Os preços dos apartamentos em Hanói já ultrapassaram o pico, os proprietários estão reduzindo os lucros, não as perdas, revelando o projeto de habitação social mais caro.

Comentários sobre o "playground" dos investidores em 2025, preços de apartamentos em Hanói já ultrapassaram o pico, o projeto de habitação social mais caro da capital, regulamentações sobre a concessão de títulos de propriedade para terrenos destinados a uso por muitos anos sem planejamento prévio... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Até o final de 2024, os preços dos apartamentos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh estarão bastante elevados. Se você investir em apartamentos para alugar nessas duas cidades, o preço do aluguel em comparação com o preço de compra não será muito atrativo, mesmo com a alta demanda por imóveis para locação. (Foto: Gia Thanh)

O "parque de diversões" dos investidores em 2025

O Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac, analisou que, até o final de 2024, os preços dos apartamentos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh estarão bastante elevados. Considerando a alta demanda por imóveis para locação nessas duas cidades, o investimento em apartamentos para alugar não se mostra muito atrativo em comparação ao preço de compra.

Entretanto, o mercado de apartamentos nas províncias apresenta preços de aluguel e compra bastante razoáveis.

O Sr. Quyet avaliou que o segmento de terrenos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh é bastante caro. No entanto, o preço dos terrenos nas províncias satélites dessas duas cidades não aumentou drasticamente nos últimos tempos, apenas cerca de 5 a 10%, portanto o preço ainda é razoável.

Portanto, os líderes da Dat Xanh Mien Bac acreditam que as terras nas províncias ainda representam um bom segmento de investimento em 2025.

Além disso, o Sr. Quyet prevê uma boa recuperação do mercado imobiliário de resorts em 2025, quando o número de turistas estrangeiros no Vietnã ultrapassar os 17 milhões de visitantes em 2024. Segundo ele, alguns mercados imobiliários de resorts em Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh, entre outros, apresentarão melhorias.

Os preços das casas geminadas em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh continuam altos, enquanto a demanda por aluguel não mudou drasticamente.

“Em 2025, não espero muito do segmento de casas geminadas em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh; mas nas províncias, especialmente onde há muitos parques industriais, os preços não aumentarão em 2024, então haverá mais mudanças do que nas grandes cidades”, disse o Sr. Quyet.

Ao falar sobre investimentos em 2025, o Sr. Quyet observou que os investidores devem prestar atenção ao fator preço, não se deixar influenciar pelo efeito manada e não acreditar que os preços dos imóveis sempre subirão, mesmo que os preços altos continuem a aumentar.

“Com os preços nas grandes cidades, elas deixarão de ser um “parque de diversões” para investidores e passarão a ser um “parque de diversões” para pessoas com reais necessidades de moradia e investidores de longo prazo. Investir em especulação de curto prazo nas grandes cidades será muito arriscado.”

Ao investir, é necessário prestar atenção ao segmento imobiliário que gere fluxo de caixa sustentável no futuro. Ao mesmo tempo, é preciso pesquisar imóveis em cidades industriais, especialmente em províncias com grande investimento estrangeiro, como Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong, Binh Duong, Long An , Dong Nai, etc. No entanto, mais importante ainda é atentar para as questões legais. Investir em projetos sem a devida documentação legal, movido pela ganância por preços baixos, pode ser muito perigoso”, alertou o Sr. Quyet.

Entretanto, o Sr. Le Dinh Chung, Diretor Geral da SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, comentou que, em 2025, os preços de imóveis residenciais de baixa e alta densidade em grandes cidades como Hanói não sofrerão aumentos drásticos como antes. Os imóveis usados ​​não apresentarão grandes flutuações de preço, apenas os imóveis novos terão aumento devido ao aumento dos custos de produção.

“Nos últimos dois meses do ano passado, o mercado mostrou claros sinais de arrefecimento, com a queda de preços de produtos secundários, como apartamentos, entre 200 e 500 milhões de VND, e também de casas térreas. Com essa redução de preços, a demanda por investimentos em apartamentos e casas térreas diminuiu consideravelmente. Investidores profissionais tendem a migrar para mercados provinciais, com infraestrutura de transporte conveniente que os conecta a Hanói, parques industriais e alta densidade populacional”, avaliou o Sr. Chung.

Segundo o Diretor Geral da SGO Homes, os terrenos ainda são um segmento muito atrativo para investidores. No curto prazo, de cerca de 2 a 3 anos, os terrenos continuam sendo o canal de investimento mais eficaz.

Além disso, o segmento de apartamentos de alto padrão nas províncias, com preços variando de 2 a 3 bilhões de VND, também atrairá investidores.

A taxa de absorção de projetos recém-inaugurados diminuirá.

Segundo o presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, Nguyen Van Dinh, os projetos imobiliários lançados para venda em 2025 ainda receberão atenção, serão negociados e terão boa absorção, mas a taxa de absorção provavelmente diminuirá. O segmento de apartamentos continuará a dominar a liquidez do mercado.

No entanto, segundo o Sr. Dinh, a liquidez dos apartamentos continuará concentrada em grandes empreendimentos urbanos. A demanda por moradias, especialmente a demanda por investimento, continuará migrando para áreas suburbanas e cidades e províncias de segundo e terceiro escalão, onde os preços são mais baixos e há maior potencial de crescimento futuro.

A análise de mercado mostra que, após um período de crescimento acelerado, os apartamentos — o produto mais procurado em Hanói — apresentaram uma leve queda nos preços desde o final de 2024 até o momento. O poder de compra diminuiu um pouco, e os preços de venda também caíram ligeiramente para os proprietários que precisam vender rapidamente. Aqueles que investiram em apartamentos anteriormente optaram por vender com mais agilidade, já que o lucro obtido foi bastante alto após o período em que os preços dos apartamentos subiram várias dezenas de por cento.

Atualmente, os preços dos apartamentos em Hanói tendem a se manter estáveis ​​ou a diminuir ligeiramente em comparação com o período de pico. O volume de transações também diminuiu significativamente em comparação com o período anterior a novembro de 2024. De acordo com uma pesquisa da Batdongsan.com.vn, no projeto Vinhomes Smart City, no mercado secundário, em novembro de 2024, o preço dos apartamentos tipo estúdio era geralmente oferecido entre 2 e 2,2 bilhões de VND por apartamento, mas de dezembro de 2024 até agora, alguns proprietários precisam vender com urgência, e o preço de oferta flutua apenas entre 1,98 e 2 bilhões de VND por apartamento.

Da mesma forma, esse fenômeno também foi registrado em outros projetos. No entanto, corretores de imóveis afirmam que, com esse preço, o proprietário está vendendo com lucro, e não com prejuízo.

A oferta de imóveis residenciais em 2025 continuará a crescer, cerca de 10% em comparação com 2024; muitos projetos tiveram seus problemas resolvidos e serão reimplementados em 2025; muitos projetos também têm planos de "lançamento" para aproveitar as oportunidades de recuperação do mercado.

A oferta imobiliária deverá continuar a ser impulsionada principalmente por grandes áreas urbanas nas províncias do norte e cidades com grande presença de investidores. Notavelmente, o segmento de apartamentos, principalmente o segmento com preços a partir de 50 milhões de VND/m², continua a liderar o mercado.

Embora a oferta esteja crescendo, ainda é escassa em comparação com a demanda e, como provém principalmente de grandes projetos urbanos de grandes investidores, o preço de venda permanece "ancorado" em um patamar elevado. Enquanto isso, o nível de preços no mercado secundário também crescerá mais lentamente, com um aumento menor, de 7 a 10% em comparação com 2024.

O motivo é que o nível atual de preços está bastante elevado. A desaceleração do crescimento do mercado também se deve ao fato de muitos apartamentos antigos, com infraestrutura e serviços básicos deficientes, terem preços de transferência muito altos em comparação com seu valor real.

O projeto de habitação social mais caro de Hanói deverá custar 25 milhões de VND/m².

O preço de venda de habitações sociais na comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri (Hanói), está estimado em 25 milhões de VND/m². Se aprovado, este será o preço mais alto já registrado para habitações sociais em Hanói.

O preço acima foi anunciado recentemente pelo Departamento de Construção de Hanói, após o início das obras no final do ano passado.

Este projeto é um investimento de um consórcio formado pela Urban Infrastructure Development Investment Corporation (Udic), pela Hanoi Electricity and Water Construction Joint Stock Company (Haweicco) e pela DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. O empreendimento está sendo construído no lote nº 1 da nova área urbana de Ha Dinh, comuna de Tan Trieu (nome comercial: Udic Eco Tower).

Segundo o Departamento de Construção, o preço estimado de venda dos apartamentos neste projeto de habitação social é de cerca de 25 milhões de VND/m². Com esse preço unitário, um apartamento de 70m² no projeto custa cerca de 1,75 bilhão de VND.

O preço estimado do aluguel é de cerca de 150.000 VND/m²/mês. O preço estimado do aluguel para um apartamento de 70m² é de 10,5 milhões de VND/mês.

O preço do aluguel é de 390.000 VND/m²/mês, e estima-se que, para um apartamento de 70m², as pessoas terão que pagar 27,3 milhões de VND/mês.

O Departamento de Construção informou que o preço oficial será divulgado pelo investidor após avaliação pela agência estatal de gestão, de acordo com as normas vigentes.

A previsão é que as candidaturas para a compra de habitações sociais no projeto sejam recebidas no quarto trimestre de 2025.

Antes de 2023, o preço de venda de habitações sociais na capital variava entre 13 e 17 milhões de VND/m². Se aprovado, este será o preço mais alto já registrado para habitações sociais em Hanói.

Anteriormente, em resposta às opiniões dos eleitores sobre o alto preço das habitações sociais em comparação com a renda da maioria dos trabalhadores, especialmente aqueles com baixa renda, o Ministério da Construção afirmou que, para facilitar o procedimento de determinação dos preços das habitações sociais, a Lei da Habitação de 2023 estipula que o preço de venda seja determinado com base no cálculo de todos os custos para recuperar o capital investido na construção de moradias.

O preço de arrendamento com opção de compra é determinado como o preço de venda e não inclui a taxa de manutenção da habitação paga pelo arrendatário, conforme previsto na Lei da Habitação. O valor do aluguel é acordado entre o investidor e o arrendatário. Caso o investidor utilize o preço do lance vencedor, não é necessário reavaliar o preço de venda e o preço de arrendamento com opção de compra da habitação social.

Segundo o Ministério da Construção, o Artigo 85 estipula incentivos para investidores em habitação social, como isenção de taxas de uso do solo, aluguel do terreno, incentivos fiscais de acordo com as leis tributárias, direito a 10% de lucro, alocação de área de terreno ou área comercial e não obrigatoriedade de contabilização dessa área nos preços da habitação social.

“Estas regulamentações contribuem para incentivar e promover o investimento e o desenvolvimento de habitações sociais, garantindo que os preços das habitações sociais se mantenham em um nível moderado, para que funcionários, trabalhadores e operários de baixa renda possam comprar casas e estabilizar suas vidas”, enfatizou o Ministério da Construção.

Regulamento sobre a concessão de livros vermelhos para terrenos destinados a uso por muitos anos sem planejamento prévio.

Na época da alocação não autorizada de terras em 1996, não havia planejamento, mas se em 2024 não estiver de acordo com o planejamento, poderá ser concedido um certificado de direito de uso da terra?

Sobre este assunto, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente tem os seguintes comentários:

A Cláusula 2 do Artigo 140 da Lei de Terras de 2024 trata dos casos em que famílias e indivíduos utilizam terras alocadas sem a devida autorização, e terras utilizadas entre 15 de outubro de 1993 e antes de 1º de julho de 2004, e que agora são confirmadas pelo Comitê Popular da comuna onde a terra está localizada como não havendo disputas, de acordo com o planejamento de uso da terra em nível distrital, o planejamento geral, o planejamento de zoneamento, o planejamento de construção ou o planejamento rural, e lhes será concedido um Certificado de direitos de uso da terra e propriedade de bens vinculados à terra (livro vermelho), conforme as disposições das Cláusulas 3 e 6 do Artigo 138 desta Lei.

Assim sendo, o terreno em uso deve estar em conformidade com um dos cinco tipos de planejamento mencionados acima para ser considerado para um "livro vermelho".

“Com base nas normas acima mencionadas, nos casos em que a alocação de terras não estava dentro dos limites da autoridade competente em 1996 e não havia planejamento prévio, mas que em 2024 não esteja em conformidade com o planejamento, não será elegível para consideração para a emissão de um livro vermelho, de acordo com as disposições do Artigo 140 da Lei de Terras”, informou o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html