Principais acontecimentos do mercado imobiliário vietnamita em 2024

Principais acontecimentos do mercado imobiliário vietnamita em 2024

O setor imobiliário do Vietnã marca um ponto de virada com a promulgação de três novas leis. Além disso, o mercado também presenciou flutuações sem precedentes nos segmentos de apartamentos e terrenos em leilão.

Assembleia Nacional aprova três leis sobre imóveis.

A aprovação pela Assembleia Nacional da Lei de Terras, da Lei de Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários foi o evento imobiliário mais importante do ano passado. Essa aprovação é uma premissa fundamental para que o mercado avance rumo à "era do crescimento".

O conjunto das três novas leis imobiliárias servirá de base sólida para promover o desenvolvimento do mercado imobiliário. Foto: Assembleia Nacional

Com um total de 420 disposições a serem analisadas, as agências tiveram que trabalhar a todo vapor para conseguir colocar essas importantes leis em vigor já em 1º de agosto de 2024, 5 meses antes do previsto inicialmente.

Em particular, espera-se que a Lei de Terras de 2024 resolva os entraves relacionados aos procedimentos de alocação de terras, avaliação de terrenos, desapropriação, etc. Um arcabouço legal sólido servirá de plataforma de lançamento para ajudar os projetos a acelerarem sua implementação, liberando assim a oferta para o mercado.

Com a Lei da Habitação revisada, o destaque fica por conta da regulamentação mais flexível, que cria condições para promover o segmento de habitação social, contribuindo para a solução do problema da segurança social. Já a Lei do Comércio Imobiliário apresenta novas regulamentações que representam um forte golpe para o parcelamento e a venda de terrenos, limitando a especulação e a inflação de preços, garantindo o desenvolvimento saudável do mercado.

De um modo geral, a presença das três leis imobiliárias alteradas não é apenas um passo importante para o aperfeiçoamento do sistema jurídico, mas também abre muitas novas oportunidades para o mercado imobiliário vietnamita, contribuindo, ao mesmo tempo, para o desenvolvimento geral da economia .

Nova tabela de preços de terrenos "lançada", preços aumentaram dezenas de vezes.

O quarto trimestre de 2024 é o período em que muitas localidades atualizam a nova tabela de preços de terrenos. Em particular, o foco das atenções recai sobre a Cidade de Ho Chi Minh e Hanói , onde os preços dos terrenos, após o reajuste, aumentaram dezenas de vezes.

Com a nova tabela de preços de terrenos na cidade de Ho Chi Minh, o preço mais alto registrado é de 687,2 milhões de VND/m², aplicado nas ruas Nguyen Hue, Dong Khoi e Le Loi (Distrito 1). Assim, se não incluirmos o coeficiente K, esse preço é 4,2 vezes maior do que o da tabela de preços de terrenos anterior.

No entanto, esse aumento ainda não é comparável ao dos distritos suburbanos. Especificamente, o preço mais alto para a Rodovia Song Hanh 22 (Distrito de Hoc Mon) é de 32 milhões de VND/m², um aumento de 23 vezes. Para a Rua Dang Cong Binh (Distrito de Hoc Mon), o novo preço é de 18,5 milhões de VND/m², um aumento de cerca de 12 vezes.

Atualmente, a Rua Hang Dao é um dos locais com os preços de terrenos mais altos em Hanói. Foto: Thanh Vu

O mercado imobiliário de Hanói também encerrou um turbulento ano de 2024 com uma "revisão" da tabela de preços de terrenos. No distrito de Dong Da, a rua Cat Linh registrou um aumento de 3,45 vezes no preço dos terrenos, chegando a 264,13 milhões de VND/m². Logo em seguida, a rua associada à Academia Bancária - Chua Boc - também apresentou um preço de até 240,12 milhões de VND/m², 3,45 vezes maior que o valor anterior.

No distrito de Hai Ba Trung, a rua Nguyen Quyen apresenta um preço de terreno atualizado de 206,31 milhões de VND/m², um aumento de 8 vezes. Da mesma forma, a rua Giai Phong, que dá acesso a muitas universidades importantes, também teve um aumento de 7,8 vezes no preço do terreno, chegando a 188,09 milhões de VND/m².

Os valores mencionados acima, embora relativamente altos, ainda não se comparam aos preços dos terrenos no distrito de Hoan Kiem. Na rua Tran Hung Dao (entre Tran Thanh Tong e Le Duan), o preço mais alto do terreno era de apenas 114 milhões de VND/m². No entanto, agora o preço saltou para 695,3 milhões de VND/m², um aumento de seis vezes. Da mesma forma, na rua Nha Tho também houve um aumento de 5,5 vezes, passando de 125,4 milhões de VND/m² para 695,3 milhões de VND/m².

O setor imobiliário industrial mantém seu atrativo.

O mercado imobiliário industrial nas principais regiões econômicas do Norte e do Sul continua sendo um ponto forte, atraindo investimentos. Segundo dados compilados de relatórios, no terceiro trimestre de 2024, a taxa de ocupação em parques industriais atingiu 77%.

Localidades como Cidade de Ho Chi Minh, Dong Nai, Binh Duong… estão competindo para estabelecer novos parques industriais. Foto: Le Toan

Dentre esses, os preços de aluguel de imóveis industriais no Norte registraram um aumento de 5,7% em relação ao ano anterior, atingindo uma média de 130 USD/m²/ciclo de locação. No Sul, o preço médio de aluguel chegou a 176 USD/m²/ciclo de locação, um aumento de 5,6% em relação ao mesmo período do ano passado.

Em particular, no período de 2020 a setembro de 2024, o setor imobiliário industrial representa o principal tipo de transação em valor total de fusões e aquisições no setor imobiliário, com uma participação de até 40%.

O desempenho estável do segmento imobiliário industrial é sustentado pelo aumento do capital de investimento estrangeiro direto. Muitas grandes empresas, especialmente no setor de alta tecnologia, estão reavaliando o potencial de desenvolvimento do Vietnã, no contexto da estratégia cada vez mais difundida "China + 1".

Não parando por aí, este segmento também se beneficia do fácil acesso a fontes de crédito bancário, visto que o coeficiente de risco para este tipo de empréstimo diminuiu de 200% para 160%. O ajuste acima mencionado, realizado pelo Banco Central, incentivará os bancos comerciais a concederem empréstimos ativamente para a implementação de projetos imobiliários em parques industriais, atraindo, assim, mais grandes empresas para o mercado.

O progresso no desenvolvimento de habitações sociais ainda é lento.

No projeto para construir mais de 1 milhão de unidades habitacionais sociais, o país pretende concluir 130 mil unidades em 2024. No entanto, segundo um relatório do Ministério da Construção, províncias e cidades concluíram apenas cerca de 21 mil unidades, o equivalente a mais de 16% do plano.

O número atual de unidades habitacionais sociais ainda não é suficiente para atender às necessidades de moradia da população. Foto: Thanh Vu

Cidades como Ho Chi Minh e Hanói, as duas cidades líderes em metas de construção, atingiram apenas 21% e 37% do plano, respectivamente. Essa situação é semelhante em outras localidades, como Binh Duong (37%) e Dong Nai (16%). Algumas áreas sequer tiveram projetos concluídos, como Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu e Ca Mau.

De 2021 até o momento, foram implementados 644 projetos de habitação social em todo o país, totalizando 580.109 unidades. Destes, apenas 96 projetos foram concluídos, com mais de 57.620 unidades. Outros 133 projetos tiveram suas obras iniciadas, com mais de 110.200 unidades. Os 415 projetos restantes foram aprovados para investimento e, se concluídos, oferecerão mais de 412.200 unidades.

O progresso do desembolso do pacote de crédito de 120 trilhões de VND também não é mais otimista. De acordo com o Ministério da Construção, até o final de outubro de 2024, a taxa de desembolso era de apenas 1,5%, equivalente a cerca de 1,783 trilhão de VND. Desse total, destinado ao grupo de compradores de imóveis, apenas cerca de 150 bilhões de VND foram emprestados.

Os preços dos apartamentos em Hanói aumentam "rapidamente"

Em 2024, os preços dos apartamentos em Hanói aumentaram a um ritmo vertiginoso. De acordo com o Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, no terceiro trimestre de 2024, o índice de preços de apartamentos em Hanói aumentou 64% em comparação com o segundo trimestre de 2019, enquanto o aumento na Cidade de Ho Chi Minh foi apenas metade desse valor.

Os preços dos apartamentos em Hanói aumentaram simultaneamente nos mercados primário e secundário. Foto: Thanh Vu

Segundo informações compiladas por empresas de pesquisa de mercado, o preço médio de venda de apartamentos novos em Hanói está atualmente em 70 milhões de VND/m², um aumento de cerca de 28% em comparação com o ano passado. O aquecimento do mercado imobiliário também fez com que o preço dos apartamentos usados ​​disparasse. Atualmente, o preço médio dos apartamentos usados ​​gira em torno de 50 milhões de VND/m², um aumento de mais de 40% em comparação com o ano passado.

O aumento acentuado dos preços dos apartamentos em Hanói no último ano deve-se à escassez de oferta de imóveis nos segmentos de médio e baixo padrão. Embora o número de novos empreendimentos à venda tenha melhorado, 75% dos novos produtos são de alto padrão. Além disso, os custos de terrenos, materiais de construção e mão de obra também aumentaram, afetando significativamente o preço final dos imóveis.

Perturbações em leilões de terrenos nos subúrbios de Hanói

Desde o início de 2024, os investidores imobiliários têm reavaliado o mercado de leilões de terrenos nos arredores de Hanói. Autoridades distritais como Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh, entre outras, têm obtido lucros expressivos graças a leilões que atraem centenas ou até milhares de participantes, gerando receitas de até centenas de bilhões de VND.

O mercado de terrenos leiloados nos arredores de Hanói foi "agitado" por diversos grupos. Foto: Thanh Vu

Mas não parando por aí, muitos terrenos também alcançaram preços de arrematação "sem precedentes". Por exemplo, no distrito de Hoai Duc, o lote de esquina LK03-12, na área de Long Khuc, foi arrematado por até 133,3 milhões de VND/m². No distrito de Thanh Oai, o lote LK03-10, na área de Ngo Ba, alcançou um preço de arrematação superior a 100,5 milhões de VND/m². Em Ha Dong, o lote "rainha da beleza" 1A-03 atingiu o preço de arrematação de 262 milhões de VND/m²...

Segundo o Ministério da Construção, os números recordes acima mencionados decorrem da má gestão e execução do leilão. Em alguns locais, os investidores formaram grupos e conspiraram para pagar preços muitas vezes superiores ao preço inicial. Depois, "abandonaram o depósito" após vencerem o leilão, com o objetivo de estabelecer um preço virtual para obter lucro.

Contudo, essa "febre" não durou muito. A partir do quarto trimestre de 2024, o preço de arrematação de muitos terrenos caiu entre 20% e 50% em comparação com o início do ano. Além disso, a imagem dos terrenos leiloados nos subúrbios também foi seriamente prejudicada, devido ao preço "estridente" de 30 bilhões de VND/m² na comuna de Quang Tien, distrito de Soc Son. Apenas quatro dias após o incidente, a Agência de Investigação Policial do Departamento de Polícia da Cidade de Hanói investigou cinco pessoas por violação das normas relativas às atividades de leilão de imóveis.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/nhung-su-kien-noi-bat-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2024-d235775.html