O governo emitiu novas regulamentações sobre a avaliação de terrenos.

4 métodos para avaliação de terrenos

O Decreto 12/2024/ND-CP altera os artigos 4.º e 5.º do Decreto n.º 44/2014/ND-CP sobre os métodos de avaliação de terrenos e as condições de aplicação de cada método.

Especificamente, o método comparativo é implementado ajustando os preços de terrenos com a mesma finalidade de uso, certas similaridades nos fatores que afetam os preços dos terrenos que foram transferidos para o mercado e que foram leiloados para direitos de uso, nos quais o licitante vencedor cumpriu suas obrigações financeiras conforme a decisão do leilão. Isso é feito por meio da análise e comparação dos fatores que afetam os preços dos terrenos, após a exclusão do valor dos ativos vinculados ao terreno (se houver), para determinar o preço do terreno a ser avaliado.

O método comparativo é aplicado à avaliação nos casos em que existam pelo menos três parcelas de terreno comparáveis com a mesma finalidade de uso, certas semelhanças nos fatores que afetam os preços dos terrenos e direitos de uso que tenham sido transferidos no mercado e arrematados em leilão, tendo o licitante vencedor cumprido suas obrigações financeiras de acordo com a decisão do lance vencedor (doravante denominadas parcelas de terreno comparáveis), exceto nos casos especificados nos pontos a, b, c e d abaixo.

O método de cálculo da renda é implementado dividindo-se a renda líquida média anual por área de terra pela taxa de juros média das poupanças em dong vietnamita com vencimento em 12 meses em bancos comerciais onde o Estado detém mais de 50% do capital social ou do total de ações com direito a voto na província, durante os três anos consecutivos até o final do trimestre mais recente para o qual há dados disponíveis antes da data de avaliação.

O método de rendimento é aplicado à avaliação de terrenos agrícolas e terrenos não agrícolas (excluindo terrenos residenciais) nos casos em que o terreno ou área a ser avaliada não se qualifica para o método comparativo, mas as receitas e despesas da utilização do terreno, de acordo com a finalidade legal de utilização do terreno no momento da avaliação, podem ser determinadas, exceto nos casos especificados nos pontos a, b, c e d abaixo.

O método do excedente é implementado subtraindo-se o custo total estimado de desenvolvimento do terreno ou área da receita total estimada de desenvolvimento, com base no uso mais eficiente do solo (coeficiente de uso do solo, densidade de construção, número máximo de andares do edifício), de acordo com o plano de uso do solo e o plano de construção detalhado aprovados pela autoridade competente.

O método do excedente é aplicado à avaliação nos casos em que o terreno ou a área para projetos de investimento não se qualifica para o método comparativo ou para o método da renda, mas a receita total de desenvolvimento e os custos totais de desenvolvimento do projeto podem ser estimados, exceto nos casos especificados nos pontos a, b, c e d abaixo.

O método do coeficiente de ajuste do preço da terra é implementado multiplicando-se o preço da terra constante na tabela de preços da terra pelo coeficiente de ajuste. O coeficiente de ajuste do preço da terra é divulgado pelo Comitê Popular da província ou cidade administrada centralmente (doravante denominado Comitê Popular Provincial) mediante a comparação do preço da terra constante na tabela de preços da terra com o preço de mercado vigente.

O método do coeficiente de ajuste do preço da terra é aplicado para determinar o preço de terrenos e áreas já especificados na tabela de preços de terrenos emitida pelo Comitê Popular Provincial e que se enquadram em um dos seguintes casos:

a) Casos estipulados no ponto a, cláusula 4, Artigo 114 e cláusula 3, Artigo 189 da Lei de Terras;

b) Cálculo dos pagamentos anuais de renda fundiária quando o Estado arrenda terras sem leiloar os direitos de uso da terra;

c) Cálculo do preço inicial para leilão de direitos de uso da terra quando o Estado aloca ou arrenda terras nos casos em que o terreno ou área já tenha recebido investimento em infraestrutura técnica de acordo com o plano de construção detalhado;

d) Determinar o preço do terreno ou da área a ser avaliada, quando o valor total calculado de acordo com a tabela de preços de terrenos para a área sujeita a taxas de uso e arrendamento de terras for inferior a 30 bilhões de VND para cidades administradas centralmente, inferior a 10 bilhões de VND para províncias montanhosas e de altitude e inferior a 20 bilhões de VND para outras províncias, nos seguintes casos:

Os casos estipulados nos pontos b e d da cláusula 4, Artigo 114, e na cláusula 2, Artigo 172 da Lei de Terras;

A taxa de arrendamento de terras é calculada como um pagamento único para todo o período de arrendamento quando o Estado arrenda terras sem leiloar os direitos de uso da terra.

d) Cálculo da compensação quando o Estado recupera terras em casos onde várias parcelas de terra adjacentes com a mesma finalidade de uso são recuperadas, mas não atendem às condições para a aplicação do método comparativo.

O decreto estabelece que os terrenos comparáveis utilizados para a avaliação fundiária devem cumprir as condições para o exercício dos direitos de uso da terra, conforme estipulado na Lei de Terras.

Informações para aplicação de métodos de avaliação de terrenos .

O Decreto 12/2024/ND-CP acrescenta ainda o Artigo 5b, referente às informações para aplicação dos métodos de avaliação de terrenos. Assim, as informações sobre preços de terrenos, preços de arrendamento de terrenos e preços de arrendamento de imóveis para aplicação do método comparativo, do método do excedente e dos coeficientes de ajuste de preços de terrenos incluem:

1) O preço do lance vencedor pelos direitos de uso da terra nos casos em que o licitante vencedor tenha cumprido suas obrigações financeiras conforme a decisão do lance vencedor.

2) Preços dos terrenos após a conclusão dos procedimentos fiscais na autoridade tributária ou o registo no registo predial, nos casos de transferência do direito de uso do solo;

3) Preços de arrendamento de terrenos, preços de arrendamento de imóveis;

4) Preço de mercado das transferências de terrenos.

O decreto estabelece que as informações utilizadas para aplicar o método de avaliação de terrenos devem ser informações referentes a um período não superior a 24 meses antes da data da avaliação, priorizando as informações mais próximas da data da avaliação, e coletadas das seguintes fontes:

- Base de dados nacional de terrenos, base de dados nacional de preços;

- Cartórios de registro de imóveis, unidades que organizam leilões de direitos de uso da terra e unidades que organizam leilões de ativos;

- Autoridades fiscais, agências de desenvolvimento agrícola e rural;

- Transações imobiliárias, negócios imobiliários;

- Organizações com a função de prestar consultoria em avaliação de terrenos e empresas de avaliação;

- Instituições de crédito, associações imobiliárias, institutos/centros de pesquisa;

- Realizar entrevistas diretas com o cedente ou o cessionário nos casos em que a transferência já tenha ocorrido no mercado.

De acordo com o Decreto 12/2024/ND-CP, as informações sobre receitas e despesas provenientes da utilização de terrenos não agrícolas, para efeitos de aplicação do método de tributação de rendimentos, são recolhidas das seguintes fontes: rendimentos de atividades produtivas e comerciais registados nas demonstrações financeiras ou rendimentos de arrendamentos de terrenos e imóveis, recolhidos durante um período contínuo de 3 anos (calculado de 1 de janeiro a 31 de dezembro) imediatamente anterior à data de avaliação.

Caso a renda proveniente do terreno ou área a ser avaliada esteja incompleta para cada ano e não reflita com precisão a renda real do uso da terra, devem ser coletadas informações sobre os preços de arrendamento de terrenos e imóveis para pelo menos três terrenos, para fins de comparação.

O custo de geração de renda a partir do uso da terra, conforme estipulado acima, é determinado com base em normas e preços unitários emitidos por órgãos estatais competentes ou taxas de investimento em construção publicadas pelo Ministério da Construção ; nos casos em que não houver normas, preços unitários ou taxas de investimento em construção emitidos por órgãos estatais competentes, os dados médios de custo real do mercado de pelo menos três parcelas de terra mais próximas da parcela de terra ou área a ser avaliada, conforme estipulado no ponto b, cláusula 5 deste Artigo, serão usados como base.

Ao aplicar métodos comparativos, o método do excedente deve selecionar parcelas de terra comparáveis na seguinte ordem de prioridade: a) Similaridade em localização, condições de infraestrutura, área, tamanho, forma, coeficiente de uso do solo, densidade de construção, altura da construção e outros fatores que afetam os preços da terra em comparação com a parcela de terra a ser avaliada; b) Distância mais próxima da parcela de terra ou área a ser avaliada, não limitada por limites administrativos de comuna, distrito ou unidades administrativas de nível provincial.

O Comitê Popular provincial decide os preços específicos dos terrenos.

Com relação à determinação de preços específicos de terrenos, o Decreto 12/2024/ND-CP estipula que, com base nos princípios de avaliação de terras especificados na Cláusula 1 do Artigo 112 da Lei de Terras, nas condições para aplicação dos métodos de avaliação de terras e nos resultados da avaliação do preço da terra pelo Conselho de Avaliação de Terras, o Comitê Popular provincial decidirá sobre os preços específicos dos terrenos, ou o Comitê Popular distrital decidirá sobre os preços específicos dos terrenos nos casos em que o Comitê Popular provincial delegar autoridade conforme prescrito pela Lei de Organização do Governo Local.

Os preços específicos dos terrenos são utilizados como base para os casos estipulados na Cláusula 4 do Artigo 114, na Cláusula 2 do Artigo 172 e na Cláusula 3 do Artigo 189 da Lei de Terras; o preço inicial para o leilão de direitos de uso da terra quando o Estado aloca terras com taxas de uso ou arrenda terras com um pagamento único para todo o período de arrendamento.

O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente é responsável por auxiliar o Comitê Popular, no mesmo nível, na organização da determinação dos preços específicos da terra.

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