Decodificando dados de inventário imobiliário

De acordo com a Cláusula 1, Artigo 3 do Decreto 44/2022/ND-CP, o estoque imobiliário é explicado como a quantidade de imóveis de um projeto que são elegíveis para transação de acordo com as disposições da lei, mas não foram transacionados no período de relatório.

Qual é a base para determinar o estoque?

De acordo com o último relatório do Ministério da Construção , o estoque imobiliário em projetos no primeiro trimestre de 2024 em 56 províncias e cidades do país é de cerca de 23.029 unidades (incluindo apartamentos, casas individuais e terrenos), das quais: apartamentos com 3.706 unidades; casas individuais com 8.468 unidades; terrenos com 10.855 lotes. Consequentemente, pode-se observar que o índice de estoque se concentra principalmente no segmento de imóveis residenciais individuais e em terrenos de projetos.

O Ministério da Construção disse que atualmente há 3.706 apartamentos não vendidos, mas o número real é muito maior.

O Sr. Vo Hong Thang, Diretor do Departamento de P&D do Grupo DKRA, disse que o estoque imobiliário é entendido como o número de produtos em projetos imobiliários que não foram negociados com sucesso.

Segundo o Sr. Thang, os dados do inventário são baseados em dados reportados por empresas imobiliárias nos termos da Cláusula 1, Artigo 3º do Decreto 44/2022/ND-CP. De acordo com o Decreto, o inventário imobiliário é a quantidade de imóveis de um projeto que são elegíveis para negociação de acordo com as disposições legais, mas que não foram negociados no período de reporte.

O período de relatório será conduzido trimestralmente e o investidor reportará informações do projeto e status da transação (incluindo informações de inventário imobiliário) de acordo com os Formulários nº 10 e 12 anexados ao Decreto 44/2022/ND-CP.

No qual, o formulário n.º 10 inclui informações e dados sobre projetos imobiliários e produtos imobiliários elegíveis para transações; o formulário n.º 12 inclui informações e dados sobre a situação da transação imobiliária do projeto.

A realidade é diferente dos dados

As empresas imobiliárias acreditam que os dados de estoque divulgados pelo Ministério da Construção não são realmente precisos. O Sr. Ha Van Thien, Diretor Geral Adjunto da Tran Anh Group Real Estate Corporation, afirmou que, atualmente, as empresas que divulgam dados de estoque estão listadas na bolsa de valores.

Empresas imobiliárias não listadas em bolsa apenas divulgam seus relatórios financeiros anuais. Há até informações não confirmadas sobre como as empresas imobiliárias "contornam" o problema, de que alguns investidores não venderam seus produtos, permitindo que seus funcionários os comprem em seu nome e, em seguida, tomam dinheiro emprestado do banco para gerar fluxo de caixa. Quando há clientes comprando esses produtos, a empresa liquida o empréstimo com o banco para vendê-los a clientes reais, portanto, o produto ainda é considerado como tendo sido aberto com sucesso para venda, mas, na realidade, ainda é estoque. Portanto, os dados de estoque publicados podem não ser precisos.

Segundo o Sr. Thien, o estoque real é maior do que os números relatados, porque o número de empresas imobiliárias não listadas na bolsa de valores é muito grande, essas empresas têm um grande número de projetos nas províncias e a quantidade de mercadorias vendidas dura muitos anos.

Por exemplo, em Binh Duong , existem muitos projetos de apartamentos com documentação legal completa, porém, o número de unidades vendidas é muito baixo. Especificamente, o Danh Khoi Group, com o projeto Astral City, possui 4.966 apartamentos, abertos à venda desde 2020. No entanto, apenas cerca de 40% dos projetos mencionados foram vendidos. O Le Phong Group tem 3 projetos à venda com documentação legal completa e está em processo de entrega de casas em 2 projetos, com quase 1.000 unidades não vendidas...

Além disso, Binh Duong conta atualmente com dezenas de projetos abertos à venda há muito tempo e quase concluídos, mas os investidores ainda oferecem imóveis para venda. De acordo com o Ministério da Construção, o mercado conta atualmente com um estoque de cerca de 3.706 apartamentos. Portanto, observa-se que os dados são bastante divergentes.

Ou na Cidade de Ho Chi Minh, em 2023, embora existam poucos projetos à venda no mercado, a quantidade de bens não é pequena. Por exemplo, o projeto MT Eastmark City, na cidade de Thu Duc, com quase 2.000 apartamentos, vendidos de 2021 até agora, ainda está aberto para venda pelo investidor. O projeto no Distrito 1 do Grupo Novaland , vendido de 2019 até agora, ainda tem bens não vendidos, o projeto de apartamentos no distrito de Binh Chanh, do Grupo An Gia, embora entregue, ainda tem um grande estoque... No entanto, no início de 2024, o Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh informou que a Cidade de Ho Chi Minh atualmente não possui estoque.

Além disso, uma história sobre estoque que precisa ser mencionada é que, após um período financeiro difícil de 2022 até agora, muitos clientes que encomendaram produtos imobiliários, mas não tinham capacidade financeira suficiente, tiveram que devolver as mercadorias ao investidor, então essa quantidade de estoque também é bastante grande.

Além disso, com base na Cláusula 1, Artigo 3 do Decreto 44/2022/ND-CP aplicado a projetos elegíveis para negociação de acordo com as disposições da lei para calcular como inventário também é um problema.

Por exemplo, na Cidade de Ho Chi Minh, atualmente, existem muitos projetos que foram abertos para venda, construídos e entregues aos clientes, mas não atenderam às condições legais para a transação, de modo que o investidor e o cliente assinaram apenas um contrato de depósito para manter o imóvel, mesmo tendo recebido até 95% do valor do imóvel. Esses projetos, por não atenderem às condições legais, ainda são considerados projetos não formados e não podem ser contabilizados como estoque se os produtos não estiverem esgotados.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html