Destaques do mercado imobiliário em 2023: um ano de desvendamento

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Série de políticas emitidas

Desde o final de 2022, o mercado imobiliário tem enfrentado dificuldades em muitos aspectos, desde a legalidade dos projetos até o capital de obrigações, empréstimos bancários... Para resolver esses problemas, em 2023, o Governo emitiu muitas instruções e políticas oportunas para reanimar o mercado.

Em março, o Decreto 08 do Governo foi emitido, complementando a regulamentação: Para títulos oferecidos no mercado interno, caso a empresa emissora não consiga pagar integralmente e em dia o principal e os juros do título em Dong vietnamita, de acordo com o plano de emissão anunciado, ela pode negociar com o proprietário do título para pagar o principal e os juros do título devidos com ativos.

Essa regulamentação serve de base para que as empresas adiem o pagamento de dívidas, vendam ativos com desconto e paguem o principal e os juros de títulos com vencimento utilizando outros ativos, como imóveis.

O Decreto 33 do Governo, que estabelece uma série de soluções para remover obstáculos e promover o desenvolvimento seguro, saudável e sustentável do mercado imobiliário, também foi emitido em março. Destaca-se a atribuição ao Banco Estatal de presidir a implementação de um programa de crédito de VND 120 bilhões para habitação social e habitação para pessoas de baixa renda.

A principal força deste programa são quatro bancos comerciais estatais ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank) que fornecem empréstimos a investidores e compradores de casas para projetos de habitação social, projetos de habitação para trabalhadores e projetos para reformar e reconstruir apartamentos antigos com taxas de juros preferenciais.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 1 — O mercado imobiliário será destravado com muitas políticas positivas em 2023 (Ilustração: Hai Long).

Embora o mercado apresente um desequilíbrio de oferta, com moradias de alto padrão dominando enquanto moradias para pessoas de baixa renda estão "extintas", o Governo emitiu prontamente a Decisão 338 aprovando o projeto de investimento na construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030.

Assim, até 2030, o número total de apartamentos concluídos em localidades será de cerca de 1 milhão, incluindo o período de 2021 a 2025, concluindo cerca de 428.000 unidades. O projeto visa desenvolver moradias sociais e moradias para trabalhadores a preços adequados à acessibilidade de famílias de renda média e baixa em áreas urbanas e de trabalhadores e operários em parques industriais e zonas de processamento de exportação.

Outro ponto positivo é que, no final de novembro, a Assembleia Nacional votou pela aprovação da Lei de Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários, que entrarão em vigor em 2025. Especialistas afirmam que, pela primeira vez na história, duas leis relacionadas ao mercado imobiliário foram promulgadas simultaneamente. Se a Lei de Terras for aprovada em 2024, o mercado imobiliário terá muitos outros pontos positivos.

Além disso, o Primeiro Ministro e muitos ministérios e agências também realizaram continuamente reuniões on-line com empresas imobiliárias para resolver problemas legais de projetos; se reuniram com o setor bancário para propor soluções para dar suporte às empresas em termos de fontes de capital, reduzir as taxas de juros de empréstimos e estabilizar as atividades comerciais.

O mercado reagiu positivamente.

Embora os especialistas acreditem que o setor imobiliário possa se recuperar a partir de meados de 2024, quando a política tiver tido tempo suficiente para ser "absorvida", na realidade, muitos sinais positivos surgiram do mercado. Graças à política do governo de remover obstáculos aos títulos imobiliários, muitas empresas conseguiram estender e adiar o vencimento dos títulos, usando ativos para fazer pagamentos, como Novaland, Hung Thinh...

Participando do debate no início de dezembro, o Sr. Nguyen Hoang Duong, Diretor Adjunto do Departamento de Finanças de Bancos e Instituições Financeiras (Ministério das Finanças), afirmou que cerca de 40% do volume de títulos vencidos de 68 empresas já tinham planos de negociação. A taxa de sucesso nas negociações aumentou de 16% em fevereiro para 63% em outubro. Além disso, as empresas que conseguiram recursos financeiros recompraram proativamente os títulos antes do vencimento.

Ainda de acordo com dados do Ministério das Finanças, se não tivesse havido emissão de títulos corporativos no primeiro trimestre deste ano, até o final de novembro, o montante de títulos corporativos individuais emitidos teria atingido VND220.000 bilhões.

Os fluxos de capital para o setor imobiliário também aumentaram graças a políticas de crédito mais abertas. De acordo com os últimos dados atualizados do Banco Estatal, em 30 de setembro, o total de crédito pendente para o setor imobiliário atingiu VND 2,74 trilhões, um aumento de 6% em relação ao início do ano.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 2 — (Ilustração: Quang Anh).

As taxas de juros dos empréstimos têm diminuído gradualmente, conforme solicitado e orientado pelo Primeiro-Ministro e pelo Banco do Estado. Muitos bancos reduziram as taxas de juros para empréstimos imobiliários comerciais em 5,5% a 7,5% ao ano durante os primeiros 12 a 18 meses, aplicando posteriormente taxas de juros flutuantes de cerca de 9,5% a 11% ao ano. Pesquisas mostram que as taxas de juros de empréstimos imobiliários em muitos bancos comerciais diminuíram cerca de 1% a 3% ao ano em comparação com o início do ano.

Em relação à política de habitação social, de acordo com o Ministério da Construção, em 2023, localidades em todo o país iniciaram 10 projetos de habitação social e moradias para trabalhadores de parques industriais, com um total de mais de 19.800 unidades. Destes, a cidade de Hai Phong é a localidade com 4 projetos de habitação social iniciados, com um total de mais de 6.700 unidades. A cidade de Hanói, a província de Thua Thien - Hue e Lam Dong têm 1 projeto de habitação social iniciado cada.

No entanto, o desembolso do pacote de crédito de VND 120 bilhões para habitação social e habitação de baixo custo não atendeu às expectativas. O Ministério da Construção informou que cerca de 23 localidades anunciaram uma lista de 54 projetos elegíveis para empréstimos no âmbito do programa de crédito de VND 120 bilhões, com uma demanda de empréstimo de VND 25,884 bilhões. Até o momento, o valor desembolsado ultrapassou VND 143 bilhões.

De acordo com a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), o pacote de crédito de VND120.000 bilhões aplica uma taxa de juros de empréstimo preferencial de 8,7% ao ano para investidores e 8,2% ao ano para compradores de imóveis até 30 de junho.

A partir de 1º de julho, a cada seis meses, o Banco do Estado anunciará as taxas de juros preferenciais para empréstimos aos bancos comerciais participantes do programa. Ao término do período preferencial, as taxas de juros serão negociadas e acordadas entre o banco e o cliente.

A HoREA acredita que a taxa de juros do empréstimo, que é 1,5% a 2% menor do que a taxa normal de empréstimos comerciais, ainda é superior à taxa anterior de empréstimos para habitação social. O período preferencial também é curto (5 anos) e a taxa de juros é ajustada a cada 6 meses, causando insegurança aos mutuários.

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