As empresas imobiliárias ficaram sem opções para emitir títulos em massa?

A partir de 1º de agosto, entra em vigor a Lei de Negócios Imobiliários de 2023. Um dos conteúdos importantes desta lei são as regulamentações sobre a capacidade dos investidores em projetos imobiliários.

O Decreto n.º 96/2024, que detalha e orienta a implementação de diversos artigos da Lei de Negócios Imobiliários, recentemente emitida pelo Governo, esclareceu ainda mais essa questão. Especificamente, os artigos 5.º e 6.º do Decreto 96 detalham a mobilização de capital para a implementação de projetos e o capital próprio de empreendimentos imobiliários.

Os empréstimos pendentes não excedem 4-5,67 vezes o patrimônio líquido

O Decreto 96 estipula que o saldo credor e a relação dívida/patrimônio líquido dos negócios imobiliários devem garantir três coisas.

Em primeiro lugar, atender aos índices de segurança financeira da empresa, cumprir as disposições da lei de crédito e da lei de títulos corporativos.

Em segundo lugar, caso uma empresa imobiliária tome um empréstimo de uma instituição de crédito e emita títulos corporativos para implementar um projeto imobiliário que tenha sido aprovado por uma agência estatal competente como investidor, ela deve garantir que o saldo total do empréstimo pendente na instituição de crédito, o saldo pendente de títulos corporativos e o capital próprio exigido de acordo com os regulamentos para cada projeto não exceda 100% do capital de investimento total daquele projeto.

Terceiro, a proporção total de empréstimos pendentes em instituições de crédito e títulos corporativos pendentes para implementar o projeto não deve exceder 4 vezes o patrimônio líquido da empresa para cada projeto imobiliário com uma escala de uso do solo de menos de 20 hectares e não deve exceder 5,67 vezes o patrimônio líquido para cada projeto imobiliário com uma escala de uso do solo de 20 hectares ou mais.

O patrimônio líquido é baseado nas demonstrações financeiras ou nos resultados de relatórios de patrimônio auditados realizados durante o ano.

Caso no prazo prescrito a empresa não tenha demonstrações financeiras auditadas ou relatórios sobre itens de patrimônio líquido, serão utilizadas as demonstrações financeiras auditadas ou os relatórios sobre itens de patrimônio líquido do ano anterior.

Para empresas estabelecidas e em operação há menos de 12 meses, o patrimônio líquido é determinado de acordo com o capital social contribuído, conforme as disposições da lei.

Uma área residencial em Hanói (Foto: Tran Khang).

Atrasos no pagamento de dívidas corporativas continuam a aumentar

Em um relatório de análise recente, a VnDirect Securities Company avaliou que, embora o mercado imobiliário tenha atingido o fundo do poço, ele ainda se encontra em um cenário de baixa. Em meio a tantas dificuldades, muitos emissores, especialmente empresas imobiliárias, ainda enfrentam dificuldades de fluxo de caixa, o que leva a atrasos no pagamento de obrigações de títulos com vencimento.

Em 15 de julho, havia cerca de mais de 80 empresas na lista de obrigações de pagamento em atraso de juros ou principal de títulos corporativos, de acordo com o anúncio da HNX.

O valor total do principal devido nos primeiros 6 meses do ano que estava vencido e o valor dos títulos com vencimento de 6 meses que tiveram seu vencimento estendido foi de cerca de VND 43,5 bilhões, representando 43,5% do valor total do vencimento no primeiro semestre do ano e representando 62% do valor total do vencimento ao excluir o grupo bancário.

Esta unidade estima que o total de títulos individuais em circulação dessas 80 empresas seja de cerca de 190 trilhões de VND, representando cerca de 18,7% dos títulos corporativos individuais em circulação em todo o mercado. A maioria desses títulos emitidos é de empresas imobiliárias.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-het-cua-phat-hanh-trai-phieu-o-at-20240805133132629.htm