sujeita a uma alíquota de imposto mais alta. Isso não só pressiona economicamente os especuladores, como também incentiva o uso mais eficiente da terra.

A aplicação de regulamentos sobre prazos obrigatórios de construção em terrenos leiloados é outra solução para combater a especulação. Se o vencedor do leilão não construir dentro do prazo estipulado, a propriedade do terreno pode ser revogada. Isso garante que a terra não seja acumulada de forma desmedida e promove o desenvolvimento urbano.

De acordo com o advogado Truong Anh Tu, limitar o tempo para transferência de terras após a compra também é uma medida importante.

Além disso, o Governo pode ajustar as políticas de crédito, tornando mais restritivas as condições de financiamento imobiliário para investidores que não tenham uma necessidade real de usar a terra. Isso não só reduzirá o fluxo de capital especulativo para o mercado imobiliário, como também protegerá os compradores de imóveis com necessidades reais de moradia. A oferta de muitos projetos de habitação social e moradias de baixo custo ajudará a equilibrar a oferta e a demanda no mercado. Quando houver muitas opções de moradia adequadas ao orçamento da classe média, a pressão sobre os preços da terra será reduzida, tornando os preços dos imóveis mais razoáveis.

Por fim, reformar a Lei de Negócios Imobiliários para permitir a subdivisão e a venda de terras em alguns casos específicos também poderia ser uma solução para aumentar a oferta de terras no mercado, ajudando a baixar os preços das terras", disse o Sr. Tu.

Binh Duong leiloa dezenas de lotes de 'terras douradas'

Para gerar receita, a província de Binh Duong decidiu leiloar dezenas de terrenos, incluindo muitas áreas que costumavam ser sedes do governo e são consideradas valiosas "terras douradas".

Essas são as informações fornecidas pelo Comitê Diretor para a implementação do Projeto de exploração de fundos de terras, gerando receita da terra para servir ao desenvolvimento socioeconômico da província de Binh Duong no período de 2024-2025, com uma visão para 2030, em uma reunião recente.

Assim, os lotes de terra a serem leiloados são principalmente terrenos para escritórios, instalações operacionais de agências estaduais, unidades de serviços públicos; terrenos recuperados e entregues a organizações de desenvolvimento de fundos de terras para gestão; terrenos públicos administrados por localidades; terrenos de empresas estatais equitativas, gestão e recuperação reorganizadas; terrenos de origem individual e organizacional atualmente em uso e com previsão de recuperação de acordo com o planejamento do uso do solo e planejamento para desenvolvimento de áreas urbanas, parques industriais, serviços comerciais, logística, etc.).

Entre eles, há muitos terrenos localizados em locais privilegiados da província de Binh Duong, que são sedes de muitas agências e unidades estaduais e são considerados "terras de ouro" devido ao seu grande valor.

A previsão é de que 38 terrenos com uma área de quase 400 hectares sejam leiloados (direitos de uso da terra, bens públicos). O leilão será realizado em etapas e, somente em 2024, serão leiloados 10 terrenos com uma área total de cerca de 8,3 hectares.

Até 2025, a província continuará a leiloar 17 terrenos com uma área total de mais de 331 hectares e, no período de 2026-2030, leiloará 11 terrenos com uma área total de 52,2 hectares.

Ao leiloar os terrenos acima, Binh Duong arrecadará uma "enorme" quantia de fundos para servir ao desenvolvimento socioeconômico.

O líder do Centro de Desenvolvimento do Fundo de Terras da Província de Binh Duong disse que, além de leiloar os terrenos, a província também fará uma licitação para selecionar investidores para 75 terrenos, incluindo 75 novas áreas urbanas e áreas de desenvolvimento urbano.

Atualmente, o projeto está sendo submetido ao Comitê Popular da província de Binh Duong para consideração e comentários antes da implementação.

4 casos de invasão e violação de terras são considerados para emissão de livro vermelho

De acordo com a Lei de Terras de 2024, em vigor desde 1º de agosto, há 4 casos de uso da terra com violações de terras antes de 1º de julho de 2014 que serão considerados para concessão de certificados de direitos de uso da terra (livros vermelhos).

Especificamente, o Artigo 139 da Lei de Terras de 2024 estipula que, no primeiro caso, famílias e indivíduos que utilizaram terras antes de 1º de julho de 2014, devido à invasão do corredor de segurança de obras de construção após o Estado anunciar e colocar marcadores; invasão de estradas, acostamentos e calçadas após o anúncio dos limites da construção; invasão de terras usadas para fins de construção de sedes de agências, obras públicas e outras obras públicas, o Estado deverá recuperar a terra para devolvê-la à construção sem emitir um livro vermelho para a área invadida.

No entanto, nos casos de violação de terras acima mencionados, se houver um ajuste no planejamento de uso do solo e no planejamento de construção aprovados pela autoridade competente, mas a área de terra invadida não estiver mais no corredor de segurança de obras públicas; não estiver no limite de construção de estradas; não se destinar ao uso como sede de agências, obras públicas ou outras obras públicas, a pessoa que atualmente utiliza o terreno será considerada para um livro vermelho. O proprietário do terreno deve cumprir as obrigações financeiras ao elaborar um livro vermelho para este terreno.

No segundo caso, a pessoa que estiver utilizando a área de terra invadida, pertencente ao planejamento florestal para florestas de uso especial e florestas de proteção, será orientada pelo Comitê Popular Provincial a recuperar a terra invadida e entregá-la ao Conselho de Gestão Florestal para gestão e uso. A pessoa que estiver utilizando a terra invadida será considerada pelo Conselho de Gestão Florestal para proteção e desenvolvimento florestal, de acordo com as disposições da lei florestal.

Se a localidade não tiver um Conselho de Gestão Florestal, a pessoa que usar a terra invadida ou ocupada receberá terras do Estado com a finalidade de proteger e desenvolver florestas protetoras e será considerada para um livro vermelho.

Se a área de terra invadida for de origem agrícola e florestal e estiver planejada para infraestrutura pública, o Comitê Popular Provincial a recuperará e a entregará ao investidor para construção. A pessoa que atualmente utiliza a terra em violação poderá usá-la temporariamente até que o Estado a recupere, devendo manter o status atual e registrar a terra.

Terras invadidas originárias de fazendas florestais e atualmente utilizadas para produção agrícola ou fins habitacionais antes de 1º de julho de 2014, não incluídas no planejamento florestal para florestas de uso especial, florestas protetoras, não incluídas no planejamento de uso da terra para fins de construção de obras de infraestrutura pública, o usuário da terra deverá ser considerado para emissão de um livro vermelho e deverá cumprir obrigações financeiras de acordo com as disposições da lei.

Terceiro caso, famílias e indivíduos que estão usando a terra devido à invasão ou ocupação que não se enquadra nos casos acima mencionados e estão usando a terra para o propósito errado, se estiverem usando a terra de forma estável, de acordo com o planejamento de uso da terra em nível distrital ou planejamento geral ou planejamento de zoneamento ou planejamento de construção ou planejamento rural, serão considerados para emissão de um livro vermelho e devem cumprir obrigações financeiras de acordo com as disposições da lei.

Se a terra em violação não for usada de forma estável ou não estiver de acordo com o planejamento, o usuário só poderá usar a terra temporariamente quando o Estado a recuperar.

Por fim, famílias e indivíduos que utilizam terras agrícolas recuperadas por eles mesmos e sem disputas receberão livros vermelhos do Estado, de acordo com o limite de alocação de terras agrícolas estabelecido pelo Comitê Popular Provincial. A área de terra que exceder o limite será transferida para arrendamento estatal.

Caso famílias e indivíduos que utilizem a terra violem as leis de terras estabelecidas a partir de 1º de julho de 2014, o Estado não emitirá livros vermelhos e os tratará de acordo com as disposições da lei.

Preço da conversão de terras agrícolas em terras residenciais segundo a nova lei

De acordo com as Cláusulas 1 e 2 do Artigo 8 do Decreto 103/2024/ND-CP, quando um órgão estadual competente emite uma decisão permitindo que famílias e indivíduos alterem a finalidade de uso para terrenos residenciais, a taxa de uso do solo é calculada da seguinte forma:

Em que: A taxa de uso do solo do tipo de terreno após a conversão é calculada da seguinte forma:

As taxas de uso do solo e as rendas de tipos de solo antes da mudança das finalidades de uso do solo (doravante denominadas taxas de uso do solo antes da mudança das finalidades de uso do solo) são calculadas da seguinte forma:

Para terras antes de mudar sua finalidade, que são terras agrícolas de uma família ou indivíduo ao qual o Estado alocou terras sem cobrar taxas de uso da terra ou terras agrícolas com origem de transferência legal de outra família ou indivíduo ao qual o Estado alocou terras sem cobrar taxas de uso da terra, o preço da terra antes de mudar sua finalidade de uso é calculado multiplicando-se (=) a área da terra (x) pelo preço da terra do tipo de terra agrícola correspondente na Lista de Preços de Terras.

Para terras antes de mudar sua finalidade, que são terras agrícolas, o Estado arrenda a terra e paga o aluguel da terra uma vez por todo o prazo do arrendamento. O aluguel da terra antes de mudar sua finalidade de uso é calculado da seguinte forma:

Lá dentro:

O preço do terreno correspondente ao prazo de arrendamento do terreno antes da alteração da finalidade é o preço do terreno na Lista de Preços de Terrenos para calcular o aluguel do terreno pago de uma só vez durante todo o prazo do arrendamento.

O prazo de uso restante da terra é determinado por (=) o prazo de alocação ou arrendamento da terra antes da mudança da finalidade do uso da terra menos (-) o período de uso da terra antes da mudança da finalidade.

Caso o período restante de uso do solo determinado de acordo com a fórmula especificada neste ponto não seja um ano completo, ele será calculado por mês; se o período não for um mês completo, o período de 15 dias ou mais será contado como 1 mês; se for inferior a 15 dias, a taxa de uso do solo não será calculada para esse número de dias.

Para terras antes da mudança de sua finalidade, que são terras agrícolas arrendadas pelo Estado na forma de pagamento anual de aluguel de terras, o aluguel de terras antes da mudança de sua finalidade de uso é zero (= 0).

Nota: Caso a taxa de uso do solo do tipo de terreno após a alteração da finalidade do uso do solo seja menor ou igual ao preço do terreno antes da alteração da finalidade do uso do solo, a taxa de uso do solo ao alterar a finalidade do uso do solo é zero (=0).

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html