Grandes reformas na avaliação de terras.
Uma das principais mudanças que tem atraído a atenção pública no projeto de lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Terras de 2024 é o mecanismo de determinação dos preços dos terrenos. A atual Lei de Terras divide os preços dos terrenos em preços específicos e tabelas de preços, aplicáveis em casos de arrendamento ou mudança de uso do solo. No entanto, na prática, surgem muitas dificuldades, especialmente para famílias e indivíduos, quando se trata de alterar o uso do solo, já que esse custo costuma ser muito elevado.
Segundo Mai Van Phan, Diretora Adjunta do Departamento de Gestão de Terras ( Ministério da Agricultura e Meio Ambiente ), o projeto de lei está em consonância com o espírito da Resolução nº 69-NQ/TƯ do Comitê Central, que visa a reformas significativas na avaliação de terras e nos procedimentos administrativos do setor fundiário. Assim, a tabela de preços de terras será mantida, mas ajustada de forma flexível por meio de coeficientes, aplicados de acordo com a finalidade, como indenização, desapropriação ou conversão de uso do solo. O objetivo é atender às necessidades reais da população e incentivar investimentos, contribuindo para o desenvolvimento econômico. Dessa forma, busca-se garantir a arrecadação orçamentária, reduzir os custos de investimento e criar condições favoráveis para atrair empresas.
"Se as taxas de uso da terra forem muito altas, os investidores ficarão relutantes devido aos custos elevados. Mas se forem muito baixas, não garantirão receita para o orçamento. Portanto, esta lei visa ao equilíbrio, à flexibilidade e à transparência", enfatizou o Sr. Mai Van Phan.
A proposta também acrescenta três casos em que o Estado pode reaver terras para o desenvolvimento socioeconômico no interesse nacional e público. Um desses casos é: se um investidor tiver chegado a um acordo sobre os direitos de uso da terra com mais de 75% da área e do número de usuários, mas uma pequena porção permanecer sem acordo após o prazo, o Estado reaverá a área restante para alocá-la ou arrendá-la ao investidor.
Aguardando novos avanços.
Ao receber essas informações, o presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, Le Hoang Chau, avaliou que, com uma abordagem proativa no processo de elaboração e avaliação, e ouvindo atentamente as opiniões de cientistas , empresários e do público, o projeto de lei que altera e complementa diversos artigos da Lei de Terras de 2024 tem potencial para se tornar um importante marco legal para a nova fase de desenvolvimento do país. A nova proposta, se implementada, resolverá problemas para milhares de projetos que estão paralisados há muitos anos. “Alguns investidores já fecharam acordos para 90-95% da área, mas ainda não conseguem concluir a regularização fundiária, o que causa a paralisação de projetos e o desperdício de terras. Se as novas regulamentações forem aprovadas, muitos projetos inacabados terão a oportunidade de serem retomados”, afirmou Le Hoang Chau.
Além disso, a proposta também amplia os casos de recuperação de terras para incluir projetos urgentes de investimento público, projetos em zonas de livre comércio, centros financeiros internacionais, logística, indústrias culturais e zonas integradas de turismo urbano e serviços... Representantes da comunidade empresarial apreciam muito essa alteração, considerando-a um fator impulsionador para atrair investimentos.
No entanto, a Câmara de Comércio e Indústria do Vietnã (VCCI) sugeriu que o mecanismo para determinar os preços dos terrenos em casos de desapropriação precisa ser esclarecido para evitar conflitos entre a tabela de preços e os preços previamente acordados. A VCCI também observou que a regulamentação que afirma que "os Conselhos Populares Provinciais podem decidir sobre outros projetos de desenvolvimento socioeconômico" pode levar a uma aplicação excessivamente ampla e não é verdadeiramente consistente com o espírito da Constituição.
A atual avaliação de terras baseada no mercado está causando dificuldades para pessoas que precisam converter seus terrenos para uso residencial, além de dificultar o acesso à habitação social. Muitas famílias utilizam terrenos intercalados com jardins e lagoas, e quando precisam convertê-los em áreas residenciais, enfrentam grandes dificuldades devido aos altos custos. O Gabinete do Governo emitiu recentemente o Documento nº 8160/VPCP-NN, transmitindo a diretriz do Primeiro-Ministro Pham Minh Chinh para abordar a imprensa e a opinião pública a respeito das obrigações financeiras excessivamente elevadas decorrentes da mudança de uso da terra, que afetam os meios de subsistência. Neste documento, o Primeiro-Ministro incumbiu o Ministério das Finanças, em coordenação com o Ministério da Agricultura e Meio Ambiente e outras agências relevantes, de pesquisar e propor soluções utilizando coeficientes de ajuste de preços da terra para a cobrança adequada e viável das taxas de uso da terra, e apresentar um relatório ao Primeiro-Ministro até 10 de setembro de 2025.
Segundo Mai Van Phan, Diretora Adjunta do Departamento de Gestão de Terras (Ministério da Agricultura e Meio Ambiente), para solucionar o problema, além de emendar a Lei de Terras e implementar mecanismos de controle e auditoria posterior para prevenir abusos na aplicação da lei, o Governo incumbiu o Ministério das Finanças de elaborar diretrizes que estabeleçam o seguinte: se as pessoas alterarem a finalidade do uso da terra dentro do limite residencial alocado, não precisarão pagar taxas de uso da terra. Se ultrapassarem o limite, pagarão uma determinada porcentagem, de 30% a 50%, dependendo do caso. O Ministério das Finanças está atualmente coletando opiniões para finalizar a minuta. Para pessoas de baixa renda, o acesso à moradia será vinculado às políticas de desenvolvimento de habitação social gerenciadas pelo Ministério da Construção. Essa solução garante a consistência com as leis pertinentes e harmoniza os interesses daqueles cujas terras são expropriadas e daqueles que alteram a finalidade do uso da terra.
Fonte: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html
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