Impedir que investidores penhorem casas de clientes

Aumentar a publicidade, aumentar as sanções

Segundo o especialista imobiliário Phan Cong Chanh, quando uma casa é hipotecada e o banco concorda em permitir que o investidor a venda sem exigir a quitação da hipoteca, o banco e o investidor devem resolver a questão entre si. Se ocorrer algum risco, o banco e o investidor serão responsabilizados, enquanto as pessoas terão seus direitos legítimos protegidos por lei.

Muitos investidores hipotecam casas que venderam aos clientes para bancos.

Mas, para impedir que investidores penhorem as casas dos clientes, o Sr. Phan Cong Chanh sugeriu que as autoridades precisam ter diretrizes e regulamentos para resolver esses casos de forma benéfica para a população. Especialmente quando as pessoas cumprem a lei, seguem os procedimentos e pagam o valor integral, o Estado deve protegê-las, emitir-lhes livros cor-de-rosa e não permitir que sofram perdas devido a disputas ou ao cumprimento das obrigações do investidor.

Embora a lei tenha muitas regulamentações, mas ainda existam brechas, é necessário que as autoridades intervenham e as resolvam prontamente. Se necessário, as pessoas podem entrar com uma ação judicial. O tribunal também precisa ter decisões muito claras, quase situações típicas, como precedentes, para que outros investidores, bancos e pessoas possam ver claramente o problema e se sentirem seguras. Ao mesmo tempo, para minimizar os riscos que os clientes têm que suportar, é necessário ser transparente e divulgar informações sobre projetos hipotecados. A divulgação deve ser clara, detalhada e atualizada regularmente para que as pessoas possam entender, não apenas a divulgação geral, mas apenas a indicação do nome do projeto", propôs o Sr. Chanh.

Sob outra perspectiva, o Dr. Phan Phuong Nam (Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh) citou o Decreto nº 16, que analisa que atos de não divulgação, divulgação incompleta ou divulgação incorreta do conteúdo de projetos imobiliários e projetos de investimento em construção habitacional podem resultar em multas de 100 a 120 milhões de VND. A multa para negócios imobiliários que não garantem integralmente as condições regulamentadas é de 600 milhões de VND. No entanto, em comparação com os benefícios obtidos com o aproveitamento de brechas legais em um projeto imobiliário de grande porte no valor de centenas de bilhões de VND, essa multa é muito baixa. Portanto, muitos investidores violam deliberadamente a lei e aceitam pagar multas, afetando significativamente os direitos de outras entidades.

Atualmente, a Lei de Negócios Imobiliários de 2024 introduziu alguns ajustes positivos à obrigação de divulgação de informações sobre negócios imobiliários. No entanto, a falta de aumento do quadro de penalidades para garantir o tratamento adequado das violações também é uma limitação da lei.

Além disso, a lei estipula que, após o Departamento de Construção emitir uma notificação por escrito de que o imóvel é elegível para venda ou locação com opção de compra, o investidor hipotecará o projeto e também deverá quitar a hipoteca antes de vendê-lo aos clientes. Ao mesmo tempo, os procedimentos devem ser concluídos para que o Departamento de Construção emita uma notificação de que o imóvel é elegível. No entanto, o Sr. Chanh comentou: "A regulamentação é muito difícil de implementar quando não há um mecanismo que garanta que o investidor cumpra as regulamentações. Porque, imediatamente após o Departamento de Construção notificar o investidor sobre a hipoteca, ele se baseará nessa notificação para mobilizar capital dos clientes o mais rápido possível."

É necessário quitar a hipoteca antes de vender aos clientes

Para controlar a prática de investidores que hipotecam casas de clientes para bancos, o Sr. Ngo Gia Hoang (Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh) disse que, em vez de exigir que as transações sejam conduzidas por meio de pregões imobiliários, é necessário fortalecer e expandir o escopo das organizações notariais, exigindo que as transações imobiliárias nas quais uma ou mais partes participantes da transação sejam organizações comerciais imobiliárias também sejam autenticadas... Porque a natureza independente das atividades de autenticação ajudará a verificar e monitorar a implementação e a conformidade com a lei por investidores, corretores imobiliários e consultores para proteger os vulneráveis.

Ao mesmo tempo, para manter a estabilidade e a ordem do desenvolvimento econômico , é necessário construir um mecanismo para controlar futuras transações imobiliárias.

Para garantir a segurança dos compradores de imóveis, a lei precisa complementar as regulamentações que reforçam a responsabilidade dos bancos na gestão de ativos hipotecados. Ao vender um imóvel futuro, os investidores tanto tomam dinheiro emprestado dos bancos quanto mobilizam capital dos clientes. Se o capital mobilizado não for monitorado de perto, os investidores podem utilizá-lo indevidamente, investindo em vários projetos simultaneamente, o que leva ao risco de os investidores perderem a capacidade de pagamento, não conseguirem concluir o projeto e entregar o imóvel aos clientes. Nesse momento, não apenas os compradores de imóveis, mas também os direitos do banco hipotecado são afetados. Portanto, ao aceitar uma hipoteca para um projeto habitacional, o banco deve ser responsável pela gestão e supervisão dos ativos hipotecados", sugeriu o Sr. Hoang.

Segundo ele, é necessária uma regulamentação mais clara para garantir os direitos dos compradores de imóveis ao lidar com ativos hipotecados na forma de transferência de projeto, pois as partes podem lidar com os ativos transferindo o projeto imobiliário hipotecado para recuperar a dívida.

Para garantir a segurança dos compradores de imóveis, a lei precisa complementar as regulamentações que reforçam a responsabilidade dos bancos na gestão de ativos hipotecados. Ao vender imóveis futuros, os investidores tomam dinheiro emprestado dos bancos e mobilizam capital dos clientes.

Ngo Gia Hoang (Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh)

Investidor de apartamentos em Phu Thanh se compromete a pagar dívida

Em 25 de junho, a Empresa 585, investidora do edifício de apartamentos Phu Thanh (Distrito de Tan Phu, Cidade de Ho Chi Minh), emitiu um comunicado à imprensa afirmando que pagará a dívida para "resgatar" a casa para o cliente.

Atualmente, o número total de apartamentos no projeto é de 833. Destes, a empresa hipotecou o livro vermelho na forma de ativos futuros para 219 apartamentos, de acordo com o contrato de hipoteca nº 104 datado de 4 de agosto de 2010. Durante o negócio imobiliário, na década de 2010, o mercado imobiliário caiu em um estado congelado, a taxa de juros bancária chegou a 22-23% ao ano, fazendo com que a empresa enfrentasse dificuldades nas atividades comerciais, bem como na organização de dívidas com o banco.

Diante das dificuldades do empreendimento, em 3 de novembro de 2022, o Viet A Bank - Agência da Cidade de Ho Chi Minh concordou em permitir que o investidor pagasse a dívida de acordo com o código de cada apartamento e que o banco liberasse a hipoteca de cada apartamento. Até o momento, a Empresa 585 processou a liberação de hipotecas para 6 apartamentos (dos quais 1 apartamento foi liberado no início de junho de 2024). O investidor propôs que o Viet A Bank - Agência da Cidade de Ho Chi Minh continuasse a apoiar a empresa nos próximos 3 anos para que a empresa tivesse mais tempo para preparar ativos equivalentes para processar a liberação de hipotecas para os 213 apartamentos restantes (de agora até 2027). Dos 213 apartamentos atualmente hipotecados no Viet A Bank, a Empresa 585 ainda precisa cobrar dos moradores 5% do valor do apartamento, o equivalente a mais de 41 bilhões de VND. A Empresa 585 afirmou que os moradores não são responsáveis ​​perante o banco, mas sim pela empresa.

Fonte: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm