Decodificando dados de inventário imobiliário

Nos termos do inciso 1 do artigo 3º do Decreto 44/2022/ND-CP, o estoque imobiliário é definido como a quantidade de imóveis de um empreendimento que está apta para transação de acordo com as disposições legais, mas que não foi transacionada no período de referência.

Qual é o critério para determinar o estoque?

De acordo com o último relatório do Ministério da Construção , o estoque de imóveis em projetos no primeiro trimestre de 2024, em 56 províncias e cidades de todo o país, é de aproximadamente 23.029 unidades (incluindo apartamentos, casas e terrenos), das quais: 3.706 são apartamentos; 8.468 são casas; e 10.855 são terrenos. Portanto, observa-se que a maior parte do estoque se concentra no segmento de imóveis residenciais e terrenos em projetos.

O Ministério da Construção afirmou que existem atualmente 3.706 apartamentos sem vender, mas o número real é muito maior.

O Sr. Vo Hong Thang, Diretor do Departamento de P&D do Grupo DKRA, afirmou que o estoque imobiliário é entendido como o número de unidades em projetos imobiliários que não foram comercializadas com sucesso.

Segundo o Sr. Thang, os dados de estoque são baseados em informações fornecidas por empresas imobiliárias, conforme o Artigo 3º, Cláusula 1, do Decreto 44/2022/ND-CP. De acordo com o Decreto, o estoque imobiliário corresponde à quantidade de imóveis de um empreendimento que, de acordo com as disposições legais, está apta para comercialização, mas não foi negociada no período em questão.

O período de reporte será trimestral e o investidor deverá informar os dados do projeto e o status da transação (incluindo informações sobre o estoque de imóveis) de acordo com os Formulários nº 10 e 12 anexos ao Decreto 44/2022/ND-CP.

Nesse documento, o formulário nº 10 inclui informações e dados sobre projetos imobiliários e produtos imobiliários elegíveis para transações; o formulário nº 12 inclui informações e dados sobre a situação das transações imobiliárias do projeto.

A realidade é diferente dos dados.

Empresas do setor imobiliário acreditam que os dados de estoque divulgados pelo Ministério da Construção não são realmente precisos. O Sr. Ha Van Thien, Vice-Diretor Geral da Tran Anh Group Real Estate Corporation, afirmou que, atualmente, as empresas que divulgam dados de estoque são aquelas listadas na bolsa de valores.

As empresas imobiliárias não cotadas em bolsa só divulgam informações em seus demonstrativos financeiros anuais. Há até mesmo informações não confirmadas sobre como algumas empresas imobiliárias "contornam" o problema: alguns investidores, por não terem vendido seus imóveis, permitem que seus funcionários os comprem em seu nome e, em seguida, contraiam empréstimos bancários para gerar fluxo de caixa. Quando os clientes compram esses imóveis, a empresa quita o empréstimo com o banco para vender aos compradores reais. Assim, o imóvel ainda é considerado como tendo sido colocado à venda com sucesso, quando, na realidade, ainda é estoque. Portanto, os dados de estoque divulgados podem não ser precisos.

Segundo o Sr. Thien, o estoque real é maior do que os números divulgados, porque o número de empresas imobiliárias não listadas na bolsa de valores é muito grande, essas empresas têm um grande número de projetos nas províncias e o volume de imóveis vendidos dura muitos anos.

Por exemplo, em Binh Duong , existem muitos empreendimentos de apartamentos com documentação legal completa, porém, o número de unidades vendidas é muito baixo. Especificamente, o Grupo Danh Khoi, com o projeto Astral City, possui 4.966 apartamentos e está à venda desde 2020, mas apenas cerca de 40% das unidades foram vendidas. O Grupo Le Phong tem 3 empreendimentos à venda com documentação legal completa e está em processo de entrega de unidades em 2 deles, com quase 1.000 unidades ainda não vendidas.

Além disso, Binh Duong possui atualmente dezenas de projetos que foram colocados à venda há bastante tempo e estão quase concluídos, mas os investidores ainda estão oferecendo unidades para venda. Enquanto isso, de acordo com o Ministério da Construção, o mercado possui atualmente um estoque de cerca de 3.706 apartamentos. Portanto, pode-se observar que os dados são bastante discrepantes.

Ou, na cidade de Ho Chi Minh, em 2023, embora haja poucos projetos à venda no mercado, a quantidade de imóveis disponíveis não é pequena. Por exemplo, o projeto MT Eastmark City, na cidade de Thu Duc, com quase 2.000 apartamentos, vendido de 2021 até o momento, ainda está sendo disponibilizado para venda pelo investidor. O projeto no Distrito 1 do Grupo Novaland , vendido de 2019 até agora, ainda possui unidades não vendidas; o projeto de apartamentos no distrito de Binh Chanh do Grupo An Gia, embora já entregue, ainda possui um grande estoque... No entanto, no início de 2024, o Departamento de Construção da cidade de Ho Chi Minh informou que a cidade atualmente não possui estoque de imóveis disponíveis.

Além disso, é importante mencionar que, após um período financeiro difícil desde 2022, muitos clientes que encomendaram produtos imobiliários, mas não tinham capacidade financeira suficiente, tiveram que devolver os bens ao investidor, o que explica o grande volume de estoque.

Além disso, com base na Cláusula 1 do Artigo 3 do Decreto 44/2022/ND-CP, a aplicação aos projetos elegíveis para comercialização de acordo com as disposições legais para o cálculo como estoque também representa um problema.

Por exemplo, na cidade de Ho Chi Minh, existem atualmente muitos projetos que foram lançados para venda, construídos e entregues aos clientes, mas que não atendem às condições legais para as transações. Assim, o investidor e o cliente assinaram apenas um contrato de sinal para reservar o imóvel, mesmo tendo recebido até 95% do valor da casa. E esses projetos, por não atenderem às condições legais, ainda são considerados projetos em andamento e não podem ser contabilizados como estoque, a menos que as unidades sejam vendidas.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html