Qual é o preço esperado pelos investidores em terras?

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Liquidez "congelada" devido à dificuldade de acordo de preço

Segundo alguns investidores, a liquidez deste segmento não melhorou nos últimos tempos, pois muitas pessoas notaram que os proprietários de terras não caíram realmente em um estado de "sufocamento fundiário". Principalmente em terrenos localizados em belas localizações, com alto potencial de lucro a médio prazo, e onde os proprietários não estão sob muita pressão financeira no momento.

O Sr. Pham Khai, investidor imobiliário de longa data nas áreas vizinhas da Cidade de Ho Chi Minh, como Long An , Dong Nai, Binh Phuoc e Ba Ria, em Vung Tau, disse que, nos últimos tempos, ele e alguns amigos têm procurado terrenos com preços razoáveis. Mas a maioria dos belos terrenos costuma ser muito difícil de fechar negócio devido a divergências sobre preços.

“Os proprietários de terras ainda mantêm o preço bastante alto em comparação com a nossa avaliação; alguns até se recusam a negociar um preço mais baixo por acharem que o preço atual é adequado. Em particular, muitos proprietários de terras acreditam que o mercado se recuperará em breve, então reduzem as perdas apenas em um nível muito pequeno. Por esse motivo, nos últimos 3 meses, só consegui comprar mais 1 terreno em Dat Do, Ba Ria - Vung Tau por mais de 1 bilhão”, compartilhou o Sr. Khai.

Este investidor também afirmou que, mesmo com alguns terrenos atualmente em poder do banco, os proprietários ainda não conseguiram recolocar o preço em um patamar "bom", na opinião deles. Muitos proprietários chegaram a aumentar o preço em centenas de milhões de dólares, acima da avaliação do banco e de algumas outras empresas de avaliação.

Este é o preço esperado dos investidores em terras na figura 1. — Terrenos para projetos são a escolha favorita de muitos investidores.

O fato de o proprietário ter usado o preço máximo de 2022 como referência para definir um corte de prejuízo fez com que muitas pessoas que desejam comprar para investimento, mas não conseguem fechar o negócio, optassem por comprá-lo. Mesmo um corte de 50% no prejuízo para muitas pessoas que estão investindo a longo prazo é apenas uma redução no lucro.

Além disso, do ponto de vista do vendedor, algumas pessoas entram no mercado em um momento de febre imobiliária, e os preços dos terrenos podem subir centenas de por cento. Sem mencionar as taxas de corretagem, honorários advocatícios e empréstimos com juros para investir em imóveis. Portanto, após um ano, mesmo que aceitem vender pelo preço original, ainda terão que arcar com um prejuízo considerável de centenas de milhões. Portanto, diante de clientes "comprimindo os preços", muitos proprietários de terras não concordam com a transação, fazendo com que a liquidez do mercado permaneça "congelada".

Além disso, alguns investidores comentaram que, atualmente, apenas terras e produtos agrícolas nas províncias ao redor da Cidade de Ho Chi Minh, especialmente no mercado de terras que ainda não atingiu o pico, têm preços de compra razoáveis. No entanto, os riscos futuros também são maiores devido à falta de orientação para o desenvolvimento. Em áreas que já passaram pela "onda", a redução de preço de 30% a 40% ainda é um preço que precisa ser considerado no momento.

Os preços podem cair ainda mais?

De acordo com um relatório sobre o mercado imobiliário do Batdongsan.com.vn, os preços dos terrenos em 2023 tendem a cair drasticamente em imóveis especulativos, com estoques aguardando aumentos de preços (não atendendo às necessidades reais de moradia e explorando o consumo), enquanto os terrenos em geral caíram apenas de 8% a 12%. Os preços de sobrados, vilas e apartamentos futuros foram os que mais caíram, caindo para cerca de 15% a 30%, com apenas alguns casos excepcionais atingindo o preço mínimo de 40% em comparação com o segundo trimestre de 2022.

Enquanto isso, segmentos adequados para compradores com necessidades reais de moradia e que podem ser usados imediatamente estão vendendo muito pouco. Alguns projetos ainda registram reduções de preços devido ao impacto psicológico de todo o mercado, mas apenas dentro de uma faixa estreita. Não há vendas por pânico para reduzir perdas.

De acordo com uma pesquisa psicológica realizada com compradores de imóveis pelo site Batdongsan.com.vn, cerca de 56% previram que os preços dos imóveis continuariam a cair nos últimos meses do ano, enquanto apenas 23% disseram que continuariam a subir. Assim, 54% dos entrevistados disseram que as taxas de juros continuariam a subir nos próximos meses, e cerca de 20% disseram que, a partir do terceiro trimestre, as taxas de juros podem cair, mas é difícil retornar ao período de 2020-2021.

Este é o preço esperado pelos investidores de terras na figura 2. — A maioria das pessoas entrevistadas escolheu terrenos como o tipo de imóvel que pretendem comprar num futuro próximo.

Por outro lado, no grupo de vendedores, os dados da pesquisa sobre o motivo da venda mostram que 49% dos vendedores devem reestruturar a carteira de investimentos; 23% devem-se à não necessidade de uso, o que os leva à revenda; apenas 22% devem-se a dificuldades financeiras, tendo que transferir o investimento para resolver problemas econômicos . Como o número de pessoas que cortam prejuízos devido à pressão financeira não é alto, a maioria dos vendedores ainda consegue manter o investimento, esperando vender com lucro.

Especificamente, até 42% dos detentores de ativos desejam vender com um lucro de pelo menos 10% acima do preço de compra, enquanto 38% aceitam vender com uma diferença de lucro inferior a 10%. Apenas cerca de 16% aceitam um desconto de 5% a 20% para se livrar dos bens. A porcentagem de investidores que aceitam um desconto superior a 20% é de apenas cerca de 3%.

De acordo com o Sr. Nguyen Quoc Anh, Diretor Geral Adjunto do Batdongsan.com.vn, as transações imobiliárias estão em baixa, a demanda especulativa desapareceu, o investimento diminuiu e restam apenas as compras de imóveis. O mercado perdeu um grande número de compradores de investimento, afetando a liquidez e os preços dos terrenos em 2023.

Transações imobiliárias são difíceis de concretizar porque as expectativas entre vendedores e compradores ainda são muito distantes. Atualmente, questões jurídicas estão sendo resolvidas pelo Governo e pelas prefeituras. Os bancos também registraram muitos sinais positivos com a queda das taxas de juros. O mercado imobiliário de consumo que atende às necessidades de moradia real pode se recuperar em breve.

Enquanto isso, os compradores estão priorizando imóveis que atendam aos critérios de uso imediato, boa retenção de preço, segurança e alta liquidez. Portanto, esse grupo de produtos aumentará a liquidez no futuro próximo. Enquanto isso, o grupo de imóveis especulativos pode continuar a cair de preço.

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