Apesar do estoque crescente, os preços continuam disparando, o mercado está entrando na temporada de fim de ano, lista de preços de 14 apartamentos recém-inaugurados

O estoque está aumentando, os preços dos imóveis ainda estão subindo, os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh atingiram 80 milhões de VND/m2, Hanói recuperou mais de 7.100 m2 de terra... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Apesar do forte aumento no estoque, os preços dos imóveis em algumas localidades ainda tendem a subir, especialmente em Hanói, na Cidade de Ho Chi Minh e nas principais cidades. (Foto: Linh An)

O estoque de imóveis está se expandindo

De acordo com o Ministério da Construção , no terceiro trimestre de 2024, o estoque de apartamentos, casas individuais e terrenos era de 25.937 produtos, um aumento de 52% em relação ao segundo trimestre. Os dados são baseados em estatísticas de 60/63 localidades.

O inventário acima refere-se a projetos elegíveis para negociação de acordo com a lei, mas que não foram negociados no período do relatório. Destes, o estoque de apartamentos neste trimestre é de 4.688 unidades, casas individuais, 12.250 unidades e terrenos, 8.999. O estoque de casas individuais e terrenos somente no terceiro trimestre aumentou 150,6% em comparação com o trimestre anterior.

O Ministério da Construção também informou que houve mais de 141.360 transações de apartamentos, casas individuais e terrenos no último trimestre. Destas, quase 103.000 transações foram do tipo terreno, representando 73%.

Em comparação ao segundo trimestre, o volume de transações de apartamentos e casas individuais tendeu a aumentar, enquanto as transações de terrenos diminuíram 18%.

Apesar do forte aumento no estoque, os preços dos imóveis em algumas localidades ainda tendem a aumentar, especialmente em Hanói, Cidade de Ho Chi Minh (HCMC) e grandes cidades.

O Ministério da Construção avaliou que o fenômeno de aumento de preços é localizado, ocorrendo em algumas áreas, tipologias e segmentos imobiliários, gerando impacto no aumento geral dos preços.

Em relação aos apartamentos, os preços em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh continuaram a aumentar, tanto em projetos novos quanto antigos. O preço médio dos novos projetos aumentou cerca de 4% a 6% por trimestre e 22% a 25% por ano. Algumas áreas até aumentaram localmente cerca de 35% a 40% em comparação com o trimestre anterior.

Em relação a vilas e sobrados em projetos, o Ministério da Construção informou que, em Hanói, os preços tendem a continuar subindo em comparação com o trimestre anterior. A maioria dos projetos recém-lançados neste trimestre está em localizações favoráveis, em áreas com forte investimento em infraestrutura, portanto, o preço inicial pedido é relativamente alto.

Na Cidade de Ho Chi Minh, os preços primários estão praticamente estáveis. Algumas áreas registraram quedas acentuadas de preços no segmento de luxo e grandes áreas, com queda de cerca de 14% em relação ao trimestre anterior e 28% em relação ao ano anterior. Em particular, produtos com preços abaixo de VND 10 bilhões tiveram transações bastante favoráveis.

O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou que o estoque é normal se fizer parte do plano de negócios e da estratégia da empresa. O problema preocupante com o estoque é que os produtos já foram concluídos e vendidos no mercado, mas não são aceitos, o que significa que a liquidez é baixa.

Segundo o Sr. Chau, grandes estoques para empresas fracas, usando alta alavancagem financeira, serão uma "montanha de dívidas" pesando sobre os ombros da empresa; quando não há liquidez, a empresa enfrentará dificuldades.

O líder de uma empresa imobiliária em Hanói reconheceu que o motivo da situação do estoque imobiliário, além do fato de algumas empresas estarem tendo dificuldades reais em liquidar produtos, também é o fenômeno de "segurar" mercadorias esperando que os preços aumentem, em busca de altos lucros.

No contexto acima, o Ministério da Construção recomenda que as empresas imobiliárias revisem e reduzam custos proativamente, apliquem ativamente tecnologias modernas na construção para reduzir os custos dos produtos de acordo com a situação real do mercado, no espírito de "benefícios harmoniosos e riscos compartilhados".

Além disso, as empresas também devem resolver proativamente as dificuldades legais e de capital e ser responsáveis ​​por concentrar todos os recursos no tratamento de dívidas incobráveis ​​para continuar implementando projetos, abrindo-os ao mercado e evitando a dispersão dos investimentos.

HCMC: preços de apartamentos atingem 80 milhões de VND/m2

De acordo com dados do Centro de Pesquisa de Mercado e Insights do Cliente OneHousing, a oferta de apartamentos recém-inaugurados na Cidade de Ho Chi Minh no terceiro trimestre de 2024 registrou o menor número dos últimos 5 anos (com 125 unidades), uma queda de 89% em relação ao trimestre anterior. O principal motivo foi identificado como problemas legais prolongados, que afetaram o andamento dos novos projetos.

Em termos de vendas, a maioria dos projetos com estoque restante à venda apresentou vendas positivas, registrando 1.280 transações no 3º trimestre de 2024, uma queda de 25% em relação ao trimestre anterior. A falta de novas ofertas e a oferta existente, composta principalmente por projetos de alto padrão e luxo, impulsionaram o preço médio de venda de todo o mercado de HCMC a continuar aumentando, atingindo VND 80,2 milhões/m² (excluindo IVA e custos de manutenção), um aumento de 5% em relação ao 2º trimestre de 2024.

A oferta limitada forçou compradores e investidores a se concentrarem em apenas alguns grandes projetos com muitos apartamentos, como o Vinhomes Grand Park. Portanto, o consumo de apartamentos no mercado urbano concentra-se principalmente na região Leste.

Os projetos recém-lançados se concentrarão nos segmentos de alto padrão e luxo.

De acordo com a OneHousing, no quarto trimestre de 2024, a oferta de apartamentos no mercado de apartamentos de Ho Chi Minh será significativamente melhorada com o início da disponibilização de uma série de projetos para reserva de clientes no terceiro e quarto trimestres de 2024, como o projeto de arranha-céus The Global City, da investidora Masterise Homes. Com base no número de apartamentos reservados, espera-se que o mercado focal do sul comece a recuperar o consumo e a crescer nos últimos meses de 2024.

Após a entrada em vigor das Leis Imobiliárias em agosto de 2024, projetos antigos tiveram seus problemas jurídicos resolvidos e começaram a implementar seus planos de vendas. Isso demonstra mudanças positivas em relação às novas políticas legais.

A OneHousing prevê que a nova oferta na Cidade de Ho Chi Minh em 2025 quase dobrará em comparação com 2024, chegando a cerca de 12.000 unidades. No entanto, os projetos recém-inaugurados ainda se concentram principalmente nos segmentos de alto padrão e luxo, com preços esperados para projetos com lançamento previsto para breve, todos ultrapassando VND 100 milhões/m².

Comentando sobre este mercado, o Sr. Tran Minh Tien, Diretor do Centro de Pesquisa e Compreensão do Cliente OneHousing, afirmou: "O mercado de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh está gradualmente saindo do período de estagnação e está pronto para receber novas ondas de crescimento. Em particular, a cidade de Thu Duc, localizada a leste, com um grande estoque de terrenos e infraestrutura cada vez mais completa, está atraindo a atenção de muitos investidores renomados. Os projetos de grande porte em implementação criarão um visual completamente novo para a região, e Thu Duc se tornará o centro do mercado imobiliário da cidade em um futuro próximo."

Lista de preços de 14 apartamentos recém-inaugurados

No quarto trimestre de 2024, o mercado continuou registrando uma série de novos projetos de apartamentos sendo inaugurados para venda com diversos preços, a maioria produtos de alto padrão.

Lista de preços de 14 apartamentos recém-inaugurados. (Fonte: Lao Dong)

O mercado imobiliário está na "temporada" de liquidações de fim de ano, porém os compradores de imóveis ainda não têm muitas opções porque a maioria dos novos produtos está no segmento de alto padrão.

Uma característica notável é que a oferta de novos projetos de apartamentos em Hanói concentra-se principalmente na região oeste, localizada na região metropolitana. Além disso, há também oferta de projetos em Dong Da, Ha Dong, Tay Ho, Hoai Duc, Gia Lam, Dong Anh...

De acordo com o jornal Lao Dong , a oferta de novos apartamentos é majoritariamente de projetos de luxo e alto padrão, com escassez de opções habitacionais acessíveis (de médio e baixo custo). Portanto, o preço médio dos produtos básicos em Hanói é bastante alto, em torno de 60 a 120 milhões de VND/m². Mesmo projetos em bairros suburbanos têm preços de venda de centenas de milhões de VND/m², ou o preço de apartamentos na área central chega a quase 300 milhões de VND/m², equivalente ao preço de casas geminadas, vilas...

É possível observar que não há escassez de apartamentos recém-inaugurados à venda em Hanói, mas os preços são muito altos porque os projetos à venda estão principalmente no segmento de luxo de alto padrão, com preços de mais de cem milhões de VND por metro quadrado.

Recentemente, o Departamento de Construção de Hanói atualizou a lista de futuros projetos habitacionais elegíveis para venda na região, com data de fechamento prevista para o final de agosto. Com isso, a oferta habitacional na capital em breve contará com mais de 5.300 apartamentos em 9 projetos.

Há cerca de 2 anos, a oferta de moradias no mercado imobiliário de Hanói caiu drasticamente. No primeiro semestre deste ano, o número de novos projetos e apartamentos lançados no mercado se recuperou gradualmente e voltou a aumentar. No entanto, a oferta de moradias populares ainda é escassa, já que os investidores lançaram principalmente produtos de luxo e alto padrão.

Dados da Savills mostram que o mercado não registrou nenhuma nova oferta abaixo de VND 45 milhões no segundo trimestre. Enquanto isso, os preços do primário continuaram a aumentar 18% ao ano de 2020 até agora.

Hanói: Recuperando mais de 7.100 m2 de terra

Recentemente, o vice-presidente do Comitê Popular de Hanói, Nguyen Trong Dong, assinou a Decisão nº 5745/QD-UBND sobre a recuperação de 7.178 m2 de terra no lote F2-NT1 sob o planejamento da Nova Área Urbana do Parque Vinhomes Tay Mo - Dai Mo - no bairro de Tay Mo; designado ao Comitê Popular do Distrito de Nam Tu Liem para implementar o projeto de construção do Jardim de Infância Tay Mo 3, bairro de Tay Mo, distrito de Nam Tu Liem.

Assim, recuperar 7.178 m2 de terra no terreno marcado como F2-NT1 sob o planejamento da nova área urbana Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park no bairro Tay Mo, administrado pela Tay Ha Noi Urban Development and Investment Company Limited (agora Thai Son Construction Investment Joint Stock Company), designado pelo Comitê Popular da Cidade na Decisão nº 5612/QD-UBND de 19 de outubro de 2018; entregar a área recuperada no terreno marcado como F2-NT1 mencionado acima ao Comitê Popular do distrito de Nam Tu Liem para implementar o projeto de construção do Jardim de Infância Tay Mo 3, bairro Tay Mo, distrito de Nam Tu Liem, de acordo com o projeto de investimento aprovado pelo Comitê Popular do distrito de Nam Tu Liem para o relatório de estudo de viabilidade na Decisão nº 1220/QD-UBND de 7 de junho de 2022.

Português A localização, o limite e a área do terreno delimitado pelos pontos 1, 2, 3 e 4 são determinados no Desenho do Plano Diretor, escala 1/500, preparado pela Tan Minh Investment Joint Stock Company, avaliado pelo Departamento de Gestão Urbana do Distrito de Nam Tu Liem em 25 de outubro de 2022 e aprovado pelo Conselho de Gestão de Projetos de Investimento em Construção do Distrito de Nam Tu Liem na Decisão nº 333/QD-QLDA datada de 1º de novembro de 2022.

A forma de alocação de terras pelo Estado é sem cobrança de taxas de uso da terra. O prazo de uso da terra é de longo prazo. O método de alocação de terras não é por meio de leilão de direitos de uso da terra, nem por meio de licitação para selecionar investidores para implementar projetos usando a terra.

O Comitê Popular da Cidade designou o Comitê Popular do Distrito de Nam Tu Liem para contatar o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente para receber a transferência de terras no local e emitir o Certificado de Direito de Uso da Terra e a propriedade de outros bens vinculados ao terreno, de acordo com os regulamentos. Ao mesmo tempo, contatar o Departamento de Construção para obter instruções sobre os procedimentos de construção, de acordo com os regulamentos. Responsável pela execução das obras de acordo com os projetos de investimento e planejamento aprovados, e garantir o cumprimento das normas legais vigentes sobre planejamento, investimento, construção, terras e demais regulamentações pertinentes.

Utilizar o terreno para a finalidade, limite e área corretos especificados acima; implementar o projeto de investimento, aceitá-lo e entregá-lo para uso em conformidade com os regulamentos de gestão de patrimônio público. Entre em contato com o Departamento de Finanças para obter instruções sobre o reembolso do valor do investimento em infraestrutura e limpeza de terreno alocado no lote de código F2-NT1 ao investidor do Projeto da Nova Área Urbana do Parque Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes (se houver), em conformidade com os regulamentos.

O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente é responsável por definir os limites e entregar as terras do terreno ao Comitê Popular do Distrito de Nam Tu Liem. O Cartório de Registro de Terras de Hanói atualiza o registro de direitos de uso da terra, realiza os procedimentos para registrar alterações e corrige as alterações nos registros cadastrais de acordo com os regulamentos.

O Departamento de Finanças orienta o reembolso do valor do investimento em infraestrutura e limpeza de terras alocado no lote de terra codificado F2-NT1 ao investidor do Projeto da Nova Área Urbana do Parque Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes (se houver), de acordo com os regulamentos.

Os Departamentos de Construção, Planejamento - Arquitetura, Planejamento e Investimento, Educação e Treinamento orientam o Comitê Popular do distrito de Nam Tu Liem a implementar conteúdos de gestão especializados de acordo com os regulamentos.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html