Altos preços de leilões de terras: demanda do mercado ou "corretores" inflando os preços?

(Baothanhhoa.vn) - Muitos terrenos planejados na cidade de Thanh Hoa e áreas vizinhas, que foram leiloados nos primeiros meses de 2025, tiveram preços vencedores superiores ao preço inicial. Essa situação reflete a demanda do mercado por terrenos residenciais ou se deve à especulação e à inflação de preços por parte de corretores de imóveis?

Uma área residencial recém-formada no distrito de Hoang Hoa. Foto: Le Hoi

De janeiro de 2025 ao início de junho de 2025, a Nhat An Phu Joint Stock Auction Company - Filial de Thanh Hoa organizou com sucesso 19 leilões, incluindo 15 leilões de direitos de uso da terra (LUR). O preço inicial total dos bens leiloados foi superior a 429 bilhões de VND, enquanto o preço total de arrematação ultrapassou 668 bilhões de VND, uma diferença de mais de 239 bilhões de VND em relação ao preço inicial. Esse resultado reflete a eficácia da organização dos leilões, aumenta a receita para o orçamento do Estado e demonstra um sinal positivo para o mercado de leilões de LUR nas localidades da província.

O Diretor Executivo da Filial, Nguyen Ngoc Linh Chi, comentou: “Em comparação com 2024, o número de terrenos planejados para leilão diminuiu devido a fatores objetivos, como o processo de transição política sob a Lei de Terras de 2024, a alteração e complementação de diversos artigos da Lei de Leilão de Imóveis e a publicação de uma nova tabela de preços de terrenos pelo Comitê Popular Provincial. No entanto, o mercado de leilões de direitos de uso da terra apresentou mudanças positivas. Especificamente, o número de participantes nos leilões aumentou, os preços dos lotes arrematados subiram acentuadamente, especialmente em áreas com localização privilegiada, infraestrutura desenvolvida e alta demanda por uso da terra, como as cidades de Thanh Hoa, Hoang Hoa, Hau Loc e o distrito de Quang Xuong”.

Através de pesquisas, constatou-se que um dos fatores que impulsionam o mercado é o ajuste da tabela de preços de terrenos ao valor real após o período de alta especulativa de 2021-2023. O preço inicial de muitos lotes em áreas de planejamento foi reduzido em 10% a 20%. Essa é uma condição favorável para que pessoas com demanda por terrenos residenciais participem dos leilões. Além disso, a migração de capital de investimento dos setores produtivo e comercial para o setor imobiliário, em um contexto de diversas dificuldades de mercado, também contribui para o aumento do interesse em leilões de direitos de uso da terra.

Além dos sinais positivos, ainda existe o fenômeno de algumas organizações e indivíduos que participam de leilões com o objetivo de "especulação", focando em áreas com alto potencial de lucro, inflacionando os preços e revendendo-os para lucrar com a diferença. Essa situação acarreta diversas consequências, causando dificuldades para quem realmente precisa de terrenos residenciais, pois terá que recomprar os terrenos leiloados de intermediários por um preço superior ao valor de mercado.

Terreno à venda logo após o leilão de direitos de uso da terra na Assembleia Nacional, no distrito de Hoang Hoa.

Estatísticas do início de 2025 até o presente mostram que, no distrito de Hoang Hoa, existem 30 áreas de planejamento residencial, com um total de 1.109 lotes de terreno colocados em leilão para direitos de uso da terra. As áreas estão concentradas nas comunas de Hoang Dong, Hoang Phu, Hoang Thinh, Hoang Hai, Hoang Tien, Hoang Kim e Hoang Tan. Os leilões resultaram na venda bem-sucedida de 1.063 lotes de terreno, totalizando uma área de 172.187 m², e o preço total dos direitos de uso da terra arrematado ultrapassou 2,004 bilhões de VND, 1,8 vezes o preço inicial. Por exemplo, na comuna de Hoang Thinh, 35 lotes de terreno pertencentes à área residencial de Bac Doan Vy foram colocados em leilão em meados de maio de 2025, com preços iniciais variando de apenas 5 a 9 milhões de VND/m². No entanto, muitos lotes leiloados custam entre 14 e 19 milhões de VND/m², e alguns lotes em boas localizações chegam a custar de 20 a 22 milhões de VND/m².

No distrito de Hau Loc, em meados de maio de 2025, 137 lotes de terreno na nova área residencial da vila de Hoa Phu, comuna de Hoa Loc, foram colocados em leilão. Trata-se de uma área de terrenos de grande beleza, com novas vias de acesso e alta demanda por parte da população local. O preço inicial total dos lotes foi estipulado em mais de 126 bilhões de VND, e o valor total dos lotes arrematados chegou a 222 bilhões de VND. Vale ressaltar que este leilão de terrenos atraiu 1.212 propostas.

Segundo o relatório do Ministério da Construção , nos primeiros meses de 2025, o mercado imobiliário apresentou melhorias, com aumento na oferta e no volume de transações em comparação ao mesmo período de 2024. Em Thanh Hoa, o mercado imobiliário tem estado bastante aquecido nos últimos meses. Muitos leilões de direitos de uso da terra em diversas localidades atraíram um grande número de participantes, com alta taxa de sucesso. Em muitos casos, os lotes arrematados alcançaram preços muito superiores aos iniciais. No entanto, em alguns leilões, os preços foram muitas vezes maiores que o valor inicial, o que leva as pessoas a desconhecerem o valor real dos imóveis na região. É importante notar que, após os leilões, a maioria dos terrenos foi imediatamente colocada à venda em plataformas de compra e venda online e em redes sociais. Isso demonstra que muitas pessoas participam dos leilões com o objetivo de "especular" e revender para lucrar com a diferença. Muitos se perguntam se isso não seria um fenômeno de "febre imobiliária virtual", com preços inflacionados em relação ao valor real.

Recentemente, o Comitê Popular Provincial emitiu um comunicado oficial direcionando o foco para a correção e o combate à manipulação de preços, à especulação imobiliária e à fiscalização de projetos de investimento e construção imobiliária. Diante das flutuações no mercado imobiliário, as pessoas precisam estar atentas e pesquisar cuidadosamente cada área para verificar se o aumento de preços se deve ao potencial de desenvolvimento ou a uma onda de "febre virtual" decorrente da reorganização das unidades administrativas.

Artigo e fotos: Viet Huong

Fonte: https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm