O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente está solicitando contribuições sobre a minuta do Decreto sobre preços de terrenos, que especifica os procedimentos e o conteúdo para a determinação dos preços de terrenos utilizando quatro métodos: comparativo, de renda, de excedente e de coeficiente de ajuste de preços de terrenos, em relação à implementação da Lei de Terras de 2024, com vigência a partir de 1º de janeiro de 2025.
Assim, com base na finalidade de uso da terra que está sendo avaliada, nas características do terreno ou área a ser avaliada, nas informações coletadas e nas condições para aplicação dos métodos de avaliação de terras estipulados na Cláusula 6, Artigo 158 da Lei de Terras, a empresa de consultoria em avaliação de terras contratada para realizar a avaliação é responsável por analisar e selecionar um método de avaliação de terras adequado e propô-lo no Relatório Explicativo sobre a construção do plano de preços de terras, como base para que o órgão de recursos naturais e meio ambiente o submeta ao Conselho de Avaliação de Terras do mesmo nível para decisão.
As informações sobre preços de terrenos, preços de arrendamento de terrenos e preços de arrendamento de imóveis, utilizadas para aplicar o método comparativo, o método do excedente e para construir os coeficientes de ajuste de preços de terrenos, são informações coletadas do banco de dados nacional de terrenos e do banco de dados nacional de preços, em um período não superior a 24 meses antes da data de avaliação do terreno.
As informações também podem ser coletadas das seguintes fontes: Preço de leilão de direitos de uso da terra nos casos em que o licitante vencedor cumpriu suas obrigações financeiras de acordo com a decisão que aprova os resultados do leilão na unidade organizadora do leilão de direitos de uso da terra; Preço do terreno registrado no contrato de transferência de direitos de uso da terra que foi autenticado e certificado no Cartório de Registro de Imóveis; Preço do terreno utilizado para cobrança de obrigações financeiras em casos de transferência de direitos de uso da terra, obtido junto às autoridades fiscais; Preço de arrendamento de terreno ou imóvel registrado em contratos de arrendamento de terreno ou imóvel, ou obtido junto às autoridades fiscais; Preços de transferência de terreno, arrendamento de terreno e arrendamento de imóvel no mercado, obtidos junto às bolsas de imóveis com confirmação e selo da bolsa de imóveis; Preço de transferência de terreno no mercado, obtido por meio de entrevistas diretas com o cedente ou cessionário.
As informações sobre custos e rendimentos da utilização de terras não agrícolas , para efeitos de aplicação do método de rendimento, foram recolhidas das seguintes fontes:
O custo de geração de renda a partir do uso da terra, conforme estipulado no ponto b desta cláusula, será determinado com base em normas e preços unitários emitidos por órgãos estatais competentes; nos casos em que não houver normas ou preços unitários emitidos por órgãos estatais competentes, será baseado em informações e dados sobre os custos médios reais comumente encontrados no mercado de pelo menos 3 parcelas de terra mais próximas da parcela de terra ou área a ser avaliada, desde que não estejam limitadas pelos limites administrativos de unidades administrativas de nível municipal, distrital ou provincial.
Receitas provenientes de atividades produtivas e comerciais registradas em demonstrações financeiras ou preços de arrendamento de terrenos e imóveis, coletados de acordo com a definição de "Preços de arrendamento de terrenos e imóveis registrados em contratos de arrendamento ou coletados junto às autoridades fiscais; Preços de transferência de terrenos, preços de arrendamento de terrenos e preços de arrendamento de imóveis obtidos com sucesso no mercado, coletados em bolsas de imóveis com confirmação e selo da bolsa de imóveis", referentes a um período de 3 anos consecutivos imediatamente anteriores ao final do trimestre mais recente, com dados anteriores à data da avaliação.
Caso a renda proveniente do terreno a ser avaliado esteja incompleta para cada ano e não reflita com precisão a renda real da utilização da terra, devem ser coletadas informações sobre os preços de arrendamento do terreno e os preços de aluguel do imóvel para pelo menos três terrenos, para fins de comparação.
As informações sobre custos e rendimentos da utilização de terras agrícolas para efeitos de aplicação do método de rendimento são recolhidas junto de agências de estatística, agências fiscais e entidades de desenvolvimento agrícola e rural; nos casos em que os dados estatísticos não estejam disponíveis ou os dados das agências fiscais ou das entidades de desenvolvimento agrícola e rural não estejam disponíveis, recolhem-se informações sobre os custos reais de mercado de pelo menos 3 parcelas de terreno mais próximas da parcela de terreno ou área a ser avaliada, conforme estipulado em "Mais próximas da parcela de terreno ou área a ser avaliada e não limitadas pelos limites administrativos das unidades administrativas de nível municipal, distrital ou provincial", especificamente da seguinte forma:
Durante um período de três anos consecutivos, até o final do trimestre mais recente com dados disponíveis antes da data de avaliação, as terras utilizadas para culturas anuais, aquicultura, produção de sal e outras terras agrícolas devem ter sido demarcadas; durante um mínimo de três colheitas consecutivas antes da data de avaliação, as terras utilizadas para culturas perenes devem ter sido demarcadas; e durante um único ciclo de exploração antes da data de avaliação, as terras utilizadas para florestas de produção e culturas industriais, conforme estipulado por leis específicas.
Ao aplicar métodos comparativos, o método do excedente deve priorizar a seleção de parcelas de terra comparáveis na seguinte ordem: similaridade em localização, condições de infraestrutura, área, tamanho, forma, coeficiente de uso do solo, densidade de construção, altura da construção e outros fatores que afetam os preços da terra em comparação com a parcela de terra a ser avaliada; a data de transferência ou leilão dos direitos de uso da terra mais próxima da data da avaliação; a distância mais curta até a parcela de terra ou área a ser avaliada, não limitada pelos limites administrativos de comunas, distritos ou unidades administrativas de nível provincial.
As empresas de consultoria em avaliação de terrenos, ao coletarem informações para aplicar métodos de avaliação, devem ser honestas, objetivas e legalmente responsáveis pela precisão das informações da pesquisa.
A unidade organizadora do leilão de direitos de uso da terra, o cartório de registro de imóveis, a Receita Federal, o Instituto Nacional de Estatística e a Secretaria de Agricultura e Desenvolvimento Rural são responsáveis por fornecer as informações necessárias ao processo de avaliação de terras, por escrito ou eletronicamente, em até 5 dias úteis a partir da data da solicitação por escrito da empresa de consultoria em avaliação de terras. A empresa de consultoria em avaliação de terras é responsável por armazenar, gerenciar e utilizar as informações e os dados coletados em conformidade com a lei.
A proposta preliminar recentemente publicada estabelece que o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente é responsável por divulgar a minuta da lista de preços de terrenos no site do Comitê Popular Provincial e do próprio Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente por 30 dias, a fim de coletar opiniões de agências, organizações e indivíduos relevantes. O Comitê Popular Provincial, então, submeterá a lista de preços de terrenos ao Conselho Popular Provincial para aprovação.
O Conselho Popular provincial orienta o Comitê Popular provincial a finalizar a lista de preços de terrenos para publicação; anunciar publicamente a lista de preços de terrenos em 1º de janeiro de cada ano e atualizá-la no Banco de Dados Nacional de Terras.
Com base nas exigências do governo local para a gestão dos preços da terra, o Comitê Popular Provincial deverá submeter ao Conselho Popular Provincial a aprovação antes de decidir ajustar, alterar ou complementar a lista de preços da terra para o ano nos seguintes casos: quando novas estradas e ruas forem construídas e não estiverem incluídas na lista de preços da terra vigente; quando projetos de uso da terra forem concluídos e colocados em uso, mas não tiverem preços de terreno na lista de preços da terra; e nos casos em que a lista de preços da terra estipulada na Cláusula 3, Artigo 111 e na Cláusula 1, Artigo 160 da Lei de Terras for aplicada, mas não contiver preços de terreno na lista de preços da terra.
Isso inclui o ajuste, a modificação e a complementação dos preços de um tipo de terreno, de vários tipos de terreno ou de todos os tipos de terreno na tabela de preços de terrenos. O Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente propõe que a tabela de preços de terrenos possa ser ajustada ou complementada em uma localização específica, em várias localizações específicas ou em todas as localizações específicas; em uma zona de valor, em várias zonas de valor ou em todas as zonas de valor.
Terça-feira Minh
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