O Governo emitiu novos regulamentos sobre avaliação de terras.

4 métodos de avaliação de terras

O Decreto 12/2024/ND-CP altera o artigo 4º e o artigo 5º do Decreto nº 44/2014/ND-CP sobre métodos de avaliação de terras e condições de aplicação de cada método.

Especificamente, o método de comparação é implementado ajustando o preço de terrenos com a mesma finalidade de uso do solo, certas semelhanças em fatores que afetam o preço do terreno transferido no mercado, vencendo o leilão de direitos de uso do solo para os quais o vencedor do leilão cumpriu as obrigações financeiras de acordo com a decisão vencedora do leilão por meio da análise e comparação de fatores que afetam o preço do terreno após a exclusão do valor dos ativos vinculados ao terreno (se houver) para determinar o preço do terreno a ser avaliado.

O método de comparação é aplicado para determinar o preço nos casos em que há pelo menos 03 lotes de terra com a mesma finalidade de uso do solo, certas semelhanças em fatores que afetam o preço do terreno transferido no mercado, vencendo o leilão de direitos de uso do solo onde o vencedor do leilão cumpriu as obrigações financeiras de acordo com a decisão vencedora do leilão (doravante denominados lotes de terra comparáveis), exceto para os casos especificados nos pontos a, b, c e d abaixo.

O método de renda é implementado dividindo-se a renda líquida anual média por área de terra pela taxa média de juros de poupança de depósitos a prazo de 12 meses em moeda vietnamita em bancos comerciais nos quais o Estado detém mais de 50% do capital social ou do total de ações com direito a voto na província durante três anos consecutivos até o final do trimestre mais recente com dados anteriores ao momento da avaliação.

O método de renda é aplicado à avaliação nos casos em que o terreno, terreno agrícola ou terreno não agrícola não é um terreno residencial e o terreno ou área de terreno a ser avaliado não atende às condições para aplicação do método de comparação, mas a receita e as despesas do uso do solo podem ser determinadas de acordo com a finalidade legal do uso do solo no momento da avaliação, exceto nos casos especificados nos pontos a, b, c e d abaixo.

O método do excedente é implementado tomando-se a receita total estimada de desenvolvimento menos o custo total estimado de desenvolvimento do terreno ou área de terreno com base no uso mais eficaz do solo (coeficiente de uso do solo, densidade de construção, número máximo de andares do edifício) de acordo com o planejamento do uso do solo e o planejamento detalhado da construção aprovados pela autoridade competente.

O método do excedente é aplicado para avaliar o caso em que o terreno ou a área de terreno para implementação do projeto de investimento não atende às condições para aplicação do método de comparação ou do método da renda, mas a receita total de desenvolvimento e os custos totais de desenvolvimento do projeto podem ser estimados, exceto para os casos especificados nos pontos a, b, c e d abaixo.

O método do coeficiente de ajuste do preço da terra é implementado multiplicando-se o preço da terra na tabela de preços da terra pelo coeficiente de ajuste do preço da terra. O coeficiente de ajuste do preço da terra é emitido pelo Comitê Popular da província ou cidade centralizada (doravante denominado Comitê Popular Provincial) por meio da comparação do preço da terra na tabela de preços da terra com o preço comum da terra no mercado.

O método do coeficiente de ajuste do preço da terra é aplicado para determinar os preços da terra para lotes e áreas de terra especificados na lista de preços da terra emitida pelo Comitê Popular Provincial e que se enquadram em um dos seguintes casos:

a) Os casos previstos na alínea a) do n.º 4 do artigo 114.º e no n.º 3 do artigo 189.º da Lei de Terras;

b) Cálculo da renda anual da terra quando o Estado arrenda terras sem leiloar direitos de uso da terra;

c) Cálculo do preço inicial para leilão de direitos de uso da terra quando o Estado aloca ou arrenda terras nos casos em que o lote ou área de terra tenha sido investido em infraestrutura técnica de acordo com planejamento detalhado de construção;

d) Determinar o preço do terreno ou área de terreno que precisa ser avaliado, o valor total calculado de acordo com o preço do terreno na tabela de preços do terreno para a área sujeita ao pagamento de taxa de uso do solo e aluguel do terreno é inferior a 30 bilhões de VND para cidades administradas centralmente, inferior a 10 bilhões de VND para províncias montanhosas e de terras altas, inferior a 20 bilhões de VND para as províncias restantes nos seguintes casos:

Casos especificados no Ponto b e Ponto d, Cláusula 4, Artigo 114, Cláusula 2, Artigo 172 da Lei de Terras;

Calcule o aluguel da terra pago de uma só vez durante todo o período de locação quando o Estado arrenda a terra sem leiloar os direitos de uso da terra.

d) Cálculo da indenização quando o Estado recupera terras em casos de recuperação de muitas parcelas adjacentes de terras com o mesmo fim de uso que não reúnam as condições para aplicação do método de comparação.

O Decreto afirma claramente: Os terrenos comparáveis para aplicação do método de avaliação de terras devem atender às condições para o exercício dos direitos de uso da terra, conforme prescrito pela Lei de Terras.

Informações para aplicação de métodos de avaliação de terras

O Decreto 12/2024/ND-CP também complementa o Artigo 5b sobre informações para a aplicação de métodos de avaliação de terras. Assim, as informações sobre preços de terras, aluguéis de terras e aluguéis de imóveis para a aplicação do método de comparação, do método do excedente e para o estabelecimento de coeficientes de ajuste de preços de terras incluem:

1) O preço vencedor do leilão de direito de uso da terra no caso em que o vencedor do leilão tenha cumprido as obrigações financeiras de acordo com a decisão vencedora do leilão,

2) O preço do terreno tenha sido objeto de procedimentos fiscais junto à autoridade fiscal ou registado no registo predial para os casos de transmissão de direitos de utilização do solo;

3) Preço do aluguel do terreno, preço do aluguel do imóvel;

4) Preço de transferência de terras no mercado.

O Decreto afirma claramente: As informações para aplicação de métodos de avaliação de terras são informações fornecidas dentro de um período de no máximo 24 meses a partir do momento da avaliação da terra ou antes, com prioridade para informações mais próximas ao momento da avaliação e coletadas das seguintes fontes:

- Banco de dados nacional de terras, banco de dados de preços;

- Conservatória do registo predial, unidade organizadora do leilão de direitos de utilização de terrenos, unidade organizadora do leilão de bens;

- Autoridades fiscais, autoridades agrícolas e de desenvolvimento rural;

- Pregão imobiliário, negócios imobiliários;

- Organizações com a função de consultoria em avaliação de terras, empresas de avaliação;

- Instituições de crédito, associações imobiliárias, institutos/centros de investigação;

- Entrevistar diretamente o cedente ou cessionário para casos que foram transferidos no mercado.

Ainda de acordo com o Decreto 12/2024/ND-CP, as informações sobre receitas e despesas provenientes da utilização de terras não agrícolas para aplicação do método de renda são coletadas das seguintes fontes: Receitas de atividades produtivas e comerciais registradas em demonstrações financeiras ou receitas de arrendamento de terras e instalações coletadas em 03 anos consecutivos (calculados de 1º de janeiro a 31 de dezembro) imediatamente anteriores ao momento da avaliação.

Caso a renda do terreno ou área de terreno a ser avaliada não seja completa a cada ano e não reflita com precisão a renda real do uso do terreno, colete informações sobre preços de aluguel de terrenos e preços de aluguel de instalações de pelo menos 03 terrenos para comparação.

O custo de geração de renda pelo uso do solo, conforme prescrito acima, será determinado com base nas normas e preços unitários emitidos por agências estaduais competentes ou na taxa de capital de investimento em construção anunciada pelo Ministério da Construção ; caso não haja normas, preços unitários ou taxas de capital de investimento em construção emitidas por agências estaduais competentes, o custo será baseado em informações e dados médios de custos reais comumente disponíveis no mercado de pelo menos 03 lotes de terreno com a menor distância do lote ou área de terreno a ser avaliada, conforme prescrito no Ponto b, Cláusula 5 deste Artigo.

Ao aplicar métodos de comparação, o método de excedente deve selecionar lotes de terra comparáveis na seguinte ordem de prioridade: a) Semelhantes em localização, condições de infraestrutura, área, tamanho, formato, coeficiente de uso do solo, densidade de construção, altura da construção e outros fatores que afetam o preço do terreno em comparação com o lote de terra a ser avaliado; b) Tendo a menor distância do lote de terra ou área de terra a ser avaliada e não limitados pelos limites administrativos das unidades administrativas de nível de comuna, nível de distrito e nível provincial.

O Comitê Popular Provincial decide os preços específicos das terras.

Em relação à decisão sobre preços específicos de terras, o Decreto 12/2024/ND-CP estipula que, com base nos princípios de avaliação de terras prescritos na Cláusula 1, Artigo 112 da Lei de Terras, condições para aplicação de métodos de avaliação de terras, resultados da avaliação de preços de terras do conselho específico de avaliação de terras, o Comitê Popular em nível provincial decide sobre preços específicos de terras ou o Comitê Popular em nível distrital decide sobre preços específicos de terras nos casos em que o Comitê Popular em nível provincial autoriza de acordo com as disposições da Lei de Organização do Governo Local.

Os preços específicos da terra são usados como base para os casos especificados na Cláusula 4, Artigo 114, Cláusula 2, Artigo 172 e Cláusula 3, Artigo 189 da Lei de Terras; preço inicial para leilão de direitos de uso da terra quando o Estado aloca terra com cobrança de taxa de uso da terra ou arrenda terra com pagamento único por todo o prazo do arrendamento.

O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente é responsável por auxiliar o Comitê Popular no mesmo nível na organização da determinação de preços específicos de terras.

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