Proposta para restringir empréstimos para segunda residência: dados em tempo real são necessários para manter a política no rumo certo.

(CLO) Especialistas afirmam que, antes de impor impostos ou emitir novas políticas relacionadas ao mercado imobiliário, o Vietnã precisa de dados – e devem ser dados “em tempo real”, dados limpos.

Em relação à nova proposta do Ministério da Construção para limitar os empréstimos para a compra de segundas residências, com o objetivo de controlar a especulação imobiliária e arrefecer os preços dos imóveis, o Dr. Tran Xuan Luong, Vice-Diretor do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário, afirmou: A proposta do Ministério da Construção de distinguir entre primeira e segunda residência é necessária.

Dr. Tran Xuan Luong, Vice-Diretor do Instituto de Pesquisa e Avaliação do Mercado Imobiliário. (Foto: LD)

Senhor, quando os fluxos de capital se tornam mais restritos, a psicologia do mercado certamente sofrerá algumas alterações. Na sua opinião, isso representa uma desaceleração do mercado ou uma oportunidade para o capital retornar ao seu alvo correto – os compradores de imóveis residenciais?

Compreendo a situação dos compradores de imóveis no contexto atual, pois comprar uma casa, especialmente em grandes cidades, é muito difícil. Também compreendo a responsabilidade do Ministério da Construção em regular o mercado e os preços dos imóveis, um bem tão importante que tem grande impacto não só na segurança social, mas também na economia . Se o preço dos imóveis não se mantiver estável, isso afetará inclusive a segurança e a defesa nacional.

Acredito que, antes de podermos tributar ou implementar políticas, precisamos de dados – e devem ser dados “vivos”, dados limpos. Atualmente, esses dados não estão disponíveis, então as políticas costumam ser de natureza “clínica”, sem uma visão de longo prazo.

A proposta do Ministério da Construção de distinguir entre primeira e segunda habitação é necessária e está em consonância com a tendência mundial , mas é apenas uma solução de curto prazo. A longo prazo, os dados e o sistema jurídico devem ser sincronizados para atingir o objetivo correto.

Se o imposto for aplicado precipitadamente, certamente terá um impacto no mercado, podendo até mesmo causar uma "freio repentino" e uma reação em cadeia. Quando o imposto for implementado, os afetados ficarão claros, portanto, é necessário um planejamento cuidadoso para esse processo.

Em relação ao desenvolvimento do mercado imobiliário, como gestor estatal, é importante manter a estabilidade, pois este é um recurso essencial. Em primeiro lugar, a terra pertence ao povo e é gerida pelo Estado, portanto, é necessário tomar medidas para criar uma oferta de terrenos limpa para os investidores. Quando as empresas têm de gastar muito tempo com a administração, os custos administrativos acabam por se refletir nos preços dos imóveis.

Em termos de fontes de capital, o Vietnã atualmente não possui capital de longo prazo para este setor e depende principalmente de bancos comerciais. Enquanto isso, os bancos precisam garantir lucros e a segurança dos empréstimos.

Dados incompletos sobre a renda das pessoas dificultam que os bancos determinem sua capacidade de pagar dívidas, o que, por sua vez, dificulta o acesso a empréstimos para compradores de imóveis.

Em muitos países, como Singapura ou Coreia, as pessoas têm um fundo de poupança para habitação – descontado de seus salários assim que começam a trabalhar. Quando acumulam de 40% a 50% do valor do imóvel, o restante é financiado pelo Estado a longo prazo com taxas de juros preferenciais.

Graças a isso, eles têm tanto terrenos limpos quanto capital de longo prazo para garantir metas de habitação sustentável. No Vietnã, o acesso à terra e ao capital é difícil, e a habitação social segue os mesmos procedimentos da habitação comercial, o que torna muito difícil resolver esse problema.

- Do ponto de vista das empresas e dos corretores de imóveis, a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis tem alguma sugestão ou recomendação para o Ministério da Construção e os bancos para que a regulamentação do fluxo de capitais possa controlar os riscos e ajudar a estabilizar o mercado, evitando uma recessão?

Em termos de dados, no final das contas, conceder empréstimos ao público certo ainda depende de dados. O primeiro deles são os dados pessoais. Não só conhecemos cada mutuário individualmente, mas também seus relacionamentos, e isso pode ser feito com dados. Quando os dados estiverem completos, não haverá mais filhos como titulares do imóvel, e poderemos atingir o público certo.

Precisamos urgentemente construir conjuntos de dados; só assim poderemos encontrar soluções precisas e de longo prazo. Sem dados, fica difícil saber qual a melhor solução. No curto prazo, precisamos aprimorar a gestão estatal, fortalecer a supervisão, a inspeção, a fiscalização e a auditoria posterior dos bancos.

Se analisarmos o atual aumento dos preços dos imóveis, todos os envolvidos têm interesse nisso. Por exemplo, nos procedimentos administrativos, quem os emite tem interesse; na fase de desembolso de capital, as pessoas do setor bancário também têm interesse; e ainda há os intermediários. Todos esses fatores contribuem para elevar os preços dos imóveis a patamares muito altos.

Na minha opinião, a longo prazo, precisamos de dados padronizados: dados pessoais, relacionamentos, finanças, fluxo de caixa e fontes de dinheiro. Independentemente da origem do dinheiro, precisamos controlá-lo. Porque hoje em dia há pessoas comprando casas sem se preocupar com o preço, o que é um sinal de lavagem de dinheiro. Se não conseguirmos controlar o fluxo de caixa, isso é muito perigoso.

No momento, é necessária uma solução de curto prazo, como o fortalecimento da inspeção, da supervisão e da auditoria posterior. Ministérios como o da Construção e o da Fazenda devem coordenar a implementação. Se esperarmos até termos dados suficientes para formular políticas, será tarde demais.

Dados em tempo real são necessários para manter as políticas no rumo certo. Foto ilustrativa/CD

- Dr. Tran Xuan Luong, na sua opinião, a atual tendência de fluxo de capital de crédito para o setor imobiliário é um sinal positivo ou não? E como o senhor avalia essa tendência no futuro?

Atualmente, os bancos estão sendo obrigados a compartilhar e cumprir as políticas do Estado, especificamente reduzindo as taxas de juros dos empréstimos, estendendo os prazos dos empréstimos e se comprometendo com margens de juros estáveis.

Os bancos precisam mobilizar capital da população, mas a origem dessa mobilização e a demanda por empréstimos seguem direções opostas: a mobilização a longo prazo implica em altas taxas de juros, enquanto os empréstimos a longo prazo precisam manter as taxas de juros baixas. Este é um problema muito complexo para o sistema bancário.

Espero que, no período atual, os bancos entendam que, após muitos anos acumulando lucros, agora precisam compartilhar o ônus com a sociedade e o Estado.

Se os bancos tentarem "contornar" a política, por exemplo, exigindo que os mutuários comprem pacotes de seguros adicionais, obtenham números de conta vantajosos ou serviços extras, os custos para os mutuários, especialmente os jovens compradores de imóveis, aumentarão. Nesse caso, a política de apoio do Estado perderá seu efeito prático.

Espero que os bancos, apesar das dificuldades, ainda cumpram suas responsabilidades sociais, trabalhem com o Estado para implementar políticas de forma prática e resolvam as dificuldades de curto prazo do mercado.

A longo prazo, é claro, devemos seguir as regras do mercado – o crédito, as taxas de juros e os investimentos devem operar com base na transparência, nos dados e na concorrência saudável.

Obrigado!

Fonte: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html