Os preços dos apartamentos em Hanói ultrapassaram o pico, os proprietários estão cortando lucros, não perdas, revelando o projeto de habitação social mais caro

Comentários sobre o "playground" dos investidores em 2025, os preços dos apartamentos em Hanói já passaram do pico, o projeto de habitação social mais caro da capital, regulamentações sobre a concessão de livros vermelhos para terrenos alocados para uso por muitos anos sem planejamento... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Até o final de 2024, os preços dos apartamentos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh estarão bastante altos. Se você investir em apartamentos para alugar nessas duas cidades, o preço do aluguel em comparação com o preço de compra não será muito atrativo, embora a demanda por casas para alugar seja alta. (Foto: Gia Thanh)

"Playground" dos investidores em 2025

O Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac, analisou que, até o final de 2024, os preços dos apartamentos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh estarão bastante altos. Investir em apartamentos para alugar nessas duas cidades não é tão atraente quanto o preço de compra, embora a demanda por imóveis para alugar seja alta.

Enquanto isso, o mercado de apartamentos nas províncias tem preços de aluguel e compra muito razoáveis.

O Sr. Quyet avaliou que o segmento de terrenos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh é bastante caro. No entanto, os terrenos nas províncias satélites dessas duas cidades não aumentaram drasticamente nos últimos tempos, apenas cerca de 5% a 10%, portanto, o preço ainda é razoável.

Portanto, os líderes do Dat Xanh Mien Bac acreditam que terras nas províncias ainda são um bom segmento de investimento em 2025.

Além disso, o Sr. Quyet espera que o mercado imobiliário de resorts tenha uma boa recuperação em 2025, quando o número de turistas estrangeiros no Vietnã ultrapassar 17 milhões em 2024. Segundo ele, alguns mercados imobiliários de resorts em Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh, etc., apresentarão melhora.

Enquanto isso, os sobrados em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh ainda têm preços altos; enquanto a demanda por aluguel não mudou drasticamente.

“Em 2025, não espero muito do segmento de casas geminadas em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh; mas nas províncias, especialmente onde há muitos parques industriais, os preços não aumentarão em 2024, então haverá mais mudanças do que nas grandes cidades”, disse o Sr. Quyet.

Ao investir em 2025, observou o Sr. Quyet, os investidores devem prestar atenção ao fator preço, não devem ser influenciados pelo efeito multidão e pensar que os preços dos imóveis sempre aumentam, mesmo que os preços altos continuem aumentando.

Com os preços nas grandes cidades, elas não serão mais um "playground" para investidores, mas sim um "playground" para pessoas com necessidades reais de moradia e investidores de longo prazo. Investir em especulação de curto prazo nas grandes cidades será muito arriscado.

Ao investir, é necessário estar atento ao segmento imobiliário que gera um fluxo de caixa sustentável no futuro. Ao mesmo tempo, é necessário pesquisar imóveis em cidades industriais, especialmente em províncias com grande capital estrangeiro, como Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong ou Binh Duong, Long An , Dong Nai... No entanto, mais importante, é preciso estar atento às questões legais. "Se você for ganancioso por preços baixos e investir em projetos que não possuem documentação legal suficiente, será muito perigoso", alertou o Sr. Quyet.

Enquanto isso, o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, comentou que, em 2025, os preços de produtos de baixo e alto padrão em grandes cidades como Hanói não aumentarão drasticamente como antes. Os produtos secundários não terão muitas flutuações de preço, apenas os produtos primários aumentarão devido ao aumento dos custos de insumos.

Nos últimos dois meses do ano passado, o mercado mostrou claros sinais de arrefecimento, com produtos secundários, como apartamentos, apresentando preços de venda mais baixos, de 200 a 500 milhões de VND, e casas baixas também apresentando queda. Com essa redução de preços, a demanda por investimentos em apartamentos e casas baixas diminuiu. Investidores profissionais tenderão a se deslocar para mercados provinciais, com infraestrutura de tráfego conveniente conectando-se a Hanói, parques industriais e alta densidade populacional”, avaliou o Sr. Chung.

Segundo o Diretor Geral da SGO Homes, o mercado de terrenos ainda é um segmento com grande apelo para investidores. No curto prazo, de cerca de 2 a 3 anos, o mercado de terrenos ainda é o canal de investimento mais eficaz.

Além disso, o segmento de apartamentos altos nas províncias, com preços variando de 2 a 3 bilhões de VND, também atrairá investidores.

A taxa de absorção de novos projetos abertos diminuirá.

De acordo com Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, os projetos imobiliários abertos à venda em 2025 ainda receberão atenção, serão negociados e bem absorvidos, mas a taxa de absorção provavelmente diminuirá. O segmento de apartamentos continuará a dominar a liquidez do mercado.

No entanto, segundo o Sr. Dinh, a liquidez dos apartamentos ainda estará concentrada em grandes projetos urbanos. A demanda por moradias, especialmente por investimentos, continuará a se deslocar para áreas suburbanas e províncias e cidades de nível 2 e 3, onde os preços são mais baixos e há mais espaço para crescimento no futuro.

A visão geral do mercado mostra que, após um período de forte crescimento, os apartamentos – o produto mais popular em Hanói – apresentaram uma leve queda de preço desde o final de 2024 até agora. O poder de compra diminuiu um pouco, e os preços de venda também diminuíram ligeiramente para proprietários que precisam vender rapidamente. Aqueles que investiram em apartamentos antes aceitaram reduzir suas taxas de juros para vender, pois o lucro obtido foi bastante alto após o período em que os preços dos apartamentos aumentaram várias dezenas de pontos percentuais.

Atualmente, os preços dos apartamentos em Hanói tendem a permanecer os mesmos ou a diminuir ligeiramente em comparação com o período de pico. O volume de transações também diminuiu significativamente em comparação com novembro de 2024 e períodos anteriores. De acordo com uma pesquisa da Batdongsan.com.vn, no projeto Vinhomes Smart City, no mercado secundário, em novembro de 2024, o preço de um estúdio era comumente oferecido à venda entre 2 e 2,2 bilhões de VND/apartamento. No entanto, de dezembro de 2024 até o presente, alguns proprietários precisam vender com urgência, e o preço de oferta oscila apenas entre 1,98 e 2 bilhões de VND/apartamento...

Da mesma forma, esse fenômeno também foi registrado em alguns outros projetos. No entanto, corretores imobiliários afirmam que, com esse preço, o proprietário está vendendo com lucro, não com prejuízo.

A oferta de imóveis residenciais em 2025 continuará crescendo, cerca de 10% em relação a 2024; muitos projetos tiveram seus problemas resolvidos e serão reimplementados em 2025; muitos projetos também têm planos de "lançamento" para aproveitar as oportunidades de recuperação do mercado.

A oferta imobiliária deverá continuar a ser impulsionada principalmente por grandes áreas urbanas nas províncias do norte e cidades de grandes investidores. Notavelmente, o segmento de apartamentos, principalmente aqueles com preços a partir de 50 milhões de VND/m², continua a liderar o mercado.

Embora a oferta esteja crescendo, ela ainda é escassa em comparação com a demanda e, como provém principalmente de grandes projetos urbanos de grandes investidores, o preço de venda ainda está "ancorado" em um patamar elevado. Enquanto isso, o nível de preços secundários também crescerá mais lentamente, com um aumento menor, de 7% a 10% em relação a 2024.

O motivo é que o nível de preços atual está bastante alto. A desaceleração do crescimento do mercado também se deve ao fato de que muitos apartamentos antigos, sem infraestrutura e serviços públicos, têm preços de transferência muito altos em comparação ao seu valor real.

O projeto de habitação social mais caro de Hanói deverá custar 25 milhões de VND/m2

O preço de venda de moradias sociais na comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri (Hanói), é estimado provisoriamente em 25 milhões de VND/m². Se aprovado, este será o maior preço de moradia social já registrado em Hanói.

O preço acima foi anunciado recentemente pelo Departamento de Construção de Hanói após o início da construção do projeto no final do ano passado.

Este projeto conta com o investimento de um consórcio formado pela Urban Infrastructure Development Investment Corporation (UDIC), pela Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (Haweicco) e pela DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. O projeto está sendo construído no terreno nº 1 da nova área urbana de Ha Dinh, município de Tan Trieu (nome comercial: Udic Eco Tower).

De acordo com o Departamento de Construção, o preço estimado de venda dos apartamentos neste projeto de habitação social é de cerca de 25 milhões de VND/m². Com o preço unitário acima, um apartamento de 70 m² no projeto custa cerca de 1,75 bilhão de VND.

O preço estimado do aluguel é de cerca de 150.000 VND/m²/mês. O preço estimado do aluguel de um apartamento de 70 m² é de 10,5 milhões de VND/mês.

O preço do aluguel é de 390.000 VND/m2/mês, mas espera-se que para um apartamento de 70 m2, as pessoas tenham que pagar 27,3 milhões de VND/mês.

O Departamento de Construção disse que o preço oficial será anunciado pelo investidor após ser avaliado pela agência de gestão estadual de acordo com os regulamentos.

O prazo para recebimento dos pedidos de compra de habitação social no empreendimento está previsto para o quarto trimestre de 2025.

Antes de 2023, o preço de venda de moradias sociais na capital oscilava entre 13 e 17 milhões de VND/m². Se aprovado, este será o maior preço de moradia social já registrado em Hanói.

Anteriormente, respondendo às opiniões dos eleitores sobre o alto preço da habitação social em comparação com a renda da maioria dos trabalhadores, especialmente aqueles com baixa renda, o Ministério da Construção disse que, para facilitar o procedimento de determinação dos preços da habitação social, a Lei de Habitação de 2023 estipula que o preço de venda é determinado com base no cálculo de todos os custos para recuperar o capital de investimento para a construção de habitações.

O preço de locação e compra é determinado como preço de venda e não inclui a taxa de manutenção da habitação paga pelo locatário, de acordo com as disposições da Lei da Habitação. O preço do aluguel é acordado entre o investidor e o locatário. Caso o investidor utilize o preço de lance vencedor, não é necessário reavaliar o preço de venda e o preço de locação e compra da habitação social.

De acordo com o Ministério da Construção, o Artigo 85 estipula incentivos para investidores em habitação social, como isenção de taxas de uso do solo, aluguel de terrenos, incentivos fiscais de acordo com as leis tributárias, os investidores têm direito a um lucro de 10%, recebem área de terreno ou área comercial e não precisam contabilizá-la nos preços das habitações sociais.

“Essas regulamentações contribuem para incentivar e promover o investimento e o desenvolvimento de moradias sociais e garantir preços de moradias sociais em um nível moderado para que funcionários, trabalhadores e operários de baixa renda possam comprar moradia e estabilizar suas vidas”, enfatizou o Ministério da Construção.

Regulamento sobre a concessão de livros vermelhos para terrenos destinados a utilização durante muitos anos sem planeamento

Na época da alocação não autorizada de terras em 1996, não havia planejamento, mas até 2024, se não estiver de acordo com o planejamento, um certificado de direito de uso da terra pode ser concedido?

Sobre esta questão, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente tem o seguinte parecer:

Cláusula 2, Artigo 140 da Lei de Terras de 2024, nos casos em que famílias e indivíduos estão usando terras que foram alocadas sem a devida autorização e terras usadas de 15 de outubro de 1993 até antes de 1º de julho de 2004, e agora são confirmadas pelo Comitê Popular da comuna onde a terra está localizada para não ter disputas e estar de acordo com o planejamento de uso da terra em nível distrital ou planejamento geral ou planejamento de zoneamento ou planejamento de construção ou planejamento rural, eles receberão um Certificado de direitos de uso da terra e propriedade de ativos vinculados à terra (livro vermelho) de acordo com as disposições da Cláusula 3 e Cláusula 6, Artigo 138 desta Lei.

Assim, o terreno em uso deve estar em conformidade com um dos cinco tipos de planejamento mencionados acima para ser considerado para um livro vermelho.

“Com base nos regulamentos acima, nos casos em que o momento da alocação de terras não estava dentro da autoridade em 1996 e não havia planejamento, mas em 2024 não estava de acordo com o planejamento, não seria elegível para consideração para a emissão de um livro vermelho de acordo com as disposições do Artigo 140 da Lei de Terras”, informou o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html