Impeça os investidores de penhorarem as casas dos clientes.

Aumentar a publicidade, aumentar as sanções

Segundo o especialista em imóveis Phan Cong Chanh, quando uma casa está hipotecada e o banco concorda em permitir que o investidor a venda sem solicitar a liberação da hipoteca, o banco e o investidor devem resolver a questão entre si. Se surgirem riscos, o banco e o investidor serão responsabilizados, enquanto os direitos legítimos do investidor serão protegidos por lei.

Muitos investidores hipotecaram aos bancos as casas que haviam vendido aos clientes.

Mas, para acabar com a situação de investidores penhorando as casas de seus clientes, o Sr. Phan Cong Chanh sugeriu que as autoridades precisam de diretrizes e regulamentos para resolver esses casos de forma a beneficiar a população. Principalmente quando as pessoas seguiram a lei, cumpriram os procedimentos e pagaram o valor total devido, o Estado deve protegê-las, emitir certificados de quitação de dívidas e não permitir que sofram prejuízos devido a disputas ou ao descumprimento das obrigações do investidor.

"Embora a lei contenha muitas regulamentações, ainda existem lacunas. É necessário que as autoridades intervenham e as resolvam prontamente. Se necessário, as pessoas podem recorrer à justiça. O tribunal também precisa ter decisões muito claras, situações quase típicas, como precedentes, para que outros investidores, bancos e pessoas vejam o problema com clareza e se sintam seguros. Ao mesmo tempo, para minimizar os riscos que os clientes têm de suportar, é necessário ser transparente e divulgar informações sobre os projetos hipotecados. A divulgação deve ser clara, detalhada e atualizada regularmente para que as pessoas possam entender, e não apenas divulgada de forma genérica, mencionando apenas o nome do projeto", propôs o Sr. Chanh.

Sob outra perspectiva, o Dr. Phan Phuong Nam (Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh) citou o Decreto nº 16, analisando que atos como a falta de divulgação, a divulgação incompleta ou a divulgação incorreta do conteúdo de projetos imobiliários e de investimento em construção habitacional podem ser punidos com multas de 100 a 120 milhões de VND. A multa para empresas imobiliárias que não cumprem integralmente as normas é de 600 milhões de VND. Contudo, comparada aos lucros obtidos com o aproveitamento de brechas legais em um projeto imobiliário de grande escala, avaliado em centenas de bilhões de VND, essa multa é muito baixa. Portanto, muitos investidores violam a lei deliberadamente, aceitam pagar as multas e prejudicam significativamente os direitos de outras entidades.

Atualmente, a Lei de Negócios Imobiliários de 2024 introduziu alguns ajustes positivos na obrigação de divulgação de informações sobre empresas do setor imobiliário. No entanto, a ausência de um aumento nas penalidades previstas para garantir o tratamento adequado das infrações também representa uma limitação da lei.

Além disso, a lei estipula que, após o Departamento de Construção emitir um aviso por escrito de que o imóvel está apto para venda ou arrendamento com opção de compra, o investidor pode hipotecar o projeto e deve liberar a hipoteca antes de vender aos compradores. Ao mesmo tempo, os procedimentos devem ser concluídos para que o Departamento de Construção emita o aviso de que o imóvel está apto. No entanto, o Sr. Chanh comentou: "A regulamentação é muito difícil de implementar quando não há um mecanismo para garantir que o investidor a cumpra. Isso porque, imediatamente após o Departamento de Construção anunciar que o investidor hipotecou o imóvel, ele se baseará nesse aviso para mobilizar capital dos compradores o mais rápido possível."

É necessário liberar a hipoteca antes de vender aos clientes.

Para controlar o fato de investidores hipotecarem as casas de seus clientes aos bancos, o Sr. Ngo Gia Hoang (Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh) afirmou que, em vez de exigir que as transações sejam realizadas por meio de corretoras de imóveis, é necessário fortalecer e ampliar o escopo das organizações notariais, exigindo que as transações imobiliárias em que uma ou ambas as partes envolvidas sejam empresas do setor imobiliário também sejam autenticadas em cartório. Isso porque a natureza independente das atividades de autenticação em cartório ajudará a verificar e monitorar a implementação e o cumprimento da lei por investidores, corretores de imóveis e consultores, protegendo assim os mais vulneráveis.

Ao mesmo tempo, para manter a estabilidade e a ordem necessárias para o desenvolvimento econômico , é preciso construir um mecanismo para controlar as futuras transações imobiliárias.

"Para garantir a segurança dos compradores de imóveis, a lei precisa complementar as regulamentações, reforçando a responsabilidade dos bancos na gestão de ativos hipotecados. Isso porque, ao venderem imóveis, os investidores tanto tomam empréstimos dos bancos quanto captam capital dos clientes. Se o capital captado não for monitorado de perto, os investidores podem utilizá-lo indevidamente, investindo em vários projetos simultaneamente, o que pode levá-los a perder a capacidade de pagamento, não conseguir concluir o projeto e entregar o imóvel aos clientes. Nesse caso, não apenas os compradores de imóveis, mas também os direitos do banco credor hipotecário são afetados. Portanto, ao aceitar uma hipoteca para um empreendimento imobiliário, o banco deve ser responsável pela gestão e supervisão dos ativos hipotecados", sugeriu o Sr. Hoang.

Segundo ele, é necessário haver regulamentações mais claras para garantir os direitos dos compradores de imóveis residenciais ao lidar com ativos hipotecados na forma de transferência de projetos. Isso porque as partes podem dispor dos ativos por meio da transferência do projeto imobiliário hipotecado para recuperar a dívida.

Para garantir a segurança dos compradores de imóveis, a lei precisa complementar as regulamentações que aumentam a responsabilidade dos bancos na gestão de ativos hipotecados. Isso porque, ao venderem imóveis para investimento, os investidores tanto tomam empréstimos dos bancos quanto captam recursos dos clientes.

Ngo Gia Hoang (Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh)

Investidor de apartamento em Phu Thanh se compromete a pagar dívida

Em 25 de junho, a empresa 585, investidora do edifício de apartamentos Phu Thanh (Distrito de Tan Phu, Cidade de Ho Chi Minh), emitiu um comunicado à imprensa afirmando que quitará a dívida para "resgatar" o imóvel para o cliente.

Atualmente, o empreendimento possui um total de 833 apartamentos. Destes, a empresa hipotecou 219 apartamentos, referentes a ativos futuros, conforme o contrato de hipoteca nº 104, datado de 4 de agosto de 2010. Durante a década de 2010, o mercado imobiliário entrou em recessão, com taxas de juros bancárias chegando a 22-23% ao ano, o que causou dificuldades para a empresa em suas atividades comerciais e no pagamento de dívidas junto aos bancos.

Diante das dificuldades enfrentadas pela empresa, em 3 de novembro de 2022, o Banco Viet A - Filial de Ho Chi Minh concordou em permitir que o investidor quitasse a dívida referente a cada apartamento e, em troca, liberasse a hipoteca de cada um deles. Até o momento, a Empresa 585 processou a liberação da hipoteca de 6 apartamentos (sendo que 1 foi liberado no início de junho de 2024). O investidor propôs que o Banco Viet A - Filial de Ho Chi Minh continue apoiando a empresa pelos próximos 3 anos, para que ela tenha mais tempo para reunir ativos equivalentes e liberar as hipotecas dos 213 apartamentos restantes (de agora até 2027). Dos 213 apartamentos hipotecados junto ao Banco Viet A, a Empresa 585 ainda precisa cobrar dos moradores 5% do valor do imóvel, o equivalente a mais de 41 bilhões de VND. A Empresa 585 afirmou que a responsabilidade pelos pagamentos aos moradores não é do banco, mas sim da empresa.

Fonte: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm