Alerta sobre o aproveitamento indevido de leilões de terrenos para fins especulativos; quatro casos de terrenos invadidos estão sendo considerados para emissão de notificação de irregularidade.

Binh Duong leiloa dezenas de lotes de "terras douradas", o preço da conversão de terras agrícolas em residenciais de acordo com a nova lei, 4 casos de invasão e violações são considerados para inclusão no livro vermelho... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Imóveis: Terreno leiloado no distrito de Hoai Duc, Hanói . (Fonte: Vietnamnet)

Atenção aos perigos de aproveitar leilões de terrenos para especular e inflacionar os preços.

Nos últimos dias, a atenção do público se concentrou no leilão de 19 lotes de terreno na área de Long Khuc (comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanói). O preço do lance vencedor é considerado um "recorde" em comparação com os preços anteriores de alguns distritos suburbanos de Hanói, chegando a 133,3 milhões de VND/m². Muitos corretores de imóveis anunciaram a venda de lotes de terreno que, espera-se, serão arrematados com sucesso por uma diferença de 200 milhões de VND ou mais.

Segundo informações do Lao Dong , o Sr. Dinh Minh Tuan, especialista em imóveis, comentou: "Com o preço do leilão sendo de duas a três vezes maior que a média, os proprietários de terras na região estão com a mentalidade de inflacionar o preço de venda de seus terrenos. A alta repentina dos preços da terra também pode criar uma tendência de especulação imobiliária, com muitas pessoas correndo para comprar terrenos na esperança de lucrar com a valorização contínua. No entanto, isso pode levar a uma situação em que o dinheiro fica estagnado em terrenos, em vez de circular em outras atividades econômicas ."

Para garantir o cumprimento da lei, a publicidade e a transparência, o Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh solicitou a retificação dos leilões de terrenos. O comunicado esclareceu que, em alguns casos, o preço final foi muitas vezes superior ao preço inicial, incluindo casos com valores excepcionalmente altos. Portanto, o Primeiro-Ministro incumbiu os Presidentes dos Comitês Populares das províncias e cidades de orientar os órgãos competentes a revisar a organização dos leilões de direitos de uso da terra na região.

Enquanto aguarda a investigação e a conclusão final das autoridades, a Lac Viet Joint Stock Auction Company anunciou a suspensão de dois leilões de 52 lotes de terreno. Especialistas afirmam que o controle da especulação imobiliária é uma tarefa urgente. Controlar e lidar com a especulação e a inflação de preços desde o início ajudará o mercado imobiliário a se desenvolver de forma saudável e sustentável.

O advogado Truong Anh Tu, presidente do escritório de advocacia TAT (Associação de Advogados de Hanói), comentou que a especulação imobiliária está se tornando um problema grave, elevando os preços dos imóveis e dificultando o acesso à moradia para jovens e pessoas com renda média. Para evitar essa situação, o advogado Tu propôs uma série de soluções para conter a especulação e estabilizar o mercado imobiliário.

Uma medida eficaz é impor impostos elevados sobre a compra de terrenos sem uso efetivo. Quando uma pessoa ou organização compra um terreno e não constrói dentro de um determinado período, estará sujeita a impostos mais altos. Isso não só pressiona economicamente os especuladores, como também incentiva um uso mais eficiente da terra.

A aplicação de regulamentações sobre prazos obrigatórios para construção em terrenos leiloados é outra solução para combater a especulação. Quando o vencedor do leilão não realiza a construção dentro do prazo estipulado, a propriedade do terreno pode ser revogada. Isso garante que a terra não seja acumulada de forma ineficiente e promove o desenvolvimento urbano.

Segundo o advogado Truong Anh Tu, limitar o prazo para a transferência de terrenos após a compra também é uma medida importante.

Além disso, o Governo pode ajustar a política de crédito, tornando mais restritivas as condições de financiamento imobiliário para investidores que não têm real necessidade de utilizar o terreno. Isso não só reduz o fluxo de capital especulativo para o mercado imobiliário, como também protege os compradores com reais necessidades de moradia. A oferta de muitos projetos de habitação social e moradias populares ajudará a equilibrar a oferta e a demanda no mercado. Quando houver muitas opções de moradia adequadas ao orçamento da classe média, a pressão sobre os preços dos terrenos será reduzida, tornando os preços dos imóveis mais razoáveis.

Por fim, reformar a Lei de Negócios Imobiliários para permitir o desmembramento e a venda de terrenos em casos específicos também poderia ser uma solução para aumentar a oferta de terrenos no mercado, ajudando a conter a alta dos preços”, disse o Sr. Tu.

Binh Duong leiloa dezenas de terrenos considerados "terras de ouro".

Para gerar receita, a província de Binh Duong decidiu leiloar dezenas de terrenos, incluindo muitas áreas que costumavam ser sedes do governo e são consideradas "terras de ouro" de alto valor.

Essa é a informação divulgada pelo Comitê Diretivo para a implementação do Projeto de exploração de fundos fundiários, que visa gerar receita a partir da terra para servir ao desenvolvimento socioeconômico da província de Binh Duong no período de 2024-2025, com uma visão para 2030, em uma reunião recente.

Assim sendo, os terrenos a serem leiloados são principalmente terrenos destinados a escritórios e instalações operacionais de órgãos estatais e unidades de serviço público; terrenos recuperados e entregues a organizações de desenvolvimento de fundos fundiários para gestão; terrenos públicos geridos por localidades; terrenos de empresas estatais privatizadas, cuja gestão foi reorganizada e que estão em processo de recuperação; terrenos de origem individual e organizacional atualmente em uso e que se prevê serem recuperados de acordo com o planejamento de uso do solo e o planejamento para o desenvolvimento de áreas urbanas, parques industriais, serviços comerciais, logística, etc.

Entre esses, existem muitos terrenos localizados em áreas privilegiadas da província de Binh Duong, que abrigam a sede de diversas agências e unidades estatais e são considerados "terras de ouro" devido ao seu grande valor.

Prevê-se que 38 terrenos com uma área de quase 400 hectares sejam leiloados (direitos de uso da terra, bens públicos). O leilão será realizado em etapas; somente em 2024, serão leiloados 10 terrenos com uma área total de cerca de 8,3 hectares.

Até 2025, a província continuará a leiloar 17 terrenos com uma área total superior a 331 hectares e, no período de 2026 a 2030, leiloará 11 terrenos com uma área total de 52,2 hectares.

Ao leiloar os terrenos acima mencionados, Binh Duong arrecadará uma quantia "enorme" de dinheiro para servir ao desenvolvimento socioeconômico.

O líder do Centro de Desenvolvimento do Fundo de Terras da Província de Binh Duong afirmou que, além do leilão dos terrenos, a província também realizará uma licitação para selecionar investidores para 75 terrenos, que correspondem a 75 novas áreas urbanas e áreas de desenvolvimento urbano.

Atualmente, o projeto está sendo submetido ao Comitê Popular da província de Binh Duong para revisão e comentários antes da implementação.

Quatro casos de invasão de terras e violações são considerados para a emissão do livro vermelho.

De acordo com a Lei de Terras de 2024, em vigor desde 1º de agosto, existem 4 casos de uso da terra com irregularidades anteriores a 1º de julho de 2014 que serão considerados para a concessão de certificados de direito de uso da terra (livros vermelhos).

Especificamente, o Artigo 139 da Lei de Terras de 2024 estipula que, no primeiro caso, para famílias e indivíduos que utilizavam terras antes de 1º de julho de 2014, devido à ocupação irregular do corredor de segurança de obras de construção após o Estado ter anunciado e colocado marcos; ocupação irregular de estradas, acostamentos e calçadas após o anúncio dos limites da construção; ocupação irregular de terrenos utilizados para a construção de sedes de órgãos públicos, obras públicas e outras obras públicas, o Estado deverá reaver o terreno para devolvê-lo à construção sem emitir um título de propriedade para a área ocupada irregularmente.

Contudo, nos casos acima mencionados de violações de uso do solo, se houver um ajuste no plano de uso do solo e no plano de construção aprovado pela autoridade competente, mas a área invadida não estiver mais no corredor de segurança de obras públicas; não estiver no perímetro de construção de estradas; não se destinar ao uso como sede de agências, obras públicas ou outros serviços públicos, então o ocupante do terreno será sujeito à emissão de um "livro vermelho". O proprietário do terreno deverá cumprir as obrigações financeiras ao emitir o "livro vermelho".

No segundo caso, a pessoa que utiliza a área de terra invadida, pertencente ao plano florestal para florestas de uso especial e florestas de proteção, será orientada pelo Comitê Popular Provincial a reaver a terra invadida e entregá-la ao Conselho de Gestão Florestal para administração e uso. A pessoa que utiliza a terra invadida será avaliada pelo Conselho de Gestão Florestal para fins de proteção e desenvolvimento florestal, de acordo com as disposições da lei florestal.

Caso a localidade não possua um Conselho de Gestão Florestal, a pessoa que utiliza terras invadidas ou ocupadas receberá terras do Estado para fins de proteção e desenvolvimento de florestas de proteção e será considerada para a obtenção de um "livro vermelho".

Se a área invadida for de origem agrícola ou florestal e estiver destinada a infraestrutura pública, o Comitê Popular Provincial a recuperará e a entregará ao investidor para construção. A pessoa que estiver utilizando essa terra em desacordo com a lei poderá usá-la temporariamente até que o Estado a recupere, devendo manter o status atual e registrar a propriedade.

Terrenos invadidos originários de áreas de exploração florestal e atualmente utilizados para produção agrícola ou fins habitacionais antes de 1º de julho de 2014, não incluídos no planejamento florestal para florestas de uso especial ou florestas de proteção, e não incluídos no planejamento de uso do solo para fins de construção de obras de infraestrutura pública, estarão sujeitos à emissão de um "livro vermelho" e deverão cumprir as obrigações financeiras de acordo com as disposições legais.

Terceiro caso: famílias e indivíduos que utilizam terras devido a invasão ou ocupação que não se enquadram nos casos mencionados anteriormente e que utilizam a terra para fins indevidos, se a utilizarem de forma estável, de acordo com o plano de uso do solo distrital, o plano diretor, o plano de zoneamento, o plano de construção ou o plano rural, serão considerados para a emissão de um livro vermelho e deverão cumprir as obrigações financeiras de acordo com as disposições legais.

Caso o terreno em desacordo com o plano diretor não seja utilizado de forma estável ou não esteja em conformidade com o projeto original, o usuário só poderá utilizá-lo temporariamente até que o Estado o recupere.

Por fim, as famílias e os indivíduos que utilizam terras agrícolas que recuperaram por conta própria e com as quais não têm litígios receberão do Estado os títulos de propriedade, de acordo com o limite de alocação de terras agrícolas estabelecido pelo Comitê Popular Provincial. A área de terra que exceder o limite será transferida para arrendamento estatal.

Caso famílias e indivíduos que utilizam terras violem as leis fundiárias estabelecidas a partir de 1º de julho de 2014, o Estado não emitirá os documentos de registro de propriedade e os tratará de acordo com as disposições legais.

Preço da conversão de terrenos agrícolas em terrenos residenciais segundo a nova lei

De acordo com os incisos 1 e 2 do artigo 8º do Decreto 103/2024/ND-CP, quando um órgão estatal competente emite uma decisão que permite a famílias e indivíduos alterar a destinação do uso do solo para uso residencial, a taxa de uso do solo é calculada da seguinte forma:

Em que: A taxa de uso do solo para um determinado tipo de terreno após a conversão é calculada da seguinte forma:

As taxas de uso da terra e os aluguéis de terrenos de determinados tipos de terreno antes da alteração da finalidade de uso (doravante denominados taxas de uso da terra antes da alteração da finalidade de uso) são calculados da seguinte forma:

Para terrenos antes da mudança de finalidade, que são terrenos agrícolas de uma família ou indivíduo a quem o Estado alocou terrenos sem cobrar taxas de uso da terra ou terrenos agrícolas com origem de transferência legal de outra família ou indivíduo a quem o Estado alocou terrenos sem cobrar taxas de uso da terra, o preço do terreno antes da mudança de finalidade de uso da terra é calculado por (=) área do terreno multiplicada (x) pelo preço do terreno do tipo de terreno agrícola correspondente na Lista de Preços de Terrenos.

Para terrenos antes da mudança de sua finalidade, que é a de terreno agrícola, o Estado arrenda a terra e paga um aluguel único por todo o período do arrendamento. O aluguel da terra antes da mudança de sua finalidade é calculado da seguinte forma:

Lá dentro:

O preço do terreno correspondente ao prazo do arrendamento antes da alteração da finalidade é o preço constante na Lista de Preços de Terrenos, utilizado para calcular o aluguel pago em parcela única por todo o período do arrendamento.

O prazo restante de uso da terra é determinado por (=) o prazo de alocação ou arrendamento da terra antes da mudança de finalidade de uso da terra menos (-) o período de uso da terra antes da mudança de finalidade.

Caso o tempo restante de uso da terra, determinado de acordo com a fórmula prescrita neste ponto, não seja um ano completo, ele será calculado mensalmente; se o tempo não for um mês completo, ou se for inferior a 15 dias, será contabilizado como 1 mês; se for inferior a 15 dias, não será calculada taxa de uso da terra para esse número de dias.

Para terrenos antes da mudança de finalidade, que são terras agrícolas arrendadas pelo Estado sob a forma de pagamento de renda anual, a renda antes da mudança de finalidade de uso da terra é zero (= 0).

Nota: Caso a taxa de uso do solo após a alteração da finalidade de uso seja menor ou igual ao preço do solo antes da alteração, a taxa de uso do solo no momento da alteração será zero (=0).

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html