Altos preços de terrenos em leilões: demanda do mercado ou "corretores" inflando os preços?

(Baothanhhoa.vn) - Muitos terrenos planejados na cidade de Thanh Hoa e áreas vizinhas, que foram leiloados nos primeiros meses de 2025, tiveram preços vencedores superiores ao preço inicial. Essa situação reflete a demanda do mercado por terrenos residenciais ou se deve à especulação e à inflação de preços por parte de corretores de imóveis?

Uma área residencial recém-formada no distrito de Hoang Hoa. Foto: Le Hoi

De janeiro de 2025 ao início de junho de 2025, a Nhat An Phu Joint Stock Auction Company - Thanh Hoa Branch organizou com sucesso 19 leilões, incluindo 15 leilões de direitos de uso de terra (LUR). O preço inicial total dos ativos colocados em leilão foi superior a 429 bilhões de VND, enquanto o preço total vencedor foi superior a 668 bilhões de VND, uma diferença de mais de 239 bilhões de VND em relação ao preço inicial. Este resultado reflete a eficácia da organização do leilão, aumenta a receita do orçamento do Estado e demonstra um sinal positivo do mercado de leilões de LUR em localidades da província.

O Diretor Executivo da Filial, Nguyen Ngoc Linh Chi, comentou: “Em comparação com 2024, o número de lotes de terra planejados para leilão diminuiu devido a fatores objetivos, como o processo de transição de políticas sob a Lei de Terras de 2024, a Lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Leilões de Imóveis e a emissão de uma nova lista de preços de terras pelo Comitê Popular Provincial. No entanto, o mercado de leilões de direitos de uso da terra apresentou mudanças positivas. Especificamente, o número de participantes do leilão aumentou, e o preço vencedor do leilão aumentou acentuadamente, especialmente em áreas com localização favorável, infraestrutura desenvolvida e alta demanda por uso da terra, como os distritos de Thanh Hoa City, Hoang Hoa, Hau Loc e Quang Xuong”.

Pesquisas demonstram que um dos motivos que impulsionam o mercado é o reajuste da tabela de preços de terrenos em relação ao valor real após o período de alta imobiliária de 2021-2023. O preço inicial de muitos terrenos em áreas de planejamento foi reduzido de 10% para 20%. Essa é uma condição favorável para que pessoas com demanda por terrenos residenciais participem do leilão. Além disso, a transferência de capital de investimento dos setores produtivo e comercial para o mercado imobiliário, em meio a inúmeras dificuldades de mercado, também contribui para o aumento do interesse em leilões de direitos de uso da terra.

Além dos sinais positivos, ainda existe o fenômeno de algumas organizações e indivíduos participando de leilões com o objetivo de "especulação", concentrando-se em áreas com alto potencial de lucro, inflacionando os preços e revendendo-os para aproveitar a diferença. Essa situação tem muitas consequências potenciais, causando dificuldades para pessoas com reais necessidades de terrenos residenciais, que precisam recomprar terrenos leiloados de intermediários por um preço superior ao real.

Terreno à venda logo após o leilão de direitos de uso da terra em um MBQH no distrito de Hoang Hoa.

Estatísticas do início de 2025 até o presente, no distrito de Hoang Hoa, há 30 terrenos de planejamento residencial, com um total de 1.109 lotes de terra colocados em leilão de direitos de uso da terra. Os terrenos estão concentrados nas comunas de Hoang Dong, Hoang Phu, Hoang Thinh, Hoang Hai, Hoang Tien, Hoang Kim, Hoang Tan. Os resultados do leilão tiveram 1.063 terrenos, com uma área de 172.187m2 leiloados com sucesso e o valor total vencedor do leilão de direitos de uso da terra atingiu mais de 2.004 bilhões de VND, 1,8 vezes maior do que o preço inicial. Por exemplo, na comuna de Hoang Thinh, 35 terrenos pertencentes ao local de planejamento da área residencial Bac Doan Vy foram colocados em leilão em meados de maio de 2025 com o preço inicial dos terrenos variando de apenas 5 a 9 milhões de VND/m2. No entanto, muitos lotes leiloados foram cotados entre 14 e 19 milhões de VND/m2, e alguns lotes em boas localizações foram cotados entre 20 e 22 milhões de VND/m2.

No distrito de Hau Loc, em meados de maio de 2025, 137 terrenos na nova área residencial da vila de Hoa Phu, na comuna de Hoa Loc, foram leiloados. Trata-se de uma bela área com novas vias de tráfego e alta demanda por uso de terras pela população local. O preço inicial total dos terrenos foi estimado em mais de 126 bilhões de VND; o lance vencedor total dos terrenos atingiu 222 bilhões de VND. Notavelmente, este leilão de terrenos atraiu 1.212 lances.

De acordo com o relatório do Ministério da Construção , nos primeiros meses de 2025, o mercado imobiliário melhorou, a oferta e o volume de transações imobiliárias aumentaram em comparação com o mesmo período de 2024. Em Thanh Hoa, o mercado imobiliário tem estado agitado nos últimos meses. Muitos leilões de direitos de uso da terra em localidades têm atraído um grande número de pessoas para participar, a taxa de sucesso dos leilões é alta e muitos terrenos têm preços vencedores de leilão muito superiores ao preço inicial. No entanto, alguns leilões têm preços vencedores de leilão muitas vezes superiores ao preço inicial, fazendo com que as pessoas não saibam o valor real dos imóveis na área. Notavelmente, após leilões bem-sucedidos, a maioria dos terrenos foi imediatamente colocada à venda no pregão e nas redes sociais. Isso mostra que muitas pessoas participam do leilão com o propósito de "especulação" e revenda para aproveitar a diferença. Muitas pessoas se perguntam se este é um fenômeno virtual de febre da terra quando os preços são inflados muito em comparação com o valor real.

Recentemente, o Comitê Popular Provincial emitiu um despacho oficial direcionando o foco para a correção e o combate à manipulação de preços, à especulação imobiliária e à fiscalização de investimentos imobiliários e projetos de construção. Diante das flutuações do mercado imobiliário, a população precisa estar atenta e pesquisar cuidadosamente cada área para verificar se o aumento de preços se deve ao potencial de desenvolvimento ou a uma onda de "febre virtual" decorrente da reorganização das unidades administrativas.

Artigo e fotos: Viet Huong

Fonte: https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm