Qual será a "cor" do mercado imobiliário em 2024?

O mercado continua difícil no curto prazo.

Segundo o especialista em imóveis Nguyen Van Duc, a Lei da Habitação (alterada), a Lei do Comércio Imobiliário (alterada) e a Lei da Terra (alterada), aprovadas pela Assembleia Nacional, são os caminhos legais que ajudarão o mercado imobiliário a se desenvolver de forma saudável e sustentável.

No entanto, essas leis só entrarão em vigor no início de 2025, e o Sr. Duc está preocupado com quantas empresas e clientes serão capazes de "suportar o ônus" e sobreviver durante esse período.

Mercado Imobiliário - Qual será a — Especialistas afirmam que o mercado imobiliário não apresentou melhorias.

No entanto, na perspectiva da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o mercado imobiliário se recuperará fortemente. Por muito tempo, diversos projetos permaneceram "paralisados", aguardando a resolução de problemas legais (70% dos problemas das empresas imobiliárias).

Portanto, espera-se que a Lei de Terras de 2024 remova entraves legais para ajudar muitos projetos a "revitalizarem" e a lançá-los rapidamente no mercado. Os novos pontos da Lei de Terras de 2024 têm um grande impacto sobre os agentes que participam do mercado imobiliário.

O especialista em imóveis Nguyen Van Duc afirmou que o panorama geral do mercado imobiliário não melhorou e que ainda persistem dificuldades no curto prazo.

Em relação ao segmento de casas geminadas e moradias, este especialista prevê que continuará a ser um mercado fraco e com baixa liquidez. Os projetos de casas geminadas e moradias no centro da cidade terão dificuldades em ser vendidos devido à "identificação imobiliária" e ao "imposto predial".

Nos últimos anos, as empresas imobiliárias têm se concentrado principalmente em investir em produtos de alto padrão. Os preços de casas e sobrados estão bastante elevados e dispararam em pouco tempo. Elas produzem imóveis voltados para os ricos e são indiferentes a produtos "acessíveis", que atendem à maioria da população, incluindo as pessoas de baixa renda. Quando projetos são lançados em massa com o objetivo de gerar lucro sem trazer benefícios para a comunidade e a sociedade, significa que sua estratégia de negócios "se desviou do caminho".

“Dezenas de milhares de condomínios, lojas e vilas de resort estão com seus contratos de locação congelados. Consequentemente, empresas, clientes e bancos sofrerão grandes prejuízos. Este é o maior desastre para o mercado imobiliário no momento atual.”

Num contexto em que muitas empresas não conseguem vender produtos, não conseguem gerar capital e não têm recursos financeiros para se reestruturarem, as contas ficam congeladas enquanto o peso do pagamento de juros e vencimentos de títulos bancários recai sobre os ombros das empresas. Além disso, muitos projetos estão paralisados, alguns inclusive com problemas legais, o que leva as empresas a um estado de "ansiedade". Mesmo as empresas sem potencial económico suficiente... "morrerão", afirma o Sr. Duc.

O segmento de apartamentos continua a apresentar aumento de preço.

No segmento de apartamentos, o especialista Nguyen Van Duc avaliou que este é o segmento com a melhor taxa de absorção no mercado atualmente; no entanto, a oferta deste segmento não melhorou devido à escassez de projetos licenciados e ao número muito reduzido de edifícios de apartamentos sendo construídos no centro da cidade.

A escassez de projetos e a oferta insuficiente resultam em preços médios primários elevados. Este segmento continuará a apresentar crescimento de preços devido ao aumento dos custos de terrenos e construção, ao desenvolvimento de infraestruturas e à melhoria da qualidade.

Mercado imobiliário - Qual a — O segmento de apartamentos continua a apresentar aumento de preço.

As estatísticas mais recentes da Savills mostram que, em Hanói , no final de 2023, os preços dos apartamentos variavam entre 51 e 70 milhões de VND/m² e 49% dos apartamentos vendidos se enquadravam nessa faixa de preço. Consequentemente, o segmento de apartamentos estabeleceu um novo patamar de preço. Apartamentos com preço acima de 4 bilhões de VND representaram 42% do total vendido em 2023. Apartamentos com preço entre 2 e 4 bilhões de VND corresponderam a 55% do mercado. Apenas 3% dos apartamentos foram vendidos por menos de 2 bilhões de VND.

De forma semelhante, na cidade de Ho Chi Minh, os preços dos apartamentos continuam a subir, especialmente em empreendimentos na zona central. De facto, o mercado tem carecido de projetos de apartamentos acessíveis com preços abaixo de 25 milhões de VND/m², concentrando-se principalmente nos segmentos de apartamentos de gama média e alta, que são elegíveis para captação de capital e transações.

Segundo um relatório do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, em 2023, a cidade terá 19 projetos de habitação comercial (com 17.753 unidades) elegíveis para venda e arrendamento com opção de compra de futuros empreendimentos imobiliários. Vale ressaltar que o segmento de médio padrão conta com 5.051 unidades, o segmento de alto padrão com 11.334 unidades e não há projetos no segmento de apartamentos populares.

No segmento de habitação social, o Sr. Nguyen Van Duc reconheceu que houve uma recuperação, com alguns "sinais positivos" em comparação com 2023. No entanto, esse segmento não atrai muitos investidores devido aos procedimentos complexos e às condições desfavoráveis para os negócios. "As novas regulamentações da Lei de Habitação (alterada) são mais flexíveis, facilitando o acesso à habitação social para os mais pobres."

No entanto, a implementação da lei leva tempo. A meta de 1 milhão de unidades habitacionais sociais será difícil de alcançar conforme planejado se o governo não tiver uma visão estratégica e métodos práticos e científicos, em vez de depender exclusivamente do setor privado. Estabelecemos a meta de concluir 1 milhão de unidades habitacionais sociais até 2030, mas, na realidade, ainda faltam capital e mecanismos”, afirmou o Sr. Nguyen Van Duc.

O Sr. Tran Van Binh, Secretário-Geral da VARS, afirmou que a legalidade é a questão que mais preocupa as empresas, pois é o fator-chave que determina a formação e o desenvolvimento de projetos imobiliários. Assim, os problemas relacionados às políticas fundiárias serão resolvidos, criando um impulso para a recuperação do mercado imobiliário. Isso se manifesta principalmente no planejamento, nos planos de uso do solo e no aumento da publicidade, da transparência e da participação popular no planejamento do uso do solo. Além disso, por meio de leilões e licitações, será criado um ambiente competitivo e justo para as empresas do setor imobiliário.

Ngan Giang

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