Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), a habitação social deve ser naturalmente acessível, pois as construtoras são isentas de taxas de uso do solo e recebem incentivos fiscais, como o imposto sobre valor agregado e o imposto de renda corporativo. Além disso, as construtoras também recebem crédito preferencial, de modo que o preço da habitação social será cerca de 15% mais barato do que o de imóveis comerciais comparáveis na mesma área.
No entanto, ele argumentou que, como todos os custos comerciais legítimos e válidos estão incluídos no preço, o custo da habitação social em alguns projetos atingiu 21 milhões de VND/m². Em alguns projetos em Hanói , o preço chega a ultrapassar 29 milhões de VND/m². Isso também significa que os custos de investimento em projetos de habitação social não estão sujeitos a quaisquer restrições atualmente.
“ Atualmente, enfrentamos uma escassez de oferta de habitação social. O governo também está empenhado em atingir a meta de construir pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais, e a cidade de Ho Chi Minh recebeu a incumbência de construir 211 mil unidades no período que vai de agora até 2030, após o Primeiro-Ministro ter adicionado outras 15 mil unidades à meta de desenvolvimento de habitação social para 2026. Esta será uma oportunidade para as empresas participarem no desenvolvimento de habitação social ”, avaliou o Sr. Le Hoang Chau.
Segundo especialistas, não deveria haver teto de preço para habitações sociais.
Segundo o Sr. Chau, não deveria haver teto de preço para habitações sociais. Ele argumenta que, no passado, o preço das habitações sociais era limitado a menos de 15 milhões de VND/m², o que desestimulava os investidores a empreenderem projetos de habitação social.
No entanto, atualmente, a Lei da Habitação permite que todas as despesas comerciais legítimas, válidas e razoáveis sejam incluídas no preço da habitação; ao mesmo tempo, os investidores estão isentos de taxas de uso do solo, recebem reduções fiscais e têm acesso a crédito preferencial. Portanto, o preço da habitação social ainda é determinado pelos mecanismos de mercado.
Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Nguyen Anh Que, Presidente do Grupo G6, acredita que as novas regulamentações, juntamente com a inflação que levou ao aumento dos custos de mão de obra e construção, fizeram com que o preço das habitações sociais subisse de 20 a 30% em comparação com o período anterior.
Por exemplo, em 2022, o preço projetado para habitação social em Kim Hoa, Hanói, era de cerca de 16,5 milhões de VND/m², enquanto o preço para habitação social em Ha Dinh, de acordo com as regulamentações antigas, era de 19 milhões de VND/m². No entanto, com base em informações fornecidas pelos investidores e publicadas pelo Departamento de Construção, o preço atual para habitação social em Ha Dinh é de 25 milhões de VND/m²; em Kim Hoa, é de 21 a 22 milhões de VND/m². Projetos com estruturas de construção complexas podem chegar a 27 a 28 milhões de VND/m². Portanto, impor um teto de preço para habitação social ajudaria a aumentar sua acessibilidade para a população.
No entanto, na realidade, isso é muito difícil de implementar porque, no contexto atual, os custos de investimento em projetos estão aumentando e a imposição de tetos de preços pode não garantir lucros para as empresas, tornando-as ainda menos entusiasmadas com a construção de moradias sociais. A viabilidade de um projeto de moradia social depende do andamento dos trâmites, da desapropriação de terrenos e da garantia de rentabilidade. "Inadvertidamente, o plano de implementação do projeto de 1 milhão de moradias sociais também foi afetado", comentou o Sr. Que.
O Sr. Le Huu Nghia, Vice-Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, também partilhou a opinião de que não se deve impor um teto de preços às habitações sociais por diversas razões. Por exemplo, os preços dos terrenos variam de província para província; a Cidade de Ho Chi Minh terá preços diferentes dos de Long An e vice-versa.
Atualmente, existem dois tipos de habitação social: um em que as empresas adquirem e compram seus próprios terrenos, e outro em que o Estado fornece terrenos adequados. No caso das empresas que compram o terreno, o custo do terreno é adicionado ao preço da casa, tornando-o mais caro do que o dos projetos em que o Estado fornece o terreno. Além disso, as condições geológicas variam de um lugar para outro, portanto, os custos de construção também variam.
Da mesma forma, os custos de construção de habitações sociais de vários andares diferem dos de edifícios baixos, e os preços variam dependendo da presença ou não de um porão. As habitações sociais não seguem padrões uniformes; algumas são construídas com esmero e qualidade comparável à de habitações comerciais, enquanto outras são construídas com padrões inferiores. Portanto, como podemos prever e estabelecer um teto de preços para habitações sociais em todo o país?
Entretanto, se for imposto um teto de preços, as construtoras calcularão o preço de venda de forma inversa e utilizarão cada tipo de material de maneira a minimizar os custos para atingir o teto. Isso levará à construção de milhões de casas de péssima qualidade no futuro.
Reduzir o preço da habitação social exige a implementação de múltiplas soluções.
" É extremamente difícil impor um teto de preços para habitações sociais. Atualmente, mesmo sem um teto de preços, o Estado ainda aprova e administra os preços das habitações sociais com base nos custos de insumos e produção e na margem de lucro padrão das empresas. Isso ajuda a manter os preços das habitações sociais de 15 a 20% mais baixos do que os das habitações comerciais, devido à isenção de taxas de uso do solo e a um imposto sobre valor agregado reduzido de 5%. Além disso, os empréstimos bancários também são mais favoráveis ", disse o Sr. Le Huu Nghia.
Como posso obter um desconto?
O Sr. Nguyen Anh Que sugeriu que, para reduzir o preço das habitações sociais, a margem de lucro poderia ser aumentada para 13-15%, o imposto sobre valor agregado (IVA) para habitações sociais seria dispensado, enquanto o IVA para habitações comerciais continuaria a ser cobrado, as taxas de uso do solo para habitações comerciais seriam dispensadas e o lucro total das habitações sociais e comerciais seria combinado em vez de separado… No entanto, os ajustes de política precisam ser acompanhados de controle.
Segundo o Sr. Que, é necessário estabelecer um mecanismo rigoroso para o cálculo dos custos de construção, a fim de evitar discrepâncias excessivas de preços entre as localidades. O objetivo é garantir transparência e equidade. A precificação deve assegurar que não "pressione" os investidores, incentivando-os a participar do desenvolvimento de habitações sociais, sem, ao mesmo tempo, ser excessivamente "leniente" para evitar a especulação e a exploração de preços.
“ Em vez de impor tetos de preços, vamos encontrar uma maneira de criar uma situação vantajosa para todas as três partes. O Estado atinge seus objetivos em termos de bem-estar social, estabilizando os preços dos imóveis, atendendo às necessidades habitacionais de pessoas de baixa renda, grupos prioritários da sociedade e aqueles que enfrentam dificuldades para adquirir uma casa, reduzindo assim a pressão sobre o mercado imobiliário, melhorando a qualidade de vida e contribuindo para o desenvolvimento sustentável da comunidade; as pessoas podem comprar a preços razoáveis, permitindo-lhes trabalhar e produzir com tranquilidade; e os investidores podem concluir projetos de habitação social antecipadamente e garantir um lucro mínimo ”, enfatizou o Presidente do Grupo G6.
Para trazer os preços da habitação social de volta a um nível razoável, o presidente da HoREA, Le Hoang Chau, também acredita que são necessárias várias soluções, e não apenas o apoio de políticas governamentais. Segundo ele, a gestão do mercado é crucial, pois os preços dos materiais de construção, eletricidade, água, gasolina, etc., aumentaram drasticamente, afetando diretamente os preços dos imóveis. Além disso, é necessário reduzir o tempo de processamento dos projetos de habitação social, criando condições favoráveis para que os investidores implementem projetos e aumentem a oferta de moradias sociais.
Fonte: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html
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