Eventos marcantes do mercado imobiliário do Vietnã em 2024

Eventos marcantes do mercado imobiliário do Vietnã em 2024

O ponto de virada do setor imobiliário vietnamita é marcado pela entrada em vigor de três novas leis imobiliárias. Além disso, o mercado também testemunhou flutuações sem precedentes nos segmentos de apartamentos e terrenos para leilões...

Assembleia Nacional aprova três leis sobre imóveis

A aprovação pela Assembleia Nacional da Lei de Terras, da Lei da Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários foi o evento imobiliário mais importante do ano passado. Esta é uma premissa importante para o mercado caminhar em direção à "era do crescimento".

O trio de novas leis imobiliárias será uma base sólida para promover o desenvolvimento do mercado imobiliário. Foto: Assembleia Nacional

Com um total de 420 disposições para revisar, as agências tiveram que trabalhar em plena capacidade para poder colocar essas leis importantes em vigor a partir de 1º de agosto de 2024, 5 meses antes do plano original.

Em particular, espera-se que a presença da Lei de Terras de 2024 resolva gargalos relacionados aos procedimentos de alocação de terras, avaliação de terras, limpeza de terrenos, etc. Uma estrutura legal sólida será uma plataforma de lançamento para ajudar os projetos a acelerar a implementação, desbloqueando assim a oferta para o mercado.

Com a revisão da Lei da Habitação, o destaque fica por conta da regulamentação flexível, que cria condições para promover o segmento de habitação social, contribuindo para a solução do problema da previdência social. Em relação à Lei de Negócios Imobiliários, a nova regulamentação representa um forte golpe para o loteamento e a venda de terrenos, limitando a especulação e a inflação de preços, garantindo o desenvolvimento saudável do mercado...

Em geral, a presença das três leis imobiliárias alteradas não é apenas um passo importante no aperfeiçoamento do sistema jurídico, mas também abre muitas novas oportunidades para o mercado imobiliário vietnamita, ao mesmo tempo que contribui para o desenvolvimento geral da economia .

Nova tabela de preços de terrenos "lançada", preços aumentaram dezenas de vezes

O quarto trimestre de 2024 será o momento em que muitas localidades atualizarão a nova lista de preços de terrenos. Em particular, o foco da atenção está na Cidade de Ho Chi Minh e em Hanói , onde os preços dos terrenos após o ajuste aumentaram dezenas de vezes.

Com a nova tabela de preços de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh, o maior preço registrado foi de 687,2 milhões de VND/m², aplicado nas ruas Nguyen Hue, Dong Khoi e Le Loi (Distrito 1). Portanto, sem o cálculo do coeficiente K, esse preço é 4,2 vezes maior do que a antiga tabela de preços de terrenos.

No entanto, esse aumento ainda não é comparável ao dos distritos suburbanos. Especificamente, o preço mais alto para a Rodovia Song Hanh 22 (Distrito de Hoc Mon) é de 32 milhões de VND/m², um aumento de 23 vezes. Para a Rua Dang Cong Binh (Distrito de Hoc Mon), o novo preço é de 18,5 milhões de VND/m², um aumento de cerca de 12 vezes.

Atualmente, a Rua Hang Dao é um dos locais com os maiores preços de terrenos em Hanói. Foto: Thanh Vu

O mercado imobiliário de Hanói também encerrou um 2024 turbulento com uma "reforma" na tabela de preços de terrenos. No distrito de Dong Da, a Rua Cat Linh registrou um aumento de 3,45 vezes nos preços dos terrenos, chegando a VND 264,13 milhões/m². Não muito atrás, a Rua Chua Boc, associada à Academia Bancária, também teve um preço de até VND 240,12 milhões/m², 3,45 vezes superior ao preço anterior.

No distrito de Hai Ba Trung, a Rua Nguyen Quyen teve um preço de terreno atualizado de VND 206,31 milhões/m², um aumento de 8 vezes. Da mesma forma, a Rua Giai Phong – a rua que leva a muitas grandes universidades – também teve um aumento de 7,8 vezes no preço do terreno, atingindo VND 188,09 milhões/m².

Os números listados acima, embora relativamente altos, ainda não podem ser comparados aos preços de terrenos no distrito de Hoan Kiem. Na Rua Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong a Le Duan), o maior preço de terreno era de apenas VND 114 milhões/m². No entanto, o preço agora saltou para VND 695,3 milhões/m², um aumento de seis vezes. Da mesma forma, a Rua Nha Tho também aumentou 5,5 vezes, de VND 125,4 milhões/m² para VND 695,3 milhões/m².

O mercado imobiliário industrial mantém seu apelo

O mercado imobiliário industrial nas principais regiões econômicas do Norte e do Sul continua sendo um ponto positivo para atrair investimentos. De acordo com dados compilados por relatórios, no terceiro trimestre de 2024, a taxa de ocupação em parques industriais atingiu 77%.

Localidades como Cidade de Ho Chi Minh, Dong Nai, Binh Duong… estão correndo para estabelecer novos parques industriais. Foto: Le Toan

Desses, os preços de aluguel de imóveis industriais no Norte registraram um aumento de 5,7% em relação ao ano anterior, atingindo uma média de US$ 130/m²/ciclo de aluguel. No Sul, o preço médio de aluguel atingiu US$ 176/m²/ciclo de aluguel, um aumento de 5,6% em relação ao mesmo período do ano passado.

Notavelmente, no período de 2020 a setembro de 2024, o setor imobiliário industrial é o principal tipo de transação de fusões e aquisições (M&A) no setor imobiliário, respondendo por 40%.

O desempenho estável do segmento imobiliário industrial é sustentado pelo aumento do investimento estrangeiro direto (IED). Muitas grandes empresas, especialmente no setor de alta tecnologia, estão reavaliando o potencial de desenvolvimento do Vietnã, no contexto da estratégia "China + 1", cada vez mais difundida.

Além disso, este segmento também se beneficia do fácil acesso ao crédito bancário, já que o coeficiente de risco deste tipo de crédito caiu de 200% para 160%. O ajuste mencionado pelo Banco do Estado incentivará os bancos comerciais a emprestarem capital ativamente para implementar projetos imobiliários em parques industriais, atraindo assim mais "grandes empresas" para participar do mercado.

O progresso no desenvolvimento de habitação social continua lento

No projeto de desenvolvimento de mais de 1 milhão de unidades habitacionais sociais, o país pretende concluir 130.000 unidades em 2024. No entanto, de acordo com um relatório do Ministério da Construção, as províncias e cidades concluíram apenas cerca de 21.000 unidades, o equivalente a mais de 16% do plano.

O número atual de unidades habitacionais sociais ainda não é suficiente para atender às necessidades de moradia da população. Foto: Thanh Vu

Ho Chi Minh e Hanói, as duas cidades líderes em metas de construção, alcançaram apenas 21% e 37% do plano, respectivamente. Essa situação é semelhante a outras localidades, como Binh Duong (37%) e Dong Nai (16%). Algumas localidades nem sequer tiveram projetos concluídos, como Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu e Ca Mau.

De 2021 até o presente, o país conta com 644 projetos de habitação social implementados, com uma escala de 580.109 unidades. Destes, apenas 96 projetos foram concluídos, com uma escala superior a 57.620 unidades. 133 projetos iniciaram a construção, com mais de 110.200 unidades. Os 415 projetos restantes foram aprovados para políticas de investimento, que, se concluídos, fornecerão mais de 412.200 unidades.

O andamento do desembolso do pacote de crédito de VND 120 bilhões também não é otimista. De acordo com o Ministério da Construção, até o final de outubro de 2024, a taxa de desembolso era de apenas 1,5%, equivalente a cerca de VND 1,783 bilhão. Desse total, para o grupo de compradores de imóveis, este pacote emprestou apenas cerca de VND 150 bilhões.

Os preços dos apartamentos em Hanói aumentam "rapidamente"

Em 2024, os preços dos apartamentos em Hanói aumentaram a um ritmo vertiginoso. De acordo com o Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, no terceiro trimestre de 2024, o índice de preços de apartamentos em Hanói aumentou 64% em comparação com o segundo trimestre de 2019, enquanto o aumento na Cidade de Ho Chi Minh foi de apenas metade desse valor.

Os preços dos apartamentos em Hanói aumentaram simultaneamente nos mercados primário e secundário. Foto: Thanh Vu

De acordo com informações compiladas por empresas de pesquisa de mercado, o preço médio de venda de apartamentos novos em Hanói está atualmente em 70 milhões de VND/m², um aumento de cerca de 28% em relação ao ano passado. O "aquecimento" do mercado primário também fez com que o preço dos apartamentos antigos disparasse. Atualmente, o preço médio dos apartamentos secundários gira em torno de 50 milhões de VND/m², um aumento de mais de 40% em relação ao ano passado.

A razão para o forte aumento nos preços dos apartamentos em Hanói no último ano decorre da escassez de oferta de moradias nos segmentos de médio e baixo custo. Embora o número de novos projetos lançados tenha aumentado, 75% dos novos produtos são do segmento de alto padrão. Além disso, o aumento simultâneo de custos como terrenos, materiais de construção e mão de obra também afeta significativamente o preço de produção dos produtos.

Perturbação em leilões de terras nos subúrbios de Hanói

Desde o início de 2024, os investidores imobiliários tiveram que reavaliar o mercado de leilões de terrenos nos subúrbios de Hanói. Autoridades distritais como Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh, etc., têm continuamente "ganhado muito", graças a leilões que atraíram centenas a milhares de participantes, gerando receitas de até centenas de bilhões de VND.

O mercado de leilões de terras nos subúrbios de Hanói tem sido "agitado" por muitos grupos. Foto: Thanh Vu

Não parando por aí, muitos terrenos também têm preços de arrematação altos e "sem precedentes". Por exemplo, no distrito de Hoai Duc, o lote de esquina LK03-12, na área de Long Khuc, tem um preço de arrematação de até 133,3 milhões de VND/m². No distrito de Thanh Oai, o lote LK03-10, na área de Ngo Ba, tem um preço de arrematação de mais de 100,5 milhões de VND/m². Em Ha Dong, o lote 1A-03, "rainha da beleza", teve um preço de arrematação de 262 milhões de VND/m²...

Segundo o Ministério da Construção, os números recordes mencionados decorrem da má gestão e implementação do leilão. Em alguns locais, investidores formaram grupos e conspiraram para pagar preços muitas vezes superiores ao preço inicial. Depois, "abandonaram o depósito" após vencerem o leilão, com o objetivo de estabelecer um nível de preço virtual para obter lucro.

No entanto, essa "febre" não durou muito. Desde o quarto trimestre de 2024, o preço de venda de muitos terrenos caiu de 20% a 50% em comparação com o início do ano. Além disso, a imagem dos terrenos leiloados nos subúrbios também foi seriamente prejudicada, devido ao preço exorbitante de 30 bilhões de VND/m² na comuna de Quang Tien, distrito de Soc Son. Apenas 4 dias após o incidente, a Agência de Polícia de Investigação - Departamento de Polícia da Cidade de Hanói investigou 5 pessoas por violarem os regulamentos sobre leilões de imóveis.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html