Qual é a faixa de preço esperada para investidores em terrenos?

A liquidez está "congelada" devido à dificuldade em chegar a um acordo sobre o preço.

Segundo alguns investidores, a liquidez neste segmento não melhorou recentemente porque muitas pessoas acreditam que os proprietários de terras ainda não enfrentam uma situação de "esgotamento imobiliário" em larga escala. Isso é especialmente verdadeiro para terrenos localizados em áreas privilegiadas com alto potencial de lucro a médio prazo, onde os proprietários não estão sob excessiva pressão financeira no momento.

O Sr. Pham Khai, investidor imobiliário de longa data em áreas ao redor da cidade de Ho Chi Minh, como Long An , Dong Nai, Binh Phuoc e Ba Ria-Vung Tau, afirmou que ele e alguns amigos têm procurado terrenos a preços razoáveis e com desconto. No entanto, a maioria dos terrenos atraentes apresenta dificuldades de negociação devido a divergências sobre o preço.

“Os proprietários de terras ainda mantêm os preços bastante altos em comparação com as nossas expectativas, e alguns até se recusam a negociar um preço mais baixo porque acreditam que o preço atual já é razoável. Em particular, muitos proprietários acreditam que o mercado se recuperará em breve, por isso estão reduzindo suas perdas em uma quantia muito pequena. Por causa disso, nos últimos três meses, consegui comprar apenas um terreno adicional em Dat Do, Ba Ria – Vung Tau, por pouco mais de 1 bilhão de VND”, compartilhou o Sr. Khai.

Este investidor também afirmou que, mesmo com alguns terrenos atualmente em poder de bancos, os proprietários ainda não ofereceram preços que considerem "favoráveis". Muitos proprietários estão até mesmo elevando os preços em centenas de milhões de dongs em comparação com as avaliações feitas por bancos e outras empresas de avaliação.

Qual é o nível de preços esperado para investidores em terrenos (Figura 1)? — Os terrenos em projetos de desenvolvimento são uma escolha preferida para muitos investidores.

O fato de os proprietários de terras estarem usando o preço máximo de 2022 como referência para determinar o quanto irão reduzir suas perdas impediu muitos investidores em potencial de fecharem negócios. Mesmo uma redução de 50% no preço representa apenas uma diminuição no lucro para muitos investidores de longo prazo.

Além disso, da perspectiva do vendedor, algumas pessoas que entraram no mercado durante um boom imobiliário podem ver os preços de seus terrenos inflacionados artificialmente em várias centenas por cento. Isso sem levar em conta as taxas de corretagem, os custos legais e os juros dos empréstimos usados para o investimento imobiliário. Portanto, depois de um ano, mesmo que aceitem vender pelo preço original, ainda sofrem perdas significativas de várias centenas de milhões de dongs. Consequentemente, quando confrontados com compradores tentando negociar um preço mais baixo, muitos proprietários de terras se recusam a negociar, fazendo com que a liquidez do mercado permaneça estagnada.

Além disso, alguns investidores acreditam que apenas terrenos e áreas agrícolas nas províncias ao redor da Cidade de Ho Chi Minh, especialmente em regiões que não vivenciaram um boom imobiliário, oferecem preços de compra razoáveis. No entanto, os riscos futuros são maiores devido à falta de direcionamento para o desenvolvimento. Em áreas onde o boom já diminuiu, uma queda de 30 a 40% nos preços ainda é um fator significativo a ser considerado neste momento.

Será que os preços podem cair ainda mais?

De acordo com um relatório do mercado imobiliário da Batdongsan.com.vn, os preços dos terrenos em 2023 apresentaram uma queda acentuada em propriedades especulativas (não destinadas ao uso ou consumo residencial efetivo), enquanto os terrenos em geral sofreram uma redução de apenas 8 a 12%. Casas geminadas, vilas e apartamentos em construção registraram as quedas de preço mais significativas, variando de 15 a 30%, com apenas alguns casos excepcionais apresentando uma queda drástica de 40% em comparação com o segundo trimestre de 2022.

Entretanto, os segmentos adequados para compradores com reais necessidades de moradia e ocupação imediata estão vendendo muito mal. Alguns empreendimentos ainda estão passando por reduções de preço devido ao sentimento geral do mercado, mas esses ajustes estão dentro de uma faixa estreita. Não há uma corrida caótica para vender imóveis com prejuízo.

Segundo uma pesquisa realizada pela Batdongsan.com.vn com compradores de imóveis, aproximadamente 56% preveem que os preços das casas continuarão a cair nos meses restantes do ano, enquanto apenas 23% acreditam que continuarão a subir. Da mesma forma, 54% dos entrevistados acreditam que as taxas de juros continuarão a aumentar em um futuro próximo, enquanto cerca de 20% acreditam que as taxas de juros podem diminuir a partir do terceiro trimestre, mas é improvável que retornem aos níveis de 2020-2021.

Qual é o nível de preços esperado para investidores em terrenos (Figura 2)? — A maioria dos entrevistados escolheu terrenos como o tipo de propriedade que desejam comprar em um futuro próximo.

Por outro lado, entre os vendedores, os dados da pesquisa sobre os motivos da venda mostram que 49% venderam para reestruturar seus portfólios de investimento; 23% venderam porque não precisavam mais dos ativos e apenas 22% venderam devido a dificuldades financeiras . Como o número de vendedores que se desfazem de seus ativos devido à pressão financeira não é alto, a maioria ainda se encontra em uma situação administrável, esperando vender com lucro.

Especificamente, 42% dos detentores de ativos desejam vender com um lucro de pelo menos 10% superior ao preço de compra, enquanto 38% estão dispostos a vender com uma margem de lucro inferior a 10%. Apenas cerca de 16% estão dispostos a aceitar uma redução de preço entre 5% e 20% para sair de suas posições. A porcentagem de investidores dispostos a aceitar uma redução de preço superior a 20% é de apenas cerca de 3%.

Segundo o Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, as transações imobiliárias estão atualmente em baixa, a demanda especulativa desapareceu, o investimento diminuiu e restam apenas compras genuínas. O mercado perdeu um grande número de investidores, o que levou a uma queda na liquidez e, consequentemente, impactou os preços dos terrenos em 2023.

Transações imobiliárias são difíceis de serem concluídas devido à significativa diferença de expectativas entre compradores e vendedores. Atualmente, o governo e as autoridades locais estão trabalhando em conjunto para resolver questões legais. Os bancos também estão demonstrando sinais positivos com a redução das taxas de juros. O mercado imobiliário residencial, voltado para atender às reais necessidades de moradia, poderá se recuperar em breve.

Entretanto, os compradores estão priorizando imóveis prontos para uso imediato, que mantenham bem seu valor, sejam seguros e tenham alta liquidez. Portanto, esse grupo de produtos deverá apresentar maior liquidez no próximo período. Já os imóveis especulativos podem continuar a cair em seus preços.

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